Buzz
Từ những khoản hỗ trợ cho đến giảm thuế, có nhiều động cơ để giúp đạt được việc sở hữu nhà.
Việc sở hữu nhà vẫn là một phần quan trọng của giấc mơ Mỹ. Có lẽ đó là lý do tại sao có một loạt các động cơ được thiết kế để làm cho việc mua nhà lần đầu dễ dàng hơn cho người mua. Những động cơ này bao gồm các khoản hỗ trợ từ liên bang và bang, các khoản giảm thuế và các lựa chọn khác. Ngay cả khi bạn đã sở hữu một ngôi nhà trong quá khứ, bạn cũng có thể đủ điều kiện để tham gia các chương trình này nếu bạn đáp ứng các quy định cụ thể.
Những Điểm Chính
- Có nhiều lựa chọn giúp cho người mua nhà lần đầu (thực sự có thể bao gồm những người đã từng sở hữu một tài sản).
- Có các khoản hỗ trợ từ HUD và các chương trình bang để hỗ trợ người mua lần đầu.
- Người mua nhà lần đầu có thể rút tiền từ IRA để chi phí liên quan đến nhà mà không phải chịu phạt.
- Giống như tất cả người mua nhà, người mua nhà lần đầu cũng có thể tận dụng các khoản giảm thuế trên lãi suất thế chấp và các khoản hỗ trợ năng lượng.
- Công ty Quốc gia Thế chấp Quốc gia cũng cung cấp các khoản vay cho người mua nhà lần đầu quan tâm đến việc sửa chữa nhà cũ.
Người Mua Nhà Lần Đầu: Định Nghĩa
Theo Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) của Hoa Kỳ, người mua nhà lần đầu là ai đáp ứng bất kỳ điều kiện sau đây:
- Một cá nhân chưa từng sở hữu một ngôi nhà chính trong giai đoạn ba năm kết thúc vào ngày mua tài sản (và vợ/chồng của người đó)
- Một phụ huynh đơn thân chỉ từng sở hữu một ngôi nhà với người cũ khi còn kết hôn
- Một người nội trợ bị di tản chỉ từng sở hữu cùng với vợ/chồng
- Một cá nhân chỉ từng sở hữu một ngôi nhà chính không được cố định trên nền móng cố định theo quy định áp dụng
- Một cá nhân chỉ từng sở hữu một tài sản không tuân thủ các mã xây dựng tiêu chuẩn của bang, địa phương hoặc mô hình—và không thể đưa về tuân thủ với chi phí ít hơn so với việc xây dựng một công trình cố định
Miễn là bạn đủ điều kiện là người mua nhà lần đầu như đã trình bày ở trên, các lựa chọn được thảo luận trong bài viết này có thể giúp biến giấc mơ mua nhà mới của bạn thành hiện thực. Đừng sợ hãi nếu bạn chưa từng ai trong gia đình sở hữu một ngôi nhà trước đây hoặc nếu bạn bị từ chối một cách không công bằng trong quá khứ.
Phân biệt đối xử trong việc cho vay tín dụng là bất hợp pháp. Nếu bạn nghĩ rằng bạn đã bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, việc sử dụng trợ cấp công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, có những biện pháp bạn có thể thực hiện. Một trong những biện pháp đó là nộp báo cáo đến Cơ quan Bảo vệ Tài chính Tiêu dùng hoặc với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) của Hoa Kỳ.
Lợi Ích Cho Người Mua Nhà Lần Đầu
Tập Trung vào HUD
Nơi đầu tiên để tìm kiếm hỗ trợ tín dụng là HUD. Mặc dù cơ quan này không trực tiếp cung cấp tín dụng cho cá nhân, nhưng nó cung cấp quỹ được dành riêng cho người mua nhà lần đầu cho các tổ chức có tình trạng miễn thuế thu nhập thực hiện bởi IRS. Trang web của HUD có chi tiết.
