Buzz
Các nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng và thu nhập cổ tức có thể muốn xem xét REITs như một giải pháp dài hạn. REITs – viết tắt của quỹ đầu tư bất động sản – đã mang lại lợi tức trung bình hàng năm là 9.3% từ ngày 30 tháng 12 năm 1994 đến ngày 28 tháng 4 năm 2023. Con số này so sánh khá tốt với lợi tức trung bình của thị trường khoảng 10% qua thời gian.
REITs nổi tiếng với việc chi trả cổ tức hậu hĩnh, và thu nhập tiền mặt có thể giúp đảm bảo sự ổn định cho các nhà đầu tư trong những thời điểm khó khăn trên thị trường. Những khoản chi trả này khiến cho REITs trở nên phổ biến, đặc biệt là với những nhà đầu tư cao tuổi. Thường thì, REITs thường cung cấp lợi suất cao nhất trong thị trường.
Dưới đây là năm cách để đầu tư vào REITs, cách họ kiếm tiền và các lợi ích cũng như nhược điểm của chúng.
Cách hoạt động của REITs
REIT là một thuật ngữ phức tạp chỉ một công ty được miễn thuế đầu tư vào bất động sản. Đổi lại việc không phải trả thuế tại mức công ty, REITs phải chi trả 90% lợi nhuận chịu thuế của họ dưới dạng cổ tức, vì vậy chúng thường có cổ tức lớn hơn nhiều so với các công ty thông thường.
Theo luật pháp, REITs phải đầu tư ít nhất 75% tài sản của họ vào bất động sản và thu được ít nhất 75% doanh thu gộp từ tiền thuê hoặc lãi suất thế chấp cho bất động sản.
REITs kiếm tiền qua hai cách cơ bản: bằng cách đầu tư và quản lý bất động sản, và bằng cách cấp vốn cho các khoản thế chấp cho bất động sản. Dựa trên phân biệt này, REITs được chia thành hai loại chính:
- Equity REITs – Những REITs này sở hữu một phần vốn trong tài sản thực trực tiếp và quản lý nó, thu tiền thuê thường xuyên và duy trì tài sản như một chủ nhà truyền thống.
- Mortgage REITs – Những REITs này sở hữu các khoản thế chấp trên tài sản thực và thu lãi suất hoặc các khoản thanh toán khác từ việc cấp vốn cho tài sản đó.
REITs thường vay mượn một số tiền lớn để mua các tài sản của họ, giống như người sở hữu nhà thông thường. Nhưng dòng tiền mặt ổn định từ tiền thuê hoặc các khoản thanh toán khác cho phép họ vay mượn một số tiền đáng kể một cách tương đối an toàn. Việc vay mượn này giúp cho họ có thể kiếm được nhiều tiền hơn so với nếu không có vay mượn.
REITs hoạt động trong gần như mọi lĩnh vực của bất động sản, bao gồm:
- Nhà ở đơn lẻ
- Căn hộ chung cư
- Bán lẻ
- Nhà kho
- Trung tâm dữ liệu
- Nhà y tế
- Trung tâm mua sắm
- Khách sạn
- Tháp di động
Đó là một số danh mục chính, nhưng REITs có thể sở hữu gần như bất kỳ loại tài sản thực nào. Tuy nhiên, họ thường chuyên sâu vào một vài lĩnh vực, ưu tiên tập trung vào một hoặc hai khu vực, bởi vì các nhà điều hành có thể sử dụng kiến thức sâu rộng và mối quan hệ chuyên nghiệp của họ để giúp REITs hoạt động hiệu quả hơn. Ngoài ra, các nhà đầu tư thường đánh giá cao các công ty tập trung hơn là các doanh nghiệp đa dạng.
5 cách đầu tư vào REITs
Dưới đây là năm cách khác nhau để bạn có thể tham gia vào thị trường REIT, tuy nhiên để thực hiện ba trong số chúng bạn sẽ cần một tài khoản môi giới trước.
1. REIT tư nhân
Mặc dù có các đặc điểm khác của một REIT, REIT tư nhân không giao dịch trên sàn và không được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Sàn giao dịch Mỹ (SEC). Bởi vì chúng không được đăng ký, chúng không cần phải tiết lộ cùng mức độ thông tin cao như một công ty công khai. REIT tư nhân thường chỉ được bán cho các nhà đầu tư tổ chức như các quỹ hưu trí lớn và các nhà đầu tư được cấp phép — những người có giá trị tài sản ròng hơn 1 triệu USD hoặc thu nhập hàng năm vượt quá 200,000 USD.
