Buzz
Bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI) là một chính sách bảo hiểm bảo vệ người cho vay khỏi rủi ro vỡ nợ và tịch thu. Thông thường, nếu bạn cần vay tiền để mua nhà và đặt cọc ít hơn 20% giá trị căn nhà, ngân hàng sẽ yêu cầu bạn mua bảo hiểm từ một công ty PMI trước khi ký hợp đồng vay. Mặc dù có chi phí phụ thuộc, PMI cho phép những người mua không thể đặt cọc đủ (hoặc những người chọn không đặt cọc) có thể vay tiền với lãi suất hợp lý.
Những Điểm Chính
- Bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI) phát sinh nếu bạn cần vay hơn 80% giá trị mua nhà.
- Bạn có thể tránh PMI bằng cách vay cả khoản thứ nhất và thứ hai để không một khoản vay nào vượt quá 80% giá trị căn nhà.
- Bạn có thể lựa chọn bảo hiểm thế chấp do ngân hàng thanh toán (LMPI), tuy nhiên điều này thường làm tăng lãi suất cho khoản vay của bạn.
- Bạn có thể yêu cầu hủy bỏ việc thanh toán PMI sau khi tích lũy được ít nhất 20% vốn sở hữu trong căn nhà.
Hiểu Thêm Về Bảo Hiểm Thế Chấp Riêng Tư
PMI là một biện pháp bảo vệ tài chính được yêu cầu bởi các nhà cho vay khi người mua nhà đóng tiền mặt ít hơn 20% trên khoản vay truyền thống. Mục đích của PMI là bảo vệ người cho vay trong trường hợp người vay không trả nợ, vì một khoản đóng góp ban đầu nhỏ hơn tăng nguy cơ cho người cho vay.
Mặc dù PMI cho phép người vay có thể nhận được khoản vay với khoản đóng góp ban đầu thấp hơn, nhưng lại tăng chi phí thêm vào khoản trả góp hàng tháng, điều này có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí nhà ở tổng thể của họ. Vì lí do này, nhiều người mua nhà cố gắng tránh phải trả PMI vì chi phí bổ sung đó, dù nhỏ như thế, có thể được áp dụng cho thanh toán gốc hoặc các đầu tư khác.
Theo Sở Bảo hiểm Texas, PMI sẽ dao động từ người vay này sang người vay khác và có thể có chi phí từ 0.5% đến 6.0% của số tiền vay ban đầu mỗi năm.
Làm thế nào để Tránh PMI
Đạt tỷ lệ Vay/Giá trị 80%
Một cách để tránh thanh toán PMI là đặt cọc một khoản tiền mặt bằng ít nhất một phần năm giá mua nhà; trong ngôn ngữ thế chấp, điều đó có nghĩa là tỷ lệ vay/Giá trị (LTV) của khoản vay là 80%. Ví dụ, nếu căn nhà mới của bạn có giá là 180,000 đô la, bạn sẽ cần đặt cọc ít nhất 36,000 đô la để tránh thanh toán PMI. Mặc dù đó là cách đơn giản nhất để tránh PMI, việc đặt cọc đó có thể không khả thi.
Đầu tư vào Bất động sản Tăng giá nhanh
Nếu giá trị của căn nhà của bạn đã tăng lên một mức độ làm giảm tỷ lệ Vay/Giá trị (LTV) xuống dưới 80%, một số ngân hàng sẽ cho phép bạn gửi yêu cầu hủy PMI. Tuy nhiên, trong tình huống này, ngân hàng có thể yêu cầu một báo cáo đánh giá chuyên nghiệp đi kèm với yêu cầu, chi phí của đó sẽ do người vay chịu. Hơn nữa, hãy cẩn thận với việc đánh giá bất động sản có thể không tăng một cách đáng kể trong một thời gian ngắn; cách chính để làm được điều này là nếu bạn vẫn thực hiện một khoản đặt cọc đáng kể.
Đảm bảo Một Khoản vay Kép
Một lựa chọn khác cho người vay đủ điều kiện là khoản vay kép. Trong tình huống này, một khoản vay thứ hai hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu nhà được thực hiện cùng lúc với khoản vay đầu tiên. Với khoản vay kép '80-10-10', ví dụ, 80% giá mua được bao phủ bởi khoản vay đầu tiên, 10% được bao phủ bởi khoản vay thứ hai, và 10% cuối cùng được bao phủ bởi khoản đặt cọc của bạn. Điều này làm giảm tỷ lệ Vay/Giá trị (LTV) của khoản vay đầu tiên xuống dưới 80%, loại bỏ nhu cầu phải trả PMI. Ví dụ, nếu căn nhà mới của bạn có giá là 180,000 đô la, khoản vay đầu tiên của bạn sẽ là 144,000 đô la, khoản vay thứ hai sẽ là 18,000 đô la, và khoản đặt cọc của bạn sẽ là 18,000 đô la.
Sử dụng Bảo hiểm Thanh toán Bởi Người Cho Vay
Một lựa chọn cuối cùng là bảo hiểm thế chấp do người cho vay thanh toán (LMPI), trong đó chi phí của PMI được bao gồm trong lãi suất thế chấp suốt đời của khoản vay. Do đó, bạn có thể sẽ phải trả nhiều hơn về lãi suất trong suốt thời gian của khoản vay. Mặc dù kỹ thuật này tránh được PMI, nhưng bạn vẫn sẽ phải trả thêm chi phí mới, vì vậy nó có tác dụng tương tự như việc tăng yêu cầu thanh toán hàng tháng một cách gián tiếp.
