Buzz
Dư nợ đảo ngược có thể đi kèm với các khoản phí và nghĩa vụ ẩn
FG Trade / Getty Images
Dư nợ đảo ngược có thể là một cách tốt để người cao tuổi tiếp cận tiền mặt mà họ đã đầu tư vào ngôi nhà của mình. Dư nợ đảo ngược là khoản vay dành cho các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên có vốn sở hữu nhà đáng kể. Nó cho phép các người cao tuổi này vay tiền dựa trên giá trị của ngôi nhà và nhận tiền dưới dạng một lần thanh toán toàn bộ, khoản thanh toán hàng tháng cố định hoặc dòng tín dụng. Toàn bộ số dư vay trở nên đến hạn và phải thanh toán khi người vay qua đời, chuyển đi vĩnh viễn hoặc bán nhà.
Nếu bạn nghĩ rằng đây là một đề xuất hấp dẫn, bạn không phải là người duy nhất. Dư nợ đảo ngược cũng đang trở nên phổ biến hơn, với 59,000 hợp đồng được cấp vào năm 2022 (số liệu mới nhất có sẵn). Tuy nhiên, bạn cần nhận thức rằng dư nợ đảo ngược đi kèm với những rủi ro, nghĩa vụ và chi phí—và đôi khi những điều này được ẩn hoặc khó tính toán trước khi bạn hoàn tất dư nợ đảo ngược của mình. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn qua năm vấn đề này.
- Đôi khi, các rủi ro, nghĩa vụ và chi phí của dư nợ đảo ngược được ẩn hoặc khó tính toán trước khi bạn hoàn tất hợp đồng.
- Những người cho vay sử dụng các chiến thuật bán hàng áp lực cao có thể là dấu hiệu đỏ.
- Có rất nhiều phí phụ, thường được tích vào khoản vay, do đó chúng không hề rõ ràng từ đầu.
- Bạn nên thêm vợ/chồng của mình làm đồng vay khi phù hợp.
- Một dư nợ đảo ngược không có nghĩa là chi phí của bạn kết thúc: Bạn phải tiếp tục trả thuế bất động sản và bảo hiểm nhà chủ nếu không bạn có thể đối mặt với nguy cơ mất nhà.
- Có các cách khác để tiếp cận vốn sở hữu nhà của bạn có thể hiệu quả hơn trong dài hạn.
Có ba loại dư nợ đảo ngược. Phổ biến nhất là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM). HECM đại diện hầu hết cho các dư nợ đảo ngược mà các ngân hàng cung cấp trên giá trị nhà dưới 1,149,825 đô la, vì vậy đây là loại mà bài viết này sẽ thảo luận. Tuy nhiên, nếu nhà của bạn có giá trị cao hơn, bạn có thể xem xét dư nợ đảo ngược jumbo, còn được gọi là dư nợ đảo ngược độc quyền.
Một số ngân hàng sử dụng các chiến thuật bán hàng áp lực cao
Điều đầu tiên bạn cần biết là dư nợ đảo ngược có tiếng là thu hút các hành vi ăn lừa và các ngân hàng cho vay. Một số người cao tuổi đã bị nhắm đến với các chiến thuật bán hàng áp lực cao về dư nợ đảo ngược. Bạn nên cẩn thận đặc biệt nếu một nhân viên bán hàng gợi ý cách sử dụng tiền từ dư nợ đảo ngược của bạn, đặc biệt là nếu họ gợi ý đưa tiền vào một sản phẩm tài chính khác.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là dư nợ đảo ngược luôn là một ý tưởng tồi. Đối với nhiều người, dư nợ đảo ngược có thể là một cách tốt để cung cấp cho họ một nguồn thu nhập đều đặn, đáng tin cậy khi về hưu. Chỉ cần bạn đảm bảo rằng bạn hiểu tất cả những phức tạp của khoản vay mà bạn đã lấy.
