Buzz
Up-Front Mortgage Insurance (UFMI) là gì?
Bảo hiểm thế chấp trả trước là một loại phí bảo hiểm được thu, thường là trên các khoản vay của Hội đồng Địa ốc Liên bang (FHA), vào thời điểm ban đầu khi khoản vay được thực hiện.
Mặc dù tương tự, nhưng không hoàn toàn giống Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), được thu bởi các ngân hàng thương mại thông thường hàng tháng khi khoản tiền đặt cọc của người mua nhà ít hơn 20% giá trị mua sắm. Phí bảo hiểm thế chấp trả trước được thêm vào một khoản tiền mà được sử dụng để giúp các đơn vị, chẳng hạn như FHA, bảo hiểm cho các khoản vay cho một số người vay nhất định.
Những điều quan trọng cần lưu ý
Hiểu về Bảo hiểm thế chấp trả trước (UFMI)
Giống như PMI, mục đích của bảo hiểm thế chấp FHA là bảo vệ người cho vay. Khi người vay có vốn chủ sở hữu tối thiểu trong ngôi nhà của họ, rủi ro (đối với người cho vay) là người vay sẽ vỡ nợ cao hơn, bởi vì người vay không có nhiều để mất khi bỏ đi và để ngân hàng tịch thu. Với bảo hiểm thế chấp, nếu bạn ngừng thanh toán khoản vay của mình và rời khỏi ngôi nhà của mình, công ty bảo hiểm sẽ giúp ngân hàng của bạn thu hồi các khoản lỗ của nó.
Các khoản vay FHA có yêu cầu đặt cọc thấp hơn - chỉ cần % giá trị nhà - và yêu cầu thu nhập và yêu cầu tín dụng không nghiêm ngặt như các khoản vay thông thường. Vì vậy, những khoản vay này yêu cầu phải trả bảo hiểm thế chấp trả trước, được thu vào thời điểm đóng cửa.
Kể từ năm 2015, tỷ lệ bảo hiểm thế chấp trả trước là 1.75% của giá trị khoản vay cơ bản. Các khoản vay tái cấu trúc FHA Streamline được tính phí UFMIP là 0.55%. Bạn có thể lựa chọn thanh toán số tiền này bằng tiền mặt khi bạn đóng khoản vay của bạn, nhưng hầu hết mọi người chọn phương án gộp nó vào tổng số tiền khoản vay của họ.
Nếu bạn có đủ khả năng để thanh toán số tiền bảo hiểm thế chấp trả trước (UFMI) từ đầu, đây là ý tưởng tốt. Nếu bạn quyết định gộp nó vào khoản vay của bạn, nó sẽ đắt hơn rất nhiều trong dài hạn.
Ngoài UFMI, người vay phải trả các khoản phí bảo hiểm thế chấp tiếp theo (MIP), dao động từ 0.45% đến 1.05% của tổng số khoản vay. Bạn sẽ phải trả bảo hiểm thế chấp này cho đến khi tỷ lệ giá trị khoản vay của bạn thấp đủ—tức là, cho đến khi bạn đã trả một khoản vay nhất định. Khi vốn chủ sở hữu của bạn đủ cao (trong trường hợp của khoản vay FHA, tỷ lệ là 22%), rủi ro cho người cho vay ít hơn nếu bạn bỏ đi từ khoản vay. Lúc này, không còn yêu cầu bảo hiểm nữa. Những người có khoản vay lớn hơn 15 năm phải trả các khoản phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng trong năm năm. Nếu khoản vay của bạn ngắn hơn 15 năm, thì chỉ có yêu cầu tỷ lệ giá trị khoản vay là 78%.
Các khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp trả trước được gửi trực tiếp đến Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) và được thu bởi Dịch vụ thu thuế tự động của Bộ Tài chính Hoa Kỳ. Chúng được đưa vào một tài khoản giữ tiền.
HUD sử dụng một cổng thu thập an toàn trên Internet để xử lý thu thu nhập điện tử. Dịch vụ thu thuật tự động này:
- Đáp ứng yêu cầu của đại lý và đối tác kinh doanh về các phương thức điện tử bằng cách cung cấp khả năng hoàn thành biểu mẫu, thanh toán và gửi truy vấn điện tử qua Internet.
