Cách đặt đề xuất mua nhà cạnh tranh

Chúc mừng bạn đã tìm thấy căn nhà mơ ước của mình! Thật không may, có tới bốn bên đấu giá khác cũng đã tìm thấy căn nhà đó. Có thể căn nhà nằm ở một khu vực đang được săn đón, thị trường nhà ở có nguồn cung khan hiếm hoặc lãi suất vay mua nhà đang ở mức tốt. Dù lí do gì đi nữa, bạn có thể thực hiện những bước sau để đảm bảo đề xuất của bạn thu hút mắt của người bán.

Những điều cần nhớ

Hiểu về Thị trường

Khi đến việc đưa ra đề xuất mà trở thành đấu giá chiến thắng, đôi khi thời điểm quyết định mọi thứ. Trên toàn quốc, các căn nhà trung bình chỉ mất khoảng 33 ngày trên thị trường, theo dữ liệu mới nhất từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR). Nếu người bán đang muốn thoát khỏi một tài sản để tài trợ cho việc mua tài sản khác, họ có thể muốn có thời gian ngắn hơn nữa.

Tình trạng cung cấp nhà ở hiện nay rất chật hẹp, điều này có nghĩa là mỗi tài sản trên thị trường đang được nhiều người săn đón. Điều này có lợi cho người bán muốn đạt được thỏa thuận nhanh chóng - và do nhu cầu cao, họ có khả năng ít nhất là đạt được giá đề nghị, nếu không phải hơn, nếu xảy ra cuộc đấu giá.

Chú ý

Trong lĩnh vực bất động sản, một cuộc đấu giá có thể xảy ra khi nhiều người mua tranh giành cùng một tài sản. Các người mua cạnh tranh bằng cách tăng dần đề xuất của họ, thường đẩy giá cao hơn giá yêu cầu. Dữ liệu từ NAR cho thấy vào tháng 11 năm 2023, các căn nhà trên thị trường đã nhận được trung bình 2.6 đề xuất, và nhu cầu không cho thấy dấu hiệu chậm lại. Đó là lý do tại sao việc đảm bảo đề xuất của bạn nổi bật sẽ tăng cơ hội thành công trong dài hạn.

“Hiện nay có rất nhiều sự cạnh tranh. Và với điều đó, gần như luôn có nhiều đề xuất cho các căn nhà đang bán. Đó là lý do tại sao bạn phải bắt đầu suy nghĩ về những gì là khả thi và hấp dẫn để giúp người mua của bạn tự bán hàng,” Angela Larkin, một nhân viên bán hàng và đại diện mua nhà được chứng nhận tại Brown Harris Stevens, Montclair, New Jersey, cho biết.

Nghiên cứu Tài sản

Nghiên cứu kỹ lưỡng về tài sản mà bạn quan tâm. Điều này bao gồm giá trị tài sản, điều kiện và nhu cầu thị trường. Xem xét các danh sách khác trong khu vực có thể cho bạn một ý tưởng tốt về thị trường khu vực mục tiêu của bạn. Cũng có các công cụ trực tuyến, như công cụ từ Trung tâm Bất động sản của Ngân hàng Mỹ Bank of America, có thể giúp tính toán giá trị xấp xỉ của một căn nhà.

Ngoài ra, việc lựa chọn môi giới bất động sản hoặc đại lý phù hợp đặc biệt với việc giúp người mua đưa ra các đề xuất cạnh tranh có thể mang lại lợi thế cho bạn. Trong quá trình xác minh môi giới, Hiệp hội Bất động sản Quốc gia khuyên bạn nên tìm kiếm những người được liệt kê là Đại diện Mua nhà được Chứng nhận — những người môi giới tập trung vào làm việc trực tiếp với khách hàng mua tại mọi giai đoạn của quy trình mua nhà.

Môi giới của bạn cũng có thể giúp xác định điều quan trọng nhất đối với người bán, như mức độ quan trọng của giá niêm yết của họ, mức độ thận trọng với người mua lần đầu có thế chấp so với một nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, và tốc độ họ muốn hoàn tất giao dịch.

Đưa Ra Đề Nghị Mạnh Mẽ

Việc quyết định giá đề nghị phải cạnh tranh là điều vô cùng quan trọng. Nếu giá nhà hợp lý, bạn có thể bỏ lỡ nếu đưa ra đề nghị quá thấp hoặc dưới mức yêu cầu. Trong một thị trường cạnh tranh, việc đưa ra một đề nghị cao hơn một chút để nổi bật có thể hợp lý hơn.

