Đất Chuyên Dùng Là Gì? Những Quy Định Mới Nhất Về Đất Chuyên Dùng

Có một loại đất được gọi là đất chuyên dùng. Thuật ngữ này không còn xa lạ trong lĩnh vực bất động sản nhưng với một số độc giả thì có vẻ còn mới mẻ. Vậy đất chuyên dùng là gì? Nó được phân loại ra sao và những quy định liên quan đến người sử dụng đất này như thế nào? Hôm nay, Mytour sẽ làm rõ những vấn đề đó qua bài viết này, mời các bạn cùng theo dõi nhé!

Định nghĩa về đất chuyên dùng là gì?

Trước hết, chúng ta sẽ làm rõ khái niệm về đất chuyên dùng là gì? Theo luật đất đai 2013, đất chuyên dùng chưa có định nghĩa cụ thể, nhưng có thể dễ dàng phân biệt rằng đất chuyên dùng không được sử dụng như một bất động sản để Mytour, kinh doanh hay xây dựng nhà ở.

Điều đặc biệt là chức năng chính của loại đất này chỉ được xác định dựa trên mục đích sử dụng. Nếu xét theo mục đích, đất có thể chia thành hai loại: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Do đó, đất chuyên dụng chủ yếu thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, mặc dù vẫn có một phần nhỏ thuộc về đất nông nghiệp.

Dù nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, nhưng mục đích sử dụng rất phong phú và đa dạng. Một số đặc điểm chính của đất chuyên dụng có thể được tóm tắt như sau:

• Việc khai thác và sử dụng đất này yêu cầu phải trả tiền sử dụng đất.
• Đất chuyên dùng phân bố xen kẽ với các loại đất khác, không tập trung tại một khu vực nào.
• Loại đất này có quyền sử dụng và có thể chuyển nhượng quyền quản lý cho người khác.
• Thông thường, các chủ thể sử dụng là các tổ chức cả trong nước lẫn quốc tế.
• Đất chuyên dụng không được coi là tư liệu sản xuất như đất nông nghiệp mà là khu vực hoạt động chung của các ngành công nghiệp.

Phân loại đất chuyên dùng theo quy định pháp luật

Sau khi tìm hiểu sơ lược về đất chuyên dụng, chúng ta sẽ tiến hành phân loại đất chuyên dùng dựa trên tiêu chí mục đích sử dụng đất đai.

Nhóm đất nông nghiệp

Nhóm đất phục vụ chủ yếu cho nông nghiệp được chia thành 8 nhóm chính, bao gồm:

• Đất để trồng cây lâu năm
• Đất để trồng cây hàng năm như lúa, ngô,…
• Đất để trồng rừng phòng hộ
• Đất để trồng rừng đặc dụng
• Đất dùng để trồng rừng với mục đích sản xuất
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất để phơi muối
• Đất xây dựng nhà kính cho việc trồng thực vật, chuồng trại chăn nuôi gia súc, đất ươm giống cây, phục vụ cho nghiên cứu và học tập.

Nhóm đất phi nông nghiệp

Nhóm đất chuyên dùng phục vụ mục đích phi nông nghiệp chiếm đến 90% và được chia thành 7 nhóm, bao gồm:

• Đất để xây dựng trụ sở và cơ quan
• Đất phục vụ mục đích an ninh và quốc phòng
• Đất dùng cho xây dựng các công trình sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, và ngoại giao
• Đất xây dựng các công trình công cộng
• Đất để phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, sản xuất vật liệu xây dựng
• Đất dành cho nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
• Đất gần các khu vực sông, ngòi, kênh, rạch và mặt nước chuyên dụng.

Căn cứ để xác định từng loại đất chuyên dùng như thế nào?

Ngoài việc tìm hiểu đất chuyên dùng là gì và phân loại như thế nào, chúng ta sẽ tiếp tục xem xét câu hỏi về căn cứ xác định loại đất này, bao gồm các giấy tờ liên quan nào? Để xác định loại đất chuyên dụng rất đơn giản, chỉ cần thỏa mãn 1 tiêu chí trong các tiêu chí sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cùng quyền định đoạt đất ở do nhà nước cấp trước ngày 09 tháng 12 năm 2009.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo các khoản 1, 2, 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 điều này.

