Buzz
Hoàn cảnh cá nhân quan trọng hơn là tỷ lệ lãi suất vay hiện tại
Mặc dù tỷ lệ lãi suất vay thấp có thể làm cho nhiều chủ nhà hưởng lợi từ việc tái cấu trúc tài chính, quyết định tái tài trợ vay thế chấp của bạn nên dựa trên hoàn cảnh tài chính cá nhân của bạn. Tỷ lệ lãi suất vay trong tuần này không nên là yếu tố quyết định liệu bạn có nên tái tài trợ hay không.
Có chín điều quan trọng cần xem xét trước khi nộp đơn tái tài trợ nhà ở.
Kết Luận Quan Trọng
Hãy kiểm tra xem bạn có điểm tín dụng khoảng 750 trở lên và tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) không quá 36% nếu bạn muốn có lãi suất thấp nhất.
Nghiên cứu các điều khoản, lãi suất và chi phí tái cấu trúc, bao gồm cả điểm và việc bạn có phải trả bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI) hay không để xác định xem việc tiến hành vay có phục vụ nhu cầu của bạn hay không.
Hãy chắc chắn tính toán điểm cân bằng và cách tái cấu trúc sẽ ảnh hưởng đến thuế của bạn.
Thông tin đầu tiên mà bạn cần xem xét là vốn sở hữu bạn có trong ngôi nhà của mình. Nếu ngôi nhà của bạn hiện nay có giá thấp hơn so với khi bạn bắt đầu khoản vay thế chấp – được gọi là vốn sở hữu âm – thì việc tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp không hợp lý.
Cách tốt nhất để tìm hiểu xem bạn có đủ điều kiện cho một chương trình cụ thể là đến thăm một ngân hàng và thảo luận về nhu cầu cá nhân của bạn. Các chủ nhà có ít nhất 20% vốn sở hữu sẽ dễ dàng hơn trong việc đủ điều kiện cho một khoản vay mới.
Bạn cần phải biết điểm tín dụng hiện tại của mình. Các nhà cho vay tái cấu trúc khoản vay đã nghiêm ngặt hơn trong việc chấp thuận vay trong những năm gần đây. Một số người tiêu dùng có thể ngạc nhiên khi biết rằng ngay cả với điểm tín dụng rất tốt, họ không phải lúc nào cũng đủ điều kiện cho lãi suất thấp nhất.
Thường thì, các nhà cho vay muốn thấy một điểm tín dụng khoảng 750 trở lên để đủ điều kiện cho lãi suất thấp nhất trên khoản vay thế chấp. Người vay có điểm số thấp hơn vẫn có thể nhận được khoản vay mới, nhưng họ có thể phải trả lãi suất hoặc phí cao hơn.
Bạn cần phải biết tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) hiện tại của mình. Các nhà cho vay tái cấu trúc khoản vay đã nghiêm ngặt hơn trong việc chấp thuận vay trong những năm gần đây. Một số người tiêu dùng có thể ngạc nhiên khi biết rằng ngay cả với DTI tốt, họ không phải lúc nào cũng đủ điều kiện cho lãi suất thấp nhất.
Bạn cần phải biết tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) hiện tại của mình.
Nếu bạn đã có một khoản vay thế chấp, bạn có thể cho là bạn có thể dễ dàng có được một khoản vay mới. Tuy nhiên, các nhà cho vay không chỉ nâng cao tiêu chuẩn điểm tín dụng mà còn trở nên nghiêm ngặt hơn với tỷ lệ nợ thu nhập (DTI). Mặc dù một số yếu tố như thu nhập cao, lịch sử công việc lâu dài và ổn định, hoặc tiết kiệm đáng kể có thể giúp bạn đủ điều kiện cho một khoản vay, các nhà cho vay thường muốn giữ các khoản thanh toán nhà ở hàng tháng dưới một tối đa là 28% thu nhập hàng tháng tổng của bạn.
