Bạn đã sẵn sàng để mua một căn nhà chưa?

Bạn sẽ cần xem xét nhiều hơn chỉ về tài chính

Nếu bạn cảm thấy bạn đã sẵn sàng để mua nhà, câu hỏi đầu tiên bạn có thể tự hỏi là, 'Tôi có thể mua được nhà bao nhiêu tiền?' Và câu trả lời câu hỏi đó có nghĩa là phải xem xét nhiều yếu tố. 

Trước khi bạn vội vàng mua căn nhà có vẻ như là một cơ hội tuyệt vời, hãy học cách phân tích ý nghĩa của 'khả năng chi trả'. Bạn sẽ cần xem xét các yếu tố khác nhau từ tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) đến lãi suất thế chấp.

Những điều quan trọng cần nhớ

Bạn cũng nên đánh giá thị trường bất động sản địa phương, triển vọng kinh tế và những hệ quả của việc bạn muốn ở lâu dài.

Bạn cũng cần xem xét những nhu cầu về lối sống của bạn, hiện tại và tương lai.

Tiêu chuẩn tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) 43% thường được Ủy ban Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) sử dụng như là hướng dẫn để chấp thuận các khoản vay thế chấp. Tỷ lệ này xác định xem người vay có thể thanh toán các khoản vay hàng tháng hay không. Một số ngân hàng cho vay có thể linh động hơn hoặc nghiêm ngặt hơn, phụ thuộc vào thị trường bất động sản và điều kiện kinh tế chung.

DTI 43% có nghĩa là các khoản thanh toán nợ thường xuyên của bạn, cộng với các chi phí liên quan đến nhà ở—thuê mua nhà, bảo hiểm mua nhà, phí hội viên chủ nhà, thuế bất động sản, bảo hiểm chủ nhà, vv.—không nên chiếm hơn 43% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.

Ví dụ, nếu thu nhập tổng của bạn hàng tháng là $4,000, bạn nhân số này với 0.43 để được $1,720, đây là số tổng bạn nên chi cho các khoản thanh toán nợ. Bây giờ, giả sử bạn đã có những khoản nợ hàng tháng này: Thanh toán thẻ tín dụng tối thiểu $120, khoản vay mua ô tô $240, và khoản vay du học $120—tổng cộng $480. Điều đó có nghĩa là lý thuyết, bạn có thể chi đến $1,240 mỗi tháng cho nợ thêm cho khoản vay mua nhà và vẫn nằm trong tỷ lệ DTI tối đa. Tất nhiên, ít nợ càng tốt.

Những gì Ngân hàng Thế chấp Muốn

Bạn cũng cần xem xét tỷ lệ nợ thu nhập phía trước, tính toán thu nhập của bạn so với các khoản nợ hàng tháng mà bạn sẽ phải chi cho chi phí nhà ở mà thôi, chẳng hạn như thanh toán thế chấp và bảo hiểm thế chấp.

Thường thì, các ngân hàng thích tỷ lệ này không quá 28%. Ví dụ, nếu thu nhập của bạn là $4,000 một tháng, bạn sẽ gặp khó khăn khi được chấp thuận cho $1,720 chi phí nhà ở hàng tháng ngay cả khi bạn không có các khoản nợ khác. Với DTI phía trước là 28%, chi phí nhà ở của bạn nên dưới $1,120.

Tại sao bạn không thể sử dụng toàn bộ tỷ lệ nợ thu nhập nếu bạn không có nợ khác? Bởi vì các ngân hàng không thích bạn sống bám sát ranh giới. Những rủi ro tài chính có thể xảy ra—bạn mất việc, xe hơi của bạn bị hỏng hoàn toàn, hoặc một khuyết tật y tế ngăn bạn làm việc trong một thời gian dài. Nếu khoản thế chấp của bạn chiếm 43% thu nhập của bạn, bạn sẽ không có không gian linh động khi bạn cần phải chi thêm chi phí.

