10 Khó khăn khi hoàn tất mua nhà mới

Những điều có thể gặp phải không nhất thiết phải xảy ra

Việc được chấp nhận đề nghị mua nhà của bạn giống như cảm giác phấn khởi khi hoàn thành một cuộc chạy marathon. Nhưng đừng vội mừng rượu mừng - căn nhà vẫn chưa phải của bạn. Sau khi đề nghị mua nhà của bạn được chấp nhận và trước khi bạn nhận được chìa khóa - thường được gọi là tiền gửi tiền đặt cọc - có rất nhiều khó khăn phải vượt qua. Nếu bạn vấp phải bất kỳ vấn đề nào trong số đó, việc mua nhà có thể sẽ không thành công và bạn có thể phải bắt đầu lại từ đầu.

Giống như một vận động viên đang tập luyện cho một cuộc thi, bạn cũng có thể tự mình chuẩn bị cho những bước cuối đáng sợ trong việc mua nhà. Quy trình và luật lệ tiền gửi tiền đặt cọc khác nhau tùy theo tiểu bang, nhưng đây là 10 vấn đề phổ biến nhất gặp phải trong thời gian này và những điều gì có thể được làm để ngăn chặn hoặc làm giảm thiểu chúng.

Những điểm chính cần nhớ

1. Kiểm tra mối hiển thị thiệt hại

Ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra sâu bọ trên căn nhà. Việc này được thực hiện theo chi phí của bạn - thường ít hơn 100 đô la - để đảm bảo không có thiệt hại nghiêm trọng do các loại côn trùng ăn gỗ như mối hoặc kiến ​​mồi gỗ. Cuộc kiểm tra này bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong tài sản. Sau khi chuyển vào, các chủ nhà phát hiện ra vấn đề mối thường bỏ bê tài sản, để lại ngân hàng chịu trách nhiệm. Một số ngân hàng có thể không yêu cầu kiểm tra mối, nhưng nó có thể là lợi ích lớn nhất cho bạn nên tiến hành kiểm tra này.

Nếu cuộc kiểm tra phát hiện bất kỳ dấu hiệu nào về sự xâm nhập rõ ràng. Trong trường hợp đó, các vùng có vấn đề có thể phải được khắc phục trước khi tiền gửi tiền đặt cọc có thể đóng cửa. Nếu vấn đề quá nặng nề hoặc người bán không chịu chi phí sửa chữa, bạn có thể chọn bỏ cuộc nếu thỏa thuận mua của bạn có các điều kiện phụ hợp.

2. Định giá quá thấp

Định giá là quá trình định giá tài sản được thực hiện bởi một bên có thẩm quyền. Thông thường, điều này được thực hiện cho mục đích thuế, như một phần của việc tài trợ mua nhà hoặc bán nhà. Người định giá sử dụng các phương pháp khác nhau để xác định giá trị của tài sản, như giá trị thị trường hiện tại của những căn nhà tương tự.

Ngân hàng sẽ tiến hành định giá căn nhà. Một lần nữa, điều này sẽ tốn kém chi phí của bạn. Cuộc đánh giá này được thực hiện để bảo vệ lợi ích của ngân hàng trong căn nhà. Ngân hàng muốn đảm bảo rằng căn nhà có giá trị ít nhất bằng số tiền bạn sẽ trả cho nó, vì vậy nếu xảy ra tình trạng tịch thu, nó có thể thu hồi lại số tiền mất mát của mình. Nếu định giá thấp hơn quá nhiều, người bán sẽ phải giảm giá bán, hoặc bạn sẽ phải trả tiền mặt cho khoảng chênh lệch. Có thể có cơ hội được ý kiến thẩm định thứ hai thuận lợi hơn từ một người định giá khác.

3. Có vấn đề về sổ đỏ

Bảo hiểm sở hữu với tên sổ đỏ bảo vệ bạn và ngân hàng khỏi bất kỳ khiếu nại nào về tài sản trong tương lai. Nếu có một tranh chấp hoặc khiếu nại về tài sản, vấn đề này phải được giải quyết trước khi giao dịch có thể tiếp tục. Để giao dịch bất động sản tiến triển, phải có sổ đỏ rõ ràng. Bảo hiểm sở hữu bao gồm quyền sở hữu bởi bên thứ ba, giả mạo, gian lận, và bất kỳ gắn kết hay án phạt nào đối với tài sản.