REIT tư nhân có thể yêu cầu mức đầu tư tối thiểu, và điều đó thường dao động từ 1,000 đến 25,000 USD, theo NAREIT, Hiệp hội Quỹ Đầu tư Bất động sản Quốc gia.
Rủi ro: REIT tư nhân thường rất không thanh khoản, điều đó có nghĩa là khi bạn cần tiền sẽ khó để tiếp cận. Thứ hai, do không đăng ký, REIT tư nhân không bắt buộc phải có bất kỳ chính sách quản trị doanh nghiệp nào. Điều đó có nghĩa là nhóm quản lý có thể thực hiện những việc có xung đột lợi ích mà không cần phải có nhiều hoặc bất kỳ sự giám sát nào.
Cuối cùng, nhiều REIT tư nhân được quản lý bên ngoài, có nghĩa là có một người quản lý được trả để điều hành REIT. Tiền thù lao cho các người quản lý bên ngoài thường dựa trên số tiền được quản lý, và điều đó tạo ra một mâu thuẫn lợi ích. Người quản lý có thể được khuyến khích để thực hiện những việc làm gia tăng phí của mình thay vì làm những điều có lợi cho bạn như là một nhà đầu tư.
2. REIT không giao dịch
REIT không giao dịch chiếm một vị trí trung lập: giống như các công ty niêm yết, chúng được đăng ký với SEC, nhưng giống như REIT tư nhân, chúng không giao dịch trên các sàn chính. Bởi vì được đăng ký, loại REIT này phải thực hiện công bố tài chính hàng quý và cuối năm, và các báo cáo có sẵn cho bất kỳ ai. REIT không giao dịch cũng được gọi là REIT công cộng không niêm yết.
Rủi ro: REIT không giao dịch có thể tính phí quản lý nặng nề, và giống như REIT tư nhân, chúng thường được quản lý bên ngoài, tạo ra mâu thuẫn tiềm ẩn với khoản đầu tư của bạn.
Ngoài ra, giống như REIT tư nhân, REIT không giao dịch thường rất không thanh khoản, và bạn sẽ gặp khó khăn khi cần rút tiền ra khỏi chúng một cách đột ngột. (Dưới đây là vài điều khác mà bạn cần phải chú ý khi đầu tư vào REIT.)
3. Cổ phiếu REIT niêm yết công khai
Loại REIT này được đăng ký với SEC và niêm yết công khai trên các sàn chứng khoán lớn, có thể mang lại cơ hội tốt nhất cho các nhà đầu tư công chúng để có lợi nhuận từ các khoản đầu tư cá nhân. Các công ty REIT niêm yết công khai được coi là ưu việt hơn so với các REIT tư nhân và không niêm yết vì các công ty niêm yết công khai thường cung cấp chi phí quản lý thấp hơn và có tốt hơn về quản trị doanh nghiệp, vì các công ty niêm yết công khai phải tuân thủ thông tin công bố và giám sát của nhà đầu tư.
Rủi ro: Tương tự như bất kỳ cổ phiếu cá nhân nào, giá cổ phiếu REIT có thể giảm, đặc biệt là nếu lĩnh vực con cụ thể của họ trở nên không được yêu thích, và đôi khi vì lý do không rõ ràng nào cả. Và cũng có rất nhiều rủi ro điển hình khi đầu tư vào cổ phiếu cá nhân – quản lý kém, quyết định kinh doanh tồi tệ và nợ cao, trong đó nợ cao đặc biệt nổi bật trong REIT. (Đây là giao dịch đầy đủ về cách mua cổ phiếu.)
4. Quỹ REIT niêm yết công khai
Một quỹ REIT niêm yết công khai mang lại các lợi ích của các REIT niêm yết công khai với một số an toàn bổ sung. Các quỹ REIT thường cung cấp ti exposure đến một phần lớn của vũ trụ REIT công khai, bao gồm hơn 200 cổ phiếu. Vì vậy, bạn có thể mua chỉ một quỹ và có được một phần góp vốn đa dạng trong ngành. Những quỹ này bao gồm tất cả các lĩnh vực con REIT cổ phần, chẳng hạn như nhà ở, thương mại, nhà nghỉ, tháp và nhiều hơn nữa.
Bằng cách mua một quỹ, nhà đầu tư nhận được những lợi ích của mô hình REIT mà không phải chịu rủi ro từ các cổ phiếu cá nhân. Vì vậy, họ hưởng lợi từ sức mạnh đa dạng hóa để giảm thiểu rủi ro trong khi tăng lợi tức. Quỹ an toàn hơn cho nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người có kinh nghiệm đầu tư hạn chế.
