Bí Quyết Chọn Mặt Bằng Quán Cafe: 12 Kinh Nghiệm Vàng

Trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ ăn uống, đặc biệt là quán cafe, lựa chọn mặt bằng đóng vai trò quan trọng. Mặc dù có những quán nổi tiếng không cần vị trí đắc địa, nhưng mặt bằng vẫn đóng vai trò then chốt quyết định đến thành công của thương hiệu.

Dưới đây là tổng hợp 11 kinh nghiệm và lời khuyên thực tế về cách chọn mặt bằng lý tưởng cho quán cafe, kèm theo những bài học xử lý tình huống khó khăn mà những người làm trong lĩnh vực này cần biết.

7 Tiêu Chí Quan Trọng Khi Lựa Chọn Mặt Bằng Quán Cafe Đẹp

Lựa Chọn: Thuê Nhà Hay Thuê Đất?

Không phải vị trí mà hình thức thuê mặt bằng mới là yếu tố quyết định – ảnh hưởng đến chi phí khởi đầu và định hình chiến lược đầu tư, kinh doanh dài hạn.

Thuê Đất Hay Thuê Nhà: Lựa Chọn Nào Hợp Lý Hơn?

a. Lựa Chọn Thuê Nhà

Mặt Bằng Kinh Doanh Thuê Nhà

Ưu Điểm: Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu, chủ yếu cần tập trung vào trang trí, nội thất và bài trí.

Nhược Điểm:

b. Lựa Chọn Thuê Đất

Với đất trống, hãy tuân thủ đầy đủ quy trình xin giấy phép xây dựng theo quy định. Sau đó, thực hiện đúng các điều kiện trên giấy tờ – bao gồm số tầng, thiết kế kiểu dáng của công trình. Bạn cũng có thể nhờ sự hỗ trợ từ chủ đất để thực hiện các thủ tục này.

Ưu Điểm:

Nhược Điểm: Cần có nguồn vốn đầu tư xây dựng, là một thách thức đối với nhiều người.

6 Lưu Ý Quan Trọng Khi Thuê Nhà/Đất Mở Quán Cafe

1. Thời Hạn Hợp Đồng Ít Nhất 3 Năm Đối Với Nhà Hoặc 5 Năm Đối Với Đất: Hãy đảm bảo chọn vị trí có lợi dài hạn, tránh việc di dời quán với nhiều phiền toái và chi phí.
2. Thỏa Thuận Hỗ Trợ Phí Thuê: Nên thảo luận với chủ nhà về miễn giảm tiền thuê trong tháng đầu để làm mới hoặc thi công trước khi hoạt động chính thức. Giữ giá thuê ổn định trong 2-3 năm đầu giúp quản lý vốn dễ dàng hơn.
3. Liên Hệ Trực Tiếp Với Chủ Sở Hữu Tài Sản: Giao dịch trực tiếp với chủ đất/nhà, người có tên trên giấy tờ sở hữu. Mọi thỏa thuận, đặt cọc, ký kết chỉ thực hiện với chủ tài sản để tránh rủi ro mất tiền cọc do hiểu lầm.
4. Đặc Tả Mọi Công Việc Trong Hợp Đồng: Khi chủ tài sản đồng ý với các điều kiện về phá hủy, cải tạo, hoặc thay mới, hãy thêm vào hợp đồng để tránh rủi ro thay đổi ý đồ của chủ đất/nhà trong tương lai.
5. Xác Nhận Tình Trạng Mặt Bằng Khi Hợp Đồng Kết Thúc: Điều này giúp ngăn chặn tình trạng chủ nhà từ chối gia hạn hợp đồng sau kỳ đầu (do xung đột, ghen tị với mặt bằng đã được sửa sang).
6. Xác Nhận Quy Trình Giải Quyết Khi Chủ Muốn Thu Hồi Mặt Bằng Trước Hạn: Thống nhất việc chủ phải hoàn lại cọc và chi phí xây dựng khấu hao theo thời gian. Hợp đồng thiết kế thi công cần có công chứng, nghiệm thu, và quyết toán chi tiết để làm cơ sở pháp lý rõ ràng khi có tranh chấp.

Chọn Vị Trí Dựa Trên Nhu Cầu Khách Hàng

Sau khi quyết định giữa thuê nhà hoặc thuê đất, bước tiếp theo là xác định vị trí mặt bằng dựa trên tính chất và nhu cầu của đối tượng khách hàng. Nếu bạn tự tin với quyết định này (dựa trên nghiên cứu thị trường), bạn có thể bỏ qua các bước tiếp theo trong phần này.

