9 Điều Cần Biết Về Hội Đồng Quản Trị Cư Dân (HOA)

Những quy định hạn chế và các khoản phí cao là những điều cần chú ý

Hội đồng quản trị cư dân (HOA) là những tổ chức thực thi các quy định cho cộng đồng mà chọn để được quản lý. Chúng phổ biến trong các khu phát triển đã được lên kế hoạch; bạn tham gia và đồng ý với các điều khoản và phí của họ khi bạn mua nhà trong một cộng đồng có HOA.

Việc sở hữu nhà trong những cộng đồng này—còn được gọi là thành viên—buộc bạn phải tuân thủ các điều khoản, điều kiện và hạn chế (CC&Rs) của hội đồng. Các hội đồng cũng có quyền lực pháp lý, như đặt gắn liền trên nhà của bạn, áp đặt các khoản phạt, hoặc kiện bạn nếu bạn không tuân thủ các quy định.

Nếu bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà, bạn có thể sẽ tìm ở các khu vực có HOA. Đây là chín yếu tố bạn nên cân nhắc trước khi mua nhà trong một khu vực có quản lý.

Những Điều Cần Nhớ

1. Hội Đồng Quản Trị Cư Dân và Các Điều Khoản, Điều Kiện và Hạn Chế

Hội đồng quản trị cư dân tạo ra các CC&Rs và áp dụng chúng. Trước khi mua nhà trong một cộng đồng có HOA, hãy đảm bảo bạn hỏi người môi giới bất động sản của bạn hoặc HOA về CC&Rs.

Một số ví dụ về các hạn chế và quy định bạn có thể thấy là giới hạn hoặc yêu cầu cho:

• Màu sắc và vật liệu của vỏ và mái nhà
• Đậu xe RV hoặc xe rơ-moóc trên lối đi
• Độ cao và vị trí của hàng rào
• Chỗ đậu xe cho khách
• Cho thuê nhà ngắn hạn
• Trang trí sân vườn
• Công việc vườn
• Các phần bổ sung

Nếu bạn không thể tìm thấy CC&Rs trực tuyến trên trang web của HOA, hãy yêu cầu người môi giới bất động sản của bạn lấy giúp hoặc liên hệ trực tiếp với HOA để lấy. Hãy chắc chắn kiểm tra xem tài liệu có được cập nhật trước khi bạn tiến xa hơn vào quá trình mua bán.

Các quy định và quy tắc của bất kỳ HOA cụ thể nào cũng có thể là độc đáo, vì vậy đừng dựa vào thông tin từ người khác hoặc kinh nghiệm của bạn tại các khu phát triển khác để tìm hiểu về các quy định và điều khoản của HOA. Hơn nữa, hãy cân nhắc kỹ xem liệu bạn có thể sống được với chúng hay không.

2. Phí của Hội Đồng Quản Trị Cư Dân

Các hội đồng quản trị cư dân cần có quỹ để hoạt động. Họ thu thập các quỹ này thông qua các khoản phí do các thành viên cộng đồng đóng góp—và một số có thể khá cao.

Các khoản phí sẽ dao động rộng rãi từ thành phố này đến thành phố khác; hãy xem xét rằng trung bình một khoản phí hội đồng quản trị cư dân ở New York là 653 đô la trong khi ở Dallas là 98 đô la. Các khoản phí có thể khác nhau ngay trong cùng một khu phức hợp do sự khác biệt về diện tích, vị trí và hướng nhà.

Hầu hết các dịch vụ đăng ký nhiều lần (MLS) đều bao gồm các khoản phí HOA trong danh sách tài sản, vì vậy khi bạn xem nhà, hãy đảm bảo bạn tìm thấy thông tin này. Bạn có thể truy cập thông tin này trên hầu hết các trang web bán nhà địa ốc, như REMAX, Zillow hoặc Realtor.com.

Bạn cũng nên tìm hiểu xem các khoản phí đã tăng lên như thế nào qua thời gian và bao nhiêu. Nếu có thể, hãy có được một lịch sử in ấn về các khoản phí HOA theo năm trong 10 năm qua. Việc tăng các khoản phí HOA thường được lập ra vài năm trước bằng cách ước tính chi phí tương lai của tiện ích, lao động và bảo trì.

