Airbnb Gây Náo Loạn Ở Những Thị Trấn Nhỏ Ở Mỹ

Kaitlin đã sống ở làng Oak Creek hơn hai năm khi cô nhận được thông báo. Đó là tháng Sáu 2022 và chủ nhà của cô đã quyết định tăng tiền thuê nhà ba phòng lên 800 đô la để đạt 3.000 đô la, tăng 36%. Đối với Kaitlin, người đã sống một mình kể từ khi con trai cô chuyển đi, chi phí để ở lại đã trở nên cấm kỵ. Cô đã đầu tư tiền từ công việc để cải thiện tài sản, giải quyết những vết ố đất sét dai dẳng mà mưa bão sa mạc mang vào từ những tảng đá đỏ xung quanh của Sedona, Arizona. Kaitlin, người yêu cầu giữ kín danh tính để bảo vệ việc xin thuê nhà, buồn phiền khi phải rời bỏ căn nhà cô đã tự làm. Nhưng cô không phải là một mình. Khắp Sedona, giá thuê đất đang tăng vọt — và một loại đào vàng Airbnb mới là nguyên nhân.

Trong nhiều năm, các công ty cho thuê ngắn hạn như Airbnb đã gây nên sự phá hủy trong các thành phố. Một số nơi như Mexico City đã ôm nền tảng cho thuê để thu hút du khách và dân digital nomad. Những nơi khác như Amsterdam và London đã hạn chế hoặc cấm nền tảng này, đề cập đến những lo ngại về du lịch quá mức, sức ép lên nguồn cung nhà ở; hoặc trong trường hợp của Toronto, sự gia tăng của các 'khách sạn ma' Airbnb.

Ba năm sau đại dịch, với việc làm linh hoạt trở thành điều bình thường mới đối với nhiều người và nguồn cung cho thuê ở thành thị mất thời gian để phục hồi, các doanh nhân cho thuê ngắn hạn đã chuyển trọng tâm từ các thành phố lớn sang các thị trấn thân thiện với du khách và điểm đến nghỉ dưỡng. Và Sedona, một thành phố nhỏ nằm giữa những hình thành đá màu đỏ tươi đẹp ở trung tâm Arizona, là một trong những nơi bị ảnh hưởng nặng nề nhất. 'Mọi người muốn đến những thị trường đó,' Jamie Lane, phó chủ tịch nghiên cứu tại AirDNA, một công ty phân tích cho thuê ngắn hạn, nói. Với sự tràn ngập của người ngoại đến, người dân địa phương như Kaitlin đang bị đẩy ra ngoài.

Sedona đã cấm cho thuê ngắn hạn từ rất lâu, từ năm 1995. Nhưng vào năm 2017, một luật của tiểu bang Arizona, SB1350, đã ngăn cản những hạn chế đó. Các nhà lập pháp đã quảng bá luật như là sự chấp nhận của nền kinh tế chia sẻ mới và là một lợi ích cho người dân Arizona muốn kiếm thêm tiền bằng cách cho thuê phòng trống của họ. Nhưng khi luật được thông qua, các nhà đầu tư đổ xô vào thị trường. Hơn 15% nhà ở có sẵn ở Sedona hiện đã được liệt kê trên các trang web cho thuê ngắn hạn như Airbnb hoặc Vrbo, theo một nghiên cứu năm 2021 của công ty địa phương Elliott Packer & Co. Giống như nhiều thành phố trên khắp thế giới, giá nhà ở tại Sedona đã tăng vọt trong đại dịch: Giá trung bình cho một ngôi nhà đơn gia đình tăng 64% trong khoảng hai năm từ tháng 10 năm 2020 đến 2022. Câu chuyện về người sống trong ô tô trở nên phổ biến hơn, Shannon Boone, quản lý nhà ở cho Thành phố Sedona, nói. Cắm trại ở rìa thành phố như một cách sống—không phải cho kỳ nghỉ—đang làm hỏng khu rừng quốc gia nguyên sơ bao quanh nó.

Du khách kéo đến Sedona vì các cảnh đẹp ngoạn mục và các con đường dạo bộ, và thành phố đã tạo dựng tên tuổi cho mình là trái tim tinh thần mới của miền Tây nước Mỹ. Dọc theo đường chính, các trung tâm chữa lành và cửa hàng tinh thể nằm xen giữa các quán bar và nhà hàng. 'Du lịch luôn là động cơ kinh tế của chúng ta, dù chúng ta thích hay không,' Sandy Moriarty, cựu thị trưởng của Sedona, nói. Nhưng những du khách đó đang dần làm hủy hoại cuộc sống của một thành phố phụ thuộc vào họ để tồn tại.