Trong quá trình tiền gửi tiền đặt cọc, bạn phải thuê một công ty sổ đỏ để thực hiện tìm kiếm sổ đỏ và cấp bảo hiểm sở hữu. Việc tìm kiếm sổ đỏ đảm bảo rằng không ai khác - Cục thuế nội vụ (IRS), tiểu bang hoặc người thân của người bán - có quyền yêu sách hợp pháp đối với tài sản mà bạn muốn mua.

4. Kiểm tra nhà phát hiện khuyết điểm

Hầu hết các đề nghị mua bán đều có điều khoản kiểm tra nhà được viết vào. Nếu kiểm tra nhà phát hiện ra các vấn đề nghiêm trọng, người mua có thể rút lui mà không bị phạt. Nếu bạn không đưa điều khoản này vào hợp đồng của mình, bạn có thể mất tiền cọc - thường là vài ngàn đô la - nếu quyết định không mua nhà dựa trên kết quả kiểm tra.

Hãy nhớ, tiền cọc là số tiền đặt trước để thể hiện sự quan tâm của bạn đến ngôi nhà và sự thành tín để thực hiện giao dịch. Nếu quyết định tiếp tục, quá trình đàm phán với người bán để sửa chữa nhà có thể làm chậm quá trình mua bán và kéo dài thời gian hoàn tất giao dịch. Bạn có thể giảm thiểu sự chậm trễ này bằng cách yêu cầu người bán tín nhiệm bạn số tiền để tự mình xử lý sửa chữa tại thời điểm hoàn tất giao dịch.

5. Một bên mất lòng tin

Hợp đồng sẽ chỉ ra những lí do hợp lý để bất kỳ bên nào, mua bán hoặc người bán, rút lui mà không bị phạt, chẳng hạn như không từ chối điều kiện hoặc không đáp ứng thời hạn. Tuy nhiên, nếu sau khi từ chối các điều kiện bạn quyết định không muốn mua, bạn sẽ mất tiền cọc của mình.

Lý do của việc mất này là hệ quả tài chính đối với người bán. Tiền cọc giúp bồi thường cho người bán khi căn nhà không còn trên thị trường. Sự trì hoãn này làm tăng thời gian mà họ cuối cùng phải bán. Ngược lại, nếu người bán quyết định rút lui vì thay đổi suy nghĩ hoặc vì ai đó đưa ra đề nghị tốt hơn, bạn sẽ có quyền pháp lý để đòi bồi thường từ người bán.

6. Vấn đề tài chính của bạn gặp trục trặc

Người mua thông minh sẽ không đưa ra đề nghị mua nhà nếu không có sự chấp thuận trước. Điều đó có nghĩa là nhận được cam kết vay vốn bằng văn bản từ ngân hàng cho biết họ sẽ cung cấp cho bạn một khoản vay mua nhà với số tiền nhất định. Lại thêm, người bán thông minh sẽ không chấp nhận đề nghị từ người mua chưa được chấp thuận trước. Nếu bạn là người bán, hãy nhớ rằng việc được chấp nhận trước không giống như được chấp thuận trước.

Tuy nhiên, có một số vấn đề có thể ngăn cản việc vay vốn. Bạn có thể đã nói dối trong đơn xin vay, lãi suất có thể tăng mạnh, tình hình công việc của bạn có thể thay đổi hoặc điểm tín dụng của bạn có thể giảm. Hỏi ngân hàng của bạn làm thế nào để tránh các vấn đề như vậy. Hơn nữa, các nhà cung cấp vay tiềm năng phải có lời giải thích nếu việc tài chính gặp trục trặc. Chủng tộc, tôn giáo và nguồn gốc dân tộc không bao giờ nên làm chậm mơ ước sở hữu nhà của bất kỳ ai.

7. Nhà ở Khu Vực Có Nguy Cơ Cao

Bạn sẽ nhận được một tài liệu chỉ ra các nguy hiểm tự nhiên có thể ảnh hưởng đến căn nhà trong thời gian kỳ gửi trong những bang yêu cầu báo cáo tiết lộ nguy hiểm tự nhiên. Nếu căn nhà nằm trong khu vực có nguy cơ cao, ngân hàng có thể yêu cầu bạn mua bảo hiểm nguy hiểm ngoài bảo hiểm gia đình của bạn. Loại bảo hiểm này có thể tốn kém. Điều này cũng là một chi phí bạn phải trả hàng tháng cho đến khi trả hết tiền vay hoặc bán nhà.