3. Tiện Ích của Hội Đồng Quản Trị Cư Dân

Tìm hiểu những khoản phí đóng góp vào điều gì và xác định làm thế nào chúng sẽ ảnh hưởng đến tài chính hộ gia đình của bạn. Ví dụ, bạn có phải trả tiền cho việc thu gom rác không? Có bao gồm tiện ích không? Tiện ích nào? Còn dịch vụ cáp và internet thì sao? Hãy nhớ rằng bạn sẽ phải trả tiền cho những tiện ích như cơ sở vui chơi giải trí, dù bạn có sử dụng chúng hay không.

Phí HOA thường tăng hàng năm, nhưng đối với các dự án mới, chúng có thể giảm một chút theo thời gian khi có nhiều ngôi nhà được thêm vào dự án và nhiều chủ nhà có sẵn để chia sẻ các chi phí cố định của HOA.

4. Hoạt Động của Hội Đồng Quản Trị Cư Dân

Khi bạn mua nhà trong một cộng đồng được quản lý, bạn đồng ý với một gói các nghĩa vụ pháp lý và quyền lợi bên cạnh việc mua nhà. Tìm hiểu giờ mở cửa của các tiện ích như hồ bơi và sân tennis để xem liệu chúng có phù hợp với lịch trình của bạn hay không.

Kiểm tra các quy định và khoản phí liên quan đến việc sử dụng cho khách nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ muốn chia sẻ các tiện nghi này với bạn bè hoặc gia đình.

5. Tài Chính của Hội Đồng Quản Trị Cư Dân

Một HOA có thể áp dụng một trong vài phương pháp quản lý tài chính. Những lựa chọn này chủ yếu ảnh hưởng đến cách HOA tài trợ cho các chi phí bất ngờ hoặc đầu tư vốn như thay thế hệ thống HVAC trong khu vực chung.

Quỹ dự trữ

Một số hội đồng quản trị có thể giữ một khoản dự trữ tiền mặt lớn để chi trả cho bảo trì, sửa chữa hoặc các vấn đề khác. Những người khác có thể có các khoản phí thấp hơn, phụ thuộc vào các đánh giá đặc biệt để chi trả cho các chi phí bất ngờ.

Đây là cách hoạt động của tuyến đường đánh giá: Khi có chi phí lớn như thay mái nhà hoặc thang máy và quỹ dự trữ của Hội chủ sở hữu không đủ để thanh toán, hội có thể tính phí đánh đặc biệt cho mỗi chủ nhà. Những khoản thu này có thể lên đến hàng nghìn đô la.

Kế hoạch Tài chính

Các dự án thường lập kế hoạch đa năm cho các sửa chữa và đầu tư vốn, bao gồm chi phí hàng năm và số dư dự kiến trong quỹ dự trữ khi các chi tiêu sẽ được yêu cầu.

Yêu cầu xem các tài liệu đó và chú ý đặc biệt đến việc các chi tiêu cần thiết phù hợp với số dư quỹ dự trữ. Sự trợ giúp chuyên nghiệp có thể có giá trị khi phân tích các bảng tính này.

Hội chủ sở hữu nên có thể cung cấp danh sách này. Hỏi xem liệu có kế hoạch đánh thuế đặc biệt nào trong tương lai không. Lưu ý rằng quy mô kinh tế có thể có nghĩa là các đánh thuế đặc biệt cho một chi phí vốn cụ thể có thể nhỏ hơn trong các Hội chủ sở hữu có nhiều thành viên và cao hơn trong các Hội chủ sở hữu nhỏ hơn.

6. Phí Hội chủ sở hữu và Khoản vay của bạn

Khi cân nhắc mua bất động sản trong một khu phát triển được lập kế hoạch, các ngân hàng thế chấp sẽ tính đến tác động của phí Hội chủ sở hữu đến tài chính tổng thể của bạn. Như họ làm với thuế tài sản (không được bao gồm trong phí Hội chủ sở hữu tại hầu hết các khu phát triển), các ngân hàng sẽ xem xét phí Hội chủ sở hữu hàng tháng của bạn khi quyết định mức khoản vay mà bạn có thể chi trả được.

Ngân hàng thế chấp tiềm năng của bạn có thể cung cấp con số thanh toán khoản vay, và bạn đã nên có số tiền thuế bất động sản và phí Hội chủ sở hữu. Sử dụng máy tính vay mượn trực tuyến để ước tính khoản thanh toán khoản vay có thể sẽ, và nhập thông tin khác có liên quan, bao gồm số tiền đặt cọc kế hoạch nếu bạn chỉ bắt đầu tìm kiếm nhà ở và chưa có mối quan hệ nào với bất kỳ ngân hàng nào.