Để xác định giá đề nghị phù hợp, bạn có thể phân tích các giao dịch tương tự. Môi giới bất động sản của bạn có thể tạo ra một phân tích thị trường so sánh (CMA) để giúp bạn so sánh giá của căn nhà mơ ước với giá bán của các căn nhà tương tự đã bán trong khu vực. CMA xem xét vị trí, kích thước, cấu trúc, điều kiện, phong cách và các yếu tố khác. Nếu bạn không làm việc với một môi giới, bạn có thể tự so sánh bằng cách nghiên cứu các bất động sản vừa bán gần đây trong khu vực trên các trang web như Zillow.

Như đã đề cập ở trên, với nhu cầu cao của các căn nhà, có khả năng các bất động sản sẽ bán với giá yêu cầu hoặc thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, nếu bạn cảm thấy mình đang đối đầu với nhiều người mua, có thể thông minh khi đưa ra ít nhất là giá yêu cầu ngay từ đầu.

Cảnh báo

Dưới đây là những lời khuyên bổ sung để đưa ra một đề nghị cạnh tranh.

• Chứng minh về sự đủ điều kiện trước về thế chấp. Điều này có nghĩa là một ngân hàng đã hoàn tất việc xem xét sơ bộ về tài chính của bạn và đã xác định bạn đủ điều kiện để vay mua nhà. Điều này có thể mang lại lợi thế trong thị trường bán nhà vì nó giúp tăng tốc quá trình mua bán. Có rất nhiều ngân hàng hoặc môi giới tín dụng cạnh tranh cung cấp các lựa chọn tài chính cho người mua nhà, cho dù bạn là người mua lần thứ hai hay lần đầu tiên.
• Đưa thêm tiền gửi tín thác nhiều hơn. Tiền gửi tín thác là khoản tiền đặt cọc tín thác cho việc mua nhà, thường là khoảng 1% đến 3% của giá mua. Trong thị trường cạnh tranh, bạn có thể quyết định tăng lên 5% hoặc cao hơn để nổi bật và chứng minh sự cam kết của bạn. Khi hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận mua bán được ký kết, số tiền này sẽ được thanh toán, nhưng nó cũng có thể được gắn liền với đề nghị. Lưu ý rằng bạn phải đảm bảo khoản tiền gửi này có thể được hoàn lại nếu bạn quyết định không tiến hành mua nhà. Thông thường, một hợp đồng sẽ được lập trong quá trình trao đổi về tiền gửi tín thác mà chỉ rõ các điều kiện hoàn trả.

Bạn có nên đàm phán giá trong thị trường bất động sản cạnh tranh không?

Trong thị trường bán nhà, áp lực đè nặng lên người mua để đưa ra một giá cạnh tranh. Giá nhà thường cao hơn trong thị trường bán nhà, và với nhu cầu cao về nhà ở, người bán có nhiều quyền hơn trong các đàm phán so với người mua.

Là người mua trong thị trường bán nhà, bạn có thể sẽ không có nhiều không gian để đàm phán. Tuy nhiên, có thể có chỗ để đàm phán nếu căn nhà cần một số công việc sửa chữa. Tài sản lớn nhất của bạn để đàm phán sẽ là các căn nhà tương tự trong khu vực đã bán với giá tương tự và điều kiện của chúng so sánh với căn nhà bạn đang ra giá.

Tuy nhiên, với nhiều đề xuất mua, người bán không có khả năng nhượng bộ và sẽ chọn đề xuất tốt nhất.

Giảm thiểu các điều kiện ràng buộc

Để làm đề nghị của bạn hấp dẫn hơn với người bán, bạn cũng có thể muốn giảm thiểu các điều kiện ràng buộc của mình.

Một điều kiện ràng buộc là một điều khoản mà người mua có thể bao gồm khi đưa ra đề nghị, cho phép họ rút lui khỏi việc mua nếu các điều kiện của điều khoản không được đáp ứng.

Người mua có thể có một điều kiện ràng buộc được viết vào đề nghị mua nhà chỉ khi nó vượt qua cuộc kiểm tra. Nếu có vấn đề như móng nhà kém chất lượng hoặc nấm mốc được phát hiện trong quá trình kiểm tra, người mua có cơ hội rút lại đề nghị hoặc đàm phán giá thấp hơn.

Bạn cũng có thể thiết lập một điều kiện ràng buộc dựa trên đánh giá của giá trị. Ngân hàng cung cấp hình thức vay cho tài sản sẽ gửi một người định giá để đánh giá giá trị — nếu nó được xác định là có giá trị thấp hơn giá bán, điều này có thể khuyến khích một điều kiện ràng buộc cho phép người mua yêu cầu giá thấp hơn hoặc từ bỏ giao dịch.