Hầu hết các khoản vay thế chấp là cam kết dài hạn. Hãy nhớ rằng bạn có thể phải thanh toán những khoản này hàng tháng trong 30 năm tới. Do đó, bạn nên đánh giá tính ổn định của nguồn thu nhập chính của bạn. Bạn cũng nên xem xét triển vọng trong tương lai và khả năng chi phí của bạn sẽ tăng theo thời gian.

Bạn có đủ khả năng đặt cọc không?

Tốt nhất là đặt cọc 20% giá nhà để tránh thanh toán bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI). Thường được tính vào khoản vay thế chấp của bạn, PMI có thể làm tăng từ $30 đến $70 cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho mỗi $100,000 vay.

Có một số lý do mà bạn có thể không muốn đặt cọc 20% vào việc mua sắm. Có lẽ bạn không có kế hoạch sống lâu dài tại ngôi nhà, có kế hoạch lâu dài để chuyển đổi ngôi nhà thành tài sản đầu tư, hoặc bạn không muốn rủi ro đặt xuống nhiều tiền mặt như vậy. Nếu đó là trường hợp, việc mua nhà vẫn có thể thực hiện được mà không cần đặt cọc 20%. Bạn có thể mua nhà với chỉ 3.5% đặt cọc bằng khoản vay FHA chẳng hạn, nhưng việc có nhiều hơn cũng mang lại những lợi ích:

• Thanh toán thế chấp nhỏ hơn—cho một khoản vay $200,000 với lãi suất cố định 4% trong thời hạn 30 năm, bạn sẽ phải trả $955. Nếu khoản vay của bạn là $180,000 với lãi suất 4% trong thời hạn 30 năm, bạn sẽ trả $859.
• Nhiều lựa chọn hơn với các nhà cung cấp vay—một số ngân hàng sẽ không cấp vay trừ khi bạn đặt cọc ít nhất là 5% đến 10%.

Có khả năng mua nhà mới ngày hôm nay không quan trọng bằng khả năng của bạn để chi trả được nó trong dài hạn.

Thị trường nhà ở

Giả sử bạn đã kiểm soát được tình hình tài chính của mình, xét đến tiếp theo là kinh tế thị trường nhà ở—ở nơi bạn hiện đang sinh sống hoặc nơi bạn dự định chuyển đến. Mua nhà là một khoản đầu tư đắt đỏ. Có đủ tiền để mua là tuyệt vời, nhưng điều đó không trả lời câu hỏi liệu việc mua có hợp lý từ quan điểm tài chính hay không.

Một cách để làm điều này là trả lời câu hỏi: Liệu thuê có rẻ hơn mua? Nếu mua hợp lý hơn thuê, đó là một lập luận mạnh ủng hộ việc mua.

Tương tự, đáng để suy nghĩ về những tác động dài hạn của việc mua nhà. Trong nhiều thế hệ, mua nhà hầu như là một cách đảm bảo để kiếm tiền. Ông bà của bạn có thể đã mua một căn nhà 50 năm trước với giá $20,000 và bán lại với giá gấp năm hoặc mười lần số tiền đó 30 năm sau. Mặc dù bất động sản truyền thống thường được coi là một khoản đầu tư an toàn dài hạn, nhưng các suy thoái và thảm họa khác có thể thử thách lý thuyết đó—và khiến những người muốn mua nhà phải suy nghĩ lại.

Trong thời kỳ suy thoái lớn, nhiều chủ nhà mất tiền khi thị trường bất động sản sụp đổ vào năm 2007 và cuối cùng họ sở hữu những căn nhà có giá trị thấp hơn nhiều so với giá mua trong nhiều năm sau đó. Nếu bạn mua bất động sản dựa trên niềm tin rằng nó sẽ tăng giá theo thời gian, hãy chắc chắn tính vào chi phí lãi suất cho khoản vay của bạn, nâng cấp cho tài sản và bảo trì thường xuyên hoặc định kỳ vào các phép tính của bạn.

