Buzz
Dưới đây là một số câu hỏi bạn nên đặt ra trước khi bạn đăng ký
Wavebreakmedia / Getty Images
Thế chấp ngược cho phép bạn tiếp tục sống trong ngôi nhà của mình trong khi tận dụng một phần vốn nhà tích luỹ của bạn. Thường thì khoản thế chấp này không cần phải trả cho đến khi bạn qua đời hoặc rời khỏi ngôi nhà trên 12 tháng trở lên. Mặc dù điều này có thể là một sự sắp xếp tốt đẹp đối với một số người, nhưng không phải ai cũng phù hợp. Một số câu hỏi để bạn tự hỏi khi quyết định liệu thế chấp ngược có phù hợp với bạn bao gồm liệu bạn có đủ điều kiện để được thế chấp và liệu bạn có muốn để lại di sản cho con cháu.
Những điểm cần nhớ
- Thế chấp ngược có thể cung cấp cho bạn dòng tiền đều đặn trong nghỉ hưu để bổ sung cho thu nhập khác, nhưng cũng có những điều tiêu cực cần cân nhắc.
- Nếu bạn có vợ chồng, họ có thể hoặc không thể ở lại trong ngôi nhà, phụ thuộc vào việc họ có là đồng vay hay không.
- Các thừa kế khác sẽ phải trả nợ hoặc mua nhà bằng tiền của họ để thanh toán khoản vay.
Tôi có đủ điều kiện để được thế chấp ngược không?
Loại thế chấp ngược phổ biến nhất là vay vốn chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM), được bảo hiểm bởi Cục Dự trữ Liên bang (FHA) và được cấp bởi các nhà cho vay được FHA chấp thuận. HECMs chỉ dành cho người vay từ 62 tuổi trở lên.
Một trong những yêu cầu điều kiện khác là bạn không được nợ nần trễ tiền thuế liên bang nào và phải có đủ tài chính để tiếp tục thanh toán thuế tài sản và phí bảo hiểm cho ngôi nhà.
Về Vợ/Chồng Của Tôi Thì Sao?
Tuổi của vợ/chồng bạn cũng rất quan trọng. Nếu họ chưa đủ 62 tuổi, họ không thể được liệt kê làm đồng vay trên thế chấp. Việc có làm đồng vay có lợi ích riêng, chính là nếu bạn qua đời hoặc rời khỏi nhà trên 12 tháng liên tiếp trở lên (như vào viện dưỡng lão), đồng vay có thể tiếp tục ở lại trong ngôi nhà và tiếp tục nhận tiền từ thế chấp ngược.
Một đồng vay trên thế chấp ngược không nhất thiết phải là vợ/chồng, nhưng họ phải đủ từ 62 tuổi khi khoản vay được phát hành.
Nếu vợ/chồng của bạn chưa đủ tuổi để làm đồng vay, họ vẫn có thể được liệt kê trong tài liệu vay như là vợ/chồng không vay có đủ điều kiện. Điều này cho phép họ ở lại trong ngôi nhà (nếu họ đáp ứng một số yêu cầu khác), nhưng họ sẽ không được nhận thêm bất kỳ khoản thanh toán nào từ khoản vay.
Nếu vợ/chồng của bạn không phải là đồng vay và cũng không phải là vợ/chồng không vay có đủ điều kiện, họ sẽ được coi là vợ/chồng không vay không đủ điều kiện, và họ sẽ phải rời khỏi ngôi nhà trừ khi họ có tiền để mua lại từ người cho vay.
(Lưu ý rằng các quy định trên áp dụng đối với HECMs được khởi động vào hoặc sau ngày 4 tháng 8 năm 2014 và có thể khác đối với các HECM cũ. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) có cả hai bộ quy tắc trên trang web của mình.)
Ngôi nhà của tôi có đủ điều kiện để được vay thế chấp ngược?