- Cho phép đối tác kinh doanh và người tiêu dùng truy cập vào tài khoản thanh toán của họ từ bất kỳ máy tính nào có kết nối Internet.
- Cho phép các cơ quan liên bang thu và xử lý các khoản thu thu nhập một cách hiệu quả và đúng hạn.
Những Điều Cần Quan Tâm Đặc Biệt
Nhiều người không nhận ra rằng phí bảo hiểm thế chấp trả trước thường có thể được hoàn lại theo tỷ lệ nếu họ đã thanh toán toàn bộ và sau đó bán nhà trong vòng năm đến bảy năm đầu sở hữu. Nói cách khác, họ có thể được hoàn lại một khoản tiền lớn ngay cả sau nhiều năm.
Nếu một chủ nhà đã nhận được khoản vay FHA của họ trước tháng 6 năm 2013, họ có đủ điều kiện để được hoàn tiền và hủy bỏ khoản phí bảo hiểm thế chấp trả trước sau năm năm. Chủ nhà phải có 22% vốn chủ sở hữu trong tài sản và tất cả các khoản thanh toán phải được thực hiện đúng hạn. Những người có khoản vay FHA được cấp sau tháng 6 năm 2013 phải tái tài chính thành khoản vay thông thường và có tỷ lệ giá trị khoản vay hiện tại từ 80% trở lên.
Mẹo để Tránh Trả Phí Bảo Hiểm Thế Chấp Trả Trước (UFMI)
Có một vài cách mà người mua nhà có thể tránh việc thanh toán phí bảo hiểm thế chấp trả trước:
- Đăng ký vay mượn thế chấp thông thường. Các ngân hàng thế chấp sẽ không yêu cầu bảo hiểm thế chấp trả trước đối với các khoản vay thông thường có tỷ lệ vay trị giá không quá 80%. Ngưỡng này áp dụng cho cả mua nhà ban đầu và tái tài chính.
- Đặt cọc 20%. Một ngân hàng thế chấp sẽ không chịu nhiều rủi ro khi khoản đặt cọc cho một ngôi nhà bằng 20% hoặc hơn; do đó, người mua nhà không cần phải trả phí bảo hiểm thế chấp.
- Được vay thêm. Đặt cọc 5% sẽ yêu cầu vay thêm 15%, và đặt cọc 10% sẽ yêu cầu vay thêm 10%, để chi trả 20% cần thiết để tránh bảo hiểm thế chấp.
- Nhận sự trợ giúp từ người bán. Người bán có vốn chủ sở hữu có thể lựa chọn tài trợ một phần giá mua, qua một khoản vay thứ hai. Khoản đặt cọc 10% kết hợp với khoản vay thứ hai của người bán 10% sẽ giúp bạn tránh bảo hiểm thế chấp.
Có thể được hoàn lại UFMI không?
Phí Bảo hiểm thế chấp trả trước (UFMI) không thể được hoàn lại, trừ khi liên quan đến việc tái tài chính thành khoản vay mới được bảo hiểm FHA trong vòng ba năm kể từ khoản vay gốc.
Làm thế nào để tính phí UFMI của FHA?
Phí UFMI mà FHA yêu cầu trên khoản vay là 1.75% của số tiền vay. Vì vậy, nếu khoản vay ban đầu là $200,000, 1.75% của số tiền đó sẽ là $3,500. Số tiền vay sẽ trở thành $203,500 khi bao gồm phí UFMI.
Có thể thanh toán UFMI bằng tiền mặt hay có thể tài trợ vào các khoản thanh toán khoản vay, nhưng phải thanh toán hoàn toàn bằng một trong hai cách này, không được chia nhỏ. Bất kỳ số tiền UFMIP nào thanh toán bằng tiền mặt đều được thêm vào yêu cầu tổng tiền thanh toán bằng tiền mặt.
Phí UFMI có thể được thanh toán bằng tiền mặt hoặc được tài trợ vào khoản vay, nhưng phải được thanh toán hoàn toàn bằng một trong hai cách này, không được chia nhỏ. Bất kỳ khoản UFMIP nào thanh toán bằng tiền mặt đều được thêm vào yêu cầu tổng thanh toán bằng tiền mặt.
