Bảng giá đất nông nghiệp: Những vấn đề quy định cần làm rõ

Bảng giá đất nông nghiệp được thiết lập dựa trên khung giá do Chính phủ quy định. Từ khung giá này, từng địa phương sẽ phát triển bảng giá phù hợp với thực tế. Thông thường, thời gian áp dụng của bảng giá đất nông nghiệp là 5 năm.

Tuy nhiên, bảng giá đất đôi khi sẽ có sự thay đổi do các yếu tố tác động không lường trước. Hãy cùng Mytour.vn khám phá các vấn đề liên quan đến bảng giá đất nông nghiệp nhé!

Quy định liên quan đến bảng giá đất nông nghiệp

Ai là cơ quan ban hành bảng giá đất?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được ban hành bởi UBND tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương.

Bảng giá đất được xác định dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, cũng như khung giá đất do Chính phủ quy định. Trước khi ban hành bảng giá đất nông nghiệp, UBND cấp tỉnh cần xây dựng và trình HĐND cùng cấp xem xét.

Khi nào sẽ có quyết định ban hành bảng giá đất nông nghiệp?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, việc xây dựng bảng giá đất được thực hiện định kỳ 5 năm một lần. Bảng giá đất mới nhất sẽ được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Hiện tại, các tỉnh đã ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến ngày 31 tháng 12 năm 2024.

Trong lĩnh vực đất đai, cụm từ bảng giá đất và giá đất cụ thể được sử dụng khá phổ biến. Dù đều là giá, nhưng hai loại giá đất này lại có những sự khác biệt nhất định trong các tình huống áp dụng. Cụ thể như sau:

Bảng giá đất

Theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013, "Bảng giá đất" và "Giá đất cụ thể" không giống nhau. Bảng giá đất được áp dụng làm căn cứ trong một số trường hợp cụ thể:

• Tính tiền sử dụng đất.
• Tính thuế sử dụng đất.
• Tính phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi hoàn cho những người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước. Đối với trường hợp đất trả lại là đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền, hoặc đất thuê được thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được quyết định bởi UBND tỉnh dựa trên việc khảo sát, thu thập thông tin liên quan đến thửa đất. Giá thị trường và thông tin từ cơ sở dữ liệu đất đai cũng được xem xét. Phương pháp định giá đất phù hợp sẽ được áp dụng. Nó được sử dụng làm căn cứ trong các tình huống sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân, áp dụng cho diện tích đất ở vượt hạn mức. Cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất đối với diện tích nông nghiệp vượt hạn mức giao đất hoặc hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng.
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không qua đấu giá. Công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tổ chức phải nộp tiền sử dụng.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều kiện để nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013, có 06 nhóm đối tượng đủ điều kiện nhận bồi thường khi đất bị thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng.

Hộ gia đình và cá nhân

Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất sẽ được bồi thường nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định.

• Người đang sử dụng đất không phải là đất thuê với hình thức trả tiền hàng năm.
• Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp. Ngoại trừ đất nông nghiệp đã được sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
• Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Nếu có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ nhưng chưa được cấp cũng sẽ được bồi thường.

Cộng đồng dân cư và cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng sẽ được bồi thường khi đang sử dụng đất không phải là đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê, và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong những trường hợp sau đây:

• Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp tại những khu vực này.

Tổ chức được Nhà nước giao đất

Các tổ chức được Nhà nước giao đất sẽ được bồi thường trong những trường hợp sau:

• Nhận giao đất từ Nhà nước có thu tiền sử dụng, hoặc thuê đất với hình thức thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng, hoặc tiền chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sẽ được Nhà nước Việt Nam bồi thường khi được thuê đất với hình thức thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê, và có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp.

Tổ chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được bồi thường trong các trường hợp sau đây:

• Nhận giao đất từ Nhà nước có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
• Thuê đất với hình thức thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp.

Quy định mới về khung giá đất nông nghiệp

Theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành, mức giá tối đa cho đất ở Hà Nội và TP.HCM là 162 triệu đồng/m2.

Nghị định 96/2019/NĐ-CP đã quy định về khung bảng giá đất nông nghiệp mới bao gồm:

• Khung giá đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác).
• Khung giá đất trồng cây lâu năm.
• Khung giá đất rừng sản xuất.
• Khung giá đất nuôi trồng thủy sản.
• Khung giá đất làm muối.

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp, Nghị định cũng quy định như sau:

• Khung giá đất ở tại khu vực nông thôn.
• Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực nông thôn.
• Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc lĩnh vực thương mại, dịch vụ tại nông thôn.
• Khung giá đất ở tại khu vực đô thị.
• Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực đô thị.
• Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc lĩnh vực thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Khung giá đất cho 7 vùng kinh tế

• Vùng trung du và miền núi phía Bắc, giá đất ở tại các đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu là 50 nghìn đồng/m2 và tối đa là 65 triệu đồng/m2.
• Vùng đồng bằng sông Hồng, giá đất ở tại khu vực này được quy định cho các đô thị đặc biệt. Đối với đô thị từ loại 1 đến loại 5, mức tối thiểu là 120 nghìn đồng/m2, và tối đa là 162 triệu đồng/m2.
• Vùng Bắc Trung bộ, giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu 40 nghìn đồng/m2 và tối đa 65 triệu đồng/m2.
• Vùng duyên hải Nam Trung bộ bao gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, với các đô thị từ loại 1 đến loại 5, giá đất ở tại đô thị có mức tối thiểu 50 nghìn đồng/m2 và tối đa 76 triệu đồng/m2.
• Vùng Tây Nguyên, giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu 50 nghìn đồng/m2 và tối đa là 48 triệu đồng/m2.
• Vùng Đông Nam bộ, gồm các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giá đất đô thị đặc biệt từ loại 1 đến loại 5 có mức tối thiểu 120 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 162 triệu đồng/m2.
• Vùng đồng bằng sông Cửu Long, khung giá đất ở tại đô thị từ loại 1 đến 5 có mức tối thiểu 50 nghìn đồng/m2 và tối đa là 65 triệu đồng/m2.

Khung giá đất nông nghiệp trên sẽ là cơ sở để các địa phương xây dựng bảng giá đất nông nghiệp phù hợp.