Buzz
Đảm bảo bạn có thể ở lại nhà sau khi chồng/vợ qua đời
Thế chấp đảo ngược không luôn có những bảo vệ người tiêu dùng như hiện nay. Mặc dù luật pháp mới ngày càng ngăn chặn tốt hơn một số vợ/chồng góa phụ khỏi việc bị đẩy ra khỏi nhà, những quy định này không áp dụng cho tất cả. Chúng cũng không bảo vệ khỏi đói nghèo.
Tuy nhiên, những vợ/chồng không vay hợp lệ đối mặt ít rủi ro hơn so với trước đây, đặc biệt là những người đang xem xét một khoản thế chấp đảo ngược mới. Cho dù bạn đã là vợ/chồng không vay, đang xem xét khả năng này, hoặc biết ai đó đang, dưới đây là những điều bạn nên biết về những bảo vệ tồn tại và những rủi ro mà vợ/chồng không vay có thể đối mặt.
Những Điều Cần Nhớ
- Luật thế chấp ngược mới có hiệu lực từ tháng 9 năm 2021 cung cấp những bảo vệ tốt hơn bao giờ hết đối với những người vợ chồng không vay được hợp lệ.
- Các luật mới có thể giúp những người vợ không vay hợp lệ vẫn ở lại nhà khi người vợ vay qua đời hoặc chuyển vào cư trú hỗ trợ hoặc nhà dưỡng lão vĩnh viễn.
- Những người vợ không vay không hợp lệ vẫn ít bảo vệ.
- Cả hai loại vợ chồng không vay đều không thể nhận tiền từ khoản vay sau khi người vay qua đời hoặc chuyển đi.
- Ngày mà người vay nhận được khoản thế chấp ngược vẫn ảnh hưởng đến quyền lợi của người vợ không vay.
Những quy định được miêu tả trong bài viết này áp dụng cho khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM). HECM là loại thế chấp ngược phổ biến nhất và là duy nhất được bảo hiểm bởi Ủy ban Nhà ở Liên bang (FHA). Nếu bạn có loại thế chấp ngược khác, những bảo vệ này có thể không áp dụng. Hãy xem xét hợp đồng thế chấp của bạn và nếu có mối quan tâm, hãy tìm sự trợ giúp từ luật sư bất động sản, luật sư luật người già hoặc người tư vấn nhà ở HECM được phê duyệt bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ (HUD).
Bảo vệ Vợ chồng không Vay trước ngày 4 tháng 8 năm 2014
Việc biết về lịch sử bảo vệ cho vợ chồng không vay và thế chấp ngược là rất quan trọng nếu bạn có thế chấp ngược cũ hơn và hữu ích nếu bạn có khoản vay mới hơn hoặc đang xem xét một khoản vay.
Trong quá khứ—cụ thể là với HECMs có số hồ sơ được tạo trước ngày 4 tháng 8 năm 2014—ngay cả khi người vợ trẻ hơn đã đủ 62 tuổi và do đó đủ điều kiện để làm đồng vay, người chồng già hơn có thể đã chọn làm người vay duy nhất để nhận được nhiều tiền hơn từ khoản vay (tuổi tác là một yếu tố ảnh hưởng đến số tiền bạn có thể nhận được, với người trẻ nhận được ít hơn). Người vay cũng có thể đã loại bỏ bản thân khỏi tiêu đề để thực hiện khoản vay. Cuối cùng, cả hai vợ chồng sẽ hưởng lợi từ số tiền này, đặc biệt là nếu họ chọn kế hoạch thanh toán số tiền thế chấp ngược một lần.
Kết quả đau lòng là nhiều bà và ông bụt đột ngột mất nhà sau khi người vay qua đời. Ngôi nhà là tài sản thế chấp cho khoản vay, và ngân hàng có mọi quyền để tịch thu.
Vụ án Jones
Một quyết định tòa án đáng chú ý vào năm 2018 minh họa tại sao các quy định cũ là một vấn đề. Caldwell Jones, một cầu thủ bóng rổ xuất sắc của đội Philadelphia 76ers vào những năm 1980, đã vay một khoản thế chấp ngược vào ngày 28 tháng 7 năm 2014. Ông qua đời đột ngột vào ngày 21 tháng 9 năm 2014. Theo điều khoản của khoản thế chấp ngược của ông, người dịch vụ khoản vay đã bắt đầu quá trình tịch thu tài sản. Vanessa Jones, vợ của ông và không phải người vay, đã kiện và cuối cùng là thất bại.
Nếu số hồ sơ của khoản vay đã được chỉ định vào hoặc sau ngày 4 tháng 8 năm 2014, khi FHA đầu tiên thay đổi các quy định vay để bảo vệ vợ chồng không vay, cô ấy có thể đã chiến thắng—hoặc không cần phải kiện tụng từ đầu.
