Có Mối Tương Quan Giữa Lạm Phát Và Giá Nhà Không?

Lạm Phát Làm Ảnh Hưởng Như Thế Nào Đến Giá Nhà?

Lạm phát ảnh hưởng đến hầu hết mọi thứ trong nền kinh tế, làm cho giá cả tăng lên theo thời gian. Nhà ở chỉ là một trong những thứ nó ảnh hưởng, và với lạm phát cao gần đây, việc lo lắng về giá nhà là hoàn toàn có lý, đặc biệt nếu bạn đang có ý định mua nhà.

Những Điều Cần Lưu Ý

Lạm Phát và Chỉ Số Giá Tiêu Dùng

Khi bạn nghe người ta nói về lạm phát, họ thường nói rằng giá cả tăng lên một tỷ lệ cụ thể. Đây là một cách dễ hiểu để thảo luận về việc tăng giá, nhưng nó bỏ qua một số sắc thái quan trọng.

Tại Hoa Kỳ, Chỉ Số Giá Tiêu Dùng (CPI) là một chỉ số quan trọng để đo lường lạm phát. Nó theo dõi sự thay đổi của giá cả mà người tiêu dùng phải trả cho một giỏ hàng hàng hóa tiêu dùng. Tuy nhiên, không phải mọi sản phẩm trong giỏ hàng đó sẽ có cùng mức tăng giá.

Ví dụ, trong 12 tháng kết thúc vào tháng 5 năm 2023, CPI tăng trung bình 4%. Tuy nhiên, một số mặt hàng tăng giá và một số khác giảm giá. Giá thực phẩm tăng 6,7%, và điện tăng 5,9%, nhưng xăng giảm 20,4%.

Không mọi thứ đều di chuyển theo cùng một tỷ lệ với tỷ lệ lạm phát trung bình. Sự thay đổi trong giá nhà thường bị ảnh hưởng bởi lạm phát, nhưng không hoàn toàn tuân theo xu hướng lạm phát chung.

Những Yếu Tố Đã Dẫn Đến Sự Tăng Giá Nhà Cửa

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cửa. Không có một yếu tố duy nhất là nguyên nhân duy nhất của việc chi phí tăng lên.

Cung cầu là một trong những yếu tố then chốt. Có một lượng không gian có hạn để xây dựng nhà ở, nhưng dân số Hoa Kỳ đã tăng đáng kể trong thế kỷ qua.

Những yếu tố khác bao gồm cung cấp nhà ở giá cả phải chăng thấp và các quy định quy hoạch làm cho việc xây dựng nhà mới, đặc biệt là nhà ở có mật độ cao, trở nên khó khăn.

Đại dịch cũng đóng vai trò, tăng giá của hàng hóa, bao gồm cả những gì được sử dụng trong xây dựng nhà. Ví dụ, giá gỗ đã tăng 114% từ tháng 5 năm 2020 đến tháng 5 năm 2021. Nhu cầu tăng về không gian làm việc tại nhà và sự quan tâm ngày càng tăng về việc chuyển từ thành phố ra ngoại ô cũng tạo ra mức độ xoay chuyển cao hơn, có thể thúc đẩy giá nhà cửa.

Lạm Phát so với Giá Nhà Theo Thời Gian

Giá nhà ở đã vượt qua lạm phát trong lịch sử, có nghĩa là nhà ở đã trở nên đắt đỏ hơn qua các năm, ngay cả khi điều chỉnh cho tác động của lạm phát.

Kể từ năm 1963, năm đầu tiên mà Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis có dữ liệu về giá nhà ở, Chỉ số Giá tiêu dùng đã tăng từ 30,44 lên 303,294, tăng 896%. Trong thời gian đó, giá bán trung bình của một căn nhà đã tăng từ 17.800 đô la lên 436.800 đô la, tăng 2.353,93%.

CPI và Giá Nhà ở

Tuy nhiên, giá nhà chỉ là một phần trong việc xác định giá nhà ở. Khoảng một phần ba dân số Hoa Kỳ, khoảng 36%, thuê nhà thay vì sở hữu nhà.

Kể từ năm 1963, CPI cho thuê nhà đã tăng từ 40 lên 396,726, tăng 891,82%, gần như tương đương với lạm phát.

Tóm lại, giá nhà đã tăng nhanh hơn so với lạm phát, trong khi giá thuê chủ yếu đã giữ bước với lạm phát. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá thuê có sự khác biệt rất lớn giữa các khu vực, vì vậy một số khu vực đã thấy sự thay đổi về sự phù hợp tài chính nhiều hơn so với các khu vực khác.

Trong vài năm qua, đã xảy ra những biến động đáng kể về lạm phát và giá nhà, một phần nhờ vào tác động của đại dịch.

Giá nhà đã chứng kiến một sự tăng mạnh, với Chỉ số Giá Nhà Quốc gia Case-Shiller tăng 18,6% từ tháng 9 năm 2020 đến tháng 9 năm 2021, là mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay. Chỉ số này theo dõi sự thay đổi trong giá mua nhà đơn gia đình tại Mỹ, được cập nhật hàng tháng. Nó không bao gồm các nhà đa gia đình hoặc nhà mới xây.

