Buzz
Một hướng dẫn về chi phí làm mới và cách để giảm thiểu chúng
Marsell Gorska Gautier / Getty Images
Chi phí để làm mới một khoản vay thế chấp để bạn có thể giảm lãi suất trên khoản vay của mình hoặc thay đổi thời hạn thanh toán phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm kích thước của khoản vay của bạn. Nói chung, bạn có thể mong đợi chi phí để làm mới khoảng 2% đến 6% số tiền vay. Freddie Mac, một trong những công ty mua và đảm bảo các khoản vay thế chấp, cho biết chi phí điển hình để làm mới một khoản vay thế chấp là khoảng $5,000.
Hãy tìm hiểu về cách hoàn tất lại hợp đồng vay mua nhà và chi phí liên quan.
Những điểm cần nhớ
- Hoàn tất lại hợp đồng vay mua nhà liên quan đến các chi phí như phí xét duyệt, phí mở hợp đồng vay và phí định giá.
- Các chiến lược như thương lượng với ngân hàng và khám phá các lựa chọn không phí đóng cửa có thể giúp giảm thiểu chi phí hoàn tất lại hợp đồng vay.
- Tính toán điểm hòa vốn là rất quan trọng để xác định xem việc hoàn tất lại hợp đồng vay có lợi kinh tế trong dài hạn hay không.
Định nghĩa hoàn tất lại hợp đồng vay mua nhà là gì?
Hoàn tất lại hợp đồng vay mua nhà là khi bạn có một hợp đồng vay mới để thay thế hợp đồng vay hiện tại của bạn với một lãi suất thấp hơn, một khoản vay mới, một khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn, một nhóm vay mượn mới, hoặc một số sự kết hợp của những điều đó. Một loại hoàn tất lại hợp đồng vay được biết đến là hoàn tất lại hợp đồng vay mua nhà để bạn có thể chuyển đổi một phần vốn sở hữu nhà của bạn thành tiền mặt.
Bất kể loại tái tài trợ nào, ngân hàng sẽ thanh toán khoản thế chấp cũ bằng khoản vay mới.
Chi Phí Tái Tài Trợ Thế Chấp Là Bao Nhiêu?
Có nhiều chi phí được tính vào chi phí tái tài trợ thế chấp. Các chi phí bạn có thể phải trả bao gồm:
- Phí đăng ký ứng dụng: Một số ngân hàng có thể thu phí đăng ký vay, có thể khoảng 550 đô la, khi bạn nộp tài liệu xét duyệt.
- Phí nguồn vốn vay: Phí nguồn vốn vay bao gồm chi phí xử lý, duyệt hồ sơ và quản lý khoản vay, cũng như chi phí sản xuất tài liệu vay. Phí này có thể là từ 0.5% đến 1% số tiền vay.
- Phí định giá: Một chuyên gia thực hiện định giá để xác định giá trị của căn nhà của bạn. Phí định giá cho một ngôi nhà đơn gia đình có thể dao động từ 300 đến 500 đô la.
- Phí ghi âm: Một thành phố hoặc quận có thể thu phí để xử lý các giấy tờ liên quan đến việc tái tài trợ của bạn. Phí ghi âm trung bình khoảng 125 đô la.
- Phí báo cáo tín dụng: Ngân hàng thế chấp sẽ lấy một bản sao báo cáo tín dụng của bạn khi xem xét đơn xin tái tài trợ của bạn. Phí này thường là từ 35 đến 50 đô la.
- Tìm kiếm và bảo hiểm đơn vị đất đai: Một công ty bảo đảm sẽ thực hiện tìm kiếm đơn vị đất đai để xác nhận sở hữu nhà của bạn. Ngoài ra, một chính sách bảo hiểm đơn vị đất đai sẽ có hiệu lực nếu xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu. Phí này có thể dao động từ 500 đến 1,500 đô la.
- Phí luật sư: Ở một số tiểu bang, bạn phải trả tiền cho một luật sư để xem xét và nộp các giấy tờ cho việc tái tài trợ của bạn. Chi phí này thay đổi từ tiểu bang này sang tiểu bang khác.
Trước khi quyết định tái tài trợ thế chấp của bạn, hãy xem xét xem chi phí có hợp lý hơn lợi ích không. Ở một số trường hợp, bạn có thể thấy rằng các chi phí tái tài trợ làm giảm lợi ích tài chính. Nhưng nếu tính toán cho thấy lợi ích, ví dụ như bạn sẽ tiết kiệm hàng ngàn đô la chi phí lãi suất, thì việc tái tài trợ có thể hợp lý.