FHA cung cấp số hồ sơ vay sau khi người vay nộp đơn, nhưng trước khi khoản vay đóng cửa. Việc chỉ định số hồ sơ xảy ra sau khi hệ thống FHA xác nhận địa chỉ tài sản của người đăng ký, số An sinh xã hội và thông tin khoản vay khác được cung cấp bởi người cho vay.
Cải tiến về Bảo vệ cho Vợ chồng không Vay
'Từ năm 1989 đến ngày 4 tháng 8 năm 2014, ghi chú, giấy chứng nhận và hợp đồng vay đã được viết mà không có bất kỳ sự xem xét nào đối với vợ chồng không vay,' nói Dan Hultquist, một chuyên gia đào tạo bán hàng ngược quốc gia của Công ty Thế chấp Độc lập Fairway ở Canton, Georgia. 'Về bản chất, các yêu cầu hợp pháp đã xung đột với các hợp đồng HECM. Kể từ đó, HUD bắt buộc phải bao gồm ngôn ngữ cụ thể trong mỗi khoản vay HECM để thành lập quyền lợi riêng cho vợ chồng.'
Các bà và ông bụt vợ chồng đã có lựa chọn làm lại khoản vay và trả lại khoản thế chấp ngược, nhưng họ không phải lúc nào cũng đủ điều kiện để làm điều đó.
Vào ngày 15 tháng 6 năm 2015, HUD đã tạo ra một cách để các dịch vụ cho vay thế chấp ngược gán một khoản vay trước ngày 4 tháng 8 năm 2014 cho HUD thay vì yêu cầu thanh toán khi người vay cuối cùng qua đời. Tuy nhiên, việc gán khoản vay là một lựa chọn, không phải là một yêu cầu. Ngân hàng có thể (và vẫn có thể) tiếp tục tịch thu trong những trường hợp này.
Thật may mắn là nhiều khoản vay HECM 'đã được gán cho HUD trước khi người vay cuối cùng qua đời,' như Dan Hultquist nói, điều này mang lại bảo vệ cho nhiều vợ chồng không vay trước ngày 4 tháng 8 năm 2014 khỏi việc mất nhà.
Bảo vệ cho Vợ chồng không Vay từ ngày 4 tháng 8 năm 2014 trở đi
HUD đã cải tiến các biện pháp bảo vệ cho vợ chồng không vay đối với các khoản vay ngược với số hồ sơ được chỉ định vào hoặc sau ngày 4 tháng 8 năm 2014. Cơ quan này đã thay đổi luật pháp để các hợp đồng vay mới phát hành cho phép vợ chồng không vay ở lại nhà sau khi người vay qua đời hoặc chuyển vào một cài đặt chăm sóc vĩnh viễn.
Một số người có thể nghĩ rằng tất cả các vợ chồng không vay đã được bảo vệ khỏi việc mất nhà kể từ đó, nhưng đó là một quan niệm sai lầm. 'Bởi vì sự hiểu biết truyền thống của FHA được nhúng trong các hợp đồng hiện có có tính pháp lý, FHA không có quyền thay đổi nó đối với các khoản vay hiện tại,' cơ quan này đã viết trong Thư vay 2014-07.
Ngoài ra, việc thực hiện các thay đổi có tính quay lại có thể đưa Quỹ Bảo hiểm Thế chấp Chéo vào nguy cơ. Quỹ này giới hạn các tổn thất của người cho vay và bảo vệ chủ nhà và người thừa kế của họ khỏi việc nợ thêm nhiều hơn khoản thế chấp ngược so với giá trị của ngôi nhà.
Những Thay Đổi về Thế Chấp Ngược Năm 2021
HUD đã thay đổi các quy định về thế chấp ngược nhiều lần kể từ năm 2014, mỗi lần đều bổ sung thêm bảo vệ cho vợ chồng không vay. HUD công bố các quy định mới trong các Thư vay (MLs), và các thay đổi mới nhất đến vào năm 2022, với ML 2022-06 (cũng được gọi là ML 22-06). Các Thư trong năm 2015, 2019 và 2021 đã thực hiện các thay đổi quan trọng khác.
Các quy định mới đơn giản hóa một số điều cho các bà và ông bụt vợ chồng không phải là người vay. Đầu tiên, họ không còn phải chứng minh rằng họ có tên trên giấy chứng nhận nếu họ muốn tiếp tục sống trong ngôi nhà, bất kể số hồ sơ thế chấp ngược là gì. Họ cũng bảo vệ những người vợ chồng không vay hợp lệ khỏi việc mất nhà nếu người vay của họ không qua đời mà chuyển vào một cơ sở chăm sóc sức khỏe vĩnh viễn.
