Buzz
alvaro gonzalez / Getty Images
Việc nhận một dòng tín dụng thế chấp nhà (HELOC) khá giống như việc vay mượn mua nhà, vay vốn sử dụng vốn sở hữu nhà hoặc vay tái cấp vốn. Tuy nhiên, có sự khác biệt đáng kể giữa những khoản vay này. Điều làm nên sự khác biệt lớn nhất của HELOC là—giống như thẻ tín dụng—bạn có thể vay một ít hoặc một nhiều tiền tùy ý miễn là không vượt quá hạn mức tín dụng của bạn.
Tuy nhiên, khác với thẻ tín dụng, ngôi nhà của bạn được sử dụng làm tài sản thế chấp cho HELOC. Nếu bạn tụt quá xa sau trong việc thanh toán HELOC, bạn đối mặt với nguy cơ mất nhà do phá sản.
Cách nhận Một Dòng Tín Dụng Thế Chấp Nhà
Các bước cơ bản mà bạn sẽ thực hiện để nhận HELOC bao gồm:
- Xem xét tình hình tài chính của bạn, chẳng hạn như thu nhập và điểm tín dụng, để xem liệu tài chính của bạn có đủ tốt để nhận khoản vay hay không.
- Cân nhắc các phương án thay thế cho HELOC, chẳng hạn như vay vốn sử dụng vốn sở hữu nhà, tái cấp vốn, vay cá nhân hoặc thẻ tín dụng.
- Xác định xem bạn có đủ vốn sở hữu nhà để đủ điều kiện nhận HELOC hay không.
- Quyết định số tiền bạn muốn vay và bạn sẽ sử dụng nó cho mục đích gì.
- Tìm kiếm và so sánh các nhà cho vay, so sánh các yếu tố như lãi suất, chi phí đóng cửa và phí.
- Chuẩn bị các tài liệu và thông tin cần thiết cho đơn đăng ký HELOC của bạn.
Khi nào thì Một Dòng Tín Dụng Thế Chấp Nhà là Lựa Chọn Tốt?
HELOC có thể là lựa chọn tốt nếu bạn cần một khoản tiền lớn để các dự án như cải tạo nhà, sáp nhập nợ có lãi suất cao hơn, đặt cọc cho một bất động sản đầu tư hoặc mua sắm như một kỳ nghỉ dài ngày trong danh sách mong ước.
Dòng tín dụng này hoạt động tương tự như một thẻ tín dụng. Khi bạn có được HELOC, bạn được phê duyệt một hạn mức tín dụng nhất định. Bạn có thể chi tiêu số tiền đó trong thời gian được gọi là giai đoạn vay mượn, thường là lên đến 10 năm. Để sử dụng dòng tín dụng, bạn phải sử dụng một thẻ tín dụng đặc biệt hoặc các séc đặc biệt, ví dụ như vậy.
Trong giai đoạn vay mượn, bạn chỉ phải trả lãi suất trên số tiền bạn đã vay mượn, không phải trả cả lãi gốc và lãi suất. Bạn chỉ trả lại số tiền mà bạn đã vay mượn, không phải toàn bộ số tiền có sẵn để vay. Sau khi giai đoạn vay mượn kết thúc, bạn vào giai đoạn trả nợ, khi đó bạn phải trả cả lãi gốc và lãi suất. Giai đoạn trả nợ có thể kéo dài lên đến 20 năm.
| HELOC vs. Cash-Out Refinance | ||
|---|---|---|
| HELOC | Cash-Out Refinance | |
| Ease of qualification | Usually more difficult than a cash-out refi | Usually less difficult than a HELOC |
| Relationship to original mortgage | Second loan separate from original mortgage | New loan replacing original mortgage |
| Typical credit score needed | At least 680 (although the minimum may be as low as 620 or as high as 720) | At least 620 |
| Typical debt-to-income ratio (DTI) required | Less than 43% | Less than 50% |
| Typical home equity required | At least 15% to 20% | At least 20% |
| Collateral required | Home | Home |
| Closing costs | Usually none or a small amount | Usually similar to regular mortgage (2% to 5% of loan amount) |
| Loan payout | Periodic withdrawals based on credit limit
|
Lump-sum payment |
| Interest rate | Usually variable | Usually fixed |
| Payoff period | Often up to 20 years | Perhaps 10, 15, or 30 years |
| Monthly payment amounts | Variable | Fixed |
Vậy, khi nào là thời điểm tốt nhất để vay HELOC?
