Buzz
Những gì bạn có thể mua và những gì bạn có thể đủ khác nhau
Khi đến với việc mua nhà, ai cũng biết một quy tắc quan trọng: Đừng mua một căn nhà đắt hơn những gì bạn có thể đủ khả năng. Lập ngân sách cho việc mua nhà có thể thực hiện được. Nhưng điều gì là 'đủ khả năng' sẽ khác nhau đối với từng người mua. Vào quý IV năm 2021, giá bán trung bình của một căn nhà mới là gần $361,700, điều này có nghĩa là một số người trả nhiều hơn thế và một số ít hơn thế.
Dù bạn thuộc dạng nào, mua nhà có lẽ là một trong những giao dịch lớn nhất bạn từng thực hiện. Tuy nhiên, tìm ra mức giá phải chăng đòi hỏi nhiều hơn là chỉ có một lá thư xác nhận từ ngân hàng cho vay thế chấp.
Người mua lần đầu thường mua dựa trên số tiền mà ngân hàng sẵn sàng cho vay, mà không tính các chi phí khác. Điều này có thể khiến họ gặp khó khăn tài chính và thậm chí có nguy cơ mất nhà nếu không đủ khả năng trả tiền hàng tháng.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Lập ngân sách mua nhà không chỉ là việc có đủ tiền trả tiền thế chấp hàng tháng.
- Tính tỷ lệ nợ thu nhập toàn bộ của bạn: tất cả các chi phí hàng tháng chia cho tổng thu nhập để xác định xem một căn nhà có phải là phù hợp với bạn hay không.
- Việc sở hữu nhà liên quan đến nhiều chi phí liên tục, bao gồm bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản và chi phí sửa chữa.
- Nếu bạn có thể đặt cọc 20% trên một căn nhà, có thể bạn sẽ không cần bảo hiểm thế chấp riêng tư.
- Có các chương trình mua nhà quốc gia như các khoản thế chấp FHA hoặc VA được thiết kế để giúp người mua nhà lần đầu.
Quy tắc 28% có thể giúp bạn bắt đầu
Một trong những cách đơn giản nhất để tính toán ngân sách mua nhà của bạn là quy tắc 28%. Quy tắc này quy định rằng khoản vay thế chấp của bạn không nên vượt quá 28% thu nhập gộp mỗi tháng. Cục Dự trữ Liên bang (FHA) rộng rãi hơn một chút, cho phép người tiêu dùng chi tiêu tới 31% thu nhập gộp cho một khoản vay thế chấp.
Nhưng đừng quên rằng nếu bạn có các nợ khác. Nhiều người mua nhà trẻ tuổi vẫn đang trả nợ học phí sinh viên. Tất cả người mua cần tiết kiệm cho những năm nghỉ hưu của họ, và nhiều người mua có con cái sẽ cần học đại học vào một lúc nào đó trong tương lai. Bạn phải xem xét những nghĩa vụ này ngoài khoản thanh toán thế chấp tiềm năng để xác định bạn có thể đủ khả năng trả hay không.
Ngân hàng thế chấp xem tỷ lệ nợ thu nhập của một người vay tiềm năng khi xác định xem họ có cho vay tiền hay không. Giả sử khoản thanh toán tháng của bạn là 1.000 đô la mỗi tháng, và các chi phí khác của bạn là 1.000 đô la, tổng cộng các nghĩa vụ tài chính hàng tháng của bạn là 2.000 đô la. Bây giờ, giả sử bạn có thu nhập hàng tháng gộp là 6.000 đô la, điều này đặt tỷ lệ nợ thu nhập của bạn vào mức 33%, có thể quá cao.
43%
Thường thì, tỷ lệ nợ thu nhập cao nhất mà một người vay có thể có và có thể nhận được khoản vay thế chấp từ một nhà cho vay đủ điều kiện.