Để đủ điều kiện để được vay thế chấp ngược, ngôi nhà của bạn phải thuộc vào một trong những loại sau đây:
- Một ngôi nhà đơn gia đình mà bạn sử dụng làm nơi cư trú chính của mình, hoặc một ngôi nhà hai đến bốn đơn vị với một đơn vị mà bạn sử dụng
- Một dự án căn hộ được phê duyệt bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD)
- Một căn hộ chung cư đáp ứng các yêu cầu FHA
- Một ngôi nhà chế tạo đáp ứng các yêu cầu FHA
Ngoài ra, ngôi nhà của bạn phải đã thanh toán hoặc đã được thanh toán phần lớn, mang lại cho bạn một lượng vốn lớn trong ngôi nhà để vay.
Tôi có thực sự cần tiền từ vay thế chấp ngược không?
Vay thế chấp ngược có thể phù hợp với bạn nếu chi phí về hưu của bạn vượt quá thu nhập từ An ninh Xã hội cộng với các nguồn thu khác và bạn không có nhiều tiết kiệm hưu trí để chi tiêu. Tùy thuộc vào việc có phải là vay cố định hay biến đổi, HECM có thể cung cấp tiền mặt cho bạn theo nhiều cách khác nhau.
Với HECM lãi suất cố định, tùy chọn duy nhất của bạn là nhận tiền một lần duy nhất. Điều đó có thể hữu ích nếu bạn đối mặt với chi phí lớn (như hóa đơn y tế) hoặc muốn sử dụng tiền để trả nợ khoản vay hiện tại.
HECM lãi suất điều chỉnh có các hình thức khác nhau:
- Thời gian dài: Bạn sẽ nhận được thanh toán hàng tháng bằng nhau cho đến khi ít nhất một người vay tiếp tục cư trú tại tài sản của họ làm nơi cư trú chính.
- Kỳ hạn: Ở đây, bạn cũng sẽ nhận được thanh toán hàng tháng bằng nhau, nhưng chỉ trong một số tháng cố định.
- Dòng tín dụng: Thay vì nhận thanh toán đều đặn, bạn có thể rút tiền khi cần cho đến khi dòng tín dụng cạn kiệt.
Cũng có hai loại kết hợp khác nhau:
- Thời gian sửa đổi: Điều này cung cấp thanh toán hàng tháng đều đặn như đã mô tả ở trên cũng như truy cập vào dòng tín dụng.
- Kỳ hạn sửa đổi: Điều này có các khoản thanh toán theo kỳ hạn như đã mô tả ở trên cộng với truy cập vào dòng tín dụng.
Thanh toán hàng tháng đều đặn từ vay thế chấp ngược theo thời gian dài hoặc kỳ hạn có thể đảm bảo rằng bạn sẽ có đủ thu nhập để đáp ứng các chi phí hàng ngày, trong khi một dòng tín dụng có thể hữu ích nếu bạn phải đối mặt với hóa đơn lớn bất ngờ. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng vay thế chấp ngược có chi phí cao về bảo hiểm FHA và chi phí đóng cửa, và nó sẽ dần dần làm giảm vốn sở hữu trong ngôi nhà của bạn trong một khoảng thời gian. Một lựa chọn khác để cân nhắc là thu nhỏ kích cỡ nhà để chi phí của bạn phù hợp hơn với thu nhập hiện có của bạn. Bạn có thể thấy rằng bạn hoàn toàn không cần phải vay thế chấp ngược.
Tôi có muốn để lại di sản không?
Ngôi nhà của bạn có thể là tài sản quý giá nhất và đại diện cho phần lớn của di sản của bạn. Nếu bạn hy vọng có một ngày nào đó để lại tiền cho con cháu hoặc các người thừa kế khác, vay thế chấp ngược sẽ cắt giảm vào tài sản mà bạn có thể chuyển tiếp. Nếu bạn qua đời, người thừa kế của bạn sẽ thừa kế không chỉ ngôi nhà mà còn cả trách nhiệm xử lý khoản vay. Nếu bạn chuyển ra khỏi ngôi nhà của mình - ví dụ như vào chăm sóc hỗ trợ - bạn sẽ phải xử lý những vấn đề này và sẽ có ít tài sản còn lại.
