Buzz
Có, bạn có thể—nhưng hãy liên hệ với ngân hàng của bạn trước tiên
Sau nhiều năm (hoặc thập kỷ) trả nợ thế chấp một cách trung thành, bạn có khả năng đã tích luỹ được vốn sở hữu nhà đáng kể. Và nếu bạn giống như nhiều người đã về hưu, bạn có thể giàu nhà, nhưng lại thiếu tiền mặt nếu một phần lớn giá trị ròng của bạn liên quan đến ngôi nhà. Thế chấp ngược cho phép bạn tiếp cận vốn sở hữu đó mà không cần bán nhà hoặc tăng thêm nợ hàng tháng. Nhưng điều gì xảy ra nếu bạn không còn muốn giữ ngôi nhà nữa? Bạn có thể bán nhà với thế chấp ngược? Đáp án là có, và dưới đây là những điều bạn cần biết về tùy chọn đó.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Thế chấp ngược dành cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên muốn tiếp cận với vốn sở hữu nhà để chi trả các chi phí sinh hoạt cơ bản, hóa đơn y tế, sửa chữa nhà, hoặc bất cứ điều gì khác.
- Ngân hàng của bạn sẽ cấp cho bạn một số tiền tương đương với vốn sở hữu nhà của bạn—dưới dạng khoản trả góp, dòng tín dụng, hoặc thanh toán định kỳ hàng tháng.
- Lãi suất và phí (ví dụ: phục vụ cho vay) tiếp tục tích luỹ trong suốt thời gian của khoản vay.
- Trả nợ thế chấp ngược được hoãn lại cho đến khi bạn bán nhà, chuyển đi, rơi vào tình trạng nợ phí tài sản (ví dụ: thuế và bảo hiểm), hoặc qua đời.
Thuế chấp ngược là gì?
Thế chấp ngược cho phép chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tiếp cận với vốn sở hữu nhà mà không cần bán nhà hoặc phải trả thêm khoản thanh toán hàng tháng. Khi bạn được phê duyệt thế chấp ngược, ngân hàng của bạn sẽ cấp cho bạn một khoản tiền tương đương với vốn sở hữu nhà của bạn—dưới dạng khoản trả góp, dòng tín dụng, hoặc thanh toán định kỳ hàng tháng. Lãi suất và phí tích lũy trong suốt thời hạn vay trong khi vốn sở hữu nhà của bạn giảm đi. Khoản vay trở nên đến hạn khi bạn bán nhà, chuyển đi, nợ phí tài sản, hoặc qua đời.
Hầu hết các khoản thế chấp ngược có điều khoản không chịu trách nhiệm phụ, có nghĩa là bạn hoặc di sản của bạn không thể nợ nhiều hơn giá trị của ngôi nhà khi khoản vay đến hạn và ngôi nhà được bán.
Các loại thế chấp ngược
Có bốn loại chính của thế chấp ngược:
- HECMs. Kiếm được hầu hết các khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu phổ biến nhất là thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM), một khoản vay được bảo hiểm bởi Ủy ban Quản lý Dự án (FHA) và được cấp qua các nhà cho vay được phê duyệt bởi FHA. HECMs có sẵn cho những người vay đủ điều kiện với các ngôi nhà có giá trị lên đến $970,800. Bạn có thể sử dụng tiền mặt để trả các chi phí sinh hoạt cơ bản, hóa đơn y tế, sửa chữa nhà, kỳ nghỉ, v.v.
-
Thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu độc quyền. Bạn sẽ cần một thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu độc quyền (hay còn gọi là thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu jumbo) nếu giá trị ngôi nhà của bạn vượt quá giới hạn FHA. Những khoản vay này thông thường có lãi suất cao hơn và ít hơn các bảo vệ tiêu dùng so với HECM được bảo hiểm liên bang. Giống như HECM, bạn có thể sử dụng tiền thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu như bạn muốn.
- Thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu một mục đích. Các cơ quan phi lợi nhuận, địa phương và phi lợi nhuận cung cấp các khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu một mục đích, đó là phương án thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu rẻ nhất. Tuy nhiên, có một điều bắt buộc: Bạn phải sử dụng tiền thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu một mục đích để trả tiền thuế tài sản hoặc sửa chữa nhà, được phê duyệt bởi người cho vay.
- HECMs để mua. Sản phẩm thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu này giống như HECM với một điểm khác biệt chính: Bạn có thể sử dụng HECM để mua một ngôi nhà mới. Ngôi nhà bạn mua phải là nơi cư trú chính của bạn, và bạn phải có tài chính để trả các chi phí ban đầu đáng kể, bao gồm khoản đặt cọc lớn.
Với một khoản vay truyền thống, bạn tích lũy vốn mỗi tháng khi trả nợ. Bạn mất vốn và tăng nợ mỗi tháng với một khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu.
Liệu Bạn Có Thể Bán Nhà Với Một Khoản Vay Thế Chuyển Đổi Vốn Chủ Sở Hữu?
Nếu bạn có một khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu, thì bạn sở hữu tựa đề, và người cho vay có một tranh chấp. Bạn không thể bị tịch thu, miễn là bạn duy trì ngôi nhà và giữ liên lạc với các khoản phí tài sản của bạn—bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, bảo hiểm lũ (nếu cần), và bất kỳ phí hội đồng chủ nhà (HOA) nào.