Nhìn vào IRA của Bạn
Mỗi người mua nhà lần đầu đều có đủ điều kiện rút tối đa 10.000 đô la từ thu nhập trong danh mục đầu tư của một IRA truyền thống hoặc IRA Roth mà không phải trả 10% phạt vì rút tiền sớm.
Định nghĩa của IRS về người mua nhà lần đầu là người chưa từng sở hữu một nơi ở cá nhân trong hai năm. (Lưu ý rằng điều này khác biệt so với HUD, mà xem xét người mua nhà lần đầu là người chưa từng sở hữu một nơi ở cá nhân trong ba năm.)
Điều này có nghĩa là ngay cả khi bạn đã từng sở hữu một ngôi nhà trong quá khứ, bạn vẫn có đủ điều kiện để rút tiền từ các quỹ này để trả tiền mặt đầu tiên, chi phí đóng cửa hoặc các chi phí liên quan khác nếu bạn đáp ứng các tiêu chí liên bang, như Dean Ferraro, một đại lý được ủy quyền đại diện cho người nộp thuế trước Cục Thuế Thu Nhập Liên Bang (IRS) đã lưu ý.
Bởi vì việc rút tiền trị giá 10.000 đô la mà không phải chịu phạt là cho mỗi cá nhân, một cặp vợ chồng có thể rút tối đa 20.000 đô la (từ các IRA riêng biệt của họ) kết hợp để trả tiền cho ngôi nhà đầu tiên của họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sử dụng tiền trong vòng 120 ngày, hoặc nó sẽ trở thành đối tượng của 10% phạt.
Sự miễn trừ cho người mua nhà lần đầu chỉ miễn trừ bạn khỏi 10% phạt. Bạn vẫn phải trả thuế thu nhập cho số tiền bạn rút từ IRA truyền thống, nhưng tài khoản IRA Roth không chịu thuế bổ sung.
Đánh giá các Chương Trình của Bang
Nhiều bang—ví dụ như Illinois, Ohio, và Washington—cung cấp hỗ trợ trả tiền mặt đầu tiên cho những người mua nhà lần đầu đủ điều kiện. Thông thường, điều kiện đủ điều kiện trong những chương trình này dựa trên thu nhập và cũng có thể giới hạn giá của tài sản được mua. Những người đủ điều kiện có thể nhận được sự hỗ trợ tài chính cho tiền mặt đầu tiên và các khoản phí đóng cửa cũng như chi phí tái thiết kế hoặc cải thiện một tài sản.
Tìm Hiểu về Các Lựa Chọn của Người Da Đỏ
Người mua nhà lần đầu của người Da Đỏ có thể đăng ký vay mượn Mục 184 (thực tế, tất cả người Da Đỏ đều có thể). 'Bên cạnh khoản vay không cần tiền mặt VA, đây là khoản vay được hỗ trợ bởi chính phủ tốt nhất được cung cấp,' ông Ferraro nói. Khoản vay này yêu cầu một khoản phí bảo đảm 1,5% trước và chỉ một khoản đặt cọc 2,25% trên các khoản vay trên 50.000 đô la (đối với khoản vay dưới số tiền đó, nó là 1,25%).
Khác với lãi suất của một khoản vay truyền thống, thường dựa trên điểm tín dụng của người vay, lãi suất của khoản vay này dựa trên lãi suất thị trường hiện tại. Khoản vay Mục 184 chỉ có thể được sử dụng cho các ngôi nhà đơn gia đình (một đến bốn đơn vị) và nhà ở chính.
Tìm Hiểu về Chính Phủ Liên Bang
Nếu bạn muốn sửa chữa một ngôi nhà cũ, chương trình HomePath ReadyBuyer của Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (FNMA) nhằm mục đích hướng đến người mua lần đầu. Sau khi hoàn thành khóa học trực tuyến bắt buộc về mua nhà, các tham gia có thể nhận được lên đến 3% hỗ trợ chi phí đóng cửa. Sự hỗ trợ này được sử dụng để mua một tài sản bị tịch thu do Fannie Mae sở hữu, như FNMA được gọi thân mật.
