Buzz
Bạn có thể vắng nhà bao lâu nếu bạn có hợp đồng thế chấp ngược?
Hợp đồng thế chấp ngược cung cấp tiền mặt cho người cao tuổi có giá trị tài sản chủ yếu liên quan đến giá trị của căn nhà của họ. Hợp đồng thế chấp ngược là một khoản vay dành cho các chủ sở hữu nhà 62 tuổi trở lên và có vốn sở hữu nhà đáng kể. Nó cho phép các cụ già này vay tiền dựa trên giá trị của căn nhà và nhận tiền dưới dạng một lần thanh toán toàn bộ, thanh toán hàng tháng cố định hoặc dòng tín dụng. Toàn bộ số dư khoản vay trở thành nợ phải trả khi người vay qua đời, chuyển đi mãi mãi hoặc bán nhà.
Bạn chỉ có thể có một hợp đồng thế chấp ngược vào một thời điểm và phải được thực hiện đối với ngôi nhà chính của bạn. Điều này có thể không chặt chẽ lắm, nhưng nó thường được hiểu là bạn phải sống tại địa chỉ đó ít nhất 6 tháng trong năm. Nếu bạn phải dành thời gian tại cơ sở y tế, các quy định sẽ linh hoạt hơn một chút—trong trường hợp này, bạn có thể vắng nhà đến 12 tháng liên tiếp trước khi hợp đồng thế chấp ngược của bạn trở thành nợ phải trả.
Việc hiểu rõ những quy định này rất quan trọng, bởi vì việc vắng nhà kéo dài có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp ngược của bạn trở thành nợ phải trả và bạn bị buộc phải bán nhà để thanh toán lại khoản này. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về điều này.
Có ba loại hợp đồng thế chấp ngược. Phổ biến nhất là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM). HECM đại diện cho hầu hết các hợp đồng thế chấp ngược mà các ngân hàng cung cấp cho các căn nhà có giá trị dưới 970,800 USD, vì vậy đây là loại mà bài viết này sẽ thảo luận. Tuy nhiên, nếu nhà bạn có giá trị cao hơn, bạn có thể xem xét về khoản vay thế chấp ngược lớn hơn, cũng gọi là khoản vay thế chấp riêng.
Những điểm cần lưu ý
- Hợp đồng thế chấp ngược chỉ có thể được thực hiện trên nơi ở chính của bạn—thường được hiểu là bạn phải sống tại căn nhà trong phần lớn năm.
- Nếu bạn vắng mặt hơn sáu tháng vì đi nghỉ mát, hoặc hơn 12 tháng liên tiếp vì lý do y tế, thì ngân hàng của bạn có quyền chấm dứt khoản vay của bạn.
- Thông báo với ngân hàng nếu bạn đang có kế hoạch đi nghỉ dài ngày hoặc phải dành nhiều thời gian tại cơ sở y tế. Nếu không, họ có thể cho rằng bạn đã chuyển đi và đóng hợp đồng thế chấp ngược của bạn.
Hiểu các quy định về nơi cư trú cho hợp đồng thế chấp ngược
Các quy định về hợp đồng thế chấp ngược nói rằng căn nhà mà bạn có hợp đồng thế chấp ngược phải là nơi cư trú chính của bạn, có nghĩa là đó phải là nơi bạn sống phần lớn thời gian trong năm. Quy định cũng nói rằng bạn chỉ có thể có một nơi cư trú chính vào một thời điểm.
Tuy nhiên, các quy định không chỉ định thời gian mà một người vay có thể vắng mặt khỏi tài sản trước khi ngân hàng có thể yêu cầu trả lại khoản vay thế chấp ngược. Nói cách khác, thời gian chính xác mà bạn có thể vắng nhà trước khi hợp đồng thế chấp ngược của bạn kết thúc là do quyền hạn của ngân hàng quyết định.
Ngân hàng của bạn có thể có các quy định cụ thể, chi tiết về thời gian bạn có thể vắng mặt khỏi nhà trước khi họ có thể yêu cầu thanh toán ngay khoản vay thế chấp ngược của bạn. Tuy nhiên, Cục Bảo vệ Người tiêu dùng Tài chính (CFPB) cũng đã đưa ra hướng dẫn tổng quát về câu hỏi này. Đây là những khuyến nghị đó:
- Nếu bạn vắng mặt hơn hai tháng nhưng dưới sáu tháng, bạn nên thông báo cho ngân hàng để họ biết rằng bạn vẫn sống tại nơi cư trú chính của mình. Việc này có thể giúp bạn tránh các vấn đề với các quy định cư trú của hợp đồng thế chấp ngược.
- Nếu bạn vắng mặt khỏi tài sản hơn sáu tháng vì lý do không y tế, bạn không còn được coi là sống tại nơi cư trú chính của mình nữa. Điều này sẽ làm cho khoản vay thế chấp ngược của bạn trở thành nợ phải trả.
- Nếu bạn vắng mặt hơn 12 tháng liên tiếp tại cơ sở y tế như bệnh viện, trung tâm phục hồi chức năng, nhà dưỡng lão hoặc cơ sở chăm sóc dài hạn và không có đồng vay chung sống trong nhà của bạn, bạn cũng sẽ bị coi là đã rời khỏi nơi cư trú chính. Điều này cũng có nghĩa là khoản vay thế chấp ngược của bạn trở thành nợ phải trả.
