Buzz
Seller-Paid Points là gì?
Thuật ngữ 'điểm do người bán thanh toán' đề cập đến sự nhượng bộ hoặc hoàn trả được người bán cung cấp cho người mua trong giao dịch. Các điểm này có thể giảm tổng số lãi suất mà người mua phải trả trong suốt thời gian vay. Điểm do người bán thanh toán thường được tìm thấy trong các giao dịch bất động sản và thường bao gồm một khoản tiền lớn được thanh toán cho ngân hàng của người mua. Những điểm này giúp giảm lãi suất mà người mua phải trả cho khoản vay thế chấp của họ, với mỗi điểm tương đương với 1% trên khoản vay thế chấp.
Những điểm Chính
- Điểm do người bán thanh toán là các hoàn trả hoặc chi phí được người bán bất động sản hoặc tài sản khác trả thay mặt người mua.
- Người bán có thể đề xuất thanh toán điểm giảm giá trong giao dịch bất động sản cho một khoản vay để kích thích người mua ký hợp đồng.
- Điểm do người bán thanh toán giảm lãi suất trên khoản vay thế chấp một cách khác nhau, tùy thuộc vào ngân hàng; thường mua một điểm giảm lãi suất điểm xuống 0,25%.
- Người bán cũng có thể thanh toán nhượng bộ để chi trả các chi phí đóng gói, có giới hạn về mức đóng góp tuỳ thuộc vào loại khoản vay.
- Chi phí đóng gói mà nhượng bộ của người bán có thể sử dụng bao gồm các khoản phí khởi tạo, thuế tài sản trả trước, phí luật sư và bảo hiểm chủ quyền.
Hiểu Điểm do Người bán Thanh toán
Điểm thế chấp đại diện cho một khoản phí được trả để giảm lãi suất trên khoản vay thế chấp cho giá mua nhà. Điểm thế chấp cũng được gọi là điểm giảm giá vì chúng cũng có thể giảm lãi suất trên khoản vay thế chấp một tỷ lệ nhất định.
Người mua nhà đôi khi mua điểm thế chấp để giảm lãi suất khoản vay với mục tiêu tiết kiệm chi phí lãi suất tổng thể trong suốt thời gian vay. Phí cho điểm thế chấp được thanh toán tại thời điểm đóng cửa khoản vay hoặc khi các tài liệu được ký với ngân hàng. Mặc dù người mua nhà thường mua điểm thế chấp, đôi khi người bán có thể đề xuất thanh toán điểm thế chấp thay mặt người mua để kích thích họ mua nhà.
Số lượng giảm lãi suất cho mỗi điểm có thể thay đổi giữa các ngân hàng, nhưng thường mua một điểm thế chấp sẽ giảm lãi suất trên khoản vay đi 0,25%. Nói cách khác, lãi suất vay thế chấp 4% sẽ giảm xuống còn 3,75%.
Thông thường, một điểm thế chấp có giá 1% của số tiền vay, có nghĩa là mua một điểm thế chấp cho khoản vay 200,000 đô la sẽ tốn 2,000 đô la (0.01 * $200,000).
Điểm do Người bán Thanh toán so với Nhượng bộ của Người bán
Nhượng bộ của người bán là khi người bán nhà quyết định chi trả một phần chi phí đóng gói của người mua. Người bán sẽ làm điều này để nhanh chóng bán nhà và ký kết hợp đồng, đặc biệt là trong thị trường thuận lợi cho người mua.
Nhượng bộ của người bán không bao giờ cao hơn tổng chi phí đóng gói của người mua.
Nhượng bộ của người bán chỉ có thể được sử dụng để chi trả các chi phí đóng gói của người mua. Chúng không phải là điểm giảm lãi suất trên khoản vay. Mặc dù các chi phí đóng gói cụ thể mà chúng có thể bao gồm sẽ khác nhau trên mỗi khoản vay, nhưng thông thường bao gồm các phí khởi tạo, phí kiểm tra nhà, định giá, phí luật sư, bảo hiểm chủ quyền, phí ghi âm và thuế bất động sản được thanh toán trước.
Giới Hạn Nhượng bộ của Người bán
Có giới hạn về số tiền mà người bán có thể đóng góp cho chi phí đóng gói. Giới hạn cho các khoản vay FHA và USDA là 6% của số tiền vay. Đối với các khoản vay thông thường được cung cấp bởi Fannie Mae hoặc Freddie Mac, giới hạn này phụ thuộc vào số tiền đặt cọc. Nếu tiền đặt cọc là 10% hoặc ít hơn, người bán chỉ có thể đóng góp 3%. Đối với tiền đặt cọc từ 10% đến 25%, giới hạn là 6%, và đối với tiền đặt cọc trên 25%, giới hạn là 9%. Đối với tài sản đầu tư, mức tối đa là 2%, và đối với các khoản vay VA, mức tối đa là 4%.
