Buzz
Ippei Naoi / Getty Images
Nếu bạn muốn tái tài trợ ngôi nhà thứ hai, bạn sẽ gặp nhiều yêu cầu tương tự như khi tái tài trợ ngôi nhà chính. Người cho vay sẽ xem xét nhiều yếu tố khi xem xét đơn tái tài trợ của bạn, như thu nhập, điểm tín dụng, nợ nần và vốn chủ sở hữu nhà. Đồng thời, bạn sẽ muốn tìm được giao dịch tốt nhất bằng cách kiểm tra lãi suất và phí của nhiều người cho vay.
Cách tái tài trợ ngôi nhà thứ hai
Cũng như bất kỳ khoản vay thế chấp nào, việc nhận khoản vay tái tài trợ cho ngôi nhà thứ hai đòi hỏi người vay phải trải qua nhiều bước, chẳng hạn như quyết định xem việc tái tài trợ có hợp lý hay không. Nếu có, người vay phải:
- Đảm bảo đáp ứng các yêu cầu tài chính, chẳng hạn như điểm tín dụng tối thiểu.
- Cung cấp một loạt tài liệu, bao gồm tờ khai thuế và sao kê ngân hàng.
- So sánh lãi suất, phí và các yếu tố vay khác tại nhiều người cho vay.
- Chọn một người cho vay.
- Nộp đơn vay.
- Thương lượng lãi suất, chi phí đóng và phí.
Khi nào nên tái tài trợ ngôi nhà thứ hai?
Có nhiều tình huống có thể tái tài trợ ngôi nhà thứ hai. Trong số đó có:
- Bạn muốn tận dụng lãi suất thấp hơn. Nếu lãi suất đã giảm đủ để khoản tiết kiệm từ lãi suất bù đắp chi phí đóng và các chi phí thế chấp khác, có thể hợp lý để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai của bạn.
- Bạn cần tiền mặt. Nếu bạn chọn tái tài trợ bằng tiền mặt, bạn sẽ thay thế khoản thế chấp hiện tại bằng một khoản vay lớn hơn. Số tiền còn lại sau khi trả hết khoản thế chấp ban đầu và trang trải chi phí đóng và các chi phí khác của khoản vay mới sẽ được trả cho bạn một lần.
- Bạn muốn tích lũy vốn nhanh hơn. Giả sử bạn có khoản vay thế chấp cố định 30 năm cho ngôi nhà thứ hai của mình. Nếu bạn chuyển sang khoản vay thế chấp cố định 15 năm, chẳng hạn, bạn sẽ tích lũy vốn nhanh hơn.
- Bạn muốn chuyển sang loại khoản vay khác. Giả sử bạn có khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) cho ngôi nhà thứ hai của mình, nhưng bạn muốn có sự ổn định hơn về lãi suất. Chuyển sang khoản vay thế chấp cố định 30 năm, chẳng hạn, sẽ cung cấp sự ổn định đó. Tuy nhiên, nếu bạn có khoản vay thế chấp cố định 30 năm, bạn có thể tận dụng lãi suất ban đầu thấp hơn của ARM. Tuy nhiên, chiến lược này chỉ hiệu quả nếu bạn không có ý định bán nhà trong vòng năm năm hoặc trước khi giai đoạn điều chỉnh của ARM kết thúc, có thể kích hoạt lãi suất cao hơn.
Lãi suất tái tài trợ ngôi nhà thứ hai có thể cao hơn so với tái tài trợ nhà chính. Điều này là do các nhà cho vay coi các khoản vay cho ngôi nhà thứ hai có rủi ro cao hơn so với các khoản vay cho nhà chính. Ví dụ, nếu người vay gặp vấn đề tài chính, họ có thể ưu tiên thanh toán thế chấp cho nhà chính của mình hơn là thanh toán cho ngôi nhà thứ hai.
Cũng như có những tình huống khiến việc tái tài trợ ngôi nhà thứ hai trở thành ý tưởng tốt, cũng có những tình huống khiến nó trở thành ý tưởng tồi. Những tình huống không lý tưởng đó bao gồm:
- Lãi suất hiện tại của bạn thấp. Nếu lãi suất cho tái tài trợ cao hơn lãi suất trên khoản vay hiện tại của bạn, việc tái tài trợ có thể không hợp lý.
- Khoản vay hiện tại của bạn có phí trả trước. Một số nhà cho vay tính phí trả trước nếu bạn trả hết khoản vay sớm, bao gồm khi bạn tái tài trợ. Nếu đây là trường hợp, chi phí có thể nhiều hơn lợi ích của việc tái tài trợ.
