Buzz
Chi tiết về tình hình của bạn sẽ cho thấy liệu việc tái cấu trúc lại có ý nghĩa hay không
Làm thế nào các biến đổi lãi suất sẽ ảnh hưởng đến quyết định tái cấu trúc lại? Điều đó tất nhiên phụ thuộc vào lãi suất hiện tại mà bạn đang trả cho khoản vay thế chấp của mình.
Ngay cả trong những thời điểm lãi suất đang tăng, một khoản vay thế chấp cũ vẫn có thể có lãi suất cao hơn so với những lãi suất hiện tại đang được cung cấp. Hơn nữa, với việc lãi suất đều tăng, có thể nên giữ mức lãi suất hiện tại nếu bạn nghĩ rằng lãi suất sẽ tăng nhiều.
Trong một môi trường lãi suất tương đối thấp, việc tái cấu trúc lại khoản vay thế chấp cũng có những lợi ích và rủi ro. Ví dụ, điểm tín dụng được cải thiện của bạn — hoặc quyết định thay đổi thời hạn của khoản vay thế chấp — có thể mang lại các điều khoản tái cấu trúc lại có thể tiết kiệm tiền cho bạn trong dài hạn. Nhưng có lẽ bạn không có kế hoạch ở lại lâu dài. Một số chương trình tái cấu trúc đặc biệt có thể đem lại lợi ích đặc biệt cho những người đủ điều kiện. Đây là cách để xử lý quá trình ra quyết định.
Những điều quan trọng cần biết
- Tình hình cá nhân của bạn nên quyết định liệu bạn có nên tái cấu trúc khoản thế chấp hay không—không chỉ dựa vào việc lãi suất đang tăng hay giảm.
- Các lợi ích của việc tái cấu trúc gồm có thể đạt được lãi suất tốt hơn, tăng giá trị tài sản ròng của bạn, và tăng lưu lượng tiền mặt ngắn hạn.
- Nhược điểm có thể gồm việc phải trả quá nhiều chi phí đóng cửa, kết thúc với một lãi suất cao hơn do bạn không muốn trả chi phí đóng cửa, mất vốn chủ sở hữu trong trường hợp tái cấu trúc có rút tiền mặt, và làm giảm giá trị tài sản ròng.
- Các chương trình đặc biệt từ Fannie Mae, Freddie Mac, FHA và VA có thể giúp một số chủ nhà có được khoản thế chấp phải chăng hơn.
Liệu bạn có nên cân nhắc tái cấu trúc khoản thế chấp của mình?
Trước đây, lãi suất thấp đã tạo ra một cơn sốt tái cấu trúc khoản thế chấp trên thị trường. Nhưng trong bất kỳ nền kinh tế nào, cách duy nhất để biết liệu một việc tái cấu trúc có phù hợp với bạn hay không là phải xem xét chi tiết tình hình đặc biệt của bạn.
Lãi suất hiện tại thấp hơn bao nhiêu so với lãi suất mà bạn đang có?
Câu hỏi chính xác không phải là bao nhiêu lãi suất giảm để tái cấu trúc? Thay vào đó, thay vì nghe theo “quy tắc” về mức giảm lãi suất cần tìm kiếm trước khi bạn tái cấu trúc, hãy xem xét số tiền bạn sẽ tiết kiệm được. Một giảm lãi suất 1% có ý nghĩa nhiều hơn nếu bạn có một khoản thế chấp là $500,000 so với khi bạn có một khoản thế chấp là $100,000.
Bạn dự định giữ khoản vay bao lâu?
Nếu bạn dự định bán nhà trong vài năm tới, việc tái tài trợ có thể chỉ là lỗ vốn hoặc không hề đem lại lợi nhuận. Tại sao lại như vậy?
Nếu tiết kiệm hàng tháng từ việc hoàn trả khoản vay còn lại không lớn hơn chi phí đóng cửa của việc tài trợ lại, bạn sẽ mất đi. Nếu bạn gộp chi phí đóng cửa vào khoản vay thay vì thanh toán trước, bạn sẽ phải trả lãi suất trên số tiền đó, vì vậy bạn cần tính chi phí này vào phép tính điểm hoà vốn của bạn.
Bạn có thể tái tài trợ thành khoản vay ngắn hơn không?
Nếu bạn còn 20 năm để trả nợ và bạn tái tài trợ thành một khoản vay mới 30 năm, bạn có thể không tiết kiệm được tiền trong dài hạn (ngay cả khi có lãi suất thấp hơn).