Chi phí sở hữu nhà ngoài khoản vay thế chấp
Việc được duyệt trước cho một khoản vay mua nhà là bước đầu tiên quan trọng trong quá trình mua nhà, nhưng đó chỉ là một yếu tố cần xem xét. Khoản vay thế chấp không phải là chi phí lặp đi lặp lại duy nhất: sở hữu nhà đi kèm với nhiều chi phí khác phát sinh, mà người mua cần dự trù. Điều này bao gồm bảo hiểm chủ nhà, tiện ích, chi phí sửa chữa và bảo trì. Chỉ riêng việc bảo trì có thể cộng lên: cắt cỏ, xúc tuyết và hạ lá. Người mua cũng cần xem xét thuế bất động sản.
Những chi phí này có thể gia tăng đáng kể vào chi phí hàng tháng của bạn, khiến một ngôi nhà dường như phù hợp trên giấy trở nên đắt đỏ trong thực tế. Vì vậy, bạn nên bao gồm tất cả các chi phí này và các chi phí thường xuyên khác khi xác định bạn có thể mua được nhà bao nhiêu. Một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng 1.500 đô la có thể chấp nhận được, nhưng thêm 1.500 đô la chi phí hàng tháng, và đột nhiên các nghĩa vụ của bạn đã tăng gấp đôi.
Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Nếu bạn nghĩ rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, việc sử dụng trợ cấp công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có những bước có thể thực hiện. Một trong những bước này là gửi báo cáo tới Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng hoặc với Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Đặt tiền mặt xuống nên quyết định việc mua sắm
Nhà băng thường muốn người mua nhà trả ít nhất 20% giá mua bằng tiền mặt. Nếu họ chỉ có thể đặt cọc dưới mức đó, họ vẫn có thể có được khoản vay thế chấp nhưng thường phải chịu thêm chi phí bảo hiểm thế chấp riêng (PMI). Trả PMI có nghĩa là khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ sẽ tăng lên từ 0,5% đến 1% số tiền vay.
Số tiền bạn trả cho PMI sẽ phụ thuộc vào kích thước của ngôi nhà, điểm tín dụng của bạn, và tiềm năng tăng giá của tài sản, cùng với những yếu tố khác. Nếu bạn không thể đặt 60.000 đô la xuống cho một ngôi nhà trị giá 300.000 đô la, hãy cố gắng ít nhất là 10%. Càng nhiều tiền mặt bạn đặt trước, bạn sẽ trả ít lãi suất hơn suốt thời gian vay, và khoản thanh toán thế chấp hàng tháng sẽ nhỏ hơn, ngay cả khi bạn phải trả tiền bảo hiểm thế chấp.
Số tiền bạn tiết kiệm cho khoản đặt cọc cũng nên ảnh hưởng đến ngôi nhà bạn mua. Nếu bạn có đủ để đặt 20% cho một ngôi nhà nhưng chỉ có 10% cho một ngôi nhà khác, ngôi nhà rẻ hơn sẽ mang lại cho bạn nhiều lợi ích hơn cho số tiền bạn chi ra.
Người mua cũng cần dành riêng chi phí đóng cửa, có thể chiếm từ 2% đến 5% của giá mua, tùy thuộc vào tiểu bang bạn sống. Nếu bạn mua một ngôi nhà trị giá 200.000 đô la, bạn có thể phải trả từ 4.000 đến 10.000 đô la chỉ cho chi phí đóng cửa. Càng ít bạn phải vay cho khoản vay, bạn sẽ trả ít lãi suất hơn suốt thời gian vay, và bạn sẽ sớm thấy được lợi nhuận từ đầu tư của mình.
