Buzz
Thông tin cần thiết cho người mua, người bán và người tái tài trợ
Cho dù bạn đang xin vay mua nhà, tái tài trợ khoản vay hiện tại của bạn, hoặc bán nhà cho bất kỳ ai ngoài người mua trả tiền mặt, đánh giá nhà là một phần quan trọng của giao dịch.
Nếu bạn là người mua, chủ sở hữu hoặc người bán, bạn sẽ muốn hiểu cách quy trình đánh giá nhà hoạt động và cách mà một nhà đánh giá xác định giá trị của một ngôi nhà.
Một đánh giá cho một ngôi nhà trung bình thường có giá từ $300 đến $450, thường được người mua chi trả.
Những điểm chính cần lưu ý
- Một đánh giá là ý kiến chuyên nghiệp không thiên vị về giá trị của một ngôi nhà và được yêu cầu mỗi khi có liên quan đến một khoản vay trong việc mua, tái tài trợ hoặc bán bất động sản.
- Một nhà đánh giá đủ điều kiện tạo ra một báo cáo dựa trên việc kiểm tra trực tiếp, nghiên cứu các giao dịch bán nhà tương tự gần đây, xu hướng thị trường hiện tại và các chi tiết của ngôi nhà, bao gồm diện tích, điều kiện, thiết kế tầng và tiện nghi.
- Thường thì người vay chi trả phí đánh giá, với mức trung bình từ $300 đến $450.
- Khi giá trị đánh giá thấp hơn dự kiến, giao dịch có thể bị trì hoãn hoặc thậm chí bị hủy bỏ.
Đánh giá nhà là gì?
Đánh giá là ý kiến chuyên nghiệp không thiên vị về giá trị của một ngôi nhà. Đánh giá gần như luôn được sử dụng trong giao dịch mua bán nhà và phổ biến trong các giao dịch tái tài trợ.
Trong giao dịch mua bán, đánh giá được sử dụng để xác định xem giá hợp đồng của ngôi nhà có phù hợp với tình trạng, vị trí và các đặc điểm của ngôi nhà hay không. Trong giao dịch tái tài trợ, đánh giá đảm bảo cho ngân hàng rằng nó không cho vay cho người vay nhiều tiền hơn giá trị thực của ngôi nhà.
Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Nếu bạn cho rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, sử dụng trợ cấp công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, bạn có thể thực hiện các biện pháp. Một trong những biện pháp đó là nộp báo cáo cho Cục Bảo vệ Người tiêu dùng (CFPB) hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD). Lưu ý rằng quy trình đánh giá nhà cũng có thể bị thiên vị. Đừng ngần ngại phản đối nếu bạn cho rằng giá của ngôi nhà của bạn đã bị định giá thấp hơn mức công bằng.
Người cho vay muốn đảm bảo rằng chủ nhà không vay quá mức vì ngôi nhà đóng vai trò là tài sản thế chấp cho khoản vay. Nếu người vay không thể trả nợ và phải đi vào tình trạng mất nhà, ngân hàng sẽ bán ngôi nhà để thu hồi số tiền đã cho vay. Đánh giá giúp ngân hàng bảo vệ mình khỏi việc cho vay nhiều hơn mức họ có thể thu hồi trong tình huống xấu nhất này.
Quy trình và Chi phí Đánh giá Nhà
Bởi vì đánh giá chủ yếu bảo vệ lợi ích của người cho vay, người cho vay thường sẽ yêu cầu thực hiện đánh giá. Người vay thường phải trả phí.
Một cuộc đánh giá thường có giá vài trăm đô la, mặc dù phí có thể dao động tùy thuộc vào kích thước và điều kiện của tài sản cũng như mức độ chi tiết cần thiết.
Theo Viện Đánh giá, một tổ chức của các chuyên gia địa ốc chuyên nghiệp, một nhà đánh giá đủ điều kiện nên có bằng cấp hoặc chứng chỉ—như yêu cầu ở tất cả 50 tiểu bang—và phải quen thuộc với khu vực địa phương. Theo quy định liên bang, nhà đánh giá phải công bằng và không có quan tâm trực tiếp hay gián tiếp đến giao dịch.
Một Nhà Đánh Giá Nhà Nhìn vào Những Gì?
Giá trị đánh giá của một tài sản bị ảnh hưởng bởi các giao dịch bán nhà tương tự gần đây và theo xu hướng thị trường hiện tại.
Các tiện nghi của ngôi nhà, bao gồm số phòng ngủ và phòng tắm, tính thực tiễn của bản vẽ mặt bằng và diện tích sàn cũng là các yếu tố quan trọng.