Nhìn chung, tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) của bạn nên là 36% hoặc ít hơn, mặc dù với một số yếu tố tích cực bổ sung, một số nhà cho vay sẽ lên đến 43%. Để đủ điều kiện, bạn có thể muốn trả một số nợ trước khi tái cấu trúc lại khoản vay.
Bạn không nên quên chi phí tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp thường dao động từ 3% đến 6% của tổng số tiền vay, nhưng người vay có thể tìm cách để giảm chi phí (hoặc bao gồm chúng vào khoản vay). Nếu bạn có đủ vốn sở hữu, bạn có thể gộp chi phí vào khoản vay mới của bạn (và do đó tăng nguyên tắc). Một số nhà cho vay cung cấp tái cấu trúc “miễn phí”, điều này thường có nghĩa là bạn sẽ phải trả một lãi suất cao hơn để bù đắp chi phí đóng cửa.
Tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp thường có chi phí giữa 3% và 6% của tổng số tiền vay, nhưng người vay có thể tìm cách để giảm chi phí (hoặc bao gồm chúng vào khoản vay). Nếu bạn có đủ vốn sở hữu, bạn có thể gộp chi phí vào khoản vay mới của bạn (và do đó tăng nguyên tắc). Một số nhà cho vay cung cấp tái cấu trúc “miễn phí”, điều này thường có nghĩa là bạn sẽ phải trả một lãi suất cao hơn để bù đắp chi phí đóng cửa.
Đừng quên đàm phán và tìm kiếm xung quanh, vì một số phí tái cấu trúc lại có thể được thanh toán bởi người cho vay hoặc thậm chí được giảm bớt.
Trong khi nhiều người vay tập trung vào lãi suất, việc quan trọng là thiết lập mục tiêu của bạn khi tái cấu trúc lại để xác định sản phẩm thế chấp nào phù hợp với nhu cầu của bạn. Nếu mục tiêu của bạn là giảm thiểu khoản thanh toán hàng tháng càng nhiều càng tốt, bạn sẽ muốn có một khoản vay với lãi suất thấp nhất và thời hạn dài nhất.
Nếu bạn muốn trả ít lãi suất hơn trong suốt thời gian vay, hãy tìm kiếm lãi suất thấp nhất với thời hạn ngắn nhất. Những người vay muốn trả nợ sớm nhất có thể nên tìm kiếm một khoản vay thế chấp với thời hạn ngắn nhất mà vẫn đáp ứng được các khoản thanh toán mà họ có thể chi trả. Một máy tính vay mượn có thể cho bạn thấy tác động của các lãi suất khác nhau lên khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
Nếu bạn muốn trả ít lãi suất hơn trong suốt thời gian vay, hãy tìm kiếm lãi suất thấp nhất với thời hạn ngắn nhất. Những người vay muốn trả nợ sớm nhất có thể nên tìm kiếm một khoản vay thế chấp với thời hạn ngắn nhất mà vẫn đáp ứng được các khoản thanh toán mà họ có thể chi trả. Một máy tính vay mượn có thể cho bạn thấy tác động của các lãi suất khác nhau lên khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
Điểm Điều Chỉnh Lãi Suất
Khi so sánh các ưu đãi vay mượn, hãy chắc chắn bạn xem xét cả lãi suất và điểm điều chỉnh lãi suất. Điểm điều chỉnh lãi suất — tương đương 1% số tiền vay — thường được trả để giảm lãi suất. Hãy tính toán xem bạn sẽ trả bao nhiêu điểm với mỗi khoản vay, vì chúng sẽ được thanh toán vào lúc đóng cửa hoặc được gói vào số tiền chính của khoản vay mới của bạn.
Điểm Ngừng Lỗ Của Bạn
Một phép tính quan trọng trong quyết định tái tài trợ là điểm ngừng lỗ: điểm mà chi phí của việc tái tài trợ đã được bù đắp bởi tiết kiệm hàng tháng của bạn. Sau điểm đó, tiết kiệm hàng tháng của bạn hoàn toàn thuộc về bạn.
