Buzz
Nếu bạn giàu tài sản nhưng thiếu tiền mặt, có thể đó là bạn
Các chủ nhà già tuổi muốn biến tài sản nhà ở của họ thành tiền mặt thường thấy rằng một khoản vay thế chấp ngược truyền thống, được hỗ trợ bởi chính phủ và được gọi là vay thế chấp chuyển đổi vốn sở hữu (HECM), có thể đáp ứng nhu cầu của họ. Tuy nhiên, những khoản vay thế chấp ngược được bảo lãnh bởi chính phủ này không phải dành cho tất cả mọi người.
Rất nhiều người Mỹ không đáp ứng tiêu chuẩn cho vay của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) hoặc cần một khoản thanh toán lớn hơn, khiến cho họ phải tìm kiếm các giải pháp thay thế, bao gồm cả vay thế chấp ngược Jumbo do các nhà tài trợ tư nhân cấp.
Những điểm nhấn chính
- Các khoản vay thế chấp ngược Jumbo đã được cải thiện qua các năm với sự gia tăng nhu cầu và sự xuất hiện của nhiều đối thủ cạnh tranh hơn trên thị trường.
- Các khoản vay này phục vụ cho phần dân số giàu tài sản nhưng thiếu tiền mặt cần nhiều hơn so với khoản vay thế chấp chuyển đổi vốn sở hữu (HECM) được bảo lãnh bởi chính phủ có thể cung cấp.
- Nó cũng có thể thu hút các chủ nhà gặp khó khăn khi đủ điều kiện cho một HECM, có thể do họ quá trẻ hoặc tài sản của họ không được chấp thuận cho vay bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA).
- Sự linh hoạt bổ sung mà các khoản vay này cung cấp đi kèm với một số điều cần lưu ý, bao gồm tỷ lệ lãi suất có thể cao hơn, ít bảo vệ hơn và các lựa chọn thanh toán hạn chế.
Khái niệm về Khoản vay thế chấp ngược Jumbo là gì?
Khoản vay thế chấp ngược Jumbo, được gọi chính thức là vay thế chấp ngược độc quyền, được cấu trúc và bảo hiểm bởi các công ty tư nhân. Điều này có nghĩa là chúng thường cung cấp sự linh hoạt lớn hơn đối với các yêu cầu điều kiện hợp lệ và giới hạn cho vay, so với HECM, loại vay thế chấp ngược phổ biến nhất.
HECM là các khoản vay thế chấp ngược được bảo lãnh bởi chính phủ do các nhà cung cấp được phê duyệt bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA). Chúng cho phép chủ nhà từ 62 tuổi trở lên vay số tiền bằng giá trị hiện tại của căn nhà trừ bất kỳ tài sản đảm bảo nào và không phải trả lại số tiền cho đến khi bán nhà, chuyển ra khỏi đóng cửa hoặc chết. Họ có thể nhận số tiền của họ dưới dạng một lần thanh toán, một loạt các khoản thanh toán hàng tháng đều đặn, hoặc một dòng tín dụng.
Khoản vay thế chấp ngược Jumbo về cơ bản hoạt động giống như vậy, nhưng chúng mang ít hạn chế hơn vì chúng là phương tiện tư nhân. Điều này có thể dẫn đến các khoản vay và khả năng tiếp cận hào phóng hơn nhưng cũng ít bảo vệ hơn và có nguy cơ lớn hơn khi đến ngày trả nợ so với HECM. Tuy nhiên, câu chuyện về thị trường này hoang tàn hơn cả Miền Tây hoang dã là không hẳn là đúng. Khoản vay thế chấp ngược Jumbo không tồi như một số người cho là thế.
Việc HUD siết chặt các quy định để ngăn chặn HECMs từ liên tục mất tiền đã nâng cao nhu cầu cho các giải pháp thay thế và tăng số lượng công ty cung cấp khoản vay thế chấp ngược Jumbo. Sự cạnh tranh bổ sung này đã dẫn đến các điều khoản cạnh tranh hơn, biến những khoản vay khá tranh cãi này thành một giải pháp đáng giá cho một phần không nhỏ của dân số không được phục vụ bởi HECMs do chính phủ bảo lãnh.
Đối Tượng Mà Khoản Vay Thế Chấp Ngược Jumbo Hướng Đến Là Ai?
Khoản vay thế chấp ngược Jumbo được thiết kế chủ yếu để đáp ứng nhu cầu của những người sở hữu nhiều vốn sở hữu nhà đất và cần nhiều tiền mặt hơn so với những gì một khoản vay thế chấp ngược truyền thống có thể cung cấp hoặc những người chỉ đơn giản muốn khai thác vốn sở hữu nhà của họ nhưng không đáp ứng được những điều kiện hơi nghiêm ngặt của HUD.
Những Người Giàu Tài Sản Nhưng Thiếu Tiền Mặt
Khoản vay thế chấp ngược độc quyền đã được gọi là “jumbo” vì chúng liên quan đến các căn nhà có giá trị cao và các khoản vay lớn hơn.
Giới hạn cho vay quốc gia trên các HECMs đã tăng lên và đạt mức $970,800 vào năm 2022. Đó là một mức cao hơn trung bình giá trị nhà ở ở Mỹ và nên phù hợp với hầu hết các nhu cầu. Tuy nhiên, không nhiều người có cơ hội để tiếp cận với số tiền đó, ngay cả khi họ có ít nhất số vốn sở hữu nhà đất đó. Những người sở hữu cổ phần trong tài sản vượt quá 1 triệu đô la có thể khả thi để nhận được một khoản tiền mặt lớn hơn với khoản vay thế chấp ngược Jumbo.