Các tổ chức khác của chính phủ liên bang hoặc được tài trợ bởi chính phủ cung cấp các chương trình và hỗ trợ mà, mặc dù không dành riêng cho người mua lần đầu, nhưng thiên về những người có ít tiền trả trước hoặc có lịch sử tín dụng hạn chế. Nổi tiếng nhất trong số này là các khoản vay của Hội đồng Thanh toán Nhà ở Liên bang (FHA loans) và khoản vay của Bộ Cựu chiến binh (VA loans).
Lợi Ích Thuế Cho Tất Cả Người Mua Nhà
Việc mua nhà lần đầu cũng khiến bạn đủ điều kiện nhận các lợi ích thuế được cung cấp cho mọi người mua nhà, cho dù họ đang ở nhà lần đầu tiên hay thứ năm.
Khấu Trừ Lãi Suất Thế Chấp Nhà Ở
Lãi suất vay mua nhà trước đây từng là một trong những khoản khấu trừ lớn nhất cho những người có sổ đỏ. Tuy nhiên, Đạo luật Cắt giảm Thuế và Tạo việc làm (TCJA) đã hạn chế khoản khấu trừ này chỉ áp dụng cho lãi suất trả trên 750.000 đô la hoặc ít hơn (375.000 đô la hoặc ít hơn cho những người kết hôn ly thân).
Tuy nhiên, sau khi Đạo luật Phân bổ Kinh phí được thông qua, khấu trừ tiêu chuẩn cho một người độc thân hoặc cặp vợ chồng vào năm 2022 là 12.950 đô la và 25.900 đô la, tương ứng (tăng lên vào năm 2023 là 13.850 và 27.700 đô la), làm giảm khả năng người dân có đủ khoản khấu trừ để ghi nhận chúng.
Tuy nhiên, lãi suất vay mua nhà vẫn có thể được khấu trừ. Bạn nên được thông báo về lãi suất trả cho ngân hàng của bạn trên mẫu 1098 được gửi hàng năm vào tháng 1 hoặc đầu tháng 2.
Khấu trừ Phí Gốc hoặc Phí Khởi tạo Vay
Các phí và điểm bạn trả để có được một khoản vay mua nhà có thể được áp dụng làm khấu trừ, theo Lisa Greene-Lewis, kế toán công chứng. “Các điểm cũng sẽ được báo cáo trên Mẫu 1098 từ ngân hàng của bạn hoặc trên bảng kê của bạn vào cuối năm,” bà nói thêm rằng các quy định về cách bạn khấu trừ điểm là khác nhau cho một giao dịch mua nhà lần đầu hoặc một giao dịch tái tài trợ.
Khấu trừ Thuế Tài sản
Khấu trừ thuế tài sản có sẵn cho thuế tài sản của bang và địa phương dựa trên giá trị của ngôi nhà của bạn. Số tiền được khấu trừ là số tiền mà chủ sở hữu tài sản đã trả, bao gồm bất kỳ khoản thanh toán nào được thực hiện thông qua một tài khoản gửi tiền an toàn tại giao dịch hoặc lễ ký kết. Tuy nhiên, TCJA đã áp đặt một mức giới hạn 10.000 đô la cho khoản khấu trừ này.
“Bạn có thể tìm thấy số tiền thuế tài sản đã trả trên mẫu 1098 từ công ty thế chấp nếu thuế tài sản của bạn được trả qua công ty thế chấp của bạn,” Greene-Lewis nói. “Nếu không, bạn nên báo cáo số tiền thuế tài sản bạn đã trả trong năm được chỉ định trên hóa đơn thuế tài sản của bạn.”
Khấu trừ Năng lượng Cư trú
Các chủ nhà đã lắp đặt tấm pin năng lượng mặt trời, hệ thống nhiệt đất và các turbine gió trong năm 2020 và 2021 có thể nhận được một khoản khấu trừ thuế có giá trị lên đến 26% của chi phí. Tháng Tám năm 2022, Quốc hội đã tăng khoản khấu trừ này lên 30% cho các lắp đặt được thực hiện từ năm 2022-2032. Không có số tiền tối đa nào có thể được yêu cầu.