– Giấy xác nhận quyết định giao đất, cho thuê, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với những trường hợp chưa có giấy chứng nhận như quy định tại khoản 1 điều này.

Để xác định loại đất trong trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 3 của Điều 11 Luật Đất đai 2013, sẽ có hướng dẫn cụ thể khác.

Các quy định pháp luật liên quan đến đất chuyên dùng là gì?

Cần lưu ý rằng đất chuyên dùng không được sử dụng cho mục đích bất động sản hay để ở nếu chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước. Nếu cá nhân hoặc tổ chức vi phạm trong việc xây dựng hoặc bán trái phép, sẽ có những hình thức xử lý như sau:

• Trường hợp đầu tiên: Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai 2013. Những trường hợp bị thu hồi do vi phạm có thể kể đến như: Sử dụng đất không đúng mục đích đã đăng ký với Nhà nước, và nếu sau khi bị xử phạt mà hành vi đó vẫn tiếp tục tái diễn. Khi đó, người dân xây nhà trên loại đất này sẽ bị Nhà nước thu hồi và sẽ không còn quyền lợi và nghĩa vụ với ô đất đó nữa.

• Trường hợp thứ hai: Người dân sẽ được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất chuyên dùng. Chủ đầu tư cũng cần phải nộp một khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Điều 11 của Thông tư 02/2014 của Bộ Xây dựng.

Quyền và nghĩa vụ của người dân khi sử dụng đất chuyên dùng là gì?

Quyền lợi chung của người dân khi sử dụng đất chuyên dùng

Ngoài việc tìm hiểu đất chuyên dùng là gì, chúng ta cũng cần nắm rõ quyền lợi của người dân khi sử dụng loại đất này. Có 7 quyền lợi chung dành cho người sử dụng đất chuyên dùng:

• Được Nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
• Có đủ điều kiện để hưởng lợi từ những thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất.
• Được hưởng lợi ích từ các công trình của Nhà nước phục vụ cho việc bảo vệ và cải tạo đất.
• Được hướng dẫn và hỗ trợ bởi Nhà nước trong việc cải tạo đất nông nghiệp.
• Nhà nước sẽ bảo vệ quyền lợi khi có người khác xâm phạm đến quyền lợi đất đai của chủ sở hữu.
• Sẽ được bồi thường khi Nhà nước thực hiện chính sách thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
• Nếu có hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, chúng ta có quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện.

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất chuyên dùng

Ngoài việc được hưởng các lợi ích từ đất chuyên dùng, người dân cũng cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình:

• Sử dụng đất đúng mục đích, kê khai và đăng ký đất hàng năm, đồng thời tuân thủ các quy định chung do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
• Bảo vệ môi trường chung và không làm tổn hại đến quyền lợi hợp pháp của người khác.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
• Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất đai.
• Khi phát hiện khoáng sản hay vật liệu trong lòng đất, người dân cần tuân thủ các quy định pháp luật.
• Khi có quyết định thu hồi đất từ Nhà nước, người sử dụng đất chuyên dùng phải giao lại đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn thêm.

Quyền và nghĩa vụ của các hộ gia đình sử dụng đất là gì?

Nhà nước có trách nhiệm thu thuế hàng năm từ các cá nhân và hộ gia đình đang thuê đất chuyên dùng. Các cá nhân và tổ chức cần nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi sử dụng loại đất này, bao gồm:

• Có quyền cho thuê lại tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với khu đất đã thuê.
• Được quyền thừa kế hoặc tặng cho những tài sản mình sở hữu.
• Có thể bán các tài sản thuộc sở hữu riêng của mình gắn liền với đất thuê, nhưng cần được Nhà nước xác nhận.
• Có thể thế chấp tài sản gắn với đất thuê cho cá nhân hoặc tổ chức theo quy định pháp luật (chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động).