Phí Dư nợ đảo ngược cao
Các chi phí bạn phải trả để lấy ra một dư nợ đảo ngược có thể rất cao so với các hình thức vay vốn khác dựa trên vốn sở hữu nhà của bạn. Người vay phải trả phí khởi đầu, phí bảo hiểm thế chấp trước, phí bảo hiểm thế chấp liên tục (MIPs), phí dịch vụ vay và lãi suất. Chính phủ liên bang giới hạn mức phí mà các ngân hàng có thể thu cho những khoản này, nhưng phí khởi đầu, đặc biệt là, có thể cao—nó được giới hạn tối đa là $6,000.
Những phí này có thể không rõ ràng ngay lập tức đối với những người đang cân nhắc về dư nợ đảo ngược, vì chúng thường được trả từ số tiền bạn vay. Điều này có nghĩa là bạn không nhất thiết nhận được tiền và sau đó phải trả nó cho người cho vay, điều này có thể làm ẩn đi sự thật rằng bạn đang trả tiền. Trong thực tế, quá trình này có nghĩa là các khoản phí và lãi suất được trích ra từ vốn sở hữu nhà của bạn.
Hãy đảm bảo bạn hiểu rõ các quy tắc về thường trú của dư nợ đảo ngược và các nghĩa vụ khác của bạn. Nếu bạn di chuyển khỏi nhà của mình hơn 12 tháng liên tiếp, ngay cả vì lý do y tế, bạn có thể bị buộc phải bán nhà. Tương tự, ngân hàng cho vay của bạn có thể tịch thu tài sản nếu bạn chậm trễ với phí bảo hiểm nhà chủ của mình.
Bạn nên thêm đồng vay
Khi bạn lấy ra một dư nợ đảo ngược, quan trọng là bạn phải chú ý đến các quy tắc về thường trú. Dư nợ đảo ngược phải được lấy ra đối với nơi cư trú chính của bạn, đó là nơi bạn dành phần lớn thời gian trong năm. Nếu bạn rời khỏi nơi cư trú này trong vòng sáu hoặc mười hai tháng liên tiếp, ngay cả vì lý do y tế, ngân hàng cho vay có thể chấm dứt dư nợ đảo ngược của bạn và yêu cầu bạn bán nhà để thanh toán nợ. Ngân hàng cũng có thể có các quy định về việc cho thuê toàn bộ hoặc một phần của ngôi nhà của bạn.
Điều này có thể là vấn đề đặc biệt đối với các cặp vợ chồng đã kết hôn sống chung nhưng chỉ có một trong hai người có tên trong tài liệu dư nợ đảo ngược. Trong trường hợp này, người vợ hoặc chồng có thể bị buộc phải bán nhà để trả lại khoản nợ này trong khi họ vẫn sống trong đó. Để tránh kết quả này, bạn nên chắc chắn rằng bạn thêm vợ/chồng của mình làm đồng vay, hoặc ít nhất đảm bảo rằng bạn có thể chứng minh họ đủ điều kiện là vợ/chồng không vay mượn hợp lệ.
Bạn có các nghĩa vụ
Khi bạn đánh giá xem liệu một dư nợ đảo ngược có thể hỗ trợ bạn khi về hưu, bạn nên tính đến chi phí thuế bất động sản và bảo hiểm nhà chủ. Hầu hết các ngân hàng cho vay dư nợ đảo ngược yêu cầu người vay duy trì đúng hạn cả hai khoản này. Điều này bởi vì ngôi nhà của bạn là tài sản thế chấp cho khoản vay, và nó có thể không bán được với giá thị trường công bằng nếu nó bị hư hỏng, điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ không thu hồi được tiền của họ.
Nói cách khác, sau khi lấy ra một dư nợ đảo ngược, bạn sẽ có các nghĩa vụ với ngân hàng của bạn. Và nếu bạn không thực hiện chúng, ngân hàng của bạn có thể tịch thu tài sản của bạn. Điều này là một vấn đề thực sự với dư nợ đảo ngược. Theo một bài báo của Viện Brookings năm 2019 về dư nợ đảo ngược, 18% dư nợ đảo ngược kết thúc bằng việc tịch thu tài sản. Đôi khi điều này xảy ra vì thuế bất động sản chưa được thanh toán, nhưng thường là vì chủ nhà không còn sống tại ngôi nhà đó nữa.
