Đất quy hoạch là gì? Có nên đầu tư vào đất quy hoạch và những điều cần lưu ý khi mua đất trong khu quy hoạch?

Đất quy hoạch là gì? Đây là câu hỏi thường gặp đối với những người đang có ý định đầu tư vào bất động sản. Mytour sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về loại đất này, bao gồm cách nhận diện, kiểm tra đất quy hoạch và những lưu ý quan trọng khi mua. Với những kiến thức này, bạn sẽ giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi khi thực hiện giao dịch đất đai.

I. Khái niệm đất quy hoạch là gì?

• Đánh giá theo phương diện pháp lý

Dựa trên quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013:

Đất quy hoạch là những khu đất được phân bổ cho các mục đích phục vụ cho nhu cầu xã hội, kinh tế, an ninh, quốc phòng và các yêu cầu của các ngành nghề, địa phương. Điều này có nghĩa là đất ở mọi khu vực đều có thể nằm trong diện quy hoạch, ví dụ như đất ở, đất dịch vụ – thương mại, đất công viên, đất rừng, đất canh tác,…

Khi đất nằm trong khu quy hoạch, người sử dụng cần thực hiện các thủ tục chuyển nhượng hoặc sử dụng đất đúng mục đích, nếu không sẽ bị Nhà nước thu hồi đất.

• Đánh giá từ góc độ thực tiễn

Để hiểu một cách đơn giản, đất quy hoạch là những khu đất được đưa vào kế hoạch hoặc quy hoạch để phục vụ cho các dự án, công trình hạ tầng giao thông, công trình công cộng hoặc có thể bị thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh. Nếu đất của bạn nằm trong diện này, sẽ bị ảnh hưởng bởi các quy định pháp lý và có thể bị thu hồi.

II. Cách thức kiểm tra đất có nằm trong khu vực quy hoạch

Tùy vào từng khu vực, quy hoạch đất có thể khác nhau và thay đổi qua các giai đoạn. Thêm vào đó, kế hoạch quy hoạch có thể đã được công bố hoặc vẫn chưa được thông báo chính thức. Do đó, nếu bạn có nhu cầu Mytour đất, hãy tìm hiểu kỹ về khu vực mình đang quan tâm xem có thuộc diện quy hoạch không. Vậy làm thế nào để kiểm tra đất quy hoạch?

1. Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ

Khi đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin về quy hoạch sẽ được ghi rõ trong mục ghi chú trên sổ đỏ. Các thông tin này cũng sẽ cho biết rõ loại quy hoạch mà khu đất đó thuộc về.

Khách hàng cần xem xét kỹ lưỡng và xác định xem quy hoạch của khu đất có phù hợp với nhu cầu của mình hay không trước khi quyết định mua, nhằm tránh những rắc rối sau này.

Xem qua một số tin đăng về đất uy tín trên Mytour:

2. Tìm kiếm sự tư vấn từ các công ty bất động sản uy tín

Bất động sản là lĩnh vực chuyên môn của các công ty nhà đất, công ty bất động sản. Chính vì thế, họ sở hữu kiến thức vững chắc về các quy định và kế hoạch quy hoạch đất tại khu vực. Khách hàng có thể nhận được sự tư vấn chính xác và chi tiết để hiểu rõ hơn về quy hoạch tại địa phương mình quan tâm.

3. Kiểm tra thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch cho khu đất mà mình đang cân nhắc mua. Tuy nhiên, quá trình này có thể tốn khá nhiều thời gian, thường từ 10 đến 15 ngày, tùy thuộc vào từng địa phương.

III. Liệu có nên mua đất trong khu quy hoạch?

Sau khi đã hiểu rõ về đất quy hoạch, nhiều người vẫn còn băn khoăn liệu có nên đầu tư vào đất quy hoạch hay không. Đối với những ai có ý định mua đất, việc nắm rõ thông tin quy hoạch là rất quan trọng.

Quy hoạch sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị, mục đích và khả năng sử dụng đất. Nếu bạn dự định mua đất để ở lâu dài, hãy tránh những khu vực đã được quy hoạch cho các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, đường cao tốc, hoặc các khu đất không cho phép xây dựng nhà ở để tránh mất quyền sử dụng khi quy hoạch được thực hiện.

Ngược lại, nếu bạn mua đất để đầu tư ngắn hạn, có thể cân nhắc những khu vực quy hoạch với giá rẻ hơn so với thị trường, miễn sao phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của bạn.

Mua đất trong khu vực quy hoạch có thể đem lại lợi ích lớn nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Vì vậy, người mua cần tìm hiểu thật kỹ về quy hoạch của khu đất mình muốn mua, bao gồm thông tin như mục đích sử dụng đất trong giấy tờ, tính pháp lý, khả năng xây dựng, tình trạng tranh chấp, hay quyền sở hữu đất,… Việc này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi và tránh được những phiền phức không đáng có khi sở hữu đất.