Tuy nhiên, nếu bạn có thể đủ khả năng tái tài trợ khoản vay 20 năm thành khoản vay 15 năm, sự kết hợp giữa lãi suất thấp hơn và thời hạn ngắn hơn sẽ giảm đáng kể tổng số lãi phải trả trước khi bạn sở hữu ngôi nhà hoàn toàn miễn phí.
Những gì bạn có thể thu được
Nếu thực hiện đúng cách, việc tái tài trợ có thể mang lại lợi ích ngay lập tức và lâu dài. Bạn có thể thực hiện các điều sau.
Có được khoản vay tốt hơn
Có lẽ bạn đang ở trong tình huống tài chính tốt hơn so với khi bạn vay khoản vay hiện tại của mình. Tái tài trợ có thể cung cấp cơ hội để có được lãi suất tốt hơn hoặc làm cho khoản vay tốt hơn. Dù sao đi nữa, bạn sẽ tăng cường sự an toàn tài chính ngắn hạn và dài hạn và gia tăng khả năng rằng thời gian khó khăn sẽ không đặt bạn vào tình huống mất nhà.
Tăng giá trị tài sản dài hạn của bạn
Với số tiền tiết kiệm từ việc tái tài trợ hình thức vay mượn của bạn, bạn sẽ chi tiêu ít hơn cho lãi suất. Đó là tiền bạn có thể dành cho việc tiết kiệm hưu trí hoặc sử dụng cho một mục tiêu tài chính dài hạn khác.
Tăng dòng tiền ngắn hạn
Nếu việc tái tài trợ giảm chi phí hàng tháng của bạn, bạn sẽ có nhiều tiền hơn để làm việc trong mỗi tháng. Điều này có thể giảm áp lực tài chính hàng ngày trên hộ gia đình của bạn và tạo cơ hội để đầu tư vào những nơi khác.
Quan trọng
Nguy hiểm của việc tái tài trợ
Việc tái tài trợ khoản vay mượn mang đến những yếu tố mới vào tình hình tài chính của bạn. Những rủi ro từ khoản vay ban đầu vẫn còn tồn tại và một số rủi ro mới nổi lên.
Thanh toán quá nhiều chi phí đóng cửa sổ
Các nhà cho vay không đạo đức hoặc bị lừa dối có thể thêm vào nhiều phí không cần thiết và/hoặc phí phát sinh cao hơn vào chi phí của khoản vay của bạn. Hơn nữa, họ có thể không tiết lộ một số chi phí này từ đầu, hy vọng rằng bạn sẽ cảm thấy quá đầu tư vào quá trình này để rút lui.
Thanh toán quá nhiều lãi suất vì bạn muốn không có chi phí đóng cửa sổ
Việc tái tài trợ có thể không đòi hỏi bất kỳ tiền mặt nào để đóng. Một cách mà các nhà cho vay bù đắp chi phí này là cung cấp cho bạn một lãi suất cao hơn. Giả sử bạn có hai lựa chọn: tái tài trợ 200,000 đô la mà không có chi phí đóng cửa và lãi suất cố định 5% trong 30 năm, hoặc tái tài trợ 200,000 đô la với 6,000 đô la chi phí đóng cửa và lãi suất cố định 4.75% trong 30 năm.
Giả sử bạn giữ khoản vay trong toàn bộ thời hạn của nó, trong kịch bản A, bạn sẽ trả tổng cộng $386,511. Trong kịch bản B, bạn sẽ trả $381,586. Việc “không có chi phí đóng cửa sổ” cuối cùng sẽ tốn cho bạn $4,925 trong suốt thời gian vay.
Mất vốn sở hữu
Phần của khoản vay mà bạn đã thanh toán, tức là vốn sở hữu của bạn trong ngôi nhà, là phần duy nhất của căn nhà thực sự thuộc về bạn. Số tiền này tăng dần từng chút một với mỗi khoản thanh toán tháng của khoản vay cho đến một ngày nào đó, bạn sẽ sở hữu toàn bộ căn nhà và có thể yêu cầu toàn bộ số tiền thu được nếu bạn quyết định bán nó.
Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện tái tài trợ rút tiền mặt - cuộn chi phí đóng cửa vào khoản vay mới hoặc kéo dài thời hạn của khoản vay của bạn - bạn sẽ làm giảm phần trăm của ngôi nhà mà bạn thực sự sở hữu. Ngay cả khi bạn ở lại trong cùng một căn nhà suốt đời, bạn có thể phải trả tiền vay mượn cho nó trong 50 năm nếu bạn đưa ra các quyết định tái tài trợ kém. Bạn có thể lãng phí rất nhiều tiền theo cách này, chưa kể việc không bao giờ thực sự sở hữu ngôi nhà của bạn.
Ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản dài hạn của bạn
Tái tài trợ có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn, nhưng thường sẽ làm cho khoản vay đắt hơn vào cuối cùng nếu bạn gia tăng số năm cho khoản vay của mình. Nếu bạn cần tái tài trợ để tránh mất nhà, trả nhiều hơn trong dài hạn có thể xứng đáng. Tuy nhiên, nếu mục tiêu chính của bạn là tiết kiệm tiền, hãy nhận ra rằng khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn không nhất thiết dẫn đến tiết kiệm dài hạn.
Các lựa chọn tái tài trợ
Có một vài chương trình tái tài trợ đặc biệt có thể mang lại lợi ích đáng kể đối với người vay đủ điều kiện.
Tùy chọn tái tài trợ LTV cao (Fannie Mae) và Tái tài trợ Giảm nhẹ Nâng cao của Freddie Mac (FMERR)
Các khoản vay thế chấp tỷ lệ vay cao (LTV cao) là những khoản vay trong đó số tiền nợ trên khoản vay gần bằng hoặc vượt quá giá trị thị trường được định giá của căn nhà. Những khoản vay LTV cao này được coi là rủi ro cao đối với các ngân hàng vì một khoản vay không thanh toán hoặc không thanh toán bởi người vay có thể dẫn đến ngân hàng mất tiền nếu ngân hàng tịch thu và bán nhà với giá thấp hơn số tiền vay cho người vay.
Thật không may, Fannie Mae và Freddie Mac đã tạm ngừng tái tài trợ các khoản vay thế chấp có tỷ lệ vay cao (LTV cao). Tất cả các khoản tái tài trợ LTV cao phải có ngày đăng ký từ ngày 30 tháng 6 năm 2021 trở về trước và phải được mua lại hoặc chứng khoán hóa trước ngày 31 tháng 8 năm 2021. Lịch sử, các chương trình của Fannie Mae và Freddie Mac này được thiết kế để thay thế Chương trình Tái tài trợ Căn hộ Giá cả phải chăng (HARP), hết hạn vào ngày 31 tháng 12 năm 2018.
HARP được thiết lập để giúp các chủ nhà không thể tận dụng các lựa chọn tái tài trợ khác do giá trị nhà của họ giảm. Mục tiêu của nó là cải thiện tính khả thi của khoản vay trong dài hạn để giúp ngăn ngừa người dân mất nhà do tịch thu. Chỉ các khoản vay được Fannie Mae (Tùy chọn Tái tài trợ LTV cao) hoặc Freddie Mac (FMERR) nắm giữ mới đủ điều kiện. Tuy nhiên, họ cũng phải có ngày gốc từ ngày 1 tháng 10 năm 2017 trở đi và người vay phải đang thực hiện thanh toán đúng hạn.
Tái tài trợ RefiNow (Fannie Mae) và Refi Possible (Freddie Mac)
Vào ngày 5 tháng 6 năm 2021, Fannie Mae bắt đầu cung cấp cho các chủ nhà có thu nhập thấp một lựa chọn tái tài trợ mới thông qua chương trình mang tên “RefiNow”, nhằm giảm số tiền thanh toán hàng tháng và lãi suất của họ. Bắt đầu từ cuối tháng Tám năm 2021, Freddie Mac sẽ bắt đầu cung cấp chương trình tương tự với tên gọi “Refi Possible”. Để đủ điều kiện, các chủ nhà phải kiếm được hoặc dưới 100% thu nhập trung bình khu vực của họ (AMI).
Chương trình RefiNow của Fannie Mae cung cấp nhiều lợi ích cho chủ nhà. Đầu tiên, nó yêu cầu giảm lãi suất của chủ nhà ít nhất 50 điểm cơ bản và tiết kiệm ít nhất 50 đô la trong khoản thanh toán tháng của chủ nhà. Thứ hai, Fannie Mae sẽ cung cấp một khoản tín dụng 500 đô la cho ngân hàng vào thời điểm vay được mua nếu có một đánh giá được thực hiện cho giao dịch này, và khoản tín dụng này phải được chuyển tiếp từ ngân hàng đến chủ nhà.
Để đủ điều kiện tham gia chương trình RefiNow của Fannie Mae, chủ nhà phải đáp ứng những yêu cầu sau:
- Có một khoản vay được bảo đảm bởi Fannie Mae, đảm bảo cho một đơn vị, chủ sở hữu chính.
- Có thu nhập hiện tại không vượt quá 100% AMI (không phải thu nhập từ lúc khởi động khoản vay gốc).