Hãy nhớ rằng bạn có thể gộp chi phí đóng cửa vào khoản vay của mình, nhưng làm như vậy có nghĩa là bạn sẽ phải trả lãi suất cho những chi phí đó.
Điều Gì Có Thể Đàm Phán
Bạn có thể đàm phán một số yếu tố trong quá trình tái tài trợ của bạn, đặc biệt là nếu bạn đang làm việc với ngân hàng hiện tại của mình. Trong số những mục có thể đàm phán được có:
- Phí đăng ký vay
- Phí nguồn vốn vay
- Bảo hiểm đơn vị đất đai
Tuy nhiên, một số chi phí có thể không thể đàm phán được. Điều này bao gồm:
- Phí định giá
- Phí báo cáo tín dụng
- Phí ghi âm
Cách Ước Tính Chi Phí Tái Tài Trợ Thế Chấp
Lý tưởng nhất, bạn nên sử dụng máy tính trực tuyến để ước tính chi phí tái tài trợ thế chấp của bạn. Các công cụ ước tính trực tuyến bạn có thể thử bao gồm từ Bankrate, Bank of America, Fannie Mae, Rocket Mortgage, và Zillow.
Nếu bạn không muốn sử dụng máy tính, hãy nói chuyện với một ngân hàng thế chấp—có thể là ngân hàng hiện tại của bạn—để nhận ước tính về chi phí tái tài trợ thế chấp của bạn.
Những chi phí ẩn mà bạn nên chú ý bao gồm:
- Bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI): Nếu khối lượng vốn sở hữu nhà của bạn ít hơn 20% giá trị căn nhà của bạn, bạn sẽ phải mua bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) nếu bạn đang có một khoản vay thường mà.
- Phí phạt trả trước: Nếu bạn tái tài trợ thế chấp của bạn trong vòng ba năm từ khi lần đầu tiên nhận được nó, bạn có thể phải trả một khoản phạt trả trước. Khoản phạt này, tính cho việc trả sớm khoản vay gốc của bạn, là 1% hoặc 2% số dư khoản vay chưa thanh toán.
Khi Nào Bạn Nên Tái Tài Trợ Thế Chấp?
Khi nào là thời điểm thích hợp để tái tài trợ? Đây là một số tình huống khi có thể là ý tưởng tốt để tái tài trợ thế chấp của bạn.
- Bạn muốn giảm lãi suất của bạn: Thông thường, việc tái tài trợ sẽ hợp lý nếu bạn có thể giảm lãi suất từ 1 đến 2 điểm phần trăm. Giảm lãi suất có thể tiết kiệm một số tiền đáng kể trong dài hạn.
- Bạn muốn rút ngắn thời hạn vay của bạn: Chuyển từ một khoản vay 30 năm sang một khoản vay 15 năm có thể giúp bạn trả nợ nhanh hơn. Tuy nhiên, điều này sẽ làm tăng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn.
- Bạn muốn giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn: Tăng khoản vay của bạn từ 15 đến 30 năm có thể làm giảm số tiền thanh toán hàng tháng của bạn. Nhưng chiến lược này có thể dẫn đến việc trả nhiều hơn về tổng lãi suất.
- Bạn muốn thay đổi loại khoản vay của bạn: Bạn có thể muốn chuyển từ một khoản vay lãi suất điều chỉnh (ARM) sang một khoản vay lãi suất cố định để có những khoản thanh toán có thể dự đoán. Hoặc, bạn có thể muốn tận dụng lãi suất ban đầu thấp hơn với ARM.
- Bạn muốn sử dụng vốn sở hữu nhà của bạn: Tái tài trợ rút tiền cho phép bạn tiếp cận vốn sở hữu nhà mà bạn đã tích luỹ được. Trong kịch bản này, bạn đổi khoản vay hiện tại của bạn thành một khoản vay có số tiền lớn hơn, sau đó tách ra một phần vốn sở hữu nhà để trang trải chi phí học đại học, thực hiện dự án cải tạo nhà, hoặc hợp nhất nợ, ví dụ.
- Bạn muốn tránh bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI): Bạn có thể loại bỏ PMI cho một khoản vay thường—hoặc phí bảo hiểm thế chấp (MIP) cho khoản vay FHA—bằng cách tái tài trợ vào một loại khoản vay không yêu cầu bảo hiểm thế chấp.
Làm Thế Nào Để Xác Định Điểm Hòa Vốn
Điểm hòa vốn là khi bạn đã tiết kiệm đủ tiền thông qua việc tái tài trợ—nhờ trả ít lãi suất hơn, ví dụ—để bù đắp các chi phí tái tài trợ. Bạn có thể xác định điểm hòa vốn bằng cách làm một số phép tính cơ bản.