Chọn một Bất động sản Bạn Có Thể Xử lý Được
Khi xem xét tính phù hợp về tài chính của một ngôi nhà, người mua lần đầu cần xem xét điều kiện và kích thước của tài sản. Cuối cùng, lớn không phải lúc nào cũng tốt, đặc biệt là khi chi phí sưởi và làm mát vượt quá ngân sách của bạn. Một ngôi nhà nhỏ nằm trên đỉnh một ngọn đồi đẹp có thể là giấc mơ thành hiện thực, nhưng xúc tuyết con đường dốc dài đó vào những tháng mùa đông có thể là một cơn ác mộng đắt đỏ. Cũng có thể là căn nhà cần sửa chữa kích thước 3.000 feet vuông, nghe có vẻ rất rẻ nhưng bạn nhận ra rằng bạn cần phải cải tạo từng phòng trong ngôi nhà.
Xem hóa đơn tiện ích cho các tài sản bạn đang xem xét và có một chuyên gia xây dựng ước tính chi phí sửa chữa. Nếu bạn đang dự định tự làm chủ yếu, hãy thực tế về những gì bạn có thể xử lý được, cả về kỹ năng và thời gian.
Tôi Có Thể Mua Nhà Bao Nhiêu?
Một nguyên tắc đơn giản để tính toán ngôi nhà bạn có thể mua là quy tắc 28%. Quy tắc này nói rằng khoản vay thế chấp của bạn không nên chiếm hơn 28% thu nhập gộp của bạn mỗi tháng.
Tôi Cần Đặt Cọc Bao Nhiêu Tiền?
Số tiền đặt cọc bạn cần phải chi tùy thuộc vào một số yếu tố, bao gồm cả việc người bán sẽ chấp nhận. Một khoản vay thế chấp thông thường thường yêu cầu 20% giá bán, nhưng một khoản vay FHA chỉ yêu cầu người mua chi ra 3,5% giá mua.
Quy tắc 28% là gì?
Quy tắc 28% là một 'quy tắc đơn giản' thường được sử dụng để xác định số tiền bạn có thể dành cho khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Khuyến cáo này là bạn không nên chi hơn 28% thu nhập gộp hàng tháng của mình. Tuy nhiên, quy tắc này không phải lúc nào cũng phù hợp với tất cả người mua nhà. Ví dụ, Cục Dân sinh Liên bang (FHA) khuyến cáo người tiêu dùng có thể sử dụng lên đến 31% thu nhập gộp của họ cho khoản vay thế chấp.
Nghĩa Của 'Giàu Nhà, Nghèo Tiền Mặt' Là Gì?
Khi bạn 'giàu nhà, nghèo tiền mặt,' có nghĩa là bạn có nhiều vốn sở hữu trong ngôi nhà hơn là tiền mặt trong tài khoản ngân hàng của bạn. Trong những trường hợp này, hầu hết tiền của bạn được ràng buộc trong ngôi nhà thay vì là tài sản dễ dàng tiếp cận. Nếu bạn cần tiếp cận tiền mặt nhanh chóng, bạn có thể gặp khó khăn nếu tất cả tiền của bạn đều đầu tư vào ngôi nhà. Tuy nhiên, nếu bạn có nhiều vốn sở hữu trong ngôi nhà, bạn có thể tiếp cận nó thông qua hạn mức tín dụng thế chấp hoặc khoản vay vốn sở hữu nhà.
Điểm Chót Là
Sở hữu nhà vẫn là ước mơ của người Mỹ, nhưng nếu bạn tính toán mua sắm sai lầm và không lập kế hoạch tài chính thông minh, nó có thể nhanh chóng trở thành cơn ác mộng. Đặc biệt là đối với những người mua lần đầu, họ thường có nhiều mong muốn hơn là những gì họ có thể xử lý. Họ cần đảm bảo rằng ngôi nhà mà họ mua là phù hợp về tài chính bằng cách xem xét nhiều hơn chỉ khoản thanh toán thế chấp hàng tháng.
Nếu thiếu các tính toán ban đầu, họ có thể sẽ trở thành người giàu nhà, nghèo tiền mặt, gây ra nhiều vấn đề tài chính đau đầu. Hãy dành thời gian để tính toán chi phí cho giấc mơ của bạn trước khi ký kết.