Nhà đánh giá phải thực hiện kiểm tra thẩm định toàn diện của nội thất và ngoại thất và ghi chú bất kỳ điều kiện nào ảnh hưởng xấu đến giá trị tài sản, chẳng hạn như việc cần sửa chữa.
Những Gì Có trong Báo Cáo Đánh Giá?
Hầu hết các nhà đánh giá sử dụng Báo cáo Đánh giá Nhà ở Đồng bộ từ Fannie Mae cho các ngôi nhà đơn gia đình.
Báo cáo yêu cầu nhà đánh giá mô tả nội thất và ngoại thất của tài sản và khu vực xung quanh. Nó yêu cầu giá bán tương đương của các giao dịch gần đây trong khu vực.
Nhà đánh giá cũng cung cấp một phân tích và kết luận về giá trị của tài sản dựa trên các quan sát của họ.
Báo cáo đánh giá phải bao gồm:
- Một bản đồ đường phố cho thấy vị trí của tài sản được đánh giá và các giao dịch tương đương
- Một phác thảo tòa nhà bên ngoài
- Một giải thích về cách tính diện tích sàn
- Những bức ảnh mặt trước, mặt sau và đường phố của ngôi nhà
- Những bức ảnh mặt ngoài mặt trước của mỗi tài sản tương đương được sử dụng
- Thông tin liên quan khác như dữ liệu bán hàng trong thị trường, hồ sơ đất công cộng và hồ sơ thuế công cộng đã được sử dụng để xác định giá trị thị trường công bằng của tài sản.
Khi tái tài trợ thế chấp, nếu giá trị định giá làm giảm vốn sở hữu nhà của bạn xuống dưới 20%, bạn sẽ phải trả tiền bảo hiểm thế chấp riêng tư (PMI).
Những Gì Người Mua Nhà Cần Biết Về Đánh Giá Bất Động Sản
Khi bạn mua nhà và đang trong hợp đồng, định giá sẽ là một trong những bước đầu tiên trong quá trình đóng cửa. Nếu định giá vào hoặc cao hơn giá hợp đồng, giao dịch tiến hành như dự kiến. Nếu định giá thấp hơn giá hợp đồng, điều này có thể làm trì hoãn hoặc làm đổ vỡ giao dịch.
Khả năng cao là bạn và người bán đều không muốn giao dịch thất bại. Là người mua, bạn có lợi thế là định giá thấp có thể làm công cụ đàm phán để thuyết phục người bán giảm giá. Ngân hàng sẽ không cho vay bạn hoặc bất kỳ người mua tiềm năng nào nhiều hơn giá trị thực của căn nhà.
Những Vấn Đề Có Thể Xảy Ra Trong Định Giá Nhà
Định giá giúp người mua tránh việc trả giá quá cao cho các căn nhà, nhưng người bán có thể cảm thấy định giá thấp là không chính xác và do đó không muốn giảm giá.
Nếu một định giá không tốt đang đứng giữa bạn và giao dịch mua bán nhà, hãy xem xét lấy ý kiến thứ hai bằng cách mang một nhà đánh giá khác vào. Nhà đánh giá có thể mắc lỗi hoặc có thông tin không hoàn hảo, và định giá có thể bị ảnh hưởng bởi sự thiên vị.
Bạn cũng có thể cố gắng trình bày một trường hợp chính xác để đề xuất một đánh giá cao hơn cho nhà đánh giá ban đầu. Một lập luận thuyết phục có thể dẫn đến việc xem xét lại đánh giá.
Những điều Người Bán Nhà Cần Biết Về Định Giá
Là người bán, đánh giá thấp có nghĩa là bạn có thể phải giảm giá nhà để bán được. Chờ đợi một người mua trả tiền mặt không yêu cầu đánh giá nhà là điều không khả thi. Ngay cả những người mua giàu có cũng không muốn trả giá quá cao cho một căn nhà.
Nếu khu vực của bạn có các giao dịch căng thẳng gần đây, điều này có thể làm giảm giá trị định giá của ngôi nhà của bạn. Nếu bạn cảm thấy giá trị nhà của bạn bị giảm bởi các bán đấu giá phạm pháp và bán đấu giá ngắn hạn gần đó, bạn có thể thuyết phục nhà đánh giá rằng ngôi nhà của bạn đáng giá hơn. Điều này có thể thành công, đặc biệt nếu nhà của bạn có tình trạng tốt hơn đáng kể so với các tài sản đó.