'Airbnb đã làm tăng gấp đôi lượng du khách ở đây, điều đó có nghĩa là cần có nhiều lực lượng lao động hơn, và đồng thời giảm đi nhà ở có sẵn,' Boone nói. Đó là một kết hợp tàn nhẫn. Nhiều du khách bằng nhiều tiền và nhiều cơ hội việc làm trong ngành dịch vụ và giải trí của Sedona. Nhưng với nguồn cung nhà ở hạn chế, mọi người đều cạnh tranh cho cùng một nhóm nhỏ các căn hộ cho thuê. Và tại Sedona, ngày càng nhiều căn hộ thuê này bây giờ là Airbnb.

Dữ liệu cho thấy một sự thay đổi hấp dẫn trong thị trường nhà ở của thành phố. Ở Sedona, bốn trong số năm người quản lý tài sản hàng đầu đã thêm mới các Airbnb trong năm vừa qua. Sedona.org, công ty quản lý tài sản lớn nhất trong thành phố, với 115 danh sách hoạt động, đã tăng nguồn cung của mình lên 35,3% so với một năm trước. Bây giờ, 16% tổng số Airbnb hoạt động ở Sedona thuộc về chỉ có năm công ty quản lý tài sản, theo AirDNA. Lane nói rằng thành phố đã trở thành mục tiêu của các chủ nhà chuyên nghiệp trên Airbnb—những người mua và quản lý nhiều tài sản bất động sản trên Airbnb, thường làm tổn thương cho những chủ nhà 'bà và ông' với một hoặc hai danh sách.

Mattie Zazueta, người phát ngôn của Airbnb, cho biết người chủ Airbnb 'tiêu biểu' ở Sedona cho thuê một căn nhà duy nhất và nền tảng này giúp hỗ trợ nền kinh tế dựa trên du lịch của thành phố. Cô ấy gợi ý rằng việc tăng giá nhà ở không chỉ là vấn đề ở Sedona. 'Vấn đề nhà ở tại Mỹ có thể được rút ngắn xuống đơn giản là đất nước không xây đủ nhà ở,' Zazueta nói. Nhưng trong khi các chuyên gia đồng ý rằng thiếu hụt đơn vị nhà ở là một nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng, Airbnb có khả năng đã đóng vai trò quá lớn ở một số thị trường. Các nhà nghiên cứu tại Đại học Carnegie Mellon phát hiện ra rằng Airbnb 'nhẹ nhàng ăn cắp' nguồn cung nhà ở dài hạn. Và ở những thành phố họ nghiên cứu nơi Airbnb được ưa chuộng, cư dân phải đối mặt với việc giảm nguồn cung nhà ở nghiêm trọng hơn.

Do vậy, đẩy đến bờ vực bởi những kẻ lợi dụng cho thuê ngắn hạn, Sedona đã đưa ra một giải pháp mới mẻ: trả tiền cho chủ nhà trên Airbnb để chuyển đổi tài sản của họ trở lại cho thuê dài hạn.

Chương trình thử nghiệm, được biết đến với tên Rent Local, đã được công bố vào tháng Tám. Sedona đã dành 240.000 đô la để trả cho chủ nhà, với các động cơ tăng lên đến 10.000 đô la cho một căn nhà ba phòng ngủ. Nhưng những khoản tiền này chỉ giải quyết vấn đề một cách hạn chế. Với toàn bộ sức mạnh, chương trình thử nghiệm có thể giải phóng 35 đơn vị cho thuê—nhưng, theo Steve Segner, chủ tịch của Hội đồng Lưu trú Sedona, nhu cầu cấp bách về nhà ở ở Sedona là khoảng 500 đơn vị. Ba tháng kể từ khi chương trình thử nghiệm ra mắt, thành phố chỉ nhận được ba đơn đăng ký.

