Buzz
Hướng Dẫn về Các Sản Phẩm Vay Mua Nhà Khác Nhau Dành Cho Người Vay
Những Điều Quan Trọng Cần Nhớ
- Các loại hình vay mua nhà bao gồm vay truyền thống và vay chính phủ như vay theo chương trình Hỗ trợ Nhà ở Liên bang (FHA), vay theo chương trình Hỗ trợ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) và vay theo chương trình Hỗ trợ Cựu Chiến binh Hoa Kỳ (VA).
- Các sản phẩm vay mua nhà khác bao gồm vay mua nhà lớn cho các tài sản đắt đỏ và vay mua nhà chỉ trả lãi cho những người vay dự kiến tăng thu nhập đáng kể sau khi ký kết.
- Thường thì, ngân hàng sẽ cấu trúc thời hạn vay mua nhà là 15 năm hoặc 30 năm.
- Các khoản vay mua nhà có thể có lãi suất cố định, giữ nguyên trong suốt thời gian vay, hoặc lãi suất biến đổi, thay đổi dựa trên một lãi suất tham chiếu.
Thời Hạn và Lãi Suất Cho Vay Mua Nhà
Trước khi bạn xem xét loại hình vay mua nhà nào phù hợp với bạn, thì hiểu được một số điều cơ bản về cách hoạt động của các khoản vay mua nhà là rất hữu ích. Thời hạn vay mua nhà là thời gian bạn phải trả nợ. Lãi suất vay mua nhà có thể là cố định hoặc biến đổi, có nghĩa là nó có thể giữ nguyên hoặc thay đổi dựa trên một lãi suất tham chiếu. Trong mỗi loại hình vay mua nhà, thời hạn và loại lãi suất có thể thay đổi.
Thời Hạn Vay Mua Nhà
Các thời hạn vay mua nhà phổ biến nhất là 30 năm và 15 năm. Thời hạn của khoản vay mua nhà bằng thời gian bạn phải trả nợ nếu bạn trả số tiền tối thiểu mỗi tháng. Một khoản vay mua nhà 15 năm chia thành 180 khoản thanh toán bằng nhau cho vốn và lãi suất. Một khoản vay mua nhà 30 năm tương đương với 360 khoản thanh toán.
Dù bạn chọn thời hạn vay mua nhà nào, miễn là khoản vay của bạn không có mức phạt trả nợ trước, bạn có thể chọn thực hiện các khoản trả nợ gốc bổ sung để thanh toán nhanh hơn mà không cần tái cấu trúc khoản vay mua nhà.
Lãi Suất Cố Định và Lãi Suất Biến Đổi cho Vay Mua Nhà
Một khoản vay cố định là một khoản vay mà lãi suất của bạn được cố định cho toàn bộ thời hạn của khoản vay của bạn. Nếu bạn đóng cửa một khoản vay 30 năm vào ngày 1 tháng 1 năm 2022, với lãi suất là 2,99%, và bạn không bao giờ chuyển nhà, tái tài chính, hoặc thực hiện các thanh toán bổ sung, thì lãi suất của bạn vẫn là 2,99% khi bạn thực hiện thanh toán cuối cùng vào ngày 1 tháng 1 năm 2052. Một máy tính vay mượn có thể cho bạn thấy tác động của các lãi suất khác nhau đối với khoản thanh toán hàng tháng của bạn.
Ngược lại, một khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARM) có lãi suất thay đổi theo các giai đoạn nhất định. ARM thịnh hành bao gồm 7/1 và 5/1, nhưng kỹ thuật, bất kỳ điều khoản ARM nào cũng có thể. Trên một ARM 7/1, lãi suất giữ nguyên trong 7 năm đầu tiên và sau đó được điều chỉnh hàng năm kể từ đó.