Các Lưu Ý Đặc Biệt
Bạn có thể giảm gánh nặng thuế của mình khi là người mua trong một giao dịch bằng cách sử dụng các khoản khấu trừ lãi suất thế chấp và điểm. Nhưng có những yêu cầu nhất định phải được đáp ứng trước khi bạn có thể làm như vậy.
Bạn chỉ có thể khấu trừ lãi suất thế chấp đã trả trên số nợ đầu tiên lên đến $750,000. Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) cho phép bạn vượt quá giới hạn đó - lên đến $1 triệu - chỉ nếu bạn đã nợ trước ngày 16 tháng 12 năm 2017.
Khoản vay thế chấp phải được sử dụng để tài trợ cho nơi cư trú chính của bạn. Các điểm thanh toán không được dành cho các chi phí được liệt kê riêng biệt tại thời điểm đóng cửa hoặc trên bảng kê khai. Những chi phí này bao gồm phí định giá, phí tiêu đề, phí kiểm tra, phí luật sư và thuế bất động sản.
Để xác định liệu việc trả thêm tiền cho các điểm để giảm lãi suất có đáng không, bạn cần xác định điểm hòa vốn của mình; điểm mà bạn sẽ hưởng lợi từ lãi suất trả trước.
Cuối cùng, nó phải là một thực hành đã được thiết lập trong khu vực của bạn để các ngân hàng cung cấp điểm. Các điểm phải được tính như một tỷ lệ phần trăm của số tiền gốc của khoản vay, và số tiền phải được hiển thị rõ ràng như là điểm trên bảng kê khai của bạn để bạn đủ điều kiện khấu trừ.
Lợi ích của Điểm do Người bán Thanh toán
Điểm do người bán thanh toán mang lại lợi ích cho cả người mua và người bán.
Giảm Chi phí Lãi suất
Điểm của người bán giúp giảm lãi suất mà người mua phải trả cho ngân hàng khi vay thế chấp. Những điểm này cũng làm tăng số tiền đặt cọc của người mua bằng cách giảm giá cuối cùng của ngôi nhà vì người vay sẽ trả ít lãi hơn trong suốt thời gian vay.
Điểm của người bán cũng có thể được sử dụng để giảm số tiền trả hàng tháng, giúp người vay dễ dàng thanh toán khoản vay thế chấp hơn. Nếu lãi suất thế chấp giảm, thì số tiền trả hàng tháng cũng thường giảm theo.
Khấu Trừ Thuế
Như đã đề cập, điểm trả trước của người bán cũng có lợi thế về thuế cho người mua. Chúng có thể được khấu trừ từ thuế thu nhập của người mua nhà như là lãi suất thế chấp. IRS coi điểm trả trước của người bán như là lãi suất trả trước hoặc lãi suất trả bởi người mua nhà. Lãi suất thế chấp có thể được khấu trừ từ tổng thu nhập chịu thuế của chủ nhà khi họ khai thuế. Do đó, điểm của người bán cũng có thể được khấu trừ, giảm gánh nặng thuế của người mua.
Người Bán Có Thể Bán Nhà Nhanh Chóng
Những người muốn bán nhà nhanh chóng có thể thu hút người mua bằng cách làm ngọt giao dịch với các điểm trả trước của người bán. Điểm của người bán có thể là một lựa chọn hấp dẫn hơn so với giảm giá trực tiếp. Đây là lý do tại sao.
Giả sử bạn đang bán nhà và có giá niêm yết là 200.000 đô la, nhưng bạn sẵn sàng chấp nhận một đề nghị 195.000 đô la. Bạn có thể giảm giá niêm yết 5.000 đô la hoặc có thể chiến lược hơn là đề nghị 5.000 đô la dưới dạng điểm của người bán.
Bạn vẫn sẽ nhận được cùng số tiền, nhưng người mua có lẽ sẽ có lợi hơn với các điểm thay vì giảm giá 5.000 đô la. Các điểm này sẽ có khấu trừ thuế và giảm lãi suất khoản vay, từ đó giảm tổng chi phí lãi suất của khoản vay thế chấp.
Đàm Phán Điểm Trả Trước của Người Bán
Sẽ rất tuyệt nếu có các điểm hoặc chi phí đóng trả bởi người bán khi bạn mua nhà vì bạn sẽ tiết kiệm được một khoản đáng kể; tuy nhiên, cả hai bên đều muốn chi ít tiền nhất có thể. Yêu cầu các điểm trả trước hoặc nhượng bộ từ người bán là điều có thể và đáng hỏi tùy thuộc vào thị trường nhà đất và cuộc đàm phán.