Để hiểu tại sao nó đã thất bại, bạn cần hiểu về kinh tế của Airbnb. Theo Sara First, người quản lý tài sản làm việc với gần 70 chủ nhà trên Airbnb trong khu vực thành phố Sedona, việc cho thuê ngắn hạn đơn giản là quá sinh lời, và chương trình khuyến mãi Rent Local không thể cạnh tranh. 'Tôi đã thông báo cho tất cả các chủ sở hữu của tôi về điều đó. Không ai trong số họ ngay cả xem xét nó. Đó là hai tháng thuê rẻ. Không đủ. Nhưng nó chứng tỏ rằng thành phố quan tâm.' Câu hỏi là, liệu Sedona có đủ khả năng quan tâm đến đủ mức không? Một căn nhà ở Sedona có thể mang về 30.000 đô la mỗi năm nếu cho thuê dài hạn, nhưng có thể tạo ra doanh thu trong khoảng 60.000 đô la 'trong một năm tồi tệ' trên Airbnb, theo Sara First. Khi thị trường cho thuê ngắn hạn nóng bỏng—như mùa hè năm ngoái, khi hạn chế du lịch quốc tế mang đến số lượng du khách Mỹ kỷ lục đến thành phố—con số đó gần với 100.000 đô la.

Một điểm đến du lịch khác, Summit County Colorado, đã có sự tham vọng lớn hơn về quy mô của một chương trình tương tự được triển khai vào tháng 10 năm 2021. Quận đã chi gần 1 triệu đô la cho các khuyến mãi để chuyển đổi 74 đơn vị cho thuê ngắn hạn thành nhà thuê dài hạn. Các số tiền liên quan làm người ta ngạc nhiên. Summit County đã khảo sát hơn 700 chủ nhà cho thuê ngắn hạn địa phương và suy ra các mức giá đêm từ doanh thu thuế để đưa ra mức giá khuyến mãi lên đến 24.000 đô la cho một căn nhà ba phòng ngủ cho hợp đồng thuê trong một năm.

“Tất cả các thị trường đều gần như ổn định ở mức 4.000 đến 5.000 đô la cho mỗi phòng ngủ mỗi năm,” Colin Frolich, CEO của Landing Locals, một nền tảng đã hợp tác với các chính quyền địa phương tại California, Colorado và Indiana để khuyến khích các chủ nhà cho thuê ngắn hạn chuyển đổi các đơn vị của họ. Chương trình thử nghiệm kéo dài lâu nhất của họ, ở Truckee, California, nơi các khuyến mãi lên đến 18.000 đô la, đã tạo ra nhà ở cho 181 cư dân địa phương. Theo đánh giá của Frolich, các khuyến mãi của Sedona cho các căn nhà hai và ba phòng cần có một tăng giá lên vài nghìn đô la để tạo ra một mức độ quan tâm tương đương.

Quay trở lại Sedona, người dân cho biết tình trạng thiếu nhà ở trở nên tồi tệ hơn bao giờ hết. Heather Hakola, một cư dân đã ở đây suốt 39 năm, quản lý một nhóm Facebook cho người tìm nhà và làm thủ quỹ của Ban Đồng minh Vô gia cư Khu vực Sedona. Cô nói rằng cô thấy có nhiều người rời Sedona hoàn toàn hoặc thành lập các nhóm nhà ở đa gia đình để có thể thuê nhà. 'Di dời đang ở mức cao nhất từ trước đến nay,' cô nói. Đồng minh ước tính có 125 người đang trải qua tình trạng vô gia cư ở Sedona và cho biết mùa đông năm ngoái, tổ chức đã chi khoản 40.000 đô la cho việc thuê phòng khách sạn để giữ người ra khỏi cái lạnh, mức kỷ lục cao. Ở khắp tiểu bang, Cục Dịch vụ Kinh tế của Arizona ước tính rằng tình trạng vô gia cư tăng 30% từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 12 năm 2021.

Giá nhà cao ở Sedona cũng làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu giáo viên. Học khu của thành phố có kế hoạch chuyển một tòa nhà thành căn hộ chung cư phải chăng cho nhân viên. Nhà hàng cũng đang cảm nhận cảm giác tương tự. Gerardo Moceri, chủ sở hữu của nhà hàng Ý Gerardo's Italian Kitchen tại Sedona, đã mất 13 trong số 25 nhân viên toàn thời gian của mình trong hai năm qua. Anh gặp khó khăn khi tuyển nhân viên mới vì họ không muốn chuyển đến Sedona do giá nhà quá cao.

Khi khủng hoảng trở nên tồi tệ hơn, các nhà lập pháp đang đánh giá lại cách tiếp cận với cho thuê ngắn hạn. Tháng 7 năm 2022, Quốc hội tiểu bang Arizona đã cho phép chính quyền địa phương áp dụng hệ thống cấp phép và xử phạt cho các chủ nhà. Điều đó cho phép Sedona thêm yêu cầu mới. Từ tháng 2 năm 2023, các chủ nhà trên Airbnb và Vrbo của Sedona sẽ cần xin phép địa phương để hoạt động. Nhưng những biện pháp này chỉ giống như một miếng băng dính. 'Ngoài ra, chúng ta không thực sự có nhiều cách để làm,' Boone nói.