- Khi lãi suất thấp (mặc dù lãi suất cho HELOC thường là biến động, không cố định)
- Khi bạn muốn tránh vay tiền với lãi suất cao hơn, chẳng hạn như với thẻ tín dụng hoặc vay tiêu dùng; HELOC thường có lãi suất thấp hơn một số sản phẩm cho vay khác
- Khi bạn đã tích luỹ đủ lượng vốn sở hữu nhà phù hợp
- Khi bạn dự định giữ nhà của mình trong một thời gian dài, vì hầu hết các HELOC phải được trả khi bạn bán nhà của mình
- Khi bạn tự tin về tình hình tài chính của mình, đặc biệt là thu nhập của bạn; điều này rất quan trọng vì ngôi nhà của bạn được sử dụng làm tài sản thế chấp cho HELOC
Những gì bạn cần để nhận HELOC
Để nhận HELOC, bạn sẽ cần đáp ứng các yêu cầu tài chính, tài liệu và tài sản của ngân hàng.
Yêu Cầu Tài Chính để Nhận HELOC
Trong số các yêu cầu tài chính để nhận HELOC là:
- Thu nhập: Ngân hàng sẽ kiểm tra lịch sử thu nhập và việc làm ổn định.
- Điểm tín dụng: Để đủ điều kiện nhận HELOC, điểm tín dụng của bạn thường phải ít nhất là 680. Tuy nhiên, một số ngân hàng có thể chấp nhận điểm số thấp nhất là 620.
- Lịch sử thanh toán đáng tin cậy: Trong quá trình xem xét tài chính của bạn, ngân hàng sẽ kiểm tra lịch sử thanh toán trên thẻ tín dụng và các khoản nợ khác.
- Tỉ lệ nợ thu nhập: Tỉ lệ nợ thu nhập (DTI) đại diện cho tổng số tiền trả nợ hàng tháng chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Hầu hết các nhà cho vay HELOC yêu cầu DTI không quá 43%.
Yêu Cầu Tài Liệu để Nhận HELOC
Các yêu cầu tài liệu để nhận HELOC thông thường bao gồm:
- Chứng minh thư có hình ảnh do chính phủ cấp
- Phiếu lương từ nhà tuyển dụng hoặc bằng chứng thu nhập khác
- Hai năm gần đây của tờ khai thuế
- Tuyên bố tín dụng gần đây
- Thông tin sao kê ngân hàng và các bằng chứng tài sản khác
- Báo cáo tín dụng
- Bằng chứng của bảo hiểm nhà chủ sở hữu
- Ước tính định giá nhà
Yêu Cầu Tài Sản để Nhận HELOC
Một số yêu cầu tài sản để nhận HELOC bao gồm:
- Vốn sở hữu nhà: Thông thường, ngân hàng sẽ chấp nhận HELOC cho chủ nhà có ít nhất 15% vốn sở hữu trong ngôi nhà của họ.
- Tỉ lệ cho vay so với giá trị: Đối với hầu hết các HELOC, tỉ lệ cho vay so với giá trị (LTV) của bạn phải là 85% hoặc thấp hơn. Nói cách khác, bạn thường cần có ít nhất 15% vốn sở hữu nhà để đủ điều kiện nhận HELOC. LTV của bạn là số dư khoản vay hiện tại chia cho giá trị định giá hiện tại của ngôi nhà của bạn. Lưu ý rằng tỉ lệ này bao gồm cả hai khoản vay: khoản vay thế chấp đầu tiên và HELOC của bạn.
- Định giá nhà: Ngân hàng thường yêu cầu một định giá để xác định chính xác giá trị của ngôi nhà của bạn.
Việc vay HELOC có thể mang lại rủi ro. Một điều quan trọng là khi vay HELOC, bạn sẽ có hai khoản vay liên quan đến ngôi nhà của bạn—HELOC và khoản vay thế chấp. Điều này có nghĩa là ít nhất trong một thời gian, bạn sẽ đồng thời phải thanh toán khoản vay HELOC và khoản vay thế chấp. Hơn nữa, vì ngôi nhà của bạn được sử dụng làm tài sản thế chấp cho HELOC, bạn có thể mất ngôi nhà nếu bạn không duy trì được việc thanh toán khoản vay.