Rủi ro: Mặc dù các quỹ REIT chủ yếu phân tán rủi ro của bất kỳ công ty cụ thể nào, nhưng chúng không loại bỏ những rủi ro có thể là đặc điểm của toàn bộ REIT. Lãi suất tăng, ví dụ, làm tăng chi phí vay của REITs. Và nếu nhà đầu tư quyết định rằng REITs có rủi ro và sẽ không trả giá cao như vậy cho chúng, nhiều cổ phiếu trong ngành có thể giảm giá. Nói cách khác, một quỹ REIT được phân tán hẹp, không phải rộng rãi qua các ngành công nghiệp như một quỹ chỉ số S&P 500.
5. Cổ phiếu ưu đãi REIT
Cổ phiếu ưu đãi là một loại cổ phiếu khác thường, và nó hoạt động nhiều giống như một trái phiếu hơn là một cổ phiếu. Giống như một trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi trả lãi cố định đều và có giá định mức cố định mà nó có thể được đổi lại. Cũng giống như trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi sẽ di chuyển phản ứng với lãi suất, với lãi suất cao dẫn đến giá thấp hơn, và ngược lại.
Tuy nhiên, ngoài cổ tức tiền mặt, cổ phiếu ưu đãi không nhận được cổ phần trong lợi nhuận liên tục của công ty, có nghĩa là nó không có khả năng tăng giá trên giá được phát hành. Vì vậy, tỷ suất lợi nhuận hàng năm của nhà đầu tư có thể là giá trị của cổ tức, trừ khi cổ phiếu ưu đãi được mua giảm giá so với giá trị định mức. Điều đó là một sự khác biệt rõ ràng so với cổ phiếu thường của REIT, mà có thể tiếp tục tăng giá theo thời gian.
Rủi ro: Cổ phiếu ưu đãi thường ít biến động hơn so với cổ phiếu thông thường, có nghĩa là giá trị của nó sẽ không dao động nhiều như có thể của một cổ phiếu thông thường. Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng mạnh, cổ phiếu ưu đãi có thể giảm giá, tương tự như trái phiếu.
Cổ phiếu ưu đãi đứng trên cổ phiếu thông thường (nhưng dưới trái phiếu) trong cấu trúc vốn, có nghĩa là nó phải nhận cổ tức trước khi cổ phiếu thông thường nhận bất kỳ cổ tức nào, nhưng chỉ sau khi trái phiếu của công ty đã nhận lãi suất của họ. Do cấu trúc này, cổ phiếu ưu đãi thường được coi là có rủi ro hơn so với trái phiếu, nhưng ít rủi ro hơn so với cổ phiếu thông thường.
Ưu điểm và nhược điểm của REITs
REITs cung cấp một số lợi ích cho nhà đầu tư, từ lịch sử hấp dẫn của mình về tăng trưởng dài hạn đến cổ tức hậu hĩnh, và vẫn là một lựa chọn yêu thích trong số nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập.
“Gần như tất cả các nhà đầu tư đều sẽ có lợi từ việc tiếp cận với REITs,” Morris Armstrong, chiến lược gia tài chính và người sáng lập Morris Armstrong EA, LLC tại Cheshire, Connecticut, cho biết.
Nhưng giống như mọi khoản đầu tư khác, REITs cũng có những nhược điểm nhất định. Dưới đây là những ưu điểm và nhược điểm chính của loại tài sản này.
Lợi ích của REITs
Ngoài thành tích hoạt động mạnh mẽ, các nhà đầu tư còn có nhiều lý do để ưa chuộng REITs:
- Tỷ suất cổ tức cao, xuất phát từ nghĩa vụ pháp lý phải chi trả thu nhập và được hỗ trợ bởi dòng tiền ổn định từ tài sản cho thuê.
- Ít tương quan với thị trường chung, có nghĩa là REITs được thúc đẩy bởi các yếu tố khác với hầu hết các cổ phiếu, do đó chúng có thể mang lại lợi ích đa dạng hóa.
- Không có rắc rối quản lý, giúp bạn an tâm hơn khi không phải sửa chữa điều hòa hỏng lúc 3 giờ sáng hay đối phó với những người thuê la hét.
- Đa dạng hóa bất động sản, có nghĩa là một REIT thường đầu tư vào hàng chục hoặc thậm chí hàng trăm bất động sản, vì vậy sự thành công của nó không phụ thuộc vào vài tài sản, khác với các danh mục của nhiều chủ nhà độc lập.
Những lợi ích này là một trong những điều quan trọng nhất khi đầu tư vào REITs, so với cổ phiếu và đầu tư trực tiếp vào bất động sản cho thuê.