Scottsdale lớn hơn và sôi động hơn, một khu vực ngoại ô của Phoenix qua thung lũng Verde từ Sedona, đang phải đối mặt với một vấn đề khác: tiệc tưng bừng của bọn độc thân. Tháng 10 năm nay, thành phố đã thông qua các quy định nghiêm ngặt nhằm giải quyết sự không hài lòng ngày càng tăng từ cư dân bị quấy rối bởi tiếng ồn, rác rưởi và lưu lượng khách thuê ngắn hạn gây áp lực lớn lên khu vực của họ. Airbnb đã biến lệnh cấm tiệc của nó trong thời đại đại dịch thành một chính sách cố định và không có cơ chế thực thi cụ thể, ngoại trừ việc cấm một số người dùng cụ thể. Và như vậy, tiệc vẫn diễn ra tại Scottsdale. Số lượng danh sách Airbnb hoạt động trong thành phố gần gấp đôi từ tháng 8 năm 2020—khi công ty đầu tiên áp dụng lệnh cấm tiệc của mình. Bạn trai và bạn gái tìm kiếm trên Airbnb cho các nhà tiệc tại Scottsdale vẫn tìm thấy rất nhiều danh sách có hồ bơi, bồn tắm nước nóng và trò chơi sân sau. 'Nhà của Gucci,' do công ty Rebl Rentals tại Scottsdale đăng, được trang bị bộ darts, sân golf mini và chỗ ngủ cho 18 khách. Một danh sách khác, 'The Pink Palm,' có spa và gian hàng cabana, với hình ảnh chụp sẵn về các cô gái độc thân tắm nắng ở bên hồ bơi.

Tin tức xấu cho cư dân địa phương là tin vui cho lợi nhuận của Airbnb. Trong khi nhiều tên tuổi lớn trong ngành công nghệ phải giảm nhân sự, dịch vụ cho thuê ngắn hạn đang kiếm được nhiều tiền hơn bao giờ hết. Airbnb tuyên bố lãi kỷ lục 1,2 tỷ đô la trong Q3 năm 2022, tăng 46% so với năm trước. Sau khi Airbnb trải qua sự sụt giảm lợi nhuận vào những tháng đầu của đại dịch, sự gia tăng của chính sách làm việc từ bất cứ đâu và việc hạ giới hạn du lịch đã giúp giữ cho đà tăng trưởng và không để lạm phát tăng cao. Ở Arizona, hành động cục bộ mạnh mẽ hơn về cho thuê ngắn hạn, như việc hạn chế ở Lake Tahoe hoặc cấm hoàn toàn ở New York City, gần như không thể nếu SB1350 vẫn còn hiệu lực.

Với ít tài sản trên thị trường và giá trung bình của một ngôi nhà đơn ở Sedona lên đến 1 triệu đô la vào tháng 10, nhiều cư dân đã rời đi mãi mãi. Trong cuộc điều tra dân số Hoa Kỳ năm 2020, dân số của Sedona thực tế đã giảm, khiến nó trở thành một ngoại lệ trong thung lũng Verde. Moriarty, cựu thị trưởng của Sedona, nói rằng xu hướng chuyển nhà gia đình thành nhà cho thuê ngắn hạn là một nguyên nhân lớn dẫn đến sự suy giảm này.

Kaitlin đã cảm nhận được tác động của sự bùng nổ Airbnb tại Sedona cá nhân. Cuối cùng, việc thuê nhà tại Sedona trở nên không thể về mặt tài chính. “Tôi đã sống trong cộng đồng này gần sáu năm. Tôi cảm thấy mình hoàn toàn bị đẩy ra,” Kaitlin nói. Năm tháng sau khi cô rời đi, Kaitlin vẫn chưa tìm được nơi ở giá cả phải chăng. Hiện tại, cô ấy đang ở trong xe caravanh của bạn và đang theo dõi chặt chẽ nhiệt độ giảm khi mùa đông đến. “Tôi đã xây dựng một cuộc sống ở đây, và tôi rất yêu nó,” cô nói thêm rằng cô đã nghĩ đến việc rời khỏi Sedona mãi mãi nhưng muốn ở lại. “Tôi sẵn lòng chịu đựng. Không có nơi nào giống nó.”