Lựa chọn ngân hàng cho vay HELOC
Khi bạn sẵn sàng vay HELOC, bạn nên so sánh nhiều ngân hàng và không chọn ngay ngân hàng đầu tiên bạn gặp phải. Một số yếu tố bạn nên cân nhắc bao gồm:
- Bạn có muốn nhận HELOC từ ngân hàng, hợp tác xã tín dụng hay ngân hàng trực tuyến?
- Bạn có muốn làm việc với ngân hàng hiện tại của bạn?
- Yêu cầu của ngân hàng để nhận HELOC như điểm tín dụng tối thiểu và vốn sở hữu nhà tối thiểu cần thiết là gì?
- Lãi suất của các ngân hàng so với nhau như thế nào?
- Bạn sẽ bị tính phí gì?
- Chi phí đóng cửa sổ tài chính sẽ là bao nhiêu?
- Quy trình đơn giản hay phức tạp như thế nào? Ngân hàng sẽ cần những loại tài liệu nào?
- Người đánh giá trực tuyến nói gì về những ngân hàng mà bạn đang xem xét? Ngân hàng có được danh tiếng tốt không? Dịch vụ khách hàng của nó như thế nào?
Những gì có thể đàm phán được
Khi làm việc với ngân hàng cho vay HELOC, hãy nhớ rằng bạn có thể đàm phán một số chi tiết như:
- Lãi suất
- Chi phí ban đầu
- Chi phí đóng cửa sổ tài chính
- Phí hàng năm
Đủ điều kiện để nhận HELOC có nghĩa là bạn phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác nhau. Ví dụ, bạn thường cần có điểm tín dụng ít nhất là 680, nhưng điểm tín dụng tối thiểu của ngân hàng có thể từ 620 đến 720. Ngoài ra, bạn thường cần có ít nhất 15% đến 20% vốn sở hữu nhà.
Ngân hàng cho vay thế chấp tốt nhất
| Lender | Min. Credit Score | Max. DTI Ratio | Days to Closing |
|---|---|---|---|
| Rocket Mortgage | 620 | 50% | 26 |
| Fairway Mortgage | 620 | 47% | 30–45 |
| Bank of America | 620 | 55% | Not disclosed |
| Prosperity Home Mortgage | 600 | 50% | 30 |
| Primary Residential Mortgage | 660 | 50% | 21–30 |
Vào tháng 11 năm 2023, Ngân hàng Bank of America đã đồng ý trả một khoản phạt $12 triệu cho Cục Bảo vệ Người Tiêu Dùng vì không yêu cầu các ứng viên vay thế chấp cung cấp thông tin về chủng tộc, sắc tộc và giới tính, sau đó nói rằng các ứng viên không cung cấp thông tin đó. Chính phủ thu thập thông tin đó từ các ngân hàng để xác định các mẫu phân biệt đối xử tiềm ẩn trong việc cho vay thế chấp. Tiền phạt sẽ được chuyển vào quỹ bồi thường cho nạn nhân.
Các lựa chọn thay thế cho Dòng Tín dụng Thế chấp Tài sản
HELOC có thể không phải là sự lựa chọn phù hợp cho bạn. May mắn thay, có các phương án thay thế. Dưới đây là bốn trong số chúng.
Vay Tín dụng Thế chấp Tài sản
Vay tín dụng thế chấp tài sản, còn được gọi là khoản vay thế chấp thứ hai, cho phép chủ nhà sử dụng vốn sở hữu để vay tiền. Cả khoản vay thế chấp thường và khoản vay tín dụng thế chấp tài sản đều sử dụng ngôi nhà của bạn làm tài sản thế chấp.
Loại khoản vay này cung cấp cho bạn một khoản tiền lớn dựa trên một phần của vốn sở hữu của bạn trong ngôi nhà. Vì vậy, nếu ngôi nhà của bạn được định giá là 350.000 đô la và bạn nợ 250.000 đô la, vốn sở hữu của bạn là 100.000 đô la. Ngân hàng thường giới hạn số tiền bạn có thể vay, ví dụ như 85%. Ở tỷ lệ đó, ngân hàng sẽ cho bạn vay lên đến 85.000 đô la.
Tái Tài Chính Rút Tiền Mặt
Với khoản vay tái tài chính rút tiền mặt, bạn nhận được một khoản vay thế chấp mới để thay thế khoản vay thế chấp hiện tại của bạn. Số tiền của khoản vay mới lớn hơn số dư hiện tại của khoản vay thế chấp của bạn. Sau đó, bạn nhận được một khoản tiền lớn đại diện cho một phần của khoảng chênh lệch giữa số tiền bạn vay và số tiền bạn nợ.