Trước cuộc khủng hoảng tín dụng dưới hình thức bảo hiểm thấp, ARMs trở nên rất phổ biến vì chúng cung cấp các khoản thanh toán ban đầu thấp hơn, nhưng sau đó chúng dẫn đến một làn sóng tịch thu tài sản khi lãi suất tăng và khiến cho việc thanh toán thế chấp trở nên không thể chi trả được cho hàng nghìn người Mỹ. ARMs có rủi ro đối với hầu hết người vay và thường không phải là lựa chọn tốt trừ khi bạn có ý định trả nợ thế chấp hoặc tài chính trước khi lãi suất của bạn được điều chỉnh.
Thế chấp thông thường
Thế chấp thông thường là loại thế chấp phổ biến nhất. Những khoản vay này được cung cấp bởi hầu hết các nhà cho vay thông qua Fannie Mae và Freddie Mac, các doanh nghiệp được bảo trợ của chính phủ (GSEs). Chúng khác biệt với các khoản thế chấp được bảo đảm bởi các cơ quan chính phủ như Cơ quan Quản lý Thông tin Tài chính Liên bang. Nói chung, thế chấp thông thường có các yêu cầu nghiêm ngặt hơn so với các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi chính phủ.
Những người nào là người được hưởng thế chấp thông thường tốt nhất?
Thế chấp thông thường tốt nhất cho những người mua có năng lực tốt mà không rơi vào một nhóm dân số cụ thể để đủ điều kiện để được tài chính đặc biệt được hỗ trợ bởi chính phủ.
Yêu cầu
- Điểm tín dụng từ 620+
- Tối thiểu 3% cho khoản đặt cọc (bảo hiểm thế chấp riêng tư [PMI] sẽ được yêu cầu nếu đặt ít hơn 20%)
- Thu nhập có thể xác minh trong 2 năm trở lên
- Tỷ lệ nợ thu nhập (DTI) dưới 43% hoặc ít hơn
Ưu điểm và Nhược điểm của Thế chấp Thông thường
Có thể được sử dụng để tài trợ cho chỗ ở chính hoặc bất động sản đầu tư
Cung cấp khoản đặt cọc chỉ từ 3%
Không yêu cầu PMI cho các khoản đặt cọc từ 20% trở lên
Yêu cầu điểm tín dụng cao hơn so với các khoản vay FHA
Yêu cầu tỷ lệ DTI nghiêm ngặt hơn so với các khoản vay FHA
PMI vẫn cần thiết cho các khoản đặt cọc thấp hơn
Chương trình Tài trợ Thế chính phủ
Trong nhiều năm qua, chính phủ Hoa Kỳ đã tạo ra nhiều chương trình mua nhà đặc biệt để khuyến khích phát triển nông thôn, giúp tái sinh các khu vực có thu nhập thấp, và giúp các cựu chiến binh trở thành chủ nhà.
Cho vay của USDA
Cho vay của Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) ban đầu được tạo ra để giúp cung cấp các khoản vay thế chấp trong các khu vực nông thôn thiếu phát triển. Đây là một lựa chọn độc đáo và cực kỳ hấp dẫn cho những người đủ điều kiện vì họ được phép đặt 0% tiền mặt và không cần bất kỳ hình thức bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) nào.
Yêu cầu
- Căn nhà phải nằm trong khu vực được xác định là nông thôn bởi USDA.
Ưu và nhược điểm của các khoản vay từ USDA
Dành cho người mua có thu nhập thấp và trung bình
Các khoản vay FHA (Federal Housing Administration) là các khoản vay được bảo hiểm bởi FHA nhưng được phát hành bởi bất kỳ nhà cho vay nào được FHA chấp thuận. Các khoản vay FHA khác biệt so với các khoản vay HUD, chỉ áp dụng cho các trường hợp đặc biệt như Section 184 dành cho người da đỏ Mỹ.
Nói chung, các khoản vay FHA tồn tại để giúp người vay có thu nhập thấp mua nhà và có yêu cầu về thu nhập, điểm tín dụng và tiền đặt cọc linh hoạt hơn. Các khoản vay FHA thường có lãi suất và phí cao hơn so với các khoản vay truyền thống và yêu cầu một khoản phí bảo hiểm thế chấp ban đầu bằng 1,75% số tiền vay tính vào năm 2024, ngoài ra còn có một khoản phí bảo hiểm thế chấp hàng năm.