Hãy cho rằng chi phí tái tài trợ của bạn là tổng cộng $5,000 và bạn đã giảm số tiền trả tháng cho vay thế chấp xuống $200. Để tính số tháng cần để đạt đến điểm hòa vốn, bạn sẽ chia $5,000 cho $200. Kết quả là: 25 tháng (5,000 ÷ 200 = 25). Vậy là, bạn sẽ đạt đến điểm hòa vốn sau khoảng hai năm.
Làm Thế Nào Để Giảm Chi Phí Tái Tài Trợ
Mặc dù ban đầu bạn có thể bị làm phiền bởi các chi phí tái tài trợ thế chấp, bạn có thể tìm cách cắt giảm chi phí. Các cách này bao gồm:
- Cải thiện điểm tín dụng của bạn: Cải thiện điểm tín dụng có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn cho vay tái tài trợ.
- So sánh các đề xuất vay thế chấp: Bằng cách so sánh lãi suất và điều khoản từ nhiều ngân hàng, bạn có thể xác định được khoản vay phù hợp nhất với nhu cầu của bạn.
- Đàm phán với ngân hàng: Một số ngân hàng có thể sẵn lòng đàm phán về các khoản phí và yếu tố khác của khoản vay của bạn.
- Xem xét mua điểm vay thế chấp: Khi bạn mua điểm vay thế chấp, bạn đang trả trước lãi suất để đổi lấy lãi suất thấp hơn và các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.
- Cân nhắc tái tài trợ không phí đóng cửa: Với một khoản vay thế chấp không phí đóng cửa, bạn trả chi phí theo thời gian thay vì trả trước hoặc bạn trả lãi suất cao hơn. Chiến lược này có thể dẫn đến chi phí vay thế chấp cao hơn trong dài hạn, tuy nhiên.
- Hỏi về giảm giá bảo hiểm đơn vị đất đai: Tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể đủ điều kiện để được giảm giá bảo hiểm đơn vị đất đai khi tái tài trợ vay thế chấp của bạn.
Khi bạn tái tài trợ, liệu khoản trả hàng tháng có giảm đi không?
Thông thường, khoản trả hàng tháng của bạn sẽ bị ảnh hưởng khi bạn tái tài trợ, nhưng cách thức ảnh hưởng này sẽ phụ thuộc vào khoản vay mới mà bạn chọn. Nếu bạn có cùng kỳ hạn và lãi suất thấp hơn, hoặc cùng lãi suất và kỳ hạn dài hơn, số tiền trả hàng tháng của bạn nên giảm đi.
Việc tái tài trợ có làm tổn thương điểm tín dụng của tôi không?
Ban đầu, việc tái tài trợ có thể làm giảm một vài điểm điểm tín dụng của bạn do các yêu cầu vay mạnh từ các nhà cho vay. Điểm tín dụng của bạn cũng có thể bị ảnh hưởng tiêu cực do nợ mới. Nếu bạn tái tài trợ thành khoản vay lớn hơn, bạn có thể thấy điểm tín dụng giảm do nợ thêm. Tuy nhiên, khi bạn chứng minh được bạn có thể trả lại khoản vay theo các điều khoản của nó, điểm số của bạn sẽ tăng trở lại trong vài tháng.
Phí tái tài trợ có thể được gộp vào khoản vay mới không?
Chi phí tái tài trợ, hay còn gọi là chi phí đóng cửa, thường được thanh toán từ nguồn tài chính cá nhân. Chúng có thể được gộp vào khoản vay mới nếu ngân hàng chấp thuận bạn vay một số tiền cao hơn. Tuy nhiên, việc bao gồm chi phí tái tài trợ vào khoản vay sẽ khiến bạn phải trả lãi suất trên chi phí đóng cửa.
Hậu quả thuế của việc tái tài trợ một khoản vay là gì?
Khi bạn tái tài trợ một khoản vay, bạn có thể ảnh hưởng đến số tiền khấu trừ thuế của bạn. Ví dụ, nếu việc tái tài trợ dẫn đến bạn trả ít lãi suất thì bạn sẽ có ít chi phí lãi suất để khấu trừ trên tờ khai thuế của bạn.
Tóm lại
Chi trả chi phí tái tài trợ của một khoản vay có thể mang lại lợi ích lớn trong dài hạn như lãi suất thấp hơn hoặc khoản trả hàng tháng giảm. Tuy nhiên, trước khi bạn quyết định tái tài trợ, hãy đảm bảo các tính toán của bạn cho thấy rằng bạn sẽ có lợi về mặt tài chính. Hãy xem xét tư vấn với một cố vấn tài chính chuyên nghiệp để biết thêm thông tin về các chiến lược tốt nhất để đạt được mục tiêu tài chính của bạn.