Bước đầu tiên là xác định liệu bạn đang ở thị trường của người mua hay người bán. Nếu bạn đang ở thị trường của người mua và cạnh tranh để bán cao, thì bạn có cơ hội tốt hơn để yêu cầu người bán thanh toán. Ngoài ra, nếu chủ nhà không thể bán được tài sản của họ trong một thời gian, họ sẽ có xu hướng đề nghị điểm để chốt giao dịch.
Điểm khác cần lưu ý là bạn đang yêu cầu bao nhiêu khi mua nhà. Ví dụ, nếu ngôi nhà cần một số sửa chữa, có thể không khôn ngoan khi yêu cầu người bán trả chi phí sửa chữa và điểm của bạn. Quyết định điều gì quan trọng hơn sẽ tốt hơn và ít phức tạp hơn, làm tăng khả năng chủ nhà sẽ bán cho bạn.
Nếu bạn đang làm việc với một đại lý bất động sản, bạn có thể hỏi họ về các bất động sản trong cùng khu vực và liệu họ đã giao dịch với các điểm trả trước của người bán chưa, điều này có thể củng cố vị thế của bạn trong cuộc đàm phán.
Ví Dụ về Điểm Trả Trước của Người Bán
Đây là một ví dụ giả định để minh họa cách hoạt động của các điểm trả trước của người bán. Giả sử người mua muốn mua một ngôi nhà với giá niêm yết là 250.000 đô la. Người mua dự định đặt cọc 50.000 đô la hoặc 20% giá mua.
Do đó, người mua dự định vay thế chấp 200.000 đô la để trả góp hàng tháng trong 30 năm với lãi suất 4,50%. Dưới đây là chi tiết tài chính của khoản vay.
| Mortgage Loan Cost Without Seller-paid Points | |
|---|---|
| Terms | Without Seller-paid Points |
| Loan amount | $200,000 |
| Interest rate | 4.5% |
| Monthly payment | $1,013 |
| Total interest paid | $164,814 |
Như đã trình bày ở trên, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người mua sẽ là 1.013 đô la, chưa bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm nhà. Đến cuối kỳ hạn 30 năm, ngôi nhà sẽ khiến người mua tốn 164.814 đô la tiền lãi.
Người bán quyết định đề nghị hai điểm trả trước. Người cho vay giảm lãi suất 0,25% cho mỗi điểm, nghĩa là lãi suất mới là 4,0%. Dưới đây là chi tiết tài chính mới của khoản vay.
| Mortgage Loan Cost With Seller-paid Points | ||
|---|---|---|
| Terms | Without Seller-paid Points | With Seller-paid Points |
| Loan amount | $200,000 | $200,000 |
| Interest rate | 4.5% | 4.0% |
| Monthly payment | $1,013 | $955 |
| Total interest paid | $164,813 | $143,739 |
| Total interest saved | — | $21,074 |
Khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của người mua sẽ giảm xuống còn 955 đô la mỗi tháng, chưa bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm nhà. Đến cuối kỳ hạn 30 năm, ngôi nhà sẽ khiến người mua tốn 143.739 đô la tiền lãi.
Giả sử không có khoản thanh toán thêm nào được thực hiện trong suốt thời gian vay, người mua sẽ tiết kiệm được 21.074 đô la khi khoản vay thế chấp được trả hết trong 30 năm, nhờ vào các điểm trả trước của người bán.
Điểm do người bán trả có được khấu trừ thuế không?
Theo IRS, 'Điểm được trả bởi người bán nhà không thể được khấu trừ như lãi suất trên tờ khai của người bán, nhưng chúng là chi phí bán hàng sẽ giảm số lợi nhuận thu được.'
Điểm trả khi đóng giao dịch là gì?
Điểm phổ biến nhất được trả khi đóng giao dịch là điểm thế chấp. Người mua trả phí trực tiếp cho người cho vay khi đóng giao dịch để nhận lãi suất thấp hơn trên khoản thế chấp của họ. Điểm trả khi đóng giao dịch cũng có thể được người bán trả để hoàn tất giao dịch.
Tại sao người bán lại trả điểm?
Người bán có thể trả điểm vì nhiều lý do. Nếu thị trường nhà ở là thị trường của người mua và việc bán nhà trở nên khó khăn do có nhiều cạnh tranh, người bán sẽ trả điểm để thu hút nhiều người mua hơn và kết thúc giao dịch. Điều này đặc biệt đúng nếu người bán cần tiền từ việc bán.
Một điểm sẽ giảm bao nhiêu lãi suất của bạn?
Mỗi điểm thường giảm lãi suất của bạn 0,25%.