- Không bao giờ bỏ lỡ thanh toán cho vay trong 6 tháng qua và không quá một lần bỏ lỡ thanh toán cho vay trong 12 tháng qua.
- Có khoản vay với tỷ lệ vay trị giá lên tới 97% và tỷ lệ nợ thu nhập không quá 65%.
Qua chương trình Refi Possible của Freddie Mac, các người vay đủ điều kiện với khoản vay đơn gia đình do Freddie Mac sở hữu có thể được hưởng lãi suất thấp hơn và khoản thanh toán tháng của vay giảm, giúp tiết kiệm từ 100 đến 250 đô la mỗi tháng.
Điều kiện để tham gia chương trình Refi Possible
Để đủ điều kiện tham gia chương trình Refi Possible của Freddie Mac, chủ nhà phải đáp ứng những yêu cầu sau:
- Có một khoản vay được sở hữu bởi Freddie Mac, đảm bảo cho một đơn vị gia đình độc lập là nơi chủ sở hữu chính.
- Có thu nhập không vượt quá 100% điểm thu nhập trung bình khu vực.
- Không bao giờ bỏ lỡ thanh toán trong 6 tháng qua và không quá một lần bỏ lỡ thanh toán trong 12 tháng qua.
- Tỷ lệ vay trị giá không vượt quá 97% và tỷ lệ thanh toán nợ thu nhập dưới 65%.
Luồng làm mới Liên bang (FHA)
Chương trình làm mới FHA (FHA) Streamline được thiết kế cho các chủ nhà đã có khoản vay FHA. Mục tiêu của nó là cung cấp một khoản vay FHA mới với điều khoản tốt hơn để giảm khoản thanh toán hàng tháng của chủ nhà. Quy trình được thiết kế để nhanh chóng và dễ dàng, không yêu cầu tài liệu tài chính mới của bạn và không yêu cầu đủ điều kiện về thu nhập mới.
Loại làm mới này không yêu cầu đánh giá nhà, kiểm tra mối nguy hiểm bởi mối, hoặc báo cáo tín dụng. Một điểm tiêu cực có thể xảy ra đối với một số chủ nhà là làm mới FHA streamline không cho phép rút tiền mặt.
Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Nếu bạn nghĩ rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, sử dụng trợ cấp công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể thực hiện một số biện pháp. Một trong những bước này là gửi báo cáo tới Cục Bảo vệ Người tiêu dùng Tài chính Hoa Kỳ hoặc Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Chương trình Luồng làm mới của Sở Quân nhân Hoa Kỳ (VA)
Chương trình này, còn được gọi là khoản vay làm giảm lãi suất (IRRRL), tương tự như làm mới FHA streamline. Bạn phải đã có khoản vay của Hành chính Quân nhân (VA), và việc làm mới phải dẫn đến lãi suất thấp hơn trừ khi bạn đang làm mới từ khoản vay có lãi suất thay đổi (ARM) sang khoản vay có lãi suất cố định. Ngân hàng có thể yêu cầu một đánh giá và một báo cáo tín dụng, mặc dù VA không yêu cầu điều này.
Đáng chú ý, VA và Cục Bảo vệ Người tiêu dùng Tài chính đã phát đi một lệnh cảnh báo vào tháng 11 năm 2017 rằng các thành viên dịch vụ và cựu chiến binh đã nhận được nhiều đề nghị không mời mà rõ ràng với thông tin sai lệch về những khoản vay này. Hãy kiểm tra với VA trước khi hành động trên bất kỳ đề nghị nào về VA IRRRL.
Với cả luồng làm mới của VA và luồng làm mới FHA (các khoản vay nhà nông thôn USDA cũng cung cấp một luồng làm mới), bạn có thể trả ít hoặc không có chi phí đóng cửa trước. Tuy nhiên, những chi phí này sẽ được tính vào khoản vay hoặc bạn sẽ phải trả lãi suất cao hơn để không phải trả chi phí đóng cửa. Vì vậy, mặc dù bạn không phải chi ra tiền mặt từ đầu, bạn vẫn sẽ phải trả tiền cho việc làm mới trong dài hạn.
Điểm Quan Trọng
Bất kỳ việc làm mới nào tốt đẹp đều nên mang lại lợi ích cho người vay bằng cách giảm chi phí nhà ở hàng tháng hoặc rút ngắn thời hạn của khoản vay thế chấp. Thật không may, giống như bất kỳ giao dịch tài chính lớn nào, một số phức tạp có thể làm mắc phải những người mua không cẩn thận và dẫn đến một thỏa thuận tồi. Việc biết về quy trình sẽ giúp bạn tìm một ngân hàng và chương trình làm mới phù hợp nhất với tình hình của bạn.