Người nào nên chọn khoản vay FHA?
Các khoản vay FHA phù hợp nhất với những người không đủ điều kiện cho các khoản vay nhà khác vì các lựa chọn khác thường rẻ hơn nhiều so với việc trả tiền mặt ban đầu và suốt thời gian vay.
Yêu cầu
- Điểm tín dụng thấp nhất là 500 với 10% tiền đặt cọc hoặc 580 với 3.5% tiền đặt cọc
- Tiền đặt cọc thấp nhất là 3.5%
- Thu nhập có thể xác minh trong ít nhất 2 năm
- Tỉ lệ DTI dưới 43%
Ưu và Nhược Điểm của Các Khoản Vay FHA
Yêu cầu điểm tín dụng từ 500+ cho một số người vay
Yêu cầu tiền đặt cọc thấp chỉ 3.5%
Yêu cầu thu nhập linh hoạt hơn
Người vay có điểm tín dụng thấp phải đặt cọc cao hơn
Các lựa chọn vay nhà khác có thể rẻ hơn cho người vay có điều kiện tốt
Các khoản vay FHA yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho mọi người vay
Khoản Vay VA
Các khoản vay của Bộ Quốc Phòng Hoa Kỳ (VA) tương tự như các khoản vay FHA. Chúng được bảo lãnh bởi VA và được phát hành bởi các nhà cho vay được VA chấp thuận theo các hướng dẫn bắt buộc của VA. Chúng tương tự như các khoản vay USDA trong việc không yêu cầu tiền đặt cọc hoặc bảo hiểm thế chấp. Chúng cung cấp lãi suất cạnh tranh và có yêu cầu linh hoạt hơn so với các khoản vay truyền thống. Thông thường, người vay phải là các cựu chiến binh đã phục vụ trong thời gian nhất định hoặc trong các hoàn cảnh cụ thể.
Yêu Cầu
- Người vay phải có Giấy Chứng Nhận Đủ Điều Kiện từ VA, mà họ có thể xin tại đây.
- VA không xác định một điểm tín dụng tối thiểu, nhưng các nhà cho vay thường tìm kiếm điểm số tối thiểu là 620 hoặc cao hơn.
- Tỉ lệ DTI dưới 41%
- Tiền đặt cọc thấp nhất là 0%
- Thu nhập có thể xác minh trong ít nhất 2 năm, với một số ngoại lệ
Ưu và Nhược Điểm của Các Khoản Vay VA
Không cần tiền đặt cọc
Yêu cầu điểm tín dụng linh hoạt
Lãi suất cạnh tranh
Không yêu cầu bảo hiểm thế chấp
Chỉ dành cho các cựu chiến binh và quân nhân đang hoạt động đáp ứng các yêu cầu
Chỉ có thể sử dụng cho một căn hộ chính, với một số ngoại lệ
Tài sản phải đáp ứng các hướng dẫn của VA
Các Sản Phẩm Tín Dụng Đặc Biệt Khác
Khoản Vay Lớn
Khoản vay lớn là các khoản vay với số tiền vượt quá các giới hạn trên các khoản vay truyền thống do Cơ quan Tài chính Vay mua nhà Liên bang (FHFA) đặt ra và thường được phát hành trên các tài sản sang trọng hoặc tại các khu vực có chi phí nhà ở cực kỳ cao.
Người nào phù hợp nhất với các khoản vay lớn?
Các khoản vay lớn phù hợp nhất cho những người mua có điều kiện tốt mua các tài sản đắt tiền nhưng không đủ điều kiện cho các khoản vay truyền thống và không có tiền mặt hoặc tài sản để mua một tài sản một lần. Tổng thể, những người vay này được gọi là HENRYs (High Earners, Not Rich Yet - Người Kiếm Thu Nhất Định, Chưa Giàu).
