Định giá tài sản là gì? Phương pháp Định giá Tuyệt đối và Ví dụ

Định giá tài sản là gì?

Định giá tài sản là quá trình xác định giá trị thị trường công bằng hoặc giá trị hiện tại của các tài sản, sử dụng các giá trị sổ sách, mô hình định giá tuyệt đối như phân tích dòng tiền chiết khấu, mô hình định giá tùy chọn hoặc so sánh. Các tài sản như các đầu tư chứng khoán thị trường như cổ phiếu, trái phiếu và tùy chọn; tài sản vật chất như tòa nhà và thiết bị; hoặc tài sản vô hình như thương hiệu, bằng sáng chế và nhãn hiệu.

Hiểu về Định giá Tài sản

Định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong tài chính và thường bao gồm cả các đo lường chủ quan và khách quan. Giá trị của tài sản cố định của một công ty—cũng được biết đến như tài sản vốn hoặc tài sản cố định và thiết bị—dễ dàng định giá dựa trên các giá trị sổ sách và chi phí thay thế của chúng. Các công ty sử dụng định giá tài sản khi họ xin vay vốn, và các ngân hàng xem xét nó trong phân tích tín dụng của họ.

Tuy nhiên, trên báo cáo tài chính không có con số nào cho biết chính xác giá trị của thương hiệu và tài sản trí tuệ của một công ty. Các công ty có thể định giá quá cao tài sản vô hình trong một thương vụ mua lại vì định giá các tài sản vô hình là chủ quan và có thể khó đo lường.

Những điểm chính cần nhớ

Giá trị Tài sản Net

Giá trị tài sản net – còn được biết đến là giá trị tài sản ròng – là giá trị sổ sách của các tài sản vật chất trên bảng cân đối kế toán (giá trị lịch sử trừ đi khấu hao tích lũy) trừ đi tài sản vô hình và các khoản nợ phải trả – hoặc số tiền sẽ còn lại nếu công ty bị thanh lý. Đây là giá trị tối thiểu mà một công ty có thể định giá và có thể cung cấp một sàn đáng tin cậy cho giá trị tài sản của một công ty vì nó loại trừ các tài sản vô hình. Một cổ phiếu sẽ được coi là bị định giá thấp nếu giá trị thị trường của nó thấp hơn giá trị sổ sách, điều này có nghĩa là cổ phiếu đang giao dịch dưới giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu.

Tuy nhiên, giá trị thị trường của một tài sản có thể khác biệt đáng kể so với giá trị sổ sách – hoặc vốn cổ đông – được dựa trên giá thành lịch sử. Và một số công ty có giá trị lớn nhất ở tài sản vô hình của họ, như những phát hiện của một công ty nghiên cứu sinh học.

Phương pháp Định giá Tuyệt đối

Các mô hình định giá tuyệt đối định giá tài sản chỉ dựa trên các đặc tính của tài sản đó. Các mô hình này được gọi là mô hình dòng tiền chiết khấu (DCF), và định giá các tài sản như cổ phiếu, trái phiếu và bất động sản, dựa trên dòng tiền tương lai và chi phí cơ hội vốn. Chúng bao gồm:

• Mô hình chiết khấu cổ tức, định giá giá cổ phiếu bằng cách chiết khấu cổ tức dự kiến về giá trị hiện tại. Nếu giá trị thu được từ DDM cao hơn giá giao dịch hiện tại của cổ phiếu, thì cổ phiếu đang bị định giá thấp hơn.
• Mô hình chiết khấu dòng tiền tự do tính toán giá trị hiện tại của dự báo dòng tiền tự do trong tương lai, chiết khấu bởi trọng số trung bình chi phí vốn.
• Mô hình định giá thu nhập dư tính đến tất cả các dòng tiền mà công ty thu được sau khi thanh toán cho nhà cung cấp và các bên ngoài khác. Giá trị của công ty là tổng của giá trị sổ sách và giá trị hiện tại của thu nhập dư mong đợi trong tương lai. Thu nhập dư được tính là lợi nhuận ròng trừ đi một khoản phí cho chi phí vốn. Phí này được gọi là chi phí vốn chủ sở hữu và được tính là giá trị vốn chủ sở hữu nhân với chi phí vốn hoặc tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu trên vốn chủ sở hữu. Với chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu, một công ty có thể có lợi nhuận ròng dương nhưng thu nhập dư âm.
• Mô hình tài sản chiết khấu định giá một công ty bằng cách tính giá trị thị trường hiện tại của các tài sản mà nó sở hữu. Vì phương pháp này không tính đến bất kỳ hiệp hội nào, nó chỉ hữu ích để định giá các doanh nghiệp hàng hóa như các công ty khai thác mỏ.

Định giá Tương đối & Các giao dịch Tương đối

Các mô hình định giá tương đối xác định giá trị dựa trên quan sát các giá thị trường của các tài sản tương tự. Ví dụ, một cách để xác định giá trị của một tài sản như bất động sản là so sánh nó với các bất động sản tương tự trong cùng khu vực. Tương tự, nhà đầu tư sử dụng các bội số giá so sánh mà các công ty niêm yết sử dụng để có được một ý tưởng về định giá thị trường tương đối. Cổ phiếu thường được định giá dựa trên các chỉ số định giá so sánh như tỷ lệ giá trị cổ phiếu trên lợi nhuận (P/E), tỷ lệ giá trị cổ phiếu trên giá trị sổ sách hoặc tỷ lệ giá trị cổ phiếu trên dòng tiền.

Phương pháp này cũng được sử dụng để định giá các tài sản không dễ dàng thanh lý như các công ty tư nhân không có giá thị trường. Các nhà đầu tư mạo hiểm đề cập đến việc định giá cổ phiếu của một công ty trước khi công ty này niêm yết công khai là định giá trước khi giao dịch. Bằng cách nhìn vào số tiền đã trả cho các công ty tương tự trong các giao dịch trước đó, nhà đầu tư có được một chỉ số về giá trị tiềm năng của một công ty chưa niêm yết. Điều này được gọi là phân tích giao dịch tiền lệ.

Ví dụ Thực tế về Định giá Tài sản

Hãy tính toán giá trị tài sản net cho Alphabet Inc. (GOOG), công ty mẹ của công ty tìm kiếm và quảng cáo lớn Google.

Tất cả các con số được tính cho giai đoạn kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2018.

• Tổng tài sản: $232.8 tỷ USD
• Tổng tài sản vô hình: $2.2 tỷ USD
• Tổng nợ: $55.2 tỷ USD

Tổng giá trị tài sản ròng: $175.4 tỷ USD (tổng tài sản $232.8 tỷ USD – tổng tài sản vô hình $2.2 tỷ USD – tổng nợ $55.2 tỷ USD)