7. Quyền lực Pháp lý của Hội chủ sở hữu

Như trong bất kỳ cộng đồng nào, sự bất đồng nảy sinh trong một khu phát triển được lập kế hoạch, đôi khi là do cư dân vi phạm hoặc phá vỡ các quy định. Trước khi mua, hãy tìm hiểu cách quy định được thiết lập và thực thi và các hình phạt áp dụng đối với những người vi phạm quy định. Hội chủ sở hữu là các thực thể pháp lý—một số là doanh nghiệp và một số là tổ chức phi lợi nhuận—và có quyền pháp lý để thực thi các quy định và áp đặt hình phạt đối với những người không tuân thủ chúng.

Các biện pháp trừng phạt có thể rất nghiêm khắc. Tại một số Hội chủ sở hữu, hậu quả có thể bao gồm bị phạt tiền hoặc bị kiện tụng hoặc Hội chủ sở hữu đặt thế chấp nhà của bạn. Chú ý đặc biệt xem liệu Hội chủ sở hữu có thể tịch thu tài sản của bạn vì không thanh toán các khoản phí Hội chủ sở hữu hoặc phạt do vi phạm CC&R không. Hỏi về quy trình giải quyết các mâu thuẫn và cách Hội chủ sở hữu quản lý việc thêm mới hoặc sửa đổi các quy định.

Yêu cầu một danh sách hoặc báo cáo khác về các mâu thuẫn và vi phạm quy định mà hội đã phải giải quyết. Nếu thông tin đó không chi tiết về các vụ kiện tụng, hỏi về chúng. Hãy chắc chắn kiểm tra xem có bất kỳ vụ kiện tụng nào trong quá khứ, hiện tại hoặc đang chờ xử lý liên quan đến Hội chủ sở hữu. Hơn nữa, xem lại kết quả của những vụ này.

8. Danh tiếng của Hội chủ sở hữu

Vì Hội chủ sở hữu về cơ bản hoạt động như một chính quyền siêu cục bộ cho cộng đồng, vì vậy nên tìm hiểu ai đang điều hành nó và họ hoạt động cùng nhau như thế nào.

Thường thì Hội chủ sở hữu được giám sát bởi cư dân cộng đồng giữ vị trí tự nguyện và được bầu cử bởi các thành viên hội. Tuy nhiên, một số hội được quản lý chuyên nghiệp. Dưới đây là một số bước bạn có thể thực hiện nếu một công ty tư nhân quản lý Hội chủ sở hữu:

• Điều tra về danh tiếng trước khi mua: Nếu Hội chủ sở hữu có một số nhân viên hoặc công ty thầu ra các nhiệm vụ, hãy hỏi về những đơn vị này và công việc của họ.
• Nói chuyện với một số chủ nhân hiện tại trong cộng đồng: Tốt nhất là bạn nên nói chuyện với những người không phải là thành viên trong ban điều hành Hội chủ sở hữu và đã sống trong tòa nhà hoặc cộng đồng này trong vài năm qua. Ban điều hành hoạt động như thế nào? Các ý kiến khác nhau thường được giải quyết một cách dân chủ và xây dựng? Hãy chú ý đến những dấu hiệu của những cuộc xung đột thường xuyên, thậm chí là vĩnh viễn. Như với các cơ quan chính quyền khác, Hội chủ sở hữu có thể bị hạn chế bởi cái tôi, cuộc chiến quyền lực và chính trị nhỏ nhen.
• Đặt lịch trò chuyện với Chủ tịch Hội chủ sở hữu: Điều này sẽ giúp bạn cảm nhận xem bạn có muốn người này ra quyết định thay mặt cho bạn về việc phát triển hay không. Hơn nữa, hãy hỏi Chủ tịch về sự quan tâm của cư dân trong việc phục vụ trong ban điều hành: Có sự động viên cao để làm điều này hay sự thờ ơ tương đối? Cuộc trò chuyện này cũng có thể thúc đẩy bạn (hoặc không) để phục vụ trong ban điều hành một ngày nào đó, một hành động mà sẽ đòi hỏi bạn phải được bầu cử và dành ra một số thời gian rảnh cho trách nhiệm mới của bạn.

9. Trách nhiệm Bảo hiểm của Hội chủ sở hữu

Các quy định bảo hiểm trong một khu phát triển được lập kế hoạch có thể được chia thành từng phần. Ví dụ, Hội chủ sở hữu có thể bao phủ một số hiểm họa hoặc khu vực, trong khi các chủ nhà chịu trách nhiệm bảo hiểm cho những phần khác. Hãy kiểm tra xem Hội chủ sở hữu có cung cấp bảo hiểm bổ sung như một phần thưởng cho việc sở hữu trong khu phát triển.