Triển vọng Kinh tế

Theo những hướng này, có những năm giá nhà đất giảm và những năm giá cực cao. Nếu giá cả quá thấp đến mức rõ ràng rằng bạn đang có một giao dịch tốt, bạn có thể coi đây là dấu hiệu cho thấy đây có thể là thời điểm tốt để thực hiện giao dịch của bạn. Trong thị trường người mua, giá thấp gia tăng khả năng rằng thời gian sẽ làm việc theo ý bạn và khiến căn nhà của bạn tăng giá vào lâu dài. Ví dụ, nếu lịch sử lặp lại chính nó, chúng ta có thể thấy sự suy giảm giá nhà do đại dịch COVID-19 và tác động mạnh mẽ của nó đối với nền kinh tế.

Lãi suất

Lãi suất, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định kích thước khoản vay tháng hàng tháng, cũng có những năm có lãi suất cao và những năm có lãi suất thấp, điều này tốt hơn. Ví dụ, một khoản vay 30 năm (360 tháng) trên khoản vay 100.000 đô la với lãi suất 3% sẽ tốn 422 đô la mỗi tháng. Với lãi suất 5%, nó sẽ tốn 537 đô la mỗi tháng. Ở mức 7%, nó tăng lên 665 đô la. Vì vậy, nếu lãi suất đang giảm, có thể chờ đợi trước khi mua. Nếu lãi suất đang tăng, hợp lý hơn là thực hiện giao dịch của bạn sớm hơn thay vì muộn hơn.

Thời điểm trong năm

Các mùa trong năm cũng có thể ảnh hưởng đến quyết định. Mùa xuân có lẽ là thời điểm tốt nhất để mua nhà nếu bạn muốn có sự lựa chọn đa dạng nhất có thể. Phần lý do liên quan đến đối tượng mục tiêu của hầu hết các căn nhà: các gia đình đang chờ đợi để chuyển đến khi con cái hoàn thành năm học hiện tại nhưng muốn định cư trước khi năm học mới bắt đầu vào mùa thu.

Nếu bạn muốn mua nhà với giá mềm hơn—điều này có thể khiến người bán linh hoạt hơn—mùa đông có thể là lựa chọn tốt hơn để tìm kiếm nhà (đặc biệt là ở những vùng khí hậu lạnh), hoặc mùa hè nóng bức cho các bang nhiệt đới (nghĩa là mùa không chính thức cho khu vực của bạn). Kho hàng có thể sẽ nhỏ hơn, vì vậy lựa chọn có thể bị hạn chế, nhưng cũng không có nhiều khả năng người bán sẽ nhận được nhiều đề nghị trong thời điểm này trong năm.

Tuy nhiên, đáng lưu ý là một số người mua thông minh cũng thích đưa ra các đề nghị vào các ngày lễ như Giáng sinh hoặc Lễ Phục sinh, hy vọng rằng thời gian bất thường, thiếu cạnh tranh và tinh thần chung của mùa sẽ giúp hoàn tất giao dịch nhanh chóng với giá hợp lý.

Cân nhắc nhu cầu lối sống của bạn

Mặc dù tiền bạc là một yếu tố quan trọng, nhiều yếu tố khác cũng có thể đóng vai trò trong việc quyết định thời điểm của bạn. Nhu cầu về không gian thêm là cấp bách—có thai, có người thân già không thể sống một mình? Việc chuyển đổi có liên quan đến việc con cái bạn thay đổi trường học không? Nếu bạn bán một căn nhà mà bạn đã sống dưới hai năm, liệu bạn có phải chịu thuế thu nhập vốn—và nếu vậy, liệu chờ đợi để tránh chi phí này có đáng giá không?

Bạn có thể thích nấu ăn với những nguyên liệu sang trọng, đi nghỉ cuối tuần mỗi tháng, thường xuyên tham gia nghệ thuật biểu diễn hoặc tập luyện với huấn luyện viên cá nhân. Những thói quen này không phải là nguy cơ về ngân sách, nhưng nếu bạn mua nhà dựa trên tỷ lệ nợ thu nhập 43% một mình, bạn có thể phải sống không có chúng.

Trước khi bắt đầu trả tiền thế chấp, hãy dành cho mình một chút không gian tài chính bằng cách trừ đi chi phí của sở thích hoặc hoạt động đắt tiền nhất từ khoản thanh toán bạn tính toán. Nếu số dư không đủ để mua được ngôi nhà mơ ước của bạn, bạn có thể phải cắt giảm—hoặc bắt đầu nghĩ đến một ngôi nhà rẻ hơn như là ngôi nhà mơ ước của bạn.