Chọn Khoản vay Được Hỗ trợ Chính Phủ
Các khoản vay được hỗ trợ bởi chính phủ, như khoản vay Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) hoặc khoản vay Quản lý Cựu chiến binh (VA), thường có yêu cầu đặt cọc thấp hơn và có thể không yêu cầu PMI. Tuy nhiên, những khoản vay này có tiêu chí điều kiện phù hợp riêng và có thể có các khoản phí khác. Tương tự như bảo hiểm thế chấp do người cho vay thanh toán, bạn có thể tránh được PMI nhưng có thể thấy các chi phí gián tiếp hoặc mềm mại khác tăng lên.
Hãy cẩn thận với các tác động tài chính tổng thể của việc tránh PMI; bạn có thể phải trả nhiều hơn về các khoản phí hoặc chi phí khác để tránh chi phí bảo hiểm.
Thanh toán PMI một lần bằng Khoản lớn
Một số ngân hàng có thể cho phép bạn thanh toán PMI một lần trước bằng một khoản tiền lớn thay vì trả phí hàng tháng. Mặc dù đòi hỏi một khoản thanh toán ban đầu lớn hơn, nhưng so với việc trả PMI hàng tháng, nó có thể giúp bạn tiết kiệm tiền về lâu dài do giá trị thời gian của tiền. Ví dụ, một số ngân hàng sẽ ưu tiên có một lượng vốn chiết khấu trước bằng một tỷ lệ chiết khấu.
Kết thúc PMI Sớm
Sau khi bạn đã có khoản vay thế chấp trong vài năm, bạn có thể loại bỏ PMI bằng cách tái tài chính—tức là thay thế khoản vay hiện tại bằng một khoản vay mới—mặc dù bạn sẽ phải cân nhắc chi phí của việc tái tài chính so với chi phí tiếp tục trả tiền bảo hiểm thế chấp. Bạn cũng có thể loại bỏ nó sớm bằng cách trả trước tiền gốc khoản vay thế chấp để có ít nhất là 20% vốn sở hữu trong ngôi nhà của bạn. Sau khi bạn đã tích lũy đủ lượng vốn sở hữu đó, bạn có thể yêu cầu người cho vay hủy bỏ PMI.
Giả sử bạn tiếp tục duy trì thanh toán vay thế chấp của bạn đúng hạn, PMI sẽ kết thúc cuối cùng trong hầu hết các trường hợp. Khi tỷ lệ Vay/Giá trị (LTV) của khoản vay giảm xuống còn 78%—nghĩa là khoản đặt cọc của bạn, cộng với khoản vốn chủ nợ bạn đã thanh toán, bằng 22% giá mua nhà—Đạo luật Bảo vệ Chủ nhà liên bang yêu cầu người cho vay tự động hủy bỏ bảo hiểm.
Tôi có thể Tái tài chính để Loại bỏ PMI không?
Có, bạn có thể tái tài chính khoản vay thế chấp của mình thành một khoản vay có tỷ lệ vốn sở hữu cao hơn, điều này có thể giúp loại bỏ yêu cầu PMI. Ví dụ, nếu ban đầu bạn vay với khoản đặt cọc là 5%, bạn có thể tái tài chính khi vốn sở hữu nhà của bạn đạt đến 20%, hiệu quả loại bỏ PMI.
Các Tỷ lệ PMI Có Thể Thay Đổi Theo Thời Gian không?
Các tỷ lệ PMI thường được cố định vào thời điểm vay mượn và duy trì ổn định suốt thời hạn vay. Tuy nhiên, các chương trình PMI do người cho vay thanh toán có thể bao gồm các tỷ lệ lãi suất khác nhau, phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể được cung cấp bởi người cho vay.
Tất cả các Khoản vay Thế chấp đều Phải Chịu PMI không?
Không; PMI thường được yêu cầu đối với các khoản vay thế chấp truyền thống với khoản đặt cọc dưới 20%. Các khoản vay được hỗ trợ bởi chính phủ như khoản vay FHA và VA có các yêu cầu bảo hiểm riêng như phí bảo hiểm thế chấp FHA hoặc phí tài trợ VA. Lưu ý rằng các chi phí bổ sung này có thể hoạt động khác so với PMI truyền thống.
Tôi Phải Giữ PMI Bao Lâu?
Thời gian giữ PMI thay đổi, nhưng bạn thường phải giữ nó cho đến khi tỷ lệ vay/Giá trị (LTV) đạt một mức nhất định hoặc đã trả đủ khoản vay để loại bỏ yêu cầu này. Hầu hết các ngân hàng tuân thủ các hướng dẫn cho phép bạn yêu cầu hủy PMI khi LTV của bạn đạt 80% hoặc thấp hơn. Ngoài ra, nếu giá trị ngôi nhà của bạn tăng do sự tăng giá trị thị trường hoặc cải tiến nhà cửa, bạn có thể yêu cầu hủy sớm PMI.
Điểm Quan Trọng
Bảo hiểm thế chấp tư nhân là một loại bảo hiểm được yêu cầu bởi người cho vay khi người vay đặt cọc ít hơn 20% cho khoản vay mua nhà truyền thống. Mục đích của nó là bảo vệ người cho vay trong trường hợp người vay không trả nợ, giảm thiểu rủi ro tài chính cho người cho vay. Người vay có thể khám phá các chiến lược khác nhau như đặt cọc 20%, tìm kiếm khoản vay được hỗ trợ bởi chính phủ, hoặc lựa chọn PMI do người cho vay thanh toán để tránh thanh toán PMI và giảm chi phí tổng thể của khoản vay của họ.