Yêu cầu Bảo hiểm thay đổi theo tiểu bang

Kiểm tra luật pháp của tiểu bang mà bạn sẽ sống để biết đầy đủ yêu cầu cụ thể. Sau đó, xác nhận rằng Hội chủ sở hữu của căn nhà bạn đang xem xét đang tuân thủ những yêu cầu đó.

Những điều này thường được yêu cầu bởi luật pháp tiểu bang. Ví dụ, tại Florida, một Hội chủ sở hữu căn hộ phải bảo hiểm toàn bộ tài sản chung, bao gồm từng phần của tòa nhà lên đến tường gạch khô chưa hoàn thiện của căn hộ. Trong khi đó, người chủ nhà phải chịu trách nhiệm bảo hiểm cho toàn bộ tài sản cá nhân bên trong căn hộ của họ, bao gồm thiết bị gia dụng, sàn nhà, tủ bếp, rèm cửa và những thứ tương tự.

Bảo hiểm Thảm họa

Bảo hiểm thảm họa rất quan trọng nếu bạn đang xem xét mua nhà trong khu vực có nguy cơ chịu ảnh hưởng từ các thảm họa thiên nhiên lớn, chẳng hạn như lũ lụt, động đất, bão tuyết, cháy rừng, lốc xoáy hoặc cơn bão. Bạn cũng nên xác nhận xem bảo hiểm bổ sung này có được mở rộng đến những khu vực mà người chủ nhà phải chịu trách nhiệm theo quy định của Hội chủ sở hữu hay không.

Ưu điểm và Nhược điểm của Hội chủ sở hữu

Ưu điểm Giải thích

• Khu vực sạch sẽ và được giữ gìn tốt: Hội chủ sở hữu đảm bảo rằng cộng đồng duy trì một mức độ nền tảng cụ thể và sự hiện diện. Thường thì, đây là những khu vực rất đẹp để sống.
• Các tiện ích dành cho các thành viên: Các cộng đồng có Hội chủ sở hữu có thể có các tiện ích như hồ bơi cộng đồng, sân chơi hoặc các khu vực chung để tụ họp.
• Quy định giữ gìn hòa bình: Trong một cộng đồng có Hội chủ sở hữu, bạn có nơi để giải quyết các tranh chấp với hàng xóm mà không cần gọi cảnh sát. Các hội này có thể có quyền trọng tài các mâu thuẫn và thực hiện các hành động có thể ảnh hưởng đến hành vi tốt hơn.

Nhược điểm Giải thích

• Bắt buộc tuân thủ các quy định: Mua một căn nhà hoặc chỗ ở trong cộng đồng có Hội chủ sở hữu buộc bạn phải tuân thủ các quy định, ngay cả khi bạn không đồng ý với chúng. Vi phạm các quy định thường dẫn đến mức phạt hoặc Hội chủ sở hữu thực hiện các biện pháp khác chống lại bạn.
• Có thể tốn kém: Các khoản phí cho các hội này có thể rất cao, vì vậy bạn nên đảm bảo ngân sách cho các chi phí bổ sung này.
• Có thể quyết đoán: Một số Hội chủ sở hữu có thể thông báo cho bạn về bất kỳ vi phạm tội lỗi nhỏ nào.

Mục đích chính của Hội chủ sở hữu là gì?

Ai là người cai quản Hội chủ sở hữu?

Làm thế nào để thành lập một Hội chủ sở hữu?

Điểm Chót Về Kinh Tế

Sống trong một khu phát triển có quy hoạch — và bị chi phối một phần bởi các quy định của HOA — có thể là một sự pha trộn của phước lành. Nó mang lại triển vọng trao đổi một số quyền kiểm soát nhà của bạn để giảm bớt trách nhiệm duy trì các khu vực xung quanh và để được hưởng các tiện ích chung và an ninh. Tuy nhiên, bạn sẽ cần phải thoải mái với việc trao đổi diện mạo đa dạng của một khu phố điển hình để có góc nhìn đồng nhất hơn và công việc mà nó đòi hỏi.

Cách bạn chấp nhận những sự đổi đầu này sẽ góp phần vào mức độ hạnh phúc của bạn khi sống trong căn hộ chung cư hoặc khu phát triển đồng nhất và được quy hoạch. Nếu bạn quyết định tiến hành mua, hãy chắc chắn nói chuyện với các chuyên gia, bao gồm cả một đại lý bất động sản am hiểu về các khu phát triển quy hoạch và HOA.