Chỉ Giới Xây Dựng Là Gì? Các Quy Định Liên Quan Đến Chỉ Giới Xây Dựng

Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, có rất nhiều thuật ngữ mà người không chuyên khó lòng hiểu rõ. Hôm nay, hãy cùng Mytour khám phá chỉ giới xây dựng là gì và những quy định quan trọng bạn cần nắm rõ khi tìm hiểu về ngành xây dựng. 

I. Định Nghĩa Chỉ Giới Xây Dựng

Chỉ giới xây dựng được hiểu là đường ranh giới của các công trình xây dựng trên mảnh đất đó. Trong trường hợp các công trình gần nhau, đường chỉ giới này có thể trùng với đường chỉ đỏ, hoặc người xây dựng có thể lùi vào trong hơn so với đường chỉ đỏ. 

Thông thường, đường chỉ giới xây dựng được xác định dựa trên bản đồ quy hoạch của mảnh đất, đồng thời nó cũng giúp xác định phần ranh giới của đất. Dựa vào chỉ giới xây dựng, chúng ta có thể xác định rõ đâu là khu vực cho phép xây dựng công trình. 

II. Các quy định về chỉ giới xây dựng trong hoạt động xây dựng

2.1. Phần nhà có thể nhô ra vượt qua chỉ giới đường đỏ, khi chỉ giới xây dựng được cho phép trùng với chỉ giới đường đỏ

Các quy định cần được áp dụng một cách hợp lý với các giải pháp tổ chức không gian cụ thể cho từng khu vực, đồng thời phản ánh trong quy định quản lý xây dựng dựa trên đồ án quy hoạch của khu vực và nên tuân thủ các quy định cụ thể sau đây: 

Các phần thuộc bộ phận cố định của nhà:

a) Từ mặt vỉa hè đến độ cao 3,5 m, mọi phần của ngôi nhà không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ những trường hợp sau:

• Hệ thống ống thoát nước mưa phía ngoài ngôi nhà (vượt qua chỉ giới đường đỏ dưới 0,2 m và phải đảm bảo mỹ quan)
• Từ độ cao 1 m tính từ vỉa hè trở lên, bậu cửa, các phần trang trí,... (vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2 m)

b) Từ độ cao 3,5 m trở lên tính từ vỉa hè, các phần cố định khác của ngôi nhà như ban công, mái đua,… có thể vượt chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

• Độ vươn ra không được lớn hơn mức quy định, tùy thuộc vào độ rộng của lộ giới. Đồng thời, các bộ phận khác của ngôi nhà phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m và cần đảm bảo các quy định về an toàn đối với lưới điện, tuân thủ quy định về quản lý – xây dựng cho từng khu vực cụ thể. 
• Vị trí và độ cao, độ vươn ra của ban công cần phải hài hòa và tạo nhịp điệu cho hình thức kiến trúc. Phải tạo không gian, kiến trúc và cảnh quan phù hợp trong từng cụm nhà cũng như tổng thể khu vực.
• Phần nhô ra chỉ được sử dụng để làm ban công, không được sử dụng vật liệu chắn chắn quá kiên cố.

c) Các bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà phải đảm bảo không vượt quá chỉ giới đường đỏ.

d) Khuyến khích xây dựng mái hè/che phục vụ công cộng nhằm nâng cao sự tiện lợi cho người đi bộ. Tuy nhiên, mái che cũng cần phải tuân theo các điều kiện sau đây:

• Thiết kế tổng thể cho dãy phố nhằm tạo nên vẻ đẹp hài hòa
• Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy
• Đồng loạt duy trì chiều cao từ 3,5 m trở lên
• Không được xây dựng lấn qua chỉ giới đường đỏ
• Không được sử dụng mái che cho mục đích cá nhân (chế thành ban công, sân thượng hoặc bày chậu cây cảnh,…)

2.2. Phần nhà được phép xây dựng vượt qua chỉ giới xây dựng nếu chỉ giới xây dựng được phép lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

a) Đảm bảo không có bất kỳ phần nào của ngôi nhà vượt quá chỉ giới xây dựng

b) Các bộ phận của công trình dưới đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong những trường hợp sau:

• Bậc thềm, bậu cửa, cách cửa, vệt dắt xe, mái đón, móng nhà,…
• Ban công có thể nhô ra không quá 1,4m so với chỉ giới xây dựng và không được che chắn quá kiên cố (Theo Qui chuẩn về Xây dựng tại Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD)

III. Ý nghĩa của quy định về Khoảng lùi công trình trong xây dựng

Khoảng lùi công trình được thiết lập với hai mục đích quan trọng như sau:

• Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm lòng lề đường 
• Đảm bảo an toàn cho các tòa nhà cao tầng. 

3.1. Bề rộng của đường giao thông dưới 19 m

Trong trường hợp này, khi bạn xây dựng nhà ở những tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m, bạn không cần phải chừa khoảng lùi nào cho công trình của mình. 

3.2. Bề rộng của đường giao thông từ 19 đến 22 m

Khi bề rộng của tuyến đường giao thông tiếp giáp với công trình xây dựng của bạn từ 19 đến 22m, theo quy định, công trình của bạn phải lùi vào ít nhất 3m. 

3.3. Bề rộng đường tiếp giáp từ 22 m trở lên

Trong trường hợp bề rộng của tuyến đường giao thông tiếp giáp với công trình có độ rộng từ 22 m trở lên, nếu ngôi nhà bạn xây có chiều cao từ 19 đến 28m thì không cần lùi. Tuy nhiên, nếu chiều cao trên 28m, công trình của bạn phải lùi vào khoảng 6m so với lộ giới. 

IV. Mức phạt đối với việc vi phạm chỉ giới xây dựng

Nếu công trình xây dựng của bạn có dấu hiệu vi phạm, bạn sẽ bị yêu cầu tháo dỡ công trình và có thể bị cưỡng chế phá dỡ. Trong trường hợp sau khi lập biên bản vi phạm hành chính mà bạn vẫn tiếp tục vi phạm chỉ giới xây dựng, bạn sẽ bị phạt với mức tiền từ 5.000.000 đồng đến khoảng 350.000.000 đồng (theo Khoản 8 Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

 V. Những điều cần lưu ý về chỉ giới xây dựng

• Trước khi bắt tay vào xây dựng bất kỳ công trình nào, bạn cần tìm hiểu kỹ lưỡng về cách xác định chỉ giới xây dựng để thực hiện theo đúng quy định. 
• Cần tuân thủ nghiêm ngặt chỉ giới xây dựng ghi trong sổ đỏ, không nên cố tình bỏ qua để thực hiện hành vi xây dựng lấn ra khỏi chỉ giới đã được quy định. 
• Chỉ được phép xây dựng trong phạm vi quy định về chỉ giới xây dựng; nếu vượt quá lộ giới (phần đất công), phần đất phục vụ mục đích công cộng sẽ bị thu hồi và yêu cầu tháo dỡ công trình đang xây.

• Có thể thực hiện thủ tục xin chỉ giới xây dựng để tránh việc xây lấn ra phần lộ giới, ngăn chặn tranh chấp về đất đai.
• Vẫn có một số trường hợp cho phép xây dựng vượt qua chỉ giới xây dựng: bậc thềm, mái đua, vệt dắt xe, gờ chỉ, bậu cửa, mái hiên, móng nhà,… Tuy nhiên, phần ban công chỉ được nhô ra tối đa 1,4m và không được che chắn kiên cố.