Buzz
Có - có thể làm mới thành một hợp đồng thế chấp ngược mới hoặc một hợp đồng thế chấp truyền thống
Nhiều chủ nhà làm mới các hợp đồng thế chấp truyền thống của họ để có được các điều khoản thuận lợi hơn khi họ trả nợ cho khoản vay nhà của họ. Tuy nhiên, cũng có thể làm mới một hợp đồng thế chấp ngược - một khoản vay cho phép người cao tuổi tiếp cận với vốn sở hữu nhà của họ mà không cần bán nhà hoặc trả tiền hàng tháng.
Dưới đây là cách thức hoạt động của việc làm mới hợp đồng thế chấp ngược, và khi nào thì việc làm mới này có thể hợp lý về mặt tài chính.
Những điểm chính cần lưu ý
- Một khoản vay thế chấp ngược cho phép những chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tiếp cận với vốn sở hữu nhà của họ mà không cần bán nhà hoặc trả tiền hàng tháng.
- Việc thanh toán khoản vay được hoãn lại cho đến khi bạn bán nhà, chuyển ra khỏi nhà, hoặc qua đời.
- Làm mới hợp đồng thế chấp thay thế một khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới có các điều khoản tốt hơn.
- Những người vay khoản vay thế chấp ngược có thể làm mới khoản vay của họ để có thêm tiền mặt, bảo đảm lãi suất thấp hơn, hoặc thêm vợ/chồng vào khoản vay.
Điều gì là khoản vay thế chấp ngược?
Một khoản vay thế chấp ngược cho phép những chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tiếp cận với vốn sở hữu nhà của họ. Không giống như khoản vay truyền thống (thường được gọi là khoản vay tiến về phía trước), trong đó bạn phải thanh toán đều đặn cho ngân hàng, khoản vay thế chấp ngược có nghĩa là ngân hàng thanh toán cho bạn. Khoản vay và lãi suất phải được trả khi bạn bán nhà, chuyển ra khỏi nhà, hoặc qua đời.
Mặc dù bạn không cần phải trả tiền hàng tháng nếu bạn có một khoản vay thế chấp ngược, bạn phải thanh toán các chi phí về tài sản của bạn (thuế, bảo hiểm, bất kỳ phí liên hiệp chủ sở hữu nào và bảo trì) đúng hạn và duy trì nhà ở trong điều kiện tốt để tránh mặc nợ hoặc tịch thu tài sản.
Khi nào cần làm mới hợp đồng vay?
Việc làm mới hợp đồng vay thế chấp xảy ra khi bạn trả nợ một khoản vay hiện tại bằng tiền từ một khoản vay mới. Chủ nhà thường làm mới để có các điều khoản vay thuận lợi hơn, như lãi suất thấp hơn hoặc thời hạn vay ngắn hơn. Ngân hàng sử dụng khoản vay mới để trả nợ khoản vay cũ, để lại cho bạn một khoản vay duy nhất và một khoản thanh toán hàng tháng.
Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Bạn không thể bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, nguồn gốc quốc gia, tôn giáo, giới tính (bao gồm cả bản thân và hướng tình dục), tình trạng gia đình, hoặc khuyết tật. Nếu bạn nghĩ rằng mình đã gặp phải phân biệt đối xử như vậy, hãy khiếu nại với Cơ quan Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược
Mặc dù làm mới là một công cụ phổ biến để cải thiện các điều khoản của khoản vay thế chấp truyền thống (hoặc vay tiến về phía trước), nó cũng là một lựa chọn nếu bạn có một khoản vay thế chấp ngược. Khi bạn làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược, bạn thực ra đổi khoản vay hiện tại của mình lấy một khoản vay mới - và, trong lý tưởng, là một khoản vay tốt hơn. Khoản vay mới có thể là một khoản vay thế chấp ngược khác hoặc một khoản vay truyền thống (hoặc vay tiến về phía trước).
Nếu bạn chọn một khoản vay thế chấp ngược mới, số tiền vay mới sẽ dựa trên tuổi của bạn, giá trị của căn nhà và lãi suất, giống như khi bạn vay tiền lần đầu tiên. Bạn có thể nhận số tiền vay dưới dạng một khoản thanh toán đơn, một dòng tín dụng, các khoản thanh toán hàng tháng đều đặn, hoặc sự kết hợp của hai phương thức trên.