Thử lấy một ví dụ đơn giản:

Chọn theo sức cuốn hút của mặt tiền đường nổi tiếng, hay khôn khéo đặt quán ở vị trí có lợi thế cạnh tranh và hấp dẫn đối với đa dạng khách hàng – chắc chắn bạn đã tự biết câu trả lời cuối cùng là gì rồi.

Vì vậy, hãy tránh rơi vào những lời mời về mặt bằng “gần trung tâm”, “sát trường học và văn phòng”… Lựa chọn vị trí ở nơi đông người có thể quan trọng, nhưng quan trọng hơn hết là phải phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu để đảm bảo chuyển đổi thành doanh thu.

Xem thêm TẠI ĐÂY để biết thêm về cách lập kế hoạch nghiên cứu và xác định nhóm khách hàng mục tiêu cho quán cafe.

Vị Trí Mặt Tiền Đường

“Nhà phố mặt đường” vẫn là ước mơ xa xỉ đối với bất cứ ai kinh doanh dịch vụ ăn uống, do lưu lượng người qua lại rất lớn. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để một phần đối tượng khách hàng tiềm năng tự nhiên chú ý đến quán của bạn.

Tuy nhiên, nếu bạn chỉ có khả năng đầu tư vào mặt bằng ẩn mình trong ngõ, việc quảng bá thương hiệu đến khách hàng trong giai đoạn mới mở cửa sẽ là một thách thức. Số lượng người qua lại ở những nơi như vậy sẽ ít hơn nhiều so với các tuyến đường chính.

Tất nhiên, mặt tiền đẹp không đảm bảo thành công – vẫn phụ thuộc vào thiết kế, tiếp thị, chất lượng dịch vụ… – nhưng chắc chắn sẽ tạo lợi thế mạnh mẽ cho cửa hàng.

Mặt Tiền Rộng Tối Thiểu 5-6m

Khi tìm kiếm hoặc đàm phán về việc đầu tư mặt bằng cho quán cafe, đảm bảo mặt tiền có chiều rộng từ 5-6m (nếu lớn hơn càng tốt, tùy thuộc vào tiềm lực và chiến lược kinh doanh). Với chiều rộng này, diện tích hoạt động của quán sẽ có những ưu điểm sau:

Trong trường hợp không có vị trí lớn, và chỉ có thể có một mặt bằng nhỏ, hãy chọn nơi có chiều rộng ít nhất khoảng 4m, không nên nhỏ hơn quá nhiều. 4m là lựa chọn phổ biến cho nhiều cửa hàng ở trung tâm thành phố, nơi có lượng khách đông và di chuyển nhiều, vì vậy nếu bị hụt 2-3m chiều rộng, vẫn có thể chấp nhận được.

Ưu Tiên Vị Trí Góc Giao Ngã Ba, Ngã Tư

Quán ở góc đường tạo thành ngã ba/tư sẽ tự nhiên hưởng những lợi ích vô song mà mọi chủ thương hiệu F&B đều ao ước:

Vị trí ưu đẹp tại giao lộ Tông Đản x Trần Nguyên Hãn, La Mensa tự hào sở hữu mặt tiền kép độc đáo. (Ảnh: Fanpage La Mensa)

Tuy nhiên, đi kèm với những lợi thế là nhiều điều cần lưu ý và rủi ro có thể gây ấn tượng mạnh. Một trong những điểm đáng chú ý nhất là giá thuê mặt bằng cho quán cafe ở đây thường rất cao, có thể gấp đôi hoặc gấp rưỡi so với vị trí chỉ có một mặt tiền trong khu vực có cùng diện tích.

Chọn Đường 2 Chiều và Ít Dải Phân Cách

Nếu không có cơ hội đặt quán ở góc ngã ba hoặc ngã tư, đừng vội chọn mặt tiền trên một con đường gần đó mà bỏ qua những yếu tố này: Đường 2 chiều, không có (hoặc ít) dải phân cách, và có lưu lượng người qua lại nhiều là điều quan trọng.

Với lưu thông 2 chiều, mặt tiền quán sẽ tương tác tự nhiên với nhiều khách hơn so với đường 1 chiều. Đồng thời, việc không có dải phân cách giữa đường sẽ giảm đáng kể sự không tiện. Có những trường hợp khách hàng có ý định vào quán nhưng lại từ bỏ vì… ngần ngại quay đầu vì vướng phải dải phân cách.