Hãy nói rằng ngôi nhà của bạn được định giá là 400.000 đô la và số dư khoản vay thế chấp của bạn là 150.000 đô la. Điều đó để lại cho bạn 250.000 đô la vốn sở hữu. Ngân hàng quyết định bạn có thể vay được 50.000 đô la từ vốn sở hữu đó, có nghĩa là số tiền đó sẽ được thêm vào số dư khoản vay mới của bạn.
Vay Tiêu Dùng
Khi bạn vay một khoản vay tiêu dùng, sau khi đơn đăng ký của bạn được chấp nhận, bạn nhận được một khoản tiền lớn. Thông thường, bạn phải trả lại khoản vay này với các khoản trả hàng tháng cố định trong một khoảng thời gian cố định, thường là từ 12 đến 60 tháng. Một khoản vay tiêu dùng có thể là một lựa chọn hấp dẫn nếu ví dụ bạn đang mua sắm lớn, tổng hợp nợ, hoặc chi trả các hóa đơn y tế bất ngờ.
Thường thì bạn có thể vay từ 1.000 đô la đến 50.000 đô la với một khoản vay cá nhân.
Thẻ Tín Dụng
Một thẻ tín dụng, đặc biệt là một thẻ có ưu đãi khuyến mãi lãi suất 0%, có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn cần tiền một cách tạm thời. Một thẻ có ưu đãi khuyến mãi lãi suất 0% sẽ không tính lãi suất đối với một số giao dịch trong một khoảng thời gian nhất định, như là 12 tháng. Lãi suất 0% có thể áp dụng cho mua sắm, chuyển khoản dư nợ hoặc cả hai.
Khi kỳ khuyến mãi kết thúc, lãi suất thường áp dụng. Vì vậy, nếu còn dư nợ trên thẻ khi kỳ khuyến mãi kết thúc, lãi suất thường sẽ được tính trên số dư đó.
Làm thế nào để Dòng Tín dụng Thế chấp Tài sản hoạt động?
Tương tự như thẻ tín dụng, HELOC là một dòng tín dụng quay vòng dựa trên số vốn sở hữu của bạn trong ngôi nhà. Đến mức giới hạn tín dụng được phê duyệt bởi ngân hàng, bạn có thể vay bất kỳ số tiền nào bạn muốn.
Trong giai đoạn vay mượn, gọi là giai đoạn vay, bạn thường chỉ trả lãi suất cho số tiền bạn vay. Nhưng nếu bạn thanh toán số dư trong thời gian đó, số dư tín dụng sẽ được phục hồi. Sau khi giai đoạn vay kết thúc, bạn phải trả cả lãi suất lẫn gốc.
HELOC Làm Ảnh Hưởng Như Thế Nào Đến Điểm Tín Dụng Của Bạn?
HELOC có thể làm tăng hoặc làm giảm điểm tín dụng của bạn. Nếu bạn thanh toán đúng hạn cho HELOC, điểm tín dụng của bạn có thể tăng lên. Nhưng nếu bạn trả muộn hoặc bỏ qua một số khoản thanh toán, điểm tín dụng của bạn có thể giảm xuống. Lịch sử thanh toán chiếm 35% trong điểm tín dụng FICO rộng rãi được sử dụng.
Làm Thế Nào Để Trả Lại HELOC?
Sau khi giai đoạn vay cho HELOC kết thúc—thời gian bạn có thể vay tiền dựa trên dòng tín dụng của bạn—thì giai đoạn trả nợ bắt đầu. Trong giai đoạn vay, bạn thường chỉ thanh toán hàng tháng cho lãi suất. Khi giai đoạn trả nợ có hiệu lực, các khoản thanh toán hàng tháng bao gồm cả lãi suất và gốc. Giai đoạn vay thường kéo dài 10 năm và giai đoạn trả nợ thường kéo dài 20 năm.
Lãi Suất của HELOC Có Được Giảm Thuế Không?
Việc có thể khai gian lận về việc giảm thuế lãi suất của HELOC là một vấn đề mập mờ. Cho các năm thuế từ 2018 đến 2025, không cho phép giảm thuế lãi suất của HELOC. Trong khi đó, lãi suất trả trước cho HELOC trước năm thuế 2018 và sau năm thuế 2025 chỉ được giảm thuế khi bạn sử dụng nguồn tiền HELOC để mua, xây dựng hoặc “cải thiện đáng kể” ngôi nhà làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