Yêu Cầu
- Điểm tín dụng từ 740+
- Tiền đặt cọc ít nhất 10%, ưu tiên 20%
- Ít nhất 2 năm lịch sử thu nhập có thể xác minh
- Tỉ lệ DTI dưới 45%
Khoản Vay Chỉ Lãi
Khoản vay chỉ lãi có nghĩa là người vay chỉ trả phần lãi suất của khoản vay của họ trong một khoảng thời gian nhất định. Người vay không tăng vốn vào ngôi nhà trong những khoản thanh toán này và sẽ cần thanh toán khoản vay hoặc với các khoản thanh toán tăng đáng kể trong tương lai tùy thuộc vào các điều khoản của khoản vay.
Người nào phù hợp nhất với các khoản vay chỉ lãi?
Các khoản vay chỉ lãi phù hợp nhất với những người có tài sản đang kết nối mà sẽ sớm trở nên có sẵn, những người nhận được thưởng định kỳ đáng kể để trả nợ gốc hoặc những người có thể dự kiến rằng thu nhập của họ sẽ tăng đáng kể trước khi các khoản thanh toán gốc đến hạn (ví dụ như một sinh viên y khoa sắp tốt nghiệp và đã ký hợp đồng lao động).
Yêu Cầu
Các khoản vay chỉ lãi là một sản phẩm chuyên môn có yêu cầu không cố định. Hãy chuẩn bị để phải chứng minh được tài sản đáng kể và tài liệu chứng minh khả năng thanh toán trong tương lai khi các khoản thanh toán tăng lên.
Tôi nên chọn khoản vay của Bộ Nhà Ở Liên Bang (FHA) hay một khoản vay truyền thống?
Một khoản vay truyền thống rẻ hơn cả về mặt tiền mặt và trong dài hạn so với một khoản vay của Bộ Nhà Ở Liên Bang (FHA), miễn là bạn có thể được chấp thuận cho một khoản vay truyền thống.
Tôi nên chọn một khoản vay của Bộ Quốc Phòng Hoa Kỳ (VA) hay một khoản vay truyền thống?
Nếu bạn có thể được một khoản vay của Bộ Quốc Phòng Hoa Kỳ (VA), bạn có thể trả lãi suất tốt hơn với các khoản phí thấp hơn và tiền đặt cọc ít hơn, điều này khiến nó trở thành lựa chọn tốt hơn cho hầu hết người vay so với một khoản vay truyền thống.
Tôi nên đặt bao nhiêu tiền xuống?
Nếu bạn có một khoản tiền lớn đang đợi chờ, việc đặt 20% tiền xuống sẽ giúp bạn tiết kiệm bất kỳ khoản phí bảo hiểm thế chấp nào và khiến bạn trở thành người mua có điều kiện hơn, giúp bạn có được lãi suất tốt nhất. Với lãi suất vay hiện tại thấp như vậy, bất kỳ khoản tiền nào trên 20% tiền xuống có thể hoạt động tốt hơn trong một khoản tiết kiệm hưu trí như tài khoản hưu trí cá nhân (IRA), một 401(k), hoặc một Tài khoản Tiết kiệm Sức khỏe (HSA) và giúp bạn tiết kiệm thuế ngay lập tức.
Kết Luận
Các khoản vay nhà cố định truyền thống là loại khoản vay nhà phổ biến nhất vì chúng cung cấp lãi suất và phí cạnh tranh nhất và dễ dàng tìm kiếm. Đối với những người không đủ điều kiện cho một khoản vay nhà cố định truyền thống, các khoản vay FHA, khoản vay VA và khoản vay USDA có thể giúp những người mua có thu nhập thấp với điểm tín dụng công bằng hoặc tốt hơn trở thành chủ nhà. Ngoài ra, các khoản vay VA và khoản vay USDA có các điều khoản và phúc lợi hấp dẫn cho những người đủ điều kiện cho chúng. Dù bạn chọn loại khoản vay nào cuối cùng, hãy chắc chắn tính toán cách thanh toán khoản vay nhà phù hợp với ngân sách tổng thể của bạn và cân nhắc xem việc mua nhà có phải là lựa chọn đúng đắn cho bạn không.