Nếu không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chọn một con đường như vậy, hãy đặt quán gần điểm quay đầu của dải phân cách, giúp khách hàng di chuyển thuận tiện hơn khi chưa quen đường tới quán.

Xác Định Khu Vực Đậu Xe

Vùng đậu xe cho khách không chỉ ảnh hưởng đến hiệu suất bán hàng mà còn đặc biệt quan trọng đối với doanh thu của quán.

Không quan trọng mặt bằng của bạn có đủ diện tích để đậu xe hay không, hay bạn cần phải thuê bãi đỗ bên cạnh – điều duy nhất bạn cần biết là phải tính toán sức chứa khách một cách hợp lý và đảm bảo khu vực đậu xe luôn hoạt động ổn định.

Khu Vực Đậu Xe Cần Đáp Ứng Được Sức Chứa Của Quán.

Ví dụ, quán cafe có thể phục vụ 100 khách cùng một lúc, nhưng bãi đậu xe chỉ đủ chứa 10-20 xe máy, chưa kể đến khách hàng có ô-tô. Nếu không đảm bảo điều này, có thể dẫn đến việc mất khách hàng.

3 Vấn Đề Cần Tránh Khi Thuê Mặt Bằng Kinh Doanh Quán Cafe

Vị Trí Giao Thông Quốc Lộ

Các Tuyến Quốc Lộ Thường Không Có Nhiều Dân Cư Sống.

Vị trí kinh doanh ở các tuyến giao thông quốc lộ thường chỉ thu hút khách vãng lai đi ngang qua, không phải là khách hàng thường xuyên sinh sống gần đó.

Số lượng khách vãng lai có thể không ít, nhưng duy trì một lượng khách hàng ổn định sẽ khó khăn hơn, không phải là môi trường thuận lợi cho các chủ quán cafe.

Chuyển Giao Quán từ Chủ Cũ Sang Tên

Trường Hợp Chủ Kinh Doanh Sang Nhượng Dự Án và Thương Hiệu Không Phải Là Hiếm.

Nguyên Nhân Thường Đến Từ Tình Trạng Kinh Doanh Thất Bại, Thiếu Lợi Nhuận.

Dù Có Tu Sửa Hình Thức và Đổi Tên, Vẫn Có Những Vấn Đề Cần Xem Xét Kỹ:

Giống như khi bạn thuê nhà để ở, kinh doanh trên đất/nhà chung với chủ cho thuê (ngay cả khác tầng lầu) có thể gây ra những phiền toái không đáng có. Ví dụ:

Nên Lựa Chọn Mặt Bằng Riêng Biệt Cho Hoạt Động Kinh Doanh, Không Chia Sẻ với Chủ Nhà.

2 Phần/Cơ Quan Cần Chú Ý Khi Thuê Mặt Bằng Quán Cafe.

Hàng Xóm

Các hộ dân sống gần đó có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của bạn, tích cực hoặc tiêu cực.

Tạo và duy trì mối quan hệ tích cực với hàng xóm luôn quan trọng. Hãy giữ thái độ hòa nhã và vui vẻ. Họ có thể là nguồn thông tin quý báu về khu vực và chia sẻ những câu chuyện độc đáo.

Để mọi thứ diễn ra suôn sẻ, hãy chào hỏi và giới thiệu với các hộ dân xung quanh khi quán mới mở, thậm chí mời họ ghé thử món miễn phí trong sự kiện khai trương.

Cơ Quan Chính Quyền Địa Phương

Chắc chắn chuẩn bị và đăng ký đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến hoạt động quán cafe của bạn, bao gồm giấy phép kinh doanh, chứng thực nguồn gốc nguyên liệu, vệ sinh an toàn thực phẩm, và phòng cháy chữa cháy.

Cần tạo mối quan hệ tốt với 3 cơ quan chính: chính quyền địa phương, cơ quan vệ sinh an toàn thực phẩm, và cơ quan phòng cháy chữa cháy.

Hi vọng thông qua những kinh nghiệm này, mọi người sẽ có hiểu biết sâu sắc hơn về việc chọn mặt bằng quán cafe và đạt được thành công trên con đường dài.

Bài viết tham khảo một phần thông tin từ chia sẻ của Brian Dang. Chân thành cảm ơn anh vì kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu.

Tác giả: Bảo Bảo Gia Gia

Từ khóa: Mẹo chọn mặt bằng quán cafe: 12 kinh nghiệm vàng ít người biết