Để tránh những bất ngờ không mong muốn trong thời gian kỳ gửi, hãy hỏi môi giới của bạn, những người hàng xóm mới tiềm năng hoặc bộ phận quy hoạch thành phố về các nguy hiểm tự nhiên tồn tại trong khu vực mong muốn của bạn. Hơn nữa, xác định loại bảo hiểm bổ sung bạn có thể phải mua và chi phí có thể là bao nhiêu trước khi đưa ra đề nghị mua nhà.

8. Nhà Không Thể Được Bảo Hiểm

Nếu chủ sở hữu trước đã có một yêu cầu bảo hiểm quan trọng đối với ngôi nhà, chẳng hạn như hư hỏng do nước hoặc nấm mốc, nó sẽ xuất hiện trong hồ sơ bảo hiểm. Các công ty có thể từ chối bảo hiểm vì ngôi nhà có thể quá rủi ro.

Nếu một căn nhà không thể được bảo hiểm, bạn sẽ không thể mua nó trừ khi bạn là người mua toàn bộ bằng tiền mặt. Ngân hàng yêu cầu bạn duy trì bảo hiểm chủ nhà cho đến khi bạn trả hết tiền vay. Tất nhiên, ngay cả khi bạn là người mua bằng tiền mặt, có lẽ không phải là ý tưởng tốt để mua một căn nhà không thể được bảo hiểm.

9. Sự khác biệt giữa Ước tính Tín nhiệm tốt và HUD-1

Ngân hàng của bạn nên cung cấp cho bạn một ước tính tín nhiệm tốt chi tiết các chi phí đóng cửa liên quan đến việc có được tài chính cho ngôi nhà hai lần trong quá trình đóng cửa. Lần đầu tiên là khi bạn nhận được sự chấp thuận trước cho vay của bạn, và lần thứ hai là khi bạn đưa ra đề nghị mua một tài sản cụ thể.

Ước tính tín nhiệm hợp lý là bản nháp sơ bộ của thông tin trên biểu mẫu HUD-1 mà bạn nhận được ít nhất 24 giờ trước khi đóng cửa. Như tên gọi của nó, ước tính tín nhiệm tốt nên là một sự gần đúng về số tiền bạn sẽ phải trả - lý tưởng là trong khoảng 10%. Hãy nhớ rằng một số ngân hàng không trung thực sẽ cố gắng thu hút khách hàng với các ước tính quá thấp.

Nếu điều này xảy ra và bạn không thể thuyết phục ngân hàng giảm bớt các khoản phí quá mức. Khi đó, lựa chọn tốt nhất của bạn có thể là yêu cầu người bán kéo dài ngày đóng cửa và cố gắng để đảm bảo tài chính thay thế. Điều đó sẽ cho bạn cơ hội mua bất động sản mà không bị lừa đảo.

10. Lỗi Ngăn Cản Đóng Cửa Đúng Hạn

Quá trình đóng gói có nhiều bên liên quan. Nếu ai đó mắc sai lầm, việc đóng gói của bạn có thể bị trì hoãn. Tùy thuộc vào hợp đồng mua của bạn và lỗi thuộc về ai, bạn có thể phải trả cho người bán một khoản phạt cho mỗi ngày trễ hạn.

Người bán cũng có thể từ chối gia hạn ngày đóng cửa, và toàn bộ thỏa thuận có thể không thành. Trường hợp tốt nhất, người bán có thể đồng ý gia hạn ngày đóng cửa mà không phạt. Sau tất cả, nếu thỏa thuận không thành, người bán cũng phải bắt đầu lại từ đầu.

Chi Phí Đóng Cửa Là Gì?

Tôi Có Thể Rút Lui Khỏi Việc Mua Nhà?

Tại Sao Việc Đóng Cửa Của Tôi Bị Trì Hoãn?

Điểm Quan Trọng

Chuyển nhượng sở hữu một căn nhà làm căng thẳng cho tất cả các bên liên quan. Nhiều điều phải xảy ra trong một khoảng thời gian ngắn, và có thể có hậu quả lớn nếu bất cứ điều gì thất bại.

Ngay cả khi mọi thứ là công bằng, quy trình có thể rất căng thẳng đối với người mua. Người mua phải trải qua một quy trình phức tạp và đôi khi không quen thuộc trong khi đưa ra các quyết định nặng nề liên quan đến việc mua bán đắt đỏ nhất trong cuộc đời họ. Hãy dành thời gian để làm quen với quy trình giữ escrow và các rủi ro tiềm ẩn của nó từ trước. Sau đó, bạn sẽ sẵn sàng về mặt cảm xúc, trí tuệ và tài chính để hoàn thành và đóng giao dịch.