Các quy định sẽ có chút khác biệt nếu có đồng vay chung sống trong nhà. Nhiều cặp vợ chồng thêm cả hai người vào tài liệu hợp đồng thế chấp ngược như là đồng vay chung. Việc này có thể giúp bạn tránh các vấn đề. Miễn là một người đồng vay tiếp tục sống tại nơi cư trú chính của bạn và tiếp tục đáp ứng các yêu cầu của hợp đồng thế chấp ngược, họ được phép làm vậy (và nhận thanh toán khoản vay), ngay cả khi bạn rời khỏi tài sản một cách vĩnh viễn.
Nếu bạn sống cùng với vợ/chồng (hoặc các thành viên gia đình khác từ 62 tuổi trở lên), hãy chắc chắn rằng bạn thêm họ vào tài liệu hợp đồng thế chấp ngược khi bạn lấy khoản vay. Điều này có nghĩa là bạn sẽ không bị buộc phải bán nhà nếu một trong số bạn phải chuyển đến cơ sở y tế trong hơn 12 tháng liên tiếp.
Vấn đề Tiềm ẩn
Một số người vay gặp vấn đề với hợp đồng thế chấp ngược của họ trong khi vắng nhà kéo dài, cho dù đó là để đi nghỉ mát hay vì lý do y tế.
Ví dụ, hãy nói một cặp vợ chồng sống chung trong một căn nhà nhưng chỉ có một người được liệt kê trong các tài liệu hợp đồng thế chấp ngược. Nếu người này phải nhập viện (hoặc nhà dưỡng lão) hơn 12 tháng liên tiếp, thì khoản vay sẽ trở thành nợ phải trả. Điều này có thể dẫn đến việc người vợ/phu phải rời khỏi nhà và bán nó để thanh toán nợ còn lại. Để tránh vấn đề này, quan trọng là bạn phải thêm người vợ/chồng của bạn vào hợp đồng thế chấp ngược khi bạn lấy nó.
Vấn đề phổ biến khác xuất phát từ yêu cầu chứng minh bạn sống tại nơi cư trú chính trong phần lớn năm. Hầu hết các ngân hàng sẽ yêu cầu bạn xác nhận hàng năm rằng căn nhà của bạn là nơi cư trú chính của bạn. Thường thì điều này được thực hiện thông qua một thư báo hoặc thông báo khác gửi qua đường bưu điện vào cùng thời gian hàng năm. Quan trọng là bạn phải ký và trả lại chứng nhận cư trú hàng năm ngay lập tức. Nếu không, ngân hàng của bạn có thể nghĩ rằng bạn đã chuyển đi và có thể thậm chí bắt đầu thủ tục tịch thu nhà của bạn.
Hợp đồng thế chấp ngược phải được thực hiện trên nơi cư trú chính phải không?
Có. Hợp đồng thế chấp ngược chỉ có thể được thực hiện trên nơi cư trú chính—thường được hiểu là căn nhà mà bạn sống phần lớn năm. Hợp đồng thế chấp ngược yêu cầu người vay sử dụng tài sản làm nơi cư trú chính trong suốt thời gian của khoản vay.
Bạn có thể vắng nhà bao lâu với hợp đồng thế chấp ngược?
Các quy định cho biết bạn phải sống tại một căn nhà trong phần lớn năm để nó được coi là nơi cư trú chính của bạn. Điều này có nghĩa là bạn không thể vắng nhà quá sáu tháng liên tiếp vì lý do không y tế. Nếu bạn phải vào viện (hoặc cơ sở y tế khác), bạn có thể vắng nhà được đến 12 tháng liên tiếp trước khi khoản vay trở thành nợ phải trả.
Tôi có thể chuyển từ căn nhà có hợp đồng thế chấp ngược không?
Nếu bạn chuyển đi từ căn nhà có hợp đồng thế chấp ngược, thì khoản vay của bạn sẽ trở thành nợ phải trả. Điều này có nghĩa là bạn phải trả lại số dư của khoản vay—thông qua việc bán nhà của bạn hoặc tăng quỹ bằng cách khác.
Tóm lại
Vay thế chấp đảo ngược chỉ có thể được thực hiện trên nhà ở chính của bạn. Tuy nhiên, quyết định kết thúc khoản vay thế chấp đảo ngược của bạn hoàn toàn do sự chủ quan của người cho vay quyết định, điều này được hiểu chung là bạn phải sống tại căn nhà trong phần lớn thời gian của một năm cụ thể nào đó.
Điều này có nghĩa là nếu bạn đi xa hơn 6 tháng để đi nghỉ mát hoặc hơn 12 tháng liên tiếp vì lý do y tế, thì ngân hàng sẽ có quyền chấm dứt hợp đồng vay của bạn. Nếu bạn đang lên kế hoạch nghỉ mát dài ngày hoặc phải ở lại cơ sở y tế trong thời gian dài, bạn nên thông báo cho ngân hàng của mình về điều này. Nếu không, họ có thể cho rằng bạn đã chuyển đi và đóng hợp đồng vay thế chấp đảo ngược của bạn.