Giá thuê nhà đã giảm nhẹ nhưng nhanh chóng phục hồi và tăng vượt lên trên xu hướng trước đại dịch. Giá thuê tiếp tục tăng mạnh qua năm 2022, tại một thời điểm có thấy tăng hơn 17% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù đã bớt dữ dội trong những tháng gần đây.

Giá Nhà so với Thu Nhập

Lạm phát làm cho giá hàng hóa tăng lên theo thời gian, nhưng nếu thu nhập tăng theo lạm phát, sức mua của người tiêu dùng sẽ không bị ảnh hưởng nhiều. Miễn là thu nhập tăng cùng với lạm phát, tác động của sự tăng giá nhà cảm thấy ít đau đớn hơn đối với người tiêu dùng.

Năm 1963, thu nhập trung bình của gia đình tại Hoa Kỳ là 6.249 đô la mỗi năm. Đến năm 2021, con số này đã đạt 88.590 đô la, tăng 1.317,67%, dưới mức tăng của giá nhà nhưng vượt trội hơn so với sự tăng của tiền thuê. 

Điều đó có nghĩa là trong vòng 60 năm qua, việc mua nhà đã trở nên ít phù hợp hơn vì thu nhập không đủ để theo kịp giá nhà để bán. Tuy nhiên, việc thuê nhà đã trở nên dễ dàng hơn một chút vì thu nhập đã tăng hơn so với thuê nhà bình thường.

Hãy nhớ rằng điều này áp dụng trên quy mô quốc gia, chứ không phải khu vực, và phản ánh sự thay đổi dài hạn trong vòng 60 năm qua. Gần đây, sự tăng giá thuê đã cao hơn đáng kể so với sự tăng thu nhập. Và một số khu vực có thể đã chứng kiến sự thay đổi về thu nhập và giá nhà rất khác nhau.

Ví dụ, từ năm 1984 đến năm 2021, giá nhà ở Massachusetts đã tăng 469,89% trong khi thu nhập tăng 221,10%. 

Trên toàn quốc, thu nhập tăng 235,15% và giá nhà tăng 372,89%, có nghĩa là cư dân Massachusetts thấy chi phí nhà cửa tăng đáng kể so với thu nhập so với cư dân của một số tiểu bang khác.

Lạm Phát và Lãi Suất

Một phản ứng phổ biến với lạm phát cao là Ngân hàng Dự trữ Liên bang tăng lãi suất. Việc tăng lãi suất khuyến khích tiết kiệm và làm giảm vay mượn, có thể giúp làm chậm lại nền kinh tế và giảm tỷ lệ lạm phát.

Kể từ khi Ngân hàng Dự trữ Liên bang bắt đầu tăng lãi suất vào đầu năm 2022, Lãi suất Quỹ liên bang đã tăng từ khoảng 0% lên khoảng 5%. Các lãi suất cho các sản phẩm vay khác nhau, bao gồm cả các khoản vay thế chấp, cũng đã tăng. 

Ngoài giá thực tế của các căn nhà, lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính khả dụng của nhà ở. Đa số chủ nhà, khoảng 63%, có khoản vay thế chấp trên căn nhà của họ. Khi lãi suất tăng, khoản thanh toán hàng tháng cần phải trả cho các khoản vay thế chấp cũng tăng, làm cho việc mua nhà khó khăn hơn.

Vào tháng 1 năm 2020, lãi suất trung bình cho vay 30 năm cố định là 3,72%. Vào tháng 7 năm 2023, nó là 6,81%. 

Nếu ai đó mua một căn nhà với giá trung bình vào tháng 1 năm 2020, họ sẽ đã trả 329.000 đô la. Nếu họ vay toàn bộ số tiền đó với lãi suất trung bình vào thời điểm đó, khoản thanh toán lãi gốc và lãi hàng tháng của họ sẽ là 1.518 đô la.

Việc vay một căn nhà với giá trung bình vào tháng 7 năm 2023 là 436.800 đô la với lãi suất 6,81% sẽ dẫn đến một khoản thanh toán là 2.851 đô la. Mặc dù giá nhà tăng khoảng một phần ba, khoản thanh toán hàng tháng gần như gấp đôi do lãi suất cao hơn.

Điều này có nghĩa là lạm phát cao và các thay đổi chính sách nhằm chống lại nó có tác động dồn dập đến tính khả dụng của nhà ở. Giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn so với lạm phát và lãi suất cao rất gia tăng chi phí nhà ở hàng tháng.

Tương lai của Thị trường Nhà ở

Nếu bạn đang có ý định mua nhà, có cả lý do để hy vọng và lý do để lo lắng.

