Buzz
Khi Nào Nên Tái Tài Chính Là Không Tốt?
Bạn đã khóa một khoản vay cố định 30 năm với lãi suất 5%. Điều đó nghe có vẻ tuyệt vời khi bạn lần đầu tiên nhận được khoản vay của mình, phải không? Nhưng bạn nghe nói rằng lãi suất sẽ bắt đầu giảm, điều này khiến bạn hào hứng. Mặc dù bạn có thể duy trì các khoản thanh toán thế chấp của bạn, khóa lãi suất thấp hơn có thể giúp bạn tiết kiệm một số tiền.
Có lý để tái tài chính và tiết kiệm với lãi suất thấp, phải không? Điều đó có thể đúng, nhưng có nhiều yếu tố bạn cần xem xét trước khi ký vào đường viền. Và có những trường hợp khi tái tài chính không phải là sự lựa chọn hợp lý vì nó có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của bạn. Bạn có thể muốn khám phá các cơ hội đầu tư bất động sản khác trước tiên. Bài viết này xem xét bốn lý do phổ biến nhất vì sao bạn không nên tái tài chính khoản thế chấp của bạn.
Những Điều Cần Nhớ Chính
- Không nên tái tài chính nếu bạn có thời gian phục hồi chi phí quá dài - số tháng để đạt đến điểm khi bạn bắt đầu tiết kiệm.
- Tái tài chính để giảm khoản thanh toán hàng tháng là tuyệt vời trừ khi bạn chi tiêu nhiều hơn trong dài hạn.
- Chuyển sang khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh có thể không hợp lý nếu lãi suất đã thấp theo tiêu chuẩn lịch sử.
- Không có lý do để tái tài chính nếu bạn không thể chi trả các chi phí đóng cửa.
1. Thời Gian Phục Hồi Dài Hơn
Một trong những lý do đầu tiên để tránh tái tài chính là nó mất quá nhiều thời gian để bạn thu hồi lại chi phí đóng cửa khoản vay mới. Thời gian này được gọi là thời gian phục hồi hoặc số tháng để đạt đến điểm khi bạn bắt đầu tiết kiệm. Kết thúc thời gian phục hồi, bạn hoàn toàn bù đắp được chi phí của việc tái tài chính.
Không có con số kỳ diệu nào đại diện cho một thời gian phục hồi chấp nhận được. Có một vài yếu tố khác nhau mà bạn phải xem xét để đưa ra một ước tính hợp lý. Điều này phụ thuộc vào bạn dự định ở lại bất động sản trong bao lâu và mức độ chắc chắn của dự đoán đó.
Để tính toán thời gian phục hồi của bạn, bạn sẽ cần biết một vài sự thật. Chi phí đóng cửa của khoản vay mới và lãi suất của bạn là quan trọng nhất. Khi bạn biết lãi suất, bạn có thể tính được số tiền bạn sẽ tiết kiệm được mỗi tháng. Bạn nên có thể nhận được một ước tính về những con số này từ một người cho vay. Ví dụ, giả sử chi phí đóng cửa để tái tài chính là 3,000 đô la và tiết kiệm hàng tháng tiềm năng của bạn là 50 đô la. Đây là cách tính toán thời gian phục hồi của bạn:
- Thời gian phục hồi = chi phí đóng cửa ÷ tiết kiệm hàng tháng
- 3,000 đô la ÷ 50 đô la = 60
Trong trường hợp này, bạn sẽ mất 60 tháng hoặc năm năm để đạt đến thời gian phục hồi của mình.
2. Chi Phí Lâu Dài Cao Hơn
Sau khi bạn đã nói chuyện với ngân hàng hoặc công ty cho vay thế chấp của bạn, hãy xem tái tài chính sẽ làm gì cho lợi nhuận cuối cùng của bạn trong dài hạn. Tái tài chính để giảm khoản thanh toán hàng tháng là tuyệt vời trừ khi nó làm giảm đáng kể số tiền trong túi của bạn khi thời gian trôi qua. Nếu chi phí tái tài chính cao hơn, có lẽ nó không hợp lý.
Ví dụ, nếu bạn đã qua nhiều năm của một khoản vay 30 năm, bạn đã trả rất nhiều lãi suất mà không giảm được số dư gốc nhiều. Tái tài chính sang khoản vay 15 năm có thể sẽ tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn, có thể lên mức mà bạn không thể trả được.