Còn có những lựa chọn khác
Đúng là nhiều ngân hàng cho vay dư nợ đảo ngược sẽ không nói cho bạn biết rằng có những cách tiếp cận vốn sở hữu nhà khác—và có thể là rẻ hơn—mà bạn đã tích luỹ được trong ngôi nhà của mình.
Các lựa chọn thay thế bao gồm:
- Phiếu thu hồi tiền mặt: Nếu bạn đang cố gắng truy cập một lượng lớn vốn sở hữu nhà một lần, phiếu thu hồi tiền mặt có thể giúp bạn. Làm điều này có nghĩa là bạn phải thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng cho ngân hàng. Tuy nhiên, trong dài hạn, bạn có thể bảo tồn nhiều hơn vốn sở hữu so với dư nợ đảo ngược.
- Khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc HELOC: Dòng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOC) cung cấp cho chủ nhà quyền truy cập vào vốn sở hữu nhà. Khác với dư nợ đảo ngược, khoản vay vốn sở hữu nhà và HELOC yêu cầu người vay phải thực hiện các khoản thanh toán. Tuy nhiên, chúng có thể đi kèm với ít phí hơn và có thể là một lựa chọn ít tốn kém hơn so với dư nợ đảo ngược.
Lựa chọn tốt nhất cho bạn sẽ phụ thuộc vào lý do bạn tìm kiếm một khoản vay đảo ngược. Liên hệ với một cố vấn HUD có thể hữu ích nếu bạn vẫn chưa chắc chắn điều gì nên làm.
Những Bất lợi Của Việc Lấy Ra Dư nợ Đảo ngược Là Gì?
Chủ yếu là chi phí. Dư nợ đảo ngược có chi phí bao gồm các khoản phí cho người cho vay (phí khởi đầu được giới hạn tối đa là $6,000 và phụ thuộc vào số tiền vay của bạn), các khoản phí bảo hiểm FHA và chi phí đóng cửa. Những chi phí này có thể được thêm vào số dư vay của bạn; tuy nhiên, điều đó có nghĩa là bạn sẽ có nợ nhiều hơn và vốn sở hữu ít hơn.
Liệu Dư nợ Đảo ngược Có Lợi Dụng Người Cao Niên Không?
Đôi khi, nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Đã có báo cáo cho biết các nhà cho vay dư nợ đảo ngược đã nhắm đến người cao tuổi bằng các chiến thuật bán hàng quyết liệt. Tuy nhiên, đối với một số người vay, dư nợ đảo ngược có thể là một cách tuyệt vời để mở khóa giá trị của ngôi nhà và cung cấp một nguồn thu nhập đáng tin cậy khi về hưu.
Bạn Sẽ Nhận Được Bao Nhiêu Tiền Từ Dư nợ Đảo ngược?
Số tiền bạn sẽ nhận được từ một dư nợ đảo ngược sẽ phụ thuộc vào ngân hàng và kế hoạch thanh toán của bạn. Đối với HECM, số tiền mà bạn có thể vay sẽ dựa trên tuổi của người vay trẻ nhất, lãi suất của khoản vay và giá trị đánh giá nhà của bạn hoặc số tiền tối đa mà FHA có thể yêu cầu, hiện là $1,149,825 tính đến ngày 10 tháng 6 năm 2024.
Điểm Quan Trọng
Một dư nợ đảo ngược có thể là một cách tốt cho người cao niên để truy cập vào vốn sở hữu họ đã tích luỹ trong ngôi nhà. Tuy nhiên, dư nợ đảo ngược có thể có các chi phí và nghĩa vụ ẩn. Điều quan trọng là bạn phải hiểu những điều này trước khi đồng ý với bất cứ điều gì.