Ngược lại, nếu bạn làm mới thành một khoản vay thế chấp truyền thống, khoản vay mới sẽ phụ thuộc vào thu nhập, điểm tín dụng và lãi suất của bạn, giống như khi bạn vay một khoản vay lần đầu tiên. Nếu bạn cần tiền tiêu về hưu, bạn có thể chọn làm mới và rút tiền mặt. Loại vay này thay thế khoản vay hiện tại của bạn bằng một khoản vay lớn hơn, và bạn nhận được khoản chênh lệch dưới dạng tiền mặt.
Khoản vay thế chấp ngược phổ biến nhất là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM), được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Dân cư Liên bang (FHA) và được cung cấp bởi các nhà cho vay được FHA chấp thuận.
Điều kiện hợp đồng vay thế chấp ngược làm mới
Các yêu cầu cho việc làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược gần như giống như khi bạn lần đầu tiên xin vay hợp đồng vay thế chấp ngược. Nếu bạn muốn làm mới thành một khoản vay thế chấp ngược HECM mới, bạn phải:
- Đủ 62 tuổi trở lên.
- Sở hữu căn nhà hoàn toàn hoặc có vốn sở hữu đáng kể trong đó.
- Sống trong căn nhà là nơi cư trú chính của bạn.
- Không bị chậm thanh toán trên bất kỳ nợ nợ liên bang nào (ví dụ: thuế hoặc khoản vay sinh viên).
- Có tài chính để thanh toán thuế tài sản, bảo hiểm nhà chủ, phí liên hiệp chủ sở hữu và bảo trì nhà cửa.
- Tham gia vào một phiên hội thảo thông tin người tiêu dùng do một cố vấn được HUD chấp thuận tổ chức.
- Không có việc làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược trong vòng 18 tháng trước đó.
Ngoài ra, tài sản phải đáp ứng các yêu cầu của FHA, chẳng hạn như phải có đủ bảo hiểm và không có nguy hiểm về sức khỏe hoặc an toàn.
Mặc dù bạn có thể tiếp cận khoảng 50% đến 60% giá trị vốn sở hữu nhà của bạn với khoản vay thế chấp ngược, bạn có thể rút tới 80% với việc làm mới và rút tiền mặt.
Lý do làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược
Dưới đây là một số tình huống mà việc làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược có thể hợp lý.
- Giá trị căn nhà của bạn đã tăng lên. Nếu giá trị căn nhà của bạn đã tăng, vốn sở hữu nhà của bạn cũng có thể đã tăng. Nếu vậy, bạn có thể có được nhiều tiền mặt hơn từ một khoản vay thế chấp ngược mới.
- Lãi suất đã giảm. Nếu lãi suất đã giảm kể từ khi bạn lấy khoản vay thế chấp ngược ban đầu, điều này có thể dẫn đến một khoản thanh toán lớn hơn và lãi suất tổng thể thấp hơn khi khoản vay đáo hạn.
- Bạn muốn thêm vợ/chồng hoặc đối tác. Việc thêm người cùng vay bảo vệ họ nếu bạn mất trước, nhưng bạn phải làm mới để làm điều này. Bạn không thể chỉ thêm ai đó vào một khoản vay thế chấp ngược hiện có.
- Các giới hạn HECM đã tăng. Giới hạn khoản vay thế chấp ngược cho các khoản vay HECM là $970,800 cho năm 2022, nhưng giới hạn chỉ là $625,500 mười năm trước. Một khoản vay thế chấp ngược mới có thể cho phép bạn tiếp cận nhiều vốn sở hữu hơn nếu các giới hạn đã tăng lên.
- Bạn muốn có nhiều tiền mặt hơn so với khoản vay thế chấp ngược hiện tại cung cấp. Một khoản làm mới và rút tiền mặt vào một khoản vay thế chấp truyền thống cho phép bạn vay nhiều tiền hơn số tiền bạn nợ - và bạn có thể nhận được sự khác biệt dưới dạng tiền mặt.