Bán nhà cũ, mua nhà mới

Nếu bạn định bán một căn nhà và muốn mua một căn nhà khác, hãy tiết kiệm số tiền thu được từ căn nhà hiện tại vào tài khoản tiết kiệm và xem xét xem liệu sau khi tính toán các chi phí cần thiết khác như trả tiền xe hơi hay bảo hiểm sức khỏe, bạn có thể có đủ khả năng để trả tiền thế chấp hay không. Đồng thời cũng cần nhớ rằng sẽ có thêm chi phí cho bảo trì và tiện ích. Những chi phí này sẽ chắc chắn cao hơn cho các căn nhà lớn hơn.

Khi bạn tính toán, hãy sử dụng thu nhập hiện tại của bạn và đừng cho rằng bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn trong tương lai. Việc được tăng lương không phải lúc nào cũng xảy ra, và sự nghiệp có thể thay đổi. Nếu bạn dựa vào thu nhập trong tương lai để mua nhà, bạn có thể như đang chuẩn bị một bữa tối lãng mạn với thẻ tín dụng của mình vì cuối cùng bạn sẽ có một mối quan hệ lâu dài với chúng. Tuy nhiên, nếu bạn có thể chi trả các chi phí phát sinh cho ngôi nhà mà không cần nợ thẻ tín dụng thêm, bạn có thể đủ khả năng để mua một căn nhà—miễn là bạn đã tiết kiệm đủ tiền cho khoản đặt cọc.

Bạn có kế hoạch ở lâu dài?

Khả năng chi trả phải là điều quan trọng nhất mà bạn tìm kiếm trong một ngôi nhà, nhưng cũng nên biết bạn muốn ở lâu dài bao lâu. Nếu không, bạn có thể bị mắc kẹt trong một ngôi nhà mà bạn không thể chi trả được ở một thành phố hoặc thị trấn mà bạn muốn rời đi. Nhiều chuyên gia tài chính đề xuất sống trong một ngôi nhà ít nhất năm năm trước khi bán nó làm một hướng dẫn. Đừng quên tính vào các chi phí liên quan đến mua, bán và chuyển nhà. Hơn nữa, hãy xem xét điểm cân bằng chi phí phí thế chấp cho ngôi nhà bạn đang bán. Nếu bạn không thể quyết định sẽ sống ở thành phố hay thị trấn nào và kế hoạch năm năm của bạn là gì, có thể đây không phải là thời điểm phù hợp để mua nhà.

Nếu bạn muốn mua nhà mà không có kế hoạch trong năm năm, hãy mua một căn nhà có giá thấp hơn nhiều so với số tiền tối đa bạn có thể chi trả. Bạn sẽ phải có khả năng chịu đựng một mất mát nếu phải bán nó nhanh chóng. Một ngoại lệ khác: Nếu bạn làm việc cho một công ty mua nhà của nhân viên chuyển đến, một tên gọi cho điều này là tùy chọn mua đảm bảo.

Bạn có thể mua được bao nhiêu căn nhà?

Mua nhà thế nào hoạt động?

Quy tắc 28/36 là gì?

Tóm lại

Bạn đã sẵn sàng để mua nhà chưa? Đơn giản thôi, nếu bạn có đủ khả năng tài chính để làm điều đó. Nhưng 'đủ khả năng' không chỉ đơn giản là số tiền trong tài khoản ngân hàng của bạn vào lúc này. Có rất nhiều yếu tố tài chính và lối sống khác nên được tính đến trong các phép tính của bạn.

Khi bạn tính đến tất cả những yếu tố này, 'nếu bạn có đủ khả năng để làm điều đó,' nó bắt đầu trông phức tạp hơn so với những gì ban đầu có vẻ. Tuy nhiên, việc xem xét các yếu tố tài chính trước khi mua có thể ngăn ngừa những sai lầm đắt đỏ và vấn đề tài chính sau này.