Ví dụ, nếu việc tái tài trợ tốn cho bạn $2,000 và bạn tiết kiệm được $100 mỗi tháng so với khoản vay trước đó, bạn sẽ mất 20 tháng để hoàn lại chi phí của mình. Nếu bạn có ý định di chuyển hoặc bán nhà trong vòng hai năm, thì việc tái tài trợ dưới kịch bản này có thể không hợp lý.
Bảo Hiểm Thế Chấp Riêng Tư
Các chủ nhà có ít hơn 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của họ khi họ tái tài trợ sẽ phải trả bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI). Nếu bạn đã đang trả PMI dưới khoản vay hiện tại của bạn, điều này sẽ không làm thay đổi lớn đối với bạn. Tuy nhiên, một số chủ nhà mà nhà của họ đã giảm giá trị từ ngày mua có thể phát hiện ra rằng họ sẽ phải trả PMI lần đầu tiên nếu họ tái tài trợ thế chấp của họ.
Các khoản thanh toán giảm do việc tái tài trợ có thể không đủ thấp để cân bằng chi phí bổ sung của PMI. Một ngân hàng có thể tính toán nhanh chóng liệu bạn có cần phải trả PMI và số tiền nó sẽ thêm vào các khoản thanh toán nhà ở của bạn.
Thuế Của Bạn
Nhiều người tiêu dùng đã dựa vào khoản khấu trừ lãi suất thế chấp để giảm bớt hóa đơn thuế thu nhập liên bang của họ. Nếu bạn tái tài trợ và bắt đầu trả ít hơn vào lãi suất, thì khoản khấu trừ thuế của bạn có thể thấp hơn. (Quan trọng là nhớ rằng ít người coi đó là lí do đủ tốt để tránh tái tài trợ.)
Tuy nhiên, cũng có thể khấu trừ lãi suất sẽ cao hơn trong vài năm đầu của khoản vay (khi phần lãi suất của khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn số tiền gốc). Việc tăng kích thước của khoản vay, do việc rút tiền mặt hoặc cuộn chi phí đóng cửa vào, cũng sẽ ảnh hưởng đến số lãi suất bạn phải trả.
Dù vậy, các thay đổi thuế đi kèm với Đạo luật Cắt giảm Thuế và Việc làm (TCJA) có thể ảnh hưởng đến mong muốn của bạn sử dụng khoản khấu trừ lãi suất thế chấp. Mức khấu trừ tiêu chuẩn cao hơn—27,700 USD cho các cặp vợ chồng kết hôn nộp tờ khai chung vào năm 2023, so với 12,700 USD theo luật pháp trước đó—có thể làm cho việc khai báo khấu trừ ít hấp dẫn tài chính hơn đối với nhiều người nộp thuế hơn.
Chủ nhà giàu có muốn tái tài trợ một khoản thế chấp hiện tại lớn vẫn có thể khấu trừ lãi suất lên đến 1 triệu USD, nhưng giới hạn cho nợ thế chấp mới bây giờ là 750,000 USD cho các ngôi nhà mua vào ngày 15 tháng 12 năm 2017 hoặc sau đó. Với những thay đổi này, thông thái hơn nếu bạn tham khảo ý kiến cố vấn thuế để biết thông tin cá nhân về tác động của việc tái tài trợ lên thuế của bạn.
Chi Phí Tái Tài Trợ Nhà Bạn Là Bao Nhiêu?
Điểm Tín dụng Bạn Cần để Tái Tài Trợ Thế Chấp?
Yêu cầu về điểm tín dụng khác nhau tùy thuộc vào ngân hàng và loại hình thế chấp. Thông thường, các ngân hàng muốn thấy điểm tín dụng khoảng 750 hoặc cao hơn để được hưởng lãi suất thấp nhất cho vay. Người vay có điểm thấp hơn vẫn có thể nhận được khoản vay mới nhưng có thể phải trả lãi suất cao hơn hoặc phí.