Bạn có thể trả lại khoản vay vào bất kỳ thời điểm nào mà không phải chịu phạt, vì vậy bạn có thể bán nó nếu bạn muốn, rồi có thể thu nhỏ, di chuyển gần hơn với các cháu nội, hoặc chuyển đến một khí hậu thuận lợi hơn. Bạn cũng có thể tự do bán nhà nếu bạn cần chuyển ra khỏi để vào một cơ sở chăm sóc được hỗ trợ hoặc nhận chăm sóc toàn thời gian. Người cho vay và chính phủ (trong trường hợp các khoản vay HECM được bảo hiểm FHA) không có quyền nói lên quyết định của bạn khi bán nhà.
Nếu bạn đang bán một căn nhà có khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu, hãy tính toán trước để đảm bảo bạn có đủ vốn chủ sở hữu (hoặc tiết kiệm) để thanh toán số dư khoản vay và bất kỳ chi phí đóng cửa nào.
Cách Bán Nhà Với Khoản Vay Thế Chuyển Đổi Vốn Chủ Sở Hữu
Bạn phải trả lại khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu khi bạn bán nhà, sau đó ngân hàng cho vay của bạn sẽ đóng tài khoản. Đây là một số bước cơ bản:
- Liên lạc với ngân hàng của bạn. Yêu cầu báo giá thanh toán (số dư khoản vay), bao gồm bất kỳ khoản tiền nào bạn đã nhận, lãi suất phát sinh và các khoản phí khác. Ngân hàng sẽ gửi một lá thư về số tiền đến hạn và có thể chi trả trong vòng 30 ngày, chỉ định số dư khoản vay hiện tại, các tùy chọn thanh toán, các bước để tránh bị tịch thu, và số ngày để phản hồi. Ngân hàng sẽ gửi một nhà đánh giá để xác định giá trị của tài sản.
- Đưa vào danh sách và bán nhà. Khi xác định giá, cân nhắc số dư khoản vay (từ lá thư về số tiền đến hạn) và chi phí đóng cửa. Một đại lý bất động sản, môi giới, hoặc Nhà môi giới có thể giúp đặt giá, tổ chức buổi xem nhà, đàm phán với các người mua tiềm năng, và đảm bảo việc đóng cửa thuận lợi. Nếu tiểu bang của bạn yêu cầu điều đó (hoặc bạn chỉ muốn có đại diện pháp lý), thuê một luật sư bất động sản để hỗ trợ quá trình.
- Đóng và chuyển tiền. Tại lễ đóng, ngân hàng vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu của bạn nhận số tiền thanh toán khoản vay, và bạn nhận được bất kỳ số dư dư thừa trừ chi phí đóng cửa nào.
Lãi suất, phí bảo hiểm thế chấp (MIPs), và bảo hiểm chủ nhà vẫn tiếp tục phát sinh cho đến khi khoản vay được thanh toán và giải quyết, vì vậy số dư khoản vay của bạn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian giải quyết.
Có Phạt Nếu Tôi Bán Nhà Với Khoản Vay Thế Chuyển Đổi Vốn Chủ Sở Hữu?
Bạn giữ tựa đề của căn nhà và có thể bán nó bất cứ lúc nào vì bất kỳ lý do nào. Không có khoản phạt nếu bạn bán nhà và trả lại khoản vay.
Sự Kiện Đến Hạn Của Khoản Vay Thế Chuyển Đổi Vốn Chủ Sở Hữu Là Gì?
Một sự kiện đến hạn là điều gì đó gây ra việc phải trả lại khoản vay thế chuyển đổi vốn chủ sở hữu. Một sự kiện đến hạn xảy ra khi bạn:
- Bán nhà.
- Di chuyển ra khỏi nhà một cách vĩnh viễn (ví dụ, để chuyển vào cơ sở chăm sóc hỗ trợ).
- Lỡ hẹn với các chi phí tài sản, chẳng hạn như thuế, bảo hiểm và phí HOA.
- Bỏ bê việc bảo trì nhà.
- Chết.
Chi Phí Bảo Hiểm Thế Chấp Là Bao Nhiêu?
Nếu bạn có một khoản vay thế chấp ngược HECM, ngân hàng của bạn sẽ tính phí bảo hiểm thế chấp ban đầu 2% dựa trên giá trị định giá của ngôi nhà của bạn, lên đến giới hạn cho vay tối đa là 970.800 đô la.
Sau đó, một khoản phí bảo hiểm hàng năm sẽ được áp dụng, bằng 0,5% số dư nợ vay của bạn. Thế chấp ngược tư nhân (còn gọi là jumbo) thông thường không yêu cầu bảo hiểm thế chấp, nhưng thường có lãi suất cao hơn và ít bảo vệ cho người tiêu dùng.
Điểm Chính
Khi bạn có một khoản vay thế chấp ngược, bạn giữ được tiêu đề sở hữu tài sản và có quyền bán nó bất cứ lúc nào bạn muốn. Tuy nhiên, khoản vay thế chấp ngược sẽ trở thành nợ nếu bạn quyết định bán, vì vậy hãy đảm bảo giá trị hiện tại của ngôi nhà (hoặc số dư tài khoản tiết kiệm của bạn) đủ cao để trả nợ và chi phí đóng cửa.
Phân biệt đối xử trong cho vay thế chấp là bất hợp pháp. Nếu bạn cho rằng mình đã bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, việc sử dụng trợ cấp công, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, hãy nộp khiếu nại với Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