Đánh giá là bước bắt buộc khi bạn tặng một ngôi nhà cho thành viên trong gia đình dưới dạng món quà với giá trị vốn.
Những điều Chủ nhà cần biết về Định giá khi Tái tài trợ
Nếu bạn đang tái tài trợ một khoản thế chấp thông thường, một định giá thấp có thể ngăn bạn làm điều đó. Ngôi nhà cần được định giá ít nhất bằng hoặc cao hơn số tiền bạn muốn tái tài trợ để khoản vay của bạn được chấp nhận.
Nếu khoản thế chấp hiện tại của bạn là khoản thế chấp FHA, bạn có thể tái tài trợ mà không cần phải có đánh giá thông qua chương trình FHA streamline—một lựa chọn tuyệt vời cho những chủ nhà có giá trị nhà dưới mặt nước.
Mất bao lâu để thực hiện một cuộc đánh giá nhà?
Thợ định giá sẽ mất trung bình từ bảy đến mười ngày để xem xét tài sản, hoàn thành quá trình nghiên cứu, chuẩn bị báo cáo định giá và giao nó.
Thợ định giá sẽ đến kiểm tra tài sản và dành một đến hai giờ để kiểm tra bên trong và bên ngoài, đo diện tích, và đánh giá các đặc điểm và thiết bị của ngôi nhà.
Nghiên cứu bổ sung sẽ bao gồm so sánh với các ngôi nhà tương tự đã bán gần đây (được gọi là 'so sánh').
Sau khi hoàn thành việc kiểm tra vật lý và chạy so sánh, thợ định giá viết báo cáo định giá. Thời gian thực hiện toàn bộ quy trình phụ thuộc vào sự phức tạp của đánh giá và lịch làm việc của thợ định giá.
Chi phí một cuộc định giá nhà là bao nhiêu?
Định giá nhà thường có giá từ $300 đến $450. Vị trí, diện tích và tình trạng của căn nhà là các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí. Thợ định giá có thể tính theo mức phí cố định hoặc theo giờ.
Nếu thợ định giá mong đợi được trả một phần trăm giá trị của căn nhà, đó là một hành vi không đạo đức và nên tránh.
Sau khi định giá, điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?
Nếu mọi thứ diễn ra suôn sẻ, báo cáo định giá sẽ được thêm vào trong hàng rối giấy tờ và quá trình đóng cửa sẽ tiến lên một bước.
Bước tiếp theo là duyệt hồ sơ thế chấp. Người duyệt xem xét toàn bộ hồ sơ vay để đảm bảo mọi thứ đều được sắp xếp và đã nộp đầy đủ các tài liệu cần thiết.
Sau đó, người duyệt sẽ đánh giá rủi ro liên quan đến khoản vay và từ chối hoặc chấp thuận vay dựa trên tất cả các thông tin đã được nộp.
Những yếu tố làm giảm giá trị của một định giá nhà?
Vị trí của căn nhà có tác động lớn nhất đến định giá. Giá trị sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực nếu căn nhà nằm trong khu vực không mong muốn hoặc gần bãi rác, đường dây điện, hoặc đường phố ồn ào. Giá trị sẽ cao hơn nếu căn nhà nằm trên một con đường đẹp, được chăm sóc tốt và gần (nhưng không quá gần) siêu thị tốt.
Bạn không thể thay đổi vị trí của căn nhà, nhưng bạn có thể tích cực ảnh hưởng đến các yếu tố khác trong định giá nhà. Ví dụ, bạn có thể làm mới vẻ ngoài của ngôi nhà, đảm bảo căn nhà sạch sẽ và gọn gàng, và chăm sóc các sửa chữa nhẹ, sửa lỗi mỹ quan và bảo trì định kỳ.
Lí thuyết cho rằng một căn nhà lộn xộn không nên có tác động tới định giá. Nhưng các thẩm định viên cũng là con người. Họ có thể bị ảnh hưởng, nếu chỉ là vô thức, bởi sự lộn xộn và bụi bẩn.
Tóm Lại
Khi mọi việc diễn ra trôi chảy, định giá nhà chỉ là một trong những việc cần kiểm tra trong danh sách đóng gói. Khi giá trị định giá thấp hơn dự kiến, giao dịch có thể bị trì hoãn hoặc hủy bỏ.
Bất kể tình huống nào bạn gặp trong trải nghiệm mua nhà, bán nhà hoặc làm lại hợp đồng vay lại, hiểu biết cơ bản về quy trình định giá chỉ có lợi cho bạn, đặc biệt là khi bạn đang mua nhà lần đầu.