Các quy định về bồi thường đất chuyên dùng ra sao?

Quy định về mức bồi thường cho đất chuyên dụng

Khi thực hiện thu hồi đất chuyên dụng, Nhà nước có trách nhiệm bồi thường cho các cá nhân và tổ chức đang thuê hoặc sử dụng đất. Mức bồi thường được quy định là số tiền tương ứng với thời gian thuê đất còn lại.

Chẳng hạn, nếu tổ chức kinh tế của bạn đã ký hợp đồng thuê đất chuyên dụng trong 10 năm nhưng chỉ mới sử dụng được 6 năm, khi Nhà nước yêu cầu thu hồi, nếu bạn đủ điều kiện bồi thường (theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013), bạn sẽ được bồi thường tiền thuê cho 4 năm còn lại.

Trong trường hợp đất nông nghiệp không thuộc diện đất rừng đặc dụng, phòng hộ hoặc sản xuất, mà là rừng tự nhiên được tổ chức giao cho hộ gia đình, thì theo quy định, hộ gia đình đó sẽ không được bồi hoàn về đất nhưng sẽ được bồi thường tiền cho những khoản đầu tư vào đất còn lại.

Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường

Theo Luật Đất đai 2013, những trường hợp không đủ điều kiện để Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường bao gồm:

• Đất sử dụng cho việc xây dựng trụ sở cơ quan
• Đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng
• Đất dùng để xây dựng các công trình sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, ngoại giao
• Đất cho các công trình công cộng
• Đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, sản xuất vật liệu xây dựng
• Đất dành cho nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
• Đất gần các khu vực sông, ngòi, kênh, rạch và mặt nước chuyên dùng

Một số câu hỏi thường gặp về đất chuyên dùng

Có thể thế chấp đất chuyên dùng hay không? 

Có hai điều kiện để một loại đất có thể được đem đi thế chấp như sau:

Điều kiện 1: Theo khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013, cá nhân và tổ chức sử dụng một trong các loại đất nhất định có thể thế chấp tại các ngân hàng và tổ chức kinh tế ở Việt Nam, các loại đất này bao gồm:

– Đất phục vụ cho nông nghiệp

– Đất do Nhà nước cấp có thu tiền sử dụng

– Đất đã được Nhà nước xác nhận quyền sử dụng

– Đất được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế

Điều kiện 2: Theo điều 188 của Luật đất đai 2013, các giấy tờ cần thiết cho việc thế chấp quyền sử dụng đất được nêu rõ như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Miếng đất này không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên

– Vẫn trong thời gian sử dụng đất

– Phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ thời điểm ghi vào sổ địa chính

Do đó, đối với loại đất chuyên dùng, có thể thế chấp nếu đáp ứng đủ hai điều kiện trên.

Thời gian sử dụng đất chuyên dụng kéo dài bao lâu?

Sau khi đã tìm hiểu rõ về đất chuyên dùng và những thông tin liên quan, phần cuối cùng Mytour sẽ đề cập đến thời gian sử dụng đất chuyên dùng để quý độc giả tham khảo. Đất chuyên dùng được phân thành hai loại, mỗi loại có thời gian sử dụng khác nhau:

• Đối với đất nông nghiệp: thời hạn thuê tối đa lên đến 50 năm. Sau thời gian này, nếu cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu tiếp tục sử dụng, họ có thể ký quỹ thêm và nộp đơn xin gia hạn.

• Đối với đất phi nông nghiệp: thời gian sử dụng đất thường ổn định và kéo dài, phụ thuộc vào hợp đồng thuê giữa Nhà nước và người sử dụng. Thông thường, đối với đất chuyên dùng, thời gian sử dụng sẽ từ 10 đến 70 năm, và cứ 20 năm lại cần ký lại hợp đồng để đảm bảo rằng các nghĩa vụ giữa hai bên được thực hiện theo đúng quy định trong hợp đồng.