Cách tái cấu trúc hợp đồng thế chấp của bạn

Một hướng dẫn đơn giản từng bước

Việc tái cấu trúc khoản vay thế chấp nhà của bạn bao gồm việc vay một khoản vay mới để trả nợ khoản vay hiện tại của bạn. Thông thường, việc tái cấu trúc khoản vay thế chấp giúp giảm mức trả hàng tháng và tiết kiệm chi phí bằng cách giảm lãi suất. Hoặc bạn có thể tái cấu trúc để rút ngắn thời hạn của khoản vay, cho phép bạn thanh toán nó sớm hơn.

Nếu giá trị thị trường của căn nhà của bạn đã tăng, bạn có thể tái cấu trúc hợp đồng thế chấp để tiếp cận vốn sở hữu đã tích lũy trong căn nhà của bạn. Tuy nhiên, trước khi quyết định tái cấu trúc, đây là những điều bạn nên biết.

Những điểm chính cần lưu ý

Hiểu rõ về Tái cấu trúc Hợp đồng Thế chấp

Tái cấu trúc hợp đồng thế chấp có nghĩa là vay một khoản vay mới để thay thế khoản vay hiện tại. Khoản vay mới có thể từ cùng một ngân hàng thế chấp hoặc từ một ngân hàng khác. Khi bạn được phê duyệt tái cấu trúc hợp đồng thế chấp, khoản vay cũ sẽ được thanh toán và bạn sẽ tiếp tục trả tiền cho khoản vay mới.

Quy trình tái cấu trúc hợp đồng thế chấp tương tự như khi bạn đang lấy một khoản vay thế chấp lần đầu. Điều đó bao gồm một loạt các chi phí đóng cửa. Theo Freddie Mac, các chủ nhà trả trung bình 5,000 đô la để chi trả chi phí đóng cửa cho việc tái cấu trúc hợp đồng thế chấp. Một điều khác là khác với việc bạn phải làm với một khoản vay thế chấp gốc, bạn không cần phải đưa ra khoản tiền trả trước khi bạn tái cấu trúc.

Chú ý

Lợi ích của việc Tái cấu trúc Hợp đồng Thế chấp

Tái cấu trúc một khoản vay nhà có thể là một quá trình tốn thời gian, vì vậy việc cân nhắc các lợi ích tiềm năng trước khi tiến hành là rất quan trọng. Những lí do phổ biến nhất mà các chủ nhà tái cấu trúc bao gồm:

• Tận dụng lãi suất thấp hơn
• Giảm khoản thanh toán hàng tháng
• Chuyển từ lãi suất cố định sang lãi suất điều chỉnh hoặc ngược lại
• Mở rộng hoặc rút ngắn thời hạn trả nợ khoản vay
• Tiếp cận một phần vốn sở hữu nhà thông qua việc tái cấu trúc với tiền mặt
• Loại bỏ việc thanh toán bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI)

Nếu mục tiêu của bạn là tiết kiệm tiền thông qua việc tái cấu trúc, bạn cũng nên xem xét điểm hòa vốn của bạn. Đó là điểm mà số tiền bạn tiết kiệm được từ khoản vay mới bắt đầu vượt qua số tiền bạn phải trả cho chi phí đóng cửa trước. Việc hòa vốn có thể mất nhiều tháng hoặc thậm chí nhiều năm, vì vậy tái cấu trúc có thể không phải là một lựa chọn thông minh nếu bạn không dự định ở lại nhà của bạn trong thời gian đó.

Đối với một số người vay, việc tái cấu trúc với tiền mặt có thể là một lựa chọn nếu họ muốn chuyển đổi vốn sở hữu trong nhà của họ thành tiền mặt thay vì giảm khoản thanh toán hàng tháng. Nói cách khác, khoản vay mới sẽ được thực hiện với số tiền cao hơn so với số dư khoản vay hiện tại, và bạn sẽ nhận được phần chênh lệch được trả bằng tiền mặt. Do đó, việc tái cấu trúc với tiền mặt có thể tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Trước khi thực hiện tái cấu trúc với tiền mặt, bạn nên xác định tỷ lệ giá trị khoản vay (LTV) của bạn. Đó là số tiền bạn vẫn nợ trên căn nhà so với giá trị thực của nó. Điều này quan trọng để biết ngay từ đầu trong quá trình vì các nhà cho vay có thể giới hạn số vốn bạn có thể rút ra dựa trên tỷ lệ LTV của bạn. Nếu việc tái cấu trúc không cung cấp đủ tiền mặt như bạn mong đợi, bạn có thể muốn đợi đến khi bạn tích lũy được nhiều vốn hơn.

Quan trọng

Làm thế nào để Tái cấu trúc Hợp đồng Thế chấp của bạn

Việc tái cấu trúc hợp đồng thế chấp liên quan đến một số bước, ngay cả trước khi bạn nộp đơn. Dưới đây là cách thực hiện, từng bước một.

Kiểm tra điểm tín dụng của bạn

Các nhà cho vay sẽ kiểm tra điểm số tín dụng và lịch sử tín dụng của bạn khi bạn nộp đơn vay tiền. Điểm số tín dụng của bạn là một giá trị số biểu thị khả năng thanh toán của bạn đối với các công ty tín dụng. Nếu bạn chưa kiểm tra điểm tín dụng gần đây, nên xem lại báo cáo tín dụng từ các cơ quan báo cáo tín dụng chính. Bạn có thể nhận được bản sao miễn phí tại AnnualCreditReport.com.