IV. 3 Lưu ý quan trọng khi mua đất thuộc khu vực quy hoạch

Vậy những điều cần lưu ý khi mua đất quy hoạch là gì? Dưới đây là những điểm quan trọng mà bạn nên chú ý để tránh gặp phải những rủi ro không đáng có liên quan đến đất quy hoạch:

1. Rủi ro bị thu hồi đất

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật quy định về thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất (2018), ta có thể hiểu rằng:

Để thực hiện việc thu hồi đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Nếu trong kế hoạch này không có điều khoản thu hồi, thì việc thu hồi sẽ không thể tiến hành. Trường hợp quy hoạch chưa được triển khai, có thể sẽ được điều chỉnh, và đất vẫn được giữ nguyên.

Điều này có nghĩa là không phải tất cả đất nằm trong quy hoạch đều sẽ bị thu hồi bởi Nhà nước, mặc dù khả năng bị thu hồi rất cao.

2. Quyền lợi của người sử dụng đất vẫn được bảo vệ dù nằm trong quy hoạch

Mặc dù đất thuộc diện quy hoạch, người sử dụng vẫn giữ một số quyền quan trọng mà họ cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi cá nhân khi cần thiết:

• Có quyền yêu cầu cấp phép xây dựng trong một thời gian nhất định.
• Theo Điều 33, Điều 1 của Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nếu trong vòng 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo), người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp phép xây dựng có thời hạn.
• Có quyền cho, tặng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Được bồi thường đối với đất đai và các tài sản liên quan đến đất đai.

3. Quyền lấy lại tiền đặt cọc nếu phát hiện đất thuộc quy hoạch

Khi phát hiện đất thuộc quy hoạch, người đặt cọc có thể yêu cầu hoàn trả tiền theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật, tùy theo từng trường hợp cụ thể:

• Khi có sự thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng.
• Khi bên nhận cọc hoặc bên chuyển nhượng có hành vi gian dối.

V. Giải đáp các câu hỏi thường gặp về đất quy hoạch

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về đất quy hoạch, Mytour sẽ giải đáp một số câu hỏi phổ biến liên quan đến loại đất này, mời bạn đọc tham khảo:

1. Liệu đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Theo các quy định hiện hành, phần lớn đất thuộc diện quy hoạch sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 49, Luật Đất đai năm 2013, một số trường hợp đặc biệt vẫn có thể được cấp sổ đỏ, ví dụ như:

Khi đất đã được công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể hàng năm, người sử dụng vẫn giữ được các quyền lợi như: nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, bán, chuyển mục đích sử dụng, thế chấp, thừa kế, tặng, góp vốn quyền sử dụng đất,...

2. Đất quy hoạch có thể chuyển nhượng được không?

Chuyển nhượng đất là quá trình chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên khác qua các hình thức như bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp. Vậy, có thể chuyển nhượng đất quy hoạch không?

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan đến đất.
• Không có tranh chấp về đất đai.
• Đất không bị tịch thu do có án phạt.
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Khi chưa có quyết định thu hồi từ cơ quan có thẩm quyền, chủ đất vẫn có thể chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên. Tuy nhiên, nếu đất đã có sổ đỏ nhưng bị thu hồi vì nằm trong quy hoạch, chủ đất sẽ được đền bù theo quy định của Nhà nước. Các yêu cầu hoàn trả tiền hay kiện tụng bên bán sẽ không được chấp nhận.

3. Mất bao lâu để thu hồi đất quy hoạch?

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, nếu trong 3 năm không có quyết định thu hồi từ cơ quan Nhà nước, khu đất đó sẽ phải được điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công khai thông tin điều chỉnh (Khoản 3, Điều 49).

Nếu cơ quan có thẩm quyền không thực hiện việc điều chỉnh theo quy định, người sử dụng đất vẫn được duy trì các quyền lợi cơ bản mà không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý.

4. Mua nhầm đất quy hoạch có đòi lại được tiền không?

Theo quy định pháp luật, nếu một thửa đất bị ảnh hưởng bởi quy hoạch và có thể bị thu hồi, mà Nhà nước chưa thực hiện các biện pháp liên quan, chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng đất theo mục đích riêng. Tuy nhiên, Nhà nước cấm mọi hoạt động xây dựng và đầu tư bất động sản trên những khu đất này.

Nếu người bán không thông báo về tình trạng đất thuộc quy hoạch khi chuyển nhượng, giao dịch này sẽ không có giá trị pháp lý. Người mua có quyền kiện bên bán ra tòa án, yêu cầu hủy hợp đồng cọc và đòi lại số tiền đã thanh toán.

5. Mua đất quy hoạch theo giá thị trường hay giá Nhà nước?

Theo Điều 6 Luật Đất đai năm 2013, mục đích và quy hoạch là những yếu tố quyết định việc sử dụng đất. Nếu đất bị thu hồi và được bán lại, người dân có thể tham gia đấu giá để mua lại phần đất này.

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi có ý định đầu tư, bạn cần thận trọng và tìm hiểu kỹ càng. Điều quan trọng là bạn phải hiểu rõ về đất quy hoạch và những tác động của nó đến quyết định đầu tư bất động sản. Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn có thêm thông tin để đưa ra những lựa chọn sáng suốt. Nếu bạn có nhu cầu Mytour nhà đất, hãy tham khảo tại Mytour – website uy tín và chất lượng hàng đầu hiện nay.