- Bạn dự định bán ngôi nhà thứ hai trong vài năm. Nếu bạn dự định bán nhà trong tương lai gần, khoản tiết kiệm hàng tháng từ việc tái tài trợ có thể không bù đắp được chi phí đóng và các chi phí khác của khoản vay mới.
- Bạn đã có khoản vay hiện tại trong một thời gian dài. Khi bạn thanh toán khoản vay, bạn dần dần chuyển từ việc trả lãi sang trả gốc. Nhưng nếu bạn vay tái tài trợ, bạn sẽ quay lại trả nhiều lãi hơn gốc. Kết quả là, bạn sẽ tích lũy vốn chậm hơn trước đây.
- Bạn có thể đối mặt với việc tịch thu tài sản. Nếu bạn có lãi suất thấp hơn với tái tài trợ nhưng lại có khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn, tài chính của bạn có thể trở nên căng thẳng. Trong trường hợp đó, bạn có thể chậm trễ thanh toán và đặt ngôi nhà thứ hai vào nguy cơ bị tịch thu.
Yêu cầu để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai
Cũng như bất kỳ khoản vay thế chấp nào, tái tài trợ cho ngôi nhà thứ hai đi kèm với một số yêu cầu về tài chính, tài liệu và tài sản.
Yêu cầu tài chính để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai
Trong số các yêu cầu tài chính phổ biến cho khoản vay tái tài trợ là:
- Điểm tín dụng: Điểm tín dụng tối thiểu cần thiết để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai thường cao hơn so với khoản vay thế chấp cho nhà chính (thường là 620).
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập: Thông thường, người cho vay yêu cầu tỷ lệ nợ trên thu nhập là 45% hoặc ít hơn cho khoản vay thế chấp ngôi nhà thứ hai. Tỷ lệ này, được gọi là DTI, chia tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn cho thu nhập hàng tháng trước thuế.
- Dự trữ tiền mặt: Người cho vay có thể yêu cầu bằng chứng rằng bạn có đủ tiền mặt để trang trải hai hoặc nhiều hơn các khoản thanh toán thế chấp.
Việc đủ điều kiện cho một khoản vay tái tài trợ ngôi nhà thứ hai có thể đi kèm với nhiều ràng buộc hơn so với việc đủ điều kiện tái tài trợ khoản vay cho nhà chính. Ví dụ, người vay muốn nhận khoản vay tái tài trợ ngôi nhà thứ hai có thể cần điểm tín dụng cao hơn so với người vay nhận khoản vay tái tài trợ cho nhà chính.
Yêu cầu tài liệu để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai
Các yêu cầu tài liệu điển hình cho khoản vay tái tài trợ bao gồm:
- Giấy tờ thuế, biên lai W-2, lương và sao kê ngân hàng: Những tài liệu này cung cấp cho người cho vay một tổng quan về thu nhập và dự trữ tiền mặt của bạn.
- Báo cáo tín dụng: Tài liệu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về điểm tín dụng của bạn, số nợ bạn đang vay và lịch sử thanh toán của bạn.
- Định giá nhà đất: Thường xuyên yêu cầu định giá nhà đất để có được khoản vay tái tài trợ.
Yêu cầu tài sản để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai
Trong số các yêu cầu tài sản chung để tái tài trợ ngôi nhà thứ hai là:
- Số lượng vốn chủ sở hữu: Thường xuyên, người cho vay muốn người vay có vốn chủ sở hữu ít nhất là 20% sau khi khoản vay tái tài trợ đóng cửa.
- Tỷ lệ giá trị thế chấp so với khoản vay (LTV): Đối với một khoản vay tái tài trợ thông thường trên ngôi nhà thứ hai, tỷ lệ giá trị thế chấp tối đa (LTV) thường là 90%. Nếu khoản vay là khoản vay tái tài trợ rút tiền mặt, người cho vay thường tìm kiếm một tỷ lệ LTV tối đa là 75%. Tỷ lệ này so sánh số tiền vay của bạn với giá trị định giá của ngôi nhà.
- Thời gian sở hữu: Thông thường, người cho vay sẽ không chấp thuận khoản vay tái tài trợ rút tiền mặt nếu bạn đã sở hữu ngôi nhà thứ hai của bạn trong thời gian ngắn hơn 6 hoặc 12 tháng, tùy thuộc vào loại khoản vay.