Tuy nhiên, bảo vệ này chỉ được đảm bảo nếu khoản thế chấp ngược của người vay được ghi ngày từ ngày 4 tháng 8 năm 2014 trở đi. Nếu không, nó phụ thuộc vào việc ngân hàng gán khoản vay cho HUD. Nói cách khác, những thay đổi mới nhất không hoàn toàn giải quyết vấn đề vợ chồng không vay trước ngày 4 tháng 8 năm 2014. 'Rất ít người trong ngành hiểu rõ những sắc thái được chứa đựng trong ML 15-02, ML 15-15 và ML 21-11,' Dan Hultquist nói.
Bảo Vệ Bổ Sung cho Vợ chồng không Vay
Trước khi bất kỳ vợ chồng nào có thể có được một khoản thế chấp ngược, cả hai phải hoàn thành một phiên tư vấn với một tư vấn viên HECM được HUD chấp thuận. Cuộc họp này có thể giúp họ hiểu rõ các hệ quả của việc loại bỏ một trong hai vợ chồng khỏi khoản vay. Ngoài ra, từ năm 2015, HUD đã phân biệt giữa vợ chồng không vay hợp lệ và không hợp lệ để giúp làm rõ quyền (hoặc thiếu quyền) của vợ chồng không vay.
Bảo vệ cho vợ chồng không vay hợp lệ áp dụng cho các cặp đồng tính nam nữ đã có mối quan hệ nghiêm túc nhưng không được phép hợp pháp kết hôn khi lấy khoản thế chấp ngược, nếu họ kết hôn trước khi người vay qua đời.
Vợ Chồng không Vay Hợp lệ và không Hợp lệ
Vợ chồng không vay hợp lệ sống chung với người vay trong ngôi nhà đã thế chấp là nơi cư trú chính của họ. Họ nhận được các bảo vệ giúp họ ở lại nhà nếu người vay qua đời hoặc chuyển ra trước. Ngoài ra, số tiền vốn mà người vay có thể tiếp cận thông qua khoản vay phần nào dựa trên tuổi của vợ chồng không vay hợp lệ.
Theo Hultquist, bạn không thể có một HECM tại Texas với một vợ chồng không vay hợp lệ. 'Kỹ thuật, luật pháp Texas không cấm trực tiếp,' ông nói. 'Thay vào đó, các luật bang không thuận lợi đến mức mà các nhà cho vay không sẵn sàng cung cấp tùy chọn này.'
Một vợ chồng không vay không hợp lệ hoặc không sống chung với người vay trong ngôi nhà đã thế chấp hoàn toàn hoặc ngôi nhà không phải là nơi cư trú chính của họ. Họ có thể không kết hôn với người vay khi vay tiền. Họ không nhận được bảo vệ giúp họ ở lại nhà nếu người vay qua đời hoặc chuyển ra trước. Tiền thế chấp ngược không tính đến tuổi của vợ chồng không vay này.
Nếu bạn lấy một khoản thế chấp ngược khi còn kết hôn với một vợ chồng không vay trẻ hơn, họ sẽ được ghi chính thức trong các tài liệu tại thời điểm đóng cửa là một vợ chồng không vay hợp lệ hoặc không hợp lệ. Tài liệu này bảo vệ quyền của vợ chồng không vay hợp lệ ở lại nhà trong thời gian trì hoãn nếu người vay qua đời trước.
Giữ Quyền Ở Lại trong Ngôi Nhà
Các vợ chồng không vay hợp lệ sẽ có thể tiếp tục sống trong ngôi nhà nếu người vay qua đời hoặc chuyển ra trước miễn là họ tiếp tục đáp ứng các yêu cầu khác của khoản thế chấp ngược: thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm và duy trì ngôi nhà. Họ bước vào giai đoạn trì hoãn mà HUD gọi là “giai đoạn hoãn lại,” trong đó ngân hàng cho vay sẽ không yêu cầu khoản thế chấp ngược phải được trả lại.
Các quyền của các vợ chồng không vay có thể phức tạp. Nếu bạn có câu hỏi về hoàn cảnh của mình, hãy tham khảo một tư vấn viên vay thế chấp ngược được HUD chấp thuận, một luật sư bất động sản hoặc luật sư người cao tuổi, hoặc một cố vấn tài chính độc lập. Cảnh báo: Nhiều chuyên gia pháp lý và tài chính không thông thạo về vay thế chấp ngược; bạn cần tìm người có chuyên môn về chủ đề này.