Như đã mô tả trước đây, các đồng vay và một số vợ chồng không vay có thể tiếp tục ở lại trong ngôi nhà. Các loại thừa kế khác có ba phương án sau:
- Bán nhà để trả nợ khoản vay: Bất kể vốn sở hữu (nếu có), trở thành một phần của di sản của họ.
- Trả nợ khoản vay bằng tiền của họ và giữ lại ngôi nhà: Trừ khi họ có đủ tiền mặt, điều này có nghĩa là họ có thể phải vay mượn một khoản vay riêng của họ.
- Chuyển nhượng ngôi nhà cho ngân hàng để thanh toán nợ: Đây được gọi là bản ký hiệu thay vì tịch thu.
Một điều tốt về HECMs là bất kể bạn đã vay bao nhiêu, các thừa kế của bạn sẽ không phải nợ nhiều tiền hơn số tiền vay của ngôi nhà. Số tiền tối đa mà họ phải trả là hoặc toàn bộ số dư khoản vay hoặc 95% giá trị được định giá của ngôi nhà, tùy thuộc vào con số nào nhỏ hơn. Bảo hiểm FHA bao gồm mọi khoảng chênh lệch.
Các thừa kế của bạn có thể phải hành động nhanh chóng - kỹ thuật, trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận Thông báo Đến hạn và Thanh toán từ ngân hàng cho vay. Tuy nhiên, họ có thể yêu cầu gia hạn lên đến một năm để bán nhà hoặc có được tài trợ để mua nó cho chính họ.
Trong kịch bản xấu nhất, vay thế chấp ngược có thể để lại cho thừa kế của bạn ít tiền và nhiều rắc rối. Nếu họ đã giàu có hoặc nếu bạn không có thừa kế, điều này có thể không phải là vấn đề. Nếu không, hãy suy nghĩ xem bạn thực sự cần vay thế chấp ngược. Bạn có thể quyết định rằng bạn cần. Đây là vốn sở hữu của bạn, cuối cùng và các thừa kế của bạn có lẽ muốn bạn sống trong sự thoải mái hợp lý hơn là tự cắt giảm quá mức.
Vay thế chấp ngược có đắt không?
Có, chúng rất đắt. Bảo hiểm của Hội đồng Đô thị Liên bang (FHA) mà bạn phải mua để bảo vệ ngân hàng cho khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) chiếm 2% số tiền vay ban đầu, cộng thêm 0.5% số dư khoản vay mỗi năm sau đó, với số dư này tăng lên từng năm. Ngoài ra, còn có các chi phí đóng cửa khác, bao gồm phí khởi tạo từ $2,500 đến $6,000 mà được chuyển đến ngân hàng của bạn và các khoản phí hàng tháng liên tục từ $30 hoặc $35 do người phục vụ khoản vay của bạn tính.
Khi nào là độ tuổi lý tưởng để vay thế chấp ngược?
Bạn có thể vay thế chấp ngược từ khi bạn 62 tuổi, nhưng thường sẽ đủ điều kiện vay với mức giới hạn cao hơn nếu bạn già hơn. Ngoài ra, việc vay thế chấp ngược sau khi đã lớn tuổi hơn cho bạn thời gian để tích luỹ thêm vốn sở hữu nhà và giảm thiểu rủi ro rằng bạn sẽ sử dụng hết vốn sở hữu của mình trước khi bạn cần nó nhất.
Có thể vay thế chấp ngược cho ngôi nhà thứ hai hoặc nhà nghỉ không?
Không, bạn không thể. Để đủ điều kiện để vay thế chấp ngược, ngôi nhà phải là nơi cư trú chính của bạn.
Điểm Quan Trọng
Vay thế chấp ngược là phức tạp và đắt đỏ, và chúng dễ bị lạm dụng bởi những người không trung thực. Trước khi bắt đầu, bạn nên cân nhắc các tác động đối với vợ/chồng hoặc các thừa kế khác và cân nhắc các phương án thay thế.
Một trong những yêu cầu để có được HECM (loại vay thế chấp ngược phổ biến nhất) là bạn phải gặp gỡ với một tư vấn viên được HUD phê duyệt. Họ cũng có thể giúp bạn quyết định liệu vay thế chấp ngược có phù hợp với tình hình của bạn hay không.