Không có điều kiện ràng buộc, ví dụ, người mua đối mặt với nguy cơ mất khoản tiền đặt cọc tín thác nếu họ quyết định không mua tài sản sau khi đưa ra đề nghị.

Bạn không bắt buộc phải bao gồm các điều kiện ràng buộc trong một đề nghị, nhưng là một ý tưởng tốt để bao gồm ít nhất một để đảm bảo bạn nhận lại tiền đặt cọc tín thác. Hầu hết người mua bao gồm các điều kiện ràng buộc kiểm tra nhà, đánh giá và thế chấp trong đề nghị mua của họ.

Nếu bạn muốn tăng tốc giao dịch hoặc làm cho đề nghị của bạn hấp dẫn hơn với người bán, bạn có thể miễn bớt một số điều kiện ràng buộc này. Đề nghị nên giữ lại điều kiện ràng buộc kiểm tra nhà, vì điều này sẽ đảm bảo việc mua của bạn với điều kiện nhà cửa được xây dựng chắc chắn.

Một điều kiện ràng buộc kiểm tra chung yêu cầu xem xét hệ thống cấp nước, thiết bị gia dụng, mái nhà và tính toàn vẹn để đảm bảo bạn đang đưa ra một đầu tư khôn ngoan và an toàn. Tuy nhiên, cũng có những điều kiện ít quan trọng hơn, như điều kiện ràng buộc bán của người mua, cho phép họ rút lui khỏi một bán hàng mà không có hậu quả pháp lý nếu tài sản của họ không bán được trước. Nếu bạn có đủ tiền để miễn bớt điều kiện này, điều này có thể là lợi thế cho người bán.

Quan trọng

Nổi bật hơn so với đối thủ cạnh tranh

Với sự chuẩn bị trước khi cấp phê duyệt thế chấp, một khoản tiền đặt cọc nghiêm túc và ít điều kiện dự phòng, bạn sẽ cho thấy với người bán rằng bạn sẵn sàng và có khả năng di chuyển nhanh chóng để mua nhà.

Một điểm cộng khác, Larkin lưu ý, là làm việc với các nhà cung cấp vay địa phương. “Thời gian có thể gây khó khăn khi làm việc với các trung tâm kinh doanh lớn so với một chi nhánh địa phương với một người sẽ tham gia nhiều hơn,” cô nói.

Tuy nhiên, trong khi những chi tiết này đều là các phần quan trọng của giao dịch, một điều nữa có thể là quyết định: kết nối với người bán từ mặt cảm xúc. Khi đưa ra đề nghị của bạn, hãy viết một lá thư cá nhân cho người bán để cho họ biết tại sao bạn yêu thích ngôi nhà của họ.

Cho dù đó là khu phố, nhà bếp mơ ước, khu vườn tuyệt đẹp, hoặc lịch sử, việc cho người bán biết bạn thấy một ngôi nhà tương lai trong ngôi nhà của họ là một cách hiệu quả khác để nổi bật hơn so với đối thủ cạnh tranh.

Mức giá trung bình của một căn nhà tại Hoa Kỳ là $393,500, theo dữ liệu từ Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia.

Có cần phải có một đại lý bất động sản để đưa ra đề nghị mua nhà?

Làm thế nào để bạn xây dựng một đề nghị phản bác?

Ai nên chi trả chi phí đóng cửa trong thị trường cạnh tranh, người mua hay người bán?

Khi nào tôi nên đưa ra đề nghị vượt quá giá niêm yết?

Điểm quan trọng nhất

Với nhu cầu mua nhà hiện nay đang tăng cao, việc đưa ra một đề nghị cạnh tranh là rất quan trọng để đảm bảo bạn thu hút được sự chú ý của người bán. Có được sự chuẩn bị trước khi cấp phê duyệt thế chấp, giảm thiểu các điều kiện dự phòng và đưa ra một khoản tiền đặt cọc nghiêm túc hơn sẽ làm cho đề nghị của bạn hấp dẫn hơn. Trong trường hợp tranh giành giá, một điều khoản tăng giá hoặc một lá thư cá nhân gửi đến người bán có thể giúp bạn ký kết giao dịch.

Dù bạn muốn ngôi nhà đến đâu, hãy nhớ giữ đề nghị của mình phụ thuộc vào một cuộc kiểm tra thích hợp và giá đề xuất của bạn phải trong khoảng giá trị của ngôi nhà.