Việc xem lại báo cáo tín dụng của bạn có thể cho bạn một ý tưởng về các mức lãi suất tái cấu trúc mà bạn có thể đủ điều kiện. Đây cũng là cơ hội để kiểm tra lỗi để bạn có thể khiếu nại và có thể loại bỏ chúng trước khi bạn nộp đơn vay tiền. Các cơ quan báo cáo tín dụng giải thích cách làm điều đó trên các trang web của họ.

Điểm tín dụng của bạn không phải là một phần của báo cáo tín dụng của bạn, mặc dù nó được dựa trên các thông tin mà chúng chứa. Một hoặc nhiều nhà cấp thẻ tín dụng của bạn có thể cung cấp điểm tín dụng của bạn miễn phí. Nếu không, bạn có thể nhận điểm tín dụng miễn phí từ nhiều nguồn khác nhau.

Quyết định loại khoản vay bạn muốn

Tái cấu trúc là cơ hội để thay đổi các điều khoản của khoản vay thế chấp của bạn. Ví dụ, nếu hiện tại bạn có một khoản vay 30 năm, hãy xem xét liệu bạn có muốn một khoản vay mới 30 năm khác hay có thể là 15 hoặc 20 năm thay vào đó. 

Một khoản vay có thời hạn ngắn sẽ có các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn, nhưng bạn sẽ trả ít lãi suất tổng cộng hơn suốt thời gian vay, và khoản vay thế chấp của bạn sẽ được thanh toán hết sớm hơn.

So sánh lãi suất và điều khoản của các nhà cho vay khác nhau

Việc tìm kiếm các nhà cung cấp vay thế chấp có lãi suất tái cấu trúc tốt nhất có thể giúp bạn tiết kiệm tiền. Để tiện lợi, bạn có thể bắt đầu với ngân hàng hiện tại của mình để xem nó đang cung cấp loại lãi suất nào.

Từ đó, bạn có thể mở rộng tìm kiếm của mình để bao gồm các nhà cung cấp vay khác, bao gồm cả các nhà cung cấp trực tuyến. Ngoài lãi suất được quảng cáo, bạn nên kiểm tra các yếu tố sau:

• Yêu cầu điểm tín dụng tối thiểu và thu nhập
• Yêu cầu tỷ lệ giá trị khoản vay (cho các khoản vay tái cấu trúc với tiền mặt)
• Thời gian ước tính để hoàn thành
• Chi phí đóng cửa
• Điều khoản thanh toán khoản vay

Mẹo

Nộp đơn vay thế chấp mới

Khi bạn đã chọn người cho vay mà bạn muốn làm ăn với, bạn có thể bắt đầu quá trình nộp đơn.

Việc nộp đơn tái cấu trúc có thể nhắc bạn đến những gì bạn đã phải trải qua để có được khoản vay thế chấp trước đây.  Vì vậy, hãy chuẩn bị chia sẻ thông tin về thu nhập, tài sản và nợ của bạn. Bạn có thể cần cung cấp cho người cho vay một số tài liệu, như sao kê ngân hàng, hóa đơn lương và sao kê từ các tài khoản đầu tư. 

Có khả năng rằng bạn cũng sẽ cần có ngôi nhà của bạn được định giá lại như một phần của quá trình tái cấu trúc. Việc định giá giúp người cho vay xác định giá trị của ngôi nhà khi phê duyệt khoản vay mới. Tuy nhiên, bạn có thể không cần phải định giá lại cho một khoản vay được bảo đảm bởi chính phủ, như khoản vay được Bộ Nhà ở Liên bang (FHA), Cục Dinh dưỡng Chiến sĩ, hoặc Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ. 

Hoàn thiện các điều khoản vay của bạn

Ở giai đoạn này, bạn nên gần như hoàn tất việc thỏa thuận về khoản vay mới của mình. Ngân hàng của bạn có thể đề nghị bạn khóa lãi suất với một khoản phí nhất định. Điều này có nghĩa là lãi suất của bạn sẽ không thay đổi cho đến khi bạn ký hợp đồng vay. Việc khóa lãi suất có đáng chi trả phụ thuộc vào tình hình lãi suất hiện tại. Nếu lãi suất dao động mạnh hoặc có dấu hiệu tăng, việc trả phí để khóa lãi suất có thể đáng đối với bạn.

Khi nào thì nên tái tài trợ cho một khoản vay thế chấp?

Bạn Có Cần 20% Vốn Chủ Sở Hữu Trong Nhà Của Bạn Để Tái Tài Trợ?

Các bước để tái cấu trúc khoản vay thế chấp là gì?

Bản kết luận

Tái cấu trúc khoản vay thế chấp có thể là một bước đi đúng nếu nó cho phép bạn tiết kiệm tiền, rút ra một số vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn, có được các điều khoản vay thuận lợi hơn hoặc theo đuổi mục tiêu của bạn. Các bước liên quan không phức tạp nhưng có thể tốn thời gian. Điều quan trọng nhất có thể là cẩn thận so sánh lãi suất vay và các điều khoản khác để bạn có thể tối đa hóa tiết kiệm và làm cho tất cả các nỗ lực đều đáng giá.