Đối với một số người vay, giai đoạn hoãn lại vẫn có thể gây ra vấn đề về việc cạn kiệt tiền bạc. Bất kể ngày số hồ sơ thế chấp ngược của bạn là khi nào, vợ chồng không vay không được phép nhận thêm tiền từ khoản thế chấp ngược, vì họ không phải là người vay trên khoản vay. Họ không thể được thêm vào khoản vay mà không cần tái tài chính, và họ không thể đảm nhận khoản vay từ người vay.
Tại sao tôi không thể vay nhiều hơn nếu tôi có vợ chồng không vay hợp lệ?
Tiền thế chấp ngược phần nào dựa trên tuổi thọ của người vay. Số dư khoản vay tăng dần theo thời gian, vì vậy càng lâu người vay hoặc vợ chồng không vay sống trong ngôi nhà, càng có khả năng số dư khoản vay sẽ vượt quá giá trị của ngôi nhà. Khi điều này xảy ra, Quỹ Bảo hiểm Thế chấp Ngược Chung của Hội đồng Bảo vệ Tài chính Liên bang (FHA) mất tiền. Để giúp duy trì quỹ có thể chi trả, những người chủ nhà trẻ tuổi không thể vay nhiều.
Làm thế nào để một vợ chồng không vay có thể có được bảo vệ tốt hơn?
Đầu tiên, vợ chồng không vay nên đảm bảo rằng tên của họ có trên giấy chứng nhận sở hữu nhà. Và nếu có, họ không nên cho phép ai loại bỏ nó.
Thứ hai, cặp đôi nên đảm bảo rằng vợ chồng không vay sẽ có khả năng trả tiền thuế tài sản và bảo hiểm nhà chủ, để họ sẽ không mất nhà khi người vay qua đời.
Thứ ba, cặp đôi có thể muốn đợi cho đến khi cả hai đều đủ 62 tuổi để lấy khoản vay, hoặc họ nên lên kế hoạch để làm lại khoản vay chuyển đổi vốn chủ sở hữu (HECM)-to-HECM ngay khi vợ chồng trẻ hơn 62 tuổi và đủ điều kiện để trở thành người vay.
Loại tài chính này thường có “chi phí đóng cửa rất thấp do cách mà HUD tính toán phí bảo hiểm thế chấp trước tiên,” như Hultquist nói. Tuy nhiên, ông thêm, nếu người còn lại dự định bán nhà, việc tái tài chính có thể không phải là chiến lược tốt nhất.
Những bảo vệ cho vợ chồng không vay của các khoản vay thế chấp ngược độc quyền là gì?
Các khoản vay thế chấp ngược không phải là FHA khác với các khoản vay thế chấp ngược FHA (HECM) ở nhiều mặt, và các đặc điểm của chúng khác nhau tùy thuộc vào ngân hàng cho vay. Do đó, mỗi sản phẩm khoản vay thế chấp ngược riêng biệt xử lý khác nhau đối với khách hàng tiềm năng có vợ chồng không vay. Theo Hultquist, một số không cho phép chủ nhà có vợ chồng không vay lấy khoản vay thế chấp ngược. Người khác, ông nói, sẽ điều chỉnh lãi suất, giá khoản vay hoặc tỷ lệ giá trị vay bắt buộc để tính đến vợ chồng không vay.
Những gì đã xảy ra với vợ chồng không vay có các khoản vay thế chấp ngược cũ hơn?
Tòa án đã quyết định rằng dù ý định của luật liên bang là bảo vệ vợ chồng không vay khỏi mất nhà sau khi người vay chết, hợp đồng giữa người vay và nhà cung cấp khoản vay thế chấp ngược quyết định quyền của vợ chồng không vay. Mối nguy này vẫn tồn tại đối với một số vợ chồng không vay. Nếu Bộ Dân cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) giao số hồ sơ khoản vay thế chấp ngược của người vay trước ngày 4 tháng 8 năm 2014, thì vợ chồng không vay vẫn có thể mất nhà.
Điều quan trọng nhất
Một người vợ sống sót không có quyền ở lại nhà theo hợp đồng vay thế chấp ngược và không có tài sản để trả lại khoản vay phải đối mặt không chỉ với nỗi đau mà còn với cảm xúc và vấn đề vận chuyển. Điều này là một khả năng đau lòng, và ít người vay hơn nên đối mặt trong tương lai dưới các luật mới hơn. Tuy nhiên, những bảo vệ này chỉ áp dụng đối với HECMs, và người vay các khoản vay thế chấp ngược riêng biệt có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn.
Hãy đọc kỹ các hợp đồng của bạn. Tốt hơn hết, hãy nhờ một chuyên gia không có lợi ích để giúp bạn hiểu rõ hợp đồng. Sau đó, nếu bạn phát hiện ra rằng nó không nói những điều bạn nghĩ, bạn có thể đưa ra hành động.