Cửa sổ và hệ thống sưởi hoặc điều hòa không khí tiết kiệm năng lượng cũng có thể được hưởng khấu trừ thuế. Kiểm tra danh sách khuyến mãi năng lượng của IRS để xem liệu bạn có đủ điều kiện không.
Hãy nhớ sự khác biệt giữa khấu trừ thuế và khoản khấu trừ thuế, Greene-Lewis nhấn mạnh. 'Một khoản khấu trừ thuế giảm thu nhập chịu thuế của bạn, nhưng khoản giảm thuế thực tế của bạn dựa trên mức thuế của bạn. Một khoản khấu trừ thuế là một khoản giảm giá trị tương đương với số thuế bạn nợ.'
Điều đó có nghĩa là khấu trừ thuế giúp bạn tiết kiệm nhiều hơn. “Một khoản khấu trừ thuế trị giá 100 đô la sẽ giảm nghĩa vụ thuế của bạn đi 100 đô la, trong khi một khoản khấu trừ thuế trị giá 100 đô la sẽ giảm thuế của bạn đi 25 đô la nếu bạn ở trong mức thuế 25%,” Greene-Lewis nói.
Câu Hỏi Thường Gặp
Tôi Có Được Miễn Thuế Khi Mua Nhà Không?
Khấu trừ thuế hữu ích nhất cho người mua nhà là giới hạn khấu trừ lãi suất vay mua nhà lên đến 750.000 đô la. Khấu trừ tiêu chuẩn cho cá nhân là 12.950 đô la vào năm 2022 và cho các cặp vợ chồng kết hôn cùng khai thuế là 25.900 đô la (tăng lên thành 13.850 và 27.700, tương ứng, vào năm 2023). Còn các khoản khấu trừ thuế khác mà một cá nhân có thể yêu cầu phụ thuộc vào các chi tiết của ngôi nhà đang mua và của cá nhân đó.
Những Chương Trình Hỗ Trợ Mua Nhà Lần Đầu Tiên Là Gì?
Một số chương trình hỗ trợ mua nhà lần đầu tiên phổ biến bao gồm các khoản vay FHA, khoản vay USDA, khoản vay VA, các chương trình của Fannie Mae hoặc Freddie Mac, Vay Mượn Trực Tiếp của Người Mỹ bản địa và Vay Mua Nhà Tiết Kiệm Năng Lượng.
Đạo Luật Mua Nhà Lần Đầu Tiên Là Gì?
Đạo Luật Mua Nhà Lần Đầu Tiên là một dự luật được đề xuất dưới thời Tổng thống Joe Biden để giảm mức thuế của cá nhân đi 15.000 đô la cho người độc thân và 7.500 đô la cho các cá nhân kết hôn ly thân. Dự luật hiện đang chờ duyệt để được thông qua thành luật.
Điểm Quan Trọng Nhất
Chi phí sở hữu nhà không chỉ giới hạn ở tiền đặt cọc và tiền vay mua nhà hàng tháng. Hãy chắc chắn bạn xem xét xem bạn có thể đủ khả năng mua nhà với giá bao nhiêu trước khi bắt đầu tìm kiếm—không chỉ cho ngôi nhà, mà còn cho một ngân hàng cho vay mua nhà.
“Hãy chắc chắn bạn tính cả chi phí đóng cửa, chi phí di chuyển, kiểm tra nhà, phí thế chấp, bảo hiểm nhà, thuế tài sản, chi phí sửa chữa và bảo dưỡng, các phí của hội chủ nhà có thể, và nhiều hơn nữa,” nói J.D. Crowe, tổng giám đốc của Southeast Mortgage và cựu tổng giám đốc của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Georgia.
Việc biết bạn có khả năng mua nhà mà bạn chọn sẽ mang lại cho bạn cơ hội tốt nhất để có thể sống ở đó trong nhiều năm tới.