Một mặt, giá nhà tăng mạnh trong đại dịch Covid-19, nhưng đã giảm rất ít. Từ Quý 4 năm 2022 đến Quý 1 năm 2023, giá trung bình của căn nhà giảm từ 479.500 đô la xuống còn 436.800 đô la. Nếu giá tiếp tục ổn định, điều đó có thể là tin vui cho người mua nhà.

Tuy nhiên, lãi suất cao, có nghĩa là nhà cửa sẽ cần phải giảm giá đột biến để chi phí tháng trả nợ thế chấp trở lại mức chúng đã có cách đây chỉ vài năm. Lãi suất có khả năng sẽ duy trì ở mức cao trong một thời gian dài, hoặc thậm chí tăng thêm nữa khi Chủ tịch Ngân hàng Dự trữ Jerome Powell tuyên bố rằng có thể sẽ tăng lãi suất thêm vào cuối năm nay. 

Mẹo Mua Nhà

Nếu bạn đang có ý định mua nhà, đôi khi có thể cảm thấy bị áp đặt, đặc biệt là với việc giá nhà và lãi suất cao trong những năm gần đây.

Có một số hy vọng với sự giảm giá trung bình của nhà từ Quý 4 năm 2022 đến Quý 1 năm 2023, nhưng không rõ liệu xu hướng này có tiếp tục hay không. Hơn nữa, hãy nhớ rằng thị trường nhà ở là một thị trường rất địa phương. Một số khu vực đang được yêu thích có thể thấy giá nhà tăng lên ngay cả khi giá trung bình quốc gia giảm.

Massachusetts là một trong những khu vực như vậy. Chỉ số giá nhà toàn bộ giao dịch tăng 0,9% từ Quý 4 năm 2022 đến Quý 1 năm 2023 so với sự giảm lớn của giá trung bình nhà ở quốc gia.

Với khả năng lãi suất sẽ tăng trong tương lai và sự không chắc chắn về biến động giá trong tương lai, có thể nên nghĩ đến việc mua sớm hơn là sau này. Nếu lãi suất giảm trong tương lai, việc tái tài chính thế chấp với lãi suất thấp hơn là một lựa chọn.

Bạn không bị ràng buộc bởi mức lãi suất cao. Điều này khiến việc mua nhà với mức lãi suất cao, miễn là khoản thanh toán vẫn hợp lý, ít đau đớn về mặt tài chính hơn là chờ đợi và chứng kiến giá nhà tăng lên.

Để dễ dàng hơn trong việc mua nhà, hãy tìm hiểu các chương trình hỗ trợ người mua nhà địa phương. Nhiều khu vực có các cơ hội đặc biệt, đặc biệt là cho những người có thu nhập thấp hoặc là lần đầu tiên mua nhà. Ví dụ, Los Angeles cung cấp các khoản vay giá thấp để giúp người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp trả tiền đặt cọc cho một căn nhà. 

Nhiều ngân hàng cũng có các ưu đãi dành cho người mua nhà lần đầu. Hãy kiểm tra với chính quyền địa phương và các ngân hàng để biết có những chương trình nào có sẵn.

Bạn cũng nên biết về các chương trình thế chấp khác nhau hiện có. Vay truyền thống chỉ là một loại vay mà bạn có thể sử dụng để mua nhà. Nếu bạn đủ điều kiện để vay qua chương trình vay qua Dịch vụ Quân sự Hoa Kỳ hoặc vay qua USDA bằng cách mua nhà tại khu vực nông thôn đủ điều kiện, bạn có thể hưởng lợi từ yêu cầu đặt cọc thấp và quy trình phê duyệt dễ dàng hơn.

Hầu hết mọi người có tín dụng trung bình hoặc tốt và lượng nợ hợp lý cũng có thể đủ điều kiện để vay qua chương trình vay FHA, chỉ yêu cầu đặt cọc 3,5%, điều này có thể làm cho việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn.

Ai được hưởng lợi từ lạm phát trên thị trường nhà ở?

Lạm phát có tốt cho bất động sản không?

Lạm phát làm thế nào ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp?

Những gì xảy ra với giá nhà trong thời kỳ suy thoái?

Ai được hưởng lợi từ lạm phát?

Những Đầu Tư Tệ Nhất Trong Thời Kỳ Lạm Phát Là Gì?

Kết Luận

Theo lịch sử, giá nhà đã vượt qua lạm phát, điều này có nghĩa là giá nhà trở nên đắt đỏ hơn trên cơ sở thực. Nếu bạn đang có ý định mua nhà, điều đó có thể có nghĩa là bạn có lí do tốt để cố gắng mua sớm hơn thay vì muộn. Càng chờ lâu, giá nhà càng có thể tăng cao, làm cho việc mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Ngược lại, người thuê nhà lâu dài thường thấy giá thuê tăng theo tỷ lệ tương tự với lạm phát. Mặc dù giá thuê có thể dao động mạnh, nhưng qua thời gian dài, nó vẫn giữ được tính phải chăng, do đó người thuê nhà không cần lo lắng nhiều về lạm phát dài hạn như những người muốn mua nhà.