Nếu bạn bắt đầu lại với một khoản vay thế chấp mới 30 năm, bạn đang bắt đầu với gần như cùng số dư gốc như lần trước. Mặc dù lãi suất mới của bạn sẽ thấp hơn, bạn sẽ phải trả nó trong 30 năm. Vì vậy tiết kiệm dài hạn của bạn có thể không đáng kể, hoặc khoản vay có thể về sau này sẽ tốn nhiều hơn. Nếu giảm khoản thanh toán hàng tháng giúp bạn tránh vỡ nợ với khoản thanh toán cao hiện tại, bạn có thể thấy thực tế dài hạn này là chấp nhận được.
Bạn cũng có thể muốn xem xét chi phí cơ hội của quá trình tái tài chính. Tái tài chính một khoản vay thế chấp tốn thời gian và nỗ lực. Bạn có thể có nhiều niềm vui hơn và kiếm được nhiều tiền hơn từ các dự án cải tiến nhà cửa, đạt chứng chỉ hoặc tìm kiếm khách hàng.
3. Thế Chấp Lãi Suất Điều Chỉnh so với Lãi Suất Cố Định
Tái tài chính để giảm lãi suất không luôn dẫn đến tiết kiệm đáng kể. Giả sử lãi suất trên khoản vay cố định 30 năm của bạn đã khá thấp, ví dụ 5%. Trong trường hợp đó, bạn sẽ không tiết kiệm nhiều nếu tái tài chính sang một khoản vay 30 năm khác với lãi suất cố định là 4.5%. Sau khi tính vào chi phí đóng cửa, tiết kiệm hàng tháng của bạn sẽ không đáng kể trừ khi bạn có một khoản vay nhiều lần lớn hơn mức trung bình quốc gia.
Vậy có phương án thay thế nào không? Lựa chọn một khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) có vẻ như một ý tưởng tuyệt vời vì chúng thường có lãi suất thấp nhất. Có vẻ như điên rồ không tận dụng chúng, đặc biệt nếu bạn dự định chuyển đi vào lúc ARM reset. Khi lãi suất hiện tại đã thấp - theo chuẩn lịch sử và tuyệt đối - thì không có khả năng chúng sẽ giảm đáng kể trong tương lai. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ có khả năng phải đối mặt với các khoản thanh toán lãi suất cao hơn đáng kể khi ARM reset.
Giả sử bạn đã có một lãi suất cố định thấp và bạn có thể quản lý các khoản thanh toán của mình. Trong trường hợp đó, có lẽ là ý tưởng tốt hơn để giữ vững điều chắc chắn. Sau tất cả, một khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thường rủi ro hơn nhiều so với một khoản vay thế chấp lãi suất cố định. Giữ vững một lãi suất cố định thấp có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn đô la cuối cùng.
4. Chi Phí Đóng Cửa Không Thể Chi Trả Được
Không có khái niệm tái tài chính miễn phí. Bạn có thể trả chi phí đóng cửa từ túi của bạn hoặc trả lãi suất cao hơn. Trong một số trường hợp, bạn được phép gộp chi phí đóng cửa vào khoản vay của bạn. Tuy nhiên, sau đó bạn sẽ phải trả lãi suất trên chi phí đóng cửa trong suốt thời gian bạn có khoản vay đó.
Hãy xem xét tất cả các chi phí liên quan đến việc đóng cửa, bao gồm phí đăng ký, phí duyệt và phí xử lý.
Hãy suy nghĩ về chi phí đóng cửa và xem xét từng trường hợp này phù hợp với tình hình của bạn như thế nào. Bạn có đủ khả năng chi hàng ngàn đô la vào chi phí đóng cửa ngay bây giờ không? Hoặc bạn cần tiền đó cho mục đích khác? Việc tái tài chính có đáng giá với lãi suất cao hơn không? Nếu bạn đang xem xét gộp chi phí đóng cửa vào khoản vay của bạn, hãy xem xét rằng 6,000 đô la với lãi suất 4.5% sẽ tốn hàng ngàn đô la trong 30 năm.
Điểm Quan Trọng
Chỉ có bạn mới có thể quyết định liệu đây có phải là thời điểm tốt để tái tài chính hay không. Nếu bạn muốn một ý kiến chuyên nghiệp, bạn có thể nhận được câu trả lời không thiên vị nhất từ một cố vấn tài chính tính phí. Tái tài chính luôn là một ý tưởng tốt cho những người muốn bán cho bạn một khoản vay. Tình huống của bạn, chứ không phải thị trường, nên là yếu tố quan trọng nhất khi nào bạn nên tái tài chính.