Nói chung, bạn cần có điểm tín dụng ít nhất là 620 cho bất kỳ loại thế chấp truyền thống nào. Tuy nhiên, một số chương trình chính phủ đòi hỏi điểm tín dụng từ 580 trở lên hoặc không có mức tối thiểu nào.
Có Thể Tái Tài Trợ Với Cùng Ngân Hàng Không?
Đáp án ngắn gọn là có, mặc dù điều này có thể không phải là lựa chọn tốt nhất. Tái tài trợ với ngân hàng thế chấp hiện tại của bạn có một số lợi ích: Họ đã có thông tin của bạn trong hồ sơ và có thể đưa ra một ưu đãi tốt cho bạn để bạn tiếp tục với họ. Tuy nhiên, nếu bạn đang tìm kiếm thỏa thuận tốt nhất có thể, thì việc tìm hiểu xung quanh cũng đáng giá.
Tái Tài Trợ Một Khoản Vay Thế Chấp Nhanh Chóng Như Thế Nào?
Về nguyên tắc, không có thời gian tối thiểu bạn phải chờ đợi trước khi tái tài trợ khoản vay thế chấp truyền thống. Lý thuyết thì bạn có thể tái tài trợ ngay sau khi mua nhà. Tuy nhiên, một số ngân hàng có quy định ngăn ngừa người vay tái tài trợ ngay lập tức dưới cùng một ngân hàng.
Việc có áp dụng các quy định này hay không sẽ phụ thuộc vào loại hình thế chấp bạn có và ngân hàng bạn đang giao dịch. Hãy nhớ rằng cũng có yêu cầu chung là tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) không quá 36%, điều này sẽ mất vài năm (ít nhất) cho người mua nhà trung bình để đạt được.
Tôi Cần Bao Nhiêu Vốn Sở Hữu Để Tái Tài Trợ?
Theo quan điểm chung, bạn sẽ cần 20% vốn sở hữu để tái tài trợ với một khoản vay truyền thống, nhưng thực tế, bạn chỉ cần 20% nếu bạn muốn tránh việc trả bảo hiểm thế chấp hoặc có kế hoạch rút tiền mặt.
Có Thể Mua Ô Tô Trong Khi Tái Tài Trợ Không?
Các chuyên gia tín dụng thường khuyên ngăn chặn mọi thay đổi liên quan đến nợ, thu nhập hoặc điểm tín dụng trong những tuần hoặc thậm chí là tháng khi đang xem xét đơn tái tài trợ của bạn. Một điểm thậm chí cũng có thể ảnh hưởng lớn đến chi phí của khoản vay thế chấp của bạn. Khoản vay mua ô tô được tính vào tỷ lệ nợ thu nhập khi ngân hàng phân tích đơn xin vay của bạn.
Nếu khoản vay ô tô của bạn dẫn đến việc bạn phải trả thêm hàng tháng, tỷ lệ DTI của bạn sẽ tăng lên, với điều kiện còn lại không thay đổi. Nói chung, tốt hơn hết là nên trì hoãn việc mua sắm loại này cho đến khi đơn xin của bạn được hoàn tất.
Điểm Quan Trọng
Như nhiều giao dịch tài chính khác, việc tái tài trợ thế chấp là phức tạp và đòi hỏi sự cẩn thận từ phía các chủ nhà cân nhắc. Hãy nói chuyện với một ngân hàng uy tín để có câu trả lời nhanh chóng cho một số thắc mắc của bạn. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định quan trọng liệu việc tái tài trợ có phù hợp với bạn hay không. Nếu có vẻ như đó là một bước đi thông minh, hãy thực hiện các nghiên cứu được đề cập ở trên để xem liệu việc tái tài trợ có mang lại lợi ích tài chính cho bạn hay không.