Rất nhiều phụ thuộc vào số tiền cần thiết. Người ta thường tìm đến các khoản vay thế chấp ngược để tài trợ cho cuộc sống hưu trí đáng kể và có thể bù đắp cho bất kỳ thiếu hụt lương hưu nào. Hoặc có thể họ cần chi trả các chi phí y tế, sửa lại nhà để đáp ứng các nhu cầu sức khỏe và tuổi tác thay đổi, hoặc trả nợ. Đôi khi một HECM không thể đáp ứng những nhu cầu đó, và vay thế chấp ngược Jumbo là lựa chọn duy nhất.
Các khoản vay thế chấp ngược Jumbo có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào bạn muốn.
Những Người Không Đủ Điều Kiện Cho HECM
Một lý do chính khác tại sao chủ nhà có thể tìm kiếm khoản vay thế chấp ngược Jumbo là vì họ gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện cho HECM. Sự bảo lãnh của chính phủ có nghĩa là HECMs đi kèm với nhiều hạn chế hơn. Ví dụ, giới hạn tuổi cho HECMs là 62, trong khi một số khoản vay thế chấp ngược Jumbo sẽ chấp nhận ứng viên từ 55 tuổi trở lên.
Một rào cản khác mà HECMs áp đặt là đối với loại tài sản. HUD chỉ sẽ chấp thuận các khoản vay này trên những căn nhà đã được FHA chấp thuận. Có nhiều sự thông qua hơn với jumbos.
Các khoản vay thế chấp ngược không phải là lựa chọn duy nhất để huy động tiền mặt. Chủ nhà cũng nên xem xét các khoản vay vốn sở hữu nhà, dòng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOCs), các khoản vay cá nhân khác được đảm bảo bằng giá trị nhà, tái cấu trúc thế chấp và thu hẹp không gian sống như các phương án thay thế.
Nhược điểm của Khoản vay thế chấp ngược Jumbo
Khoản vay thế chấp ngược Jumbo không nên bị loại trừ hoàn toàn, vì chúng đóng vai trò quan trọng trong việc phục vụ một phần của công chúng mà nhu cầu của họ không được đáp ứng bởi HECMs hoặc các loại khoản vay khác. Sự lựa chọn nhiều hơn trên thị trường thường là điều tốt. Tuy nhiên, khoản vay thế chấp ngược Jumbo không thiếu nhược điểm. Một số điểm yếu lớn nhất của các chương trình tư nhân này so với HECMs bao gồm:
- Chi phí vay cao hơn—Lãi suất trên các khoản vay thế chấp ngược Jumbo thường cao hơn, vì số tiền vay lớn hơn và có thể kéo dài hơn và nhà cho vay có trách nhiệm nếu giá nhà sụt giảm.
- Có thể ít bảo vệ hơn—Các nhà cho vay không bắt buộc cung cấp các loại bảo vệ như HECMs, chẳng hạn như bảo vệ cho vợ chồng trẻ và tính không đòi hỏi phí, mặc dù một số trong số họ có.
- Tùy chọn thanh toán linh hoạt kém hơn—Một HECM cho phép bạn lựa chọn từ nhiều tùy chọn thanh toán, bao gồm thanh toán một lần, dòng tín dụng hoặc thu nhập hàng tháng đều đặn cho đến khi bạn sống trong nhà của mình. Các nhà cho vay khoản vay thế chấp ngược Jumbo không luôn luôn linh hoạt như vậy.
Có những loại vay thế chấp ngược nào?
Có ba loại vay thế chấp ngược chính. Phổ biến nhất là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM). Các loại khác bao gồm vay thế chấp ngược Jumbo và vay thế chấp ngược mục đích đơn lẻ.
Tôi có thể vay được bao nhiêu tiền với khoản vay thế chấp ngược Jumbo?
Tổng số tiền tối đa có sẵn là 4 triệu đô la, mặc dù việc nhận số tiền đó sẽ khó khăn ngay cả khi bạn có số vốn riêng đó hoặc nhiều hơn đang bị ràng buộc trong nhà của bạn.
Làm thế nào để trả lại một khoản vay thế chấp ngược?
Có ba cách chính để thanh toán khoản vay thế chấp ngược:
- Bán tài sản và sử dụng tiền thu được để thanh toán khoản vay.
- Trả nợ bằng tiền khác và giữ lại tài sản.
- Ký một giấy chứng nhận thay vì chấp thuận tịch thu, cho phép ngân hàng bán nhà và thu tiền thay bạn.
Tóm Lại
Khoản vay thế chấp ngược Jumbo đóng vai trò quan trọng, ngày càng trở nên cạnh tranh hơn và đôi khi có thể là cách tiết kiệm chi phí nhất hoặc là cách duy nhất để đáp ứng nhu cầu tiền mặt của bạn.
Tuy nhiên, khi lựa chọn con đường này, hãy chắc chắn rằng bạn cân nhắc một cách khôn ngoan từng đề xuất, đọc kỹ tất cả các điều khoản trước khi ký kết hợp đồng và tìm hiểu để có được thỏa thuận tốt nhất có thể. Mặc dù không cẩn thận có thể vẫn dẫn đến một nguồn tiền mặt đáng kể, nhưng cuối cùng nó có thể làm mất tài sản mà bạn tích lũy cho con cháu.