Để làm cho việc làm mới hợp lý, lợi ích tài chính từ việc làm mới thường nên ít nhất là năm lần khoản phí. Ví dụ, nếu làm mới tốn $5,000, thì nó nên tăng khả năng vay của bạn ít nhất là $25,000.
Nếu giá trị nhà của bạn vượt quá giới hạn HECM $970,800, bạn có thể lựa chọn một khoản vay thế chấp ngược độc quyền, đôi khi được gọi là khoản vay thế chấp ngược jumbo, để tăng khả năng vay của bạn khi làm mới.
Lý do để không làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược
Tất nhiên, việc làm mới hợp đồng vay thế chấp ngược không phải lúc nào cũng hợp lý. Dưới đây là một số lý do thuyết phục để giữ nguyên hợp đồng vay thế chấp ngược hiện có của bạn.
- Các chi phí đóng cửa vượt quá lợi ích tài chính từ việc làm mới.
- Giá trị căn nhà của bạn đã giảm kể từ khi bạn lấy khoản vay thế chấp ngược.
- Bạn không muốn tăng nợ và làm cho việc trả nợ của người thừa kế khó khăn hơn nếu họ muốn giữ lại căn nhà sau khi bạn chuyển đi hoặc qua đời.
- Thêm một người cùng vay trẻ tuổi sẽ giảm số tiền mà bạn có thể vay được (số tiền bạn có thể vay phụ thuộc vào tuổi của người vay trẻ nhất).
- Bạn nghĩ rằng việc làm mới có thể là một vụ lừa đảo.
Các vụ lừa đảo liên quan đến thế chấp ngược xảy ra. Nếu bạn nghi ngờ một vụ lừa đảo hoặc ai đó trong giao dịch có thể vi phạm pháp luật, hãy thông báo cho người cho vay hoặc dịch vụ cho vay của bạn và nộp đơn khiếu nại với Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC), văn phòng công tố viên tỉnh của bạn, hoặc cơ quan quản lý ngân hàng nhà nước của bạn.
Những lợi ích và hạn chế của việc tái tài trợ thế chấp ngược là gì?
Việc tái tài trợ thế chấp ngược có thể cho phép bạn tiếp cận nhiều vốn sở hữu nhà hơn và lãi suất thấp hơn, cũng như thiết lập các lựa chọn thanh toán mới. Bạn cũng có thể thêm người đồng vay mới vào khoản vay, chẳng hạn như vợ/chồng hoặc đối tác. Tuy nhiên, việc tái tài trợ này liên quan đến các khoản phí có thể làm giảm nhanh vốn sở hữu nhà và làm cho việc trả lại khoản vay trở nên khó khăn hơn.
Bạn có thể chuyển nhượng thế chấp ngược không?
Không được. Trong khi một số loại thế chấp có thể chuyển nhượng—nghĩa là bạn có thể chuyển từ một người vay sang người khác—bạn không thể chuyển nhượng thế chấp ngược. Tuy nhiên, bạn có thể tái tài trợ để thêm người đồng vay, chẳng hạn như vợ/chồng, đối tác hoặc con cái.
Làm thế nào để trả lại một khoản vay thế chấp ngược?
Một khoản vay thế chấp ngược sẽ trở nên đến hạn khi người vay cuối cùng được liệt kê trên khoản vay bán nhà, chuyển đi hoặc qua đời. Thường thì các khoản vay thế chấp ngược được trả lại bằng tiền từ việc bán nhà.
Điểm quan trọng
Tái tài trợ một khoản vay thế chấp ngược có thể hợp lý nếu giá trị căn nhà của bạn tăng lên hoặc tình hình tài chính của bạn đã thay đổi kể từ khi bạn vay khoản vay gốc. Bạn cũng có thể nhận được một thỏa thuận tốt hơn với khoản vay mới nếu giới hạn khoản vay HECM hoặc lãi suất đã thay đổi. Bất kể lý do nào khi tái tài trợ, hãy tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo rằng nó hợp lý về mặt tài chính—và tìm kiếm để tìm thỏa thuận tốt nhất.