Lựa chọn một ngân hàng cho vay
Các câu hỏi cần hỏi khi lựa chọn một ngân hàng cho vay bao gồm:
- Bạn cung cấp loại khoản vay tái tài trợ nào?
- Yêu cầu của bạn cho khoản vay tái tài trợ ngôi nhà thứ hai so với yêu cầu cho các khoản vay khác như thế nào?
- Quy trình phê duyệt sẽ mất bao lâu?
- Lãi suất bạn cung cấp cho khoản vay tái tài trợ là bao nhiêu?
- Tôi có thể khóa lãi suất không?
- Yêu cầu về tín dụng của bạn là gì?
- Chi phí đóng cửa của tôi sẽ là bao nhiêu?
- Bạn sẽ cần những tài liệu nào từ tôi?
Những điều có thể thương lượng
Trong số những mặt hàng có thể thương lượng khi bạn vay khoản vay tái tài trợ là:
- Lãi suất
- Chi phí đóng cửa
- Phí đăng ký khoản vay
- Phí ban đầu khoản vay
- Phí duyệt hồ sơ
- Phí trả nợ trước hạn
So sánh các ngân hàng cho vay tín dụng tốt nhất
| Lender | Min. Credit Score | Max. DTI Ratio | Days to Closing |
|---|---|---|---|
| Rocket Mortgage | 620 | 50% | 26 |
| Fairway Mortgage | 620 | 47% | 30–45 |
| Bank of America | 620 | 55% | Not disclosed |
| Prosperity Home Mortgage | 600 | 50% | 30 |
| Primary Residential Mortgage | 660 | 50% | 21–30 |
Vào tháng 11 năm 2023, Ngân hàng Bank of America đã đồng ý trả một khoản phạt 12 triệu đô la cho Cục Bảo vệ Người tiêu dùng về Tài chính vì không yêu cầu ứng viên vay mượn thông tin về chủng tộc, sắc tộc và giới tính, sau đó cho rằng các ứng viên không cung cấp thông tin đó. Chính phủ thu thập thông tin đó từ các ngân hàng để nhận biết các mô hình tiềm năng về phân biệt đối xử trong việc cho vay tín dụng. Tiền phạt sẽ được chuyển vào quỹ bồi thường nạn nhân.
Cái gì là Tái tài trợ Rút tiền mặt?
Một tái tài trợ rút tiền mặt cho phép bạn vay nhiều hơn số tiền bạn nợ trên khoản vay hiện tại và nhận khoản chênh lệch bằng tiền mặt. Vì vậy, nếu căn nhà của bạn được định giá là 350.000 đô la và bạn nợ 150.000 đô la, điều đó để lại cho bạn 250.000 đô la về vốn sở hữu. Một tái tài trợ rút tiền mặt cho phép bạn vay một phần của vốn sở hữu đó và thêm số tiền đó vào số tiền gốc của khoản vay mới.
Bạn cần bao nhiêu vốn sở hữu để tái tài trợ một ngôi nhà thứ hai?
Một ngân hàng thông thường yêu cầu ít nhất 10% vốn sở hữu trong tài sản cho khoản vay tái tài trợ tiêu chuẩn, hoặc ít nhất 25% vốn sở hữu cho khoản vay tái tài trợ rút tiền mặt. Nhưng yêu cầu về vốn sở hữu khác nhau tùy thuộc vào loại khoản vay và liệu nó có được bảo lãnh bởi Fannie Mae hay Freddie Mac.
Lợi ích của việc tái tài trợ khoản vay nhà thứ hai là gì?
Các lợi ích tiềm năng của việc tái tài trợ khoản vay nhà thứ hai bao gồm:
- Lãi suất thấp hơn
- Thanh toán hàng tháng thấp hơn
- Truy cập vào tiền mặt (nếu đó là khoản vay tái tài trợ rút tiền mặt)
Lãi suất tái tài trợ cao hơn cho ngôi nhà thứ hai?
Lãi suất tái tài trợ thường cao hơn đối với ngôi nhà thứ hai so với ngôi nhà chính. Điều này là do các ngân hàng coi khoản vay mua ngôi nhà thứ hai là rủi ro hơn so với khoản vay mua ngôi nhà chính. Người vay thường ưu tiên thanh toán khoản vay cho ngôi nhà chính hơn là thanh toán cho ngôi nhà thứ hai. Vì vậy, nếu họ gặp khó khăn tài chính, người vay có thể bỏ qua việc thanh toán khoản vay cho ngôi nhà thứ hai để tập trung vào khoản vay cho ngôi nhà chính.