Nhược điểm của REITs
Nhà đầu tư cần chú ý đặc biệt đến những vấn đề sau khi đầu tư vào REITs:
- Nợ cao, điều này là điển hình trong ngành vì REITs tài trợ bất động sản với đòn bẩy đáng kể giống như những người sở hữu nhà thông thường. Nhà đầu tư phải chắc chắn rằng công ty có khả năng quản lý nợ và vẫn chi trả cổ tức của mình.
- Lãi suất tăng, có thể làm giảm giá cổ phiếu REITs trong ngắn hạn, khi nhà đầu tư bán chúng dựa trên sự đồng thuận phổ biến rằng lãi suất tăng đồng nghĩa với giảm giá cổ phiếu REITs, theo Eric Rothman, quản lý danh mục tại Trung tâm Đầu tư CenterSquare ở Bryn Mawr, Pennsylvania. Nhưng thường thì điều đó không ảnh hưởng đến chúng trong thị trường tăng trưởng dài, anh ta nói.
- Cổ tức có thể không bền vững, mà cần tránh nếu bạn đầu tư vào các REITs cá nhân. Nếu một REIT cắt giảm cổ tức, giá cổ phiếu của nó sẽ giảm hoặc có thể đã giảm trước khi cắt giảm.
- Giá bất động sản cao, có thể làm tăng giá trị của một REIT, nhưng các giá trị đó có thể rơi xuống cuối cùng, làm tổn thương giá cổ phiếu của REIT.
- REITs không được niêm yết và REITs tư nhân, không có cùng các tiêu chuẩn quản trị cao như REITs được niêm yết công khai.
Mặc dù Armstrong thích REITs được niêm yết công khai, các loại khác 'được bán với hoa hồng cao và không có thị trường phụ lục lỏng — với gánh nặng bổ sung về tính minh bạch giá cả.'
Người bán được kích thích để bán REITs không được niêm yết, vì vậy các REITs này thường tính hoa hồng cao, mà trừ trực tiếp từ khoản đầu tư của bạn trước khi bạn bắt đầu kiếm được bất kỳ khoản tiền nào. Và vì chúng không được niêm yết, thường rất khó (gần như không thể) cho các nhà đầu tư bán chúng nếu họ cần tiền mặt gấp. Các nhà đầu tư sẽ chỉ nhận được đánh giá lại giá trị đầu tư của họ định kỳ, khác với các cổ phiếu được niêm yết công khai.
Cách tìm danh sách các REITs
Nhà đầu tư có thể truy cập danh sách các REITs trên trang web của NAREIT. Bạn có thể sắp xếp và theo dõi các công ty theo loại – tư nhân, không được niêm yết và niêm yết công khai – cũng như theo từng ngành con.
Ngoài ra, nhà đầu tư có thể tìm thông tin về các REITs đã đăng ký với SEC, bao gồm cả REITs không được niêm yết và REITs niêm yết công khai. Mỗi REIT này đều phải nộp các báo cáo tài chính để nhà đầu tư và các nhà đầu tư tiềm năng có thể xem cách REIT hoạt động.
Tất cả các báo cáo đều có thể được tìm thấy tại cơ sở dữ liệu EDGAR của SEC, là một kho lưu trữ có thể tìm kiếm ngược từ nhiều năm qua.
Kết luận
Bạn có thể đã sở hữu một số REITs mà bạn không hề biết, đặc biệt là nếu bạn sở hữu một quỹ chỉ số dựa trên chỉ số cổ phiếu Standard & Poor's 500.
“Hãy nhớ rằng bất động sản chiếm khoảng 3% của chỉ số S&P 500, vì vậy chỉ cần có quỹ đó, bạn đã có sự tiếp cận, nhưng nhiều người thích có vài điểm phần trăm nhiều hơn,” nhấn mạnh Armstrong.
Đối với những ai đang tìm kiếm sự tiếp cận bổ sung đó, họ có một vài cách để đầu tư vào REITs, một lớp tài sản đã cho thấy thành tích mạnh mẽ. Hầu hết nhà đầu tư tiềm năng của REITs sẽ được phục vụ tốt nhất bằng cách chú ý vào REITs niêm yết công khai và quỹ REITs, vì chúng cung cấp sự đa dạng hóa và cơ hội vượt trội nhờ vào quản lý mạnh mẽ và sự giám sát của thị trường công khai.
Chú ý: Tất cả nhà đầu tư được khuyên làm nghiên cứu độc lập về chiến lược đầu tư trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư được khuyên rằng hiệu suất sản phẩm đầu tư trong quá khứ không đảm bảo sự tăng giá giá trị trong tương lai.
