Định nghĩa Trái phiếu Cơ quan Nhà ở

Trái phiếu Cơ quan Nhà ở là gì?

Trái phiếu cơ quan nhà ở, hay còn gọi là trái phiếu nhà ở, được phát hành bởi một cơ quan chính phủ bang hoặc địa phương để tài trợ xây dựng hoặc tái cấu trúc nhà ở thuê giá phải chăng. Dưới một số chương trình nhất định, tiền thu được từ các trái phiếu này cũng có thể được sử dụng để giúp người có thu nhập thấp mua nhà. Lãi suất mà các nhà đầu tư thu được từ trái phiếu cơ quan nhà ở được miễn thuế liên bang và có thể cũng được miễn thuế thu nhập của các bang và địa phương.

Tương tự như hầu hết các trái phiếu thành phố, trái phiếu cơ quan nhà ở lịch sử được xem là những khoản đầu tư rất an toàn. Trong trường hợp này, các trái phiếu được bảo đảm bởi chính phủ liên bang, mà coi chúng như một cách khuyến khích xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Những điểm cần lưu ý chính

Hiểu về Trái phiếu Cơ quan Nhà ở

Một cơ quan thành phố có thể phát hành nợ dưới dạng trái phiếu để mobilize vốn để tài trợ các dự án. Hai loại trái phiếu thành phố là trái phiếu cam kết tổng quát và trái phiếu doanh thu. Việc trả lãi và trả lại vốn của một trái phiếu cam kết tổng quát (GO) được tài trợ từ nguồn tài chính của chính phủ bang hoặc địa phương.

Những trái phiếu này được bảo đảm bởi sự tin tưởng đầy đủ của chính quyền thành phố mà có thể có quyền tăng thuế để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán của mình về trái phiếu GO. Mặt khác, các nghĩa vụ thanh toán trên trái phiếu doanh thu được bảo đảm bởi dòng thu nhập dự kiến của dự án mà trái phiếu được phát hành cho nó. Một dạng trái phiếu doanh thu là trái phiếu nhà ở.

Chính phủ bang và địa phương phát hành các trái phiếu nhà ở để tài trợ xây dựng hoặc tái cấu trúc nhà ở thuê giá phải chăng. Ngoài việc trả lại vốn trái phiếu, bang hoặc địa phương cũng phải trả lãi suất trên số tiền mà nó vay mượn. Như các trái phiếu hoạt động tư nhân (PABs), các trái phiếu nhà ở có thể được phát hành thay mặt cho các nhà phát triển lợi nhuận và phi lợi nhuận để tài trợ các dự án nhà ở đa gia đình và nhà ở cho người cao tuổi có thu nhập thấp.

Ngoài ra, tiền thu được từ các trái phiếu nhà ở cũng có thể được sử dụng để cung cấp tài chính thế chấp giá thấp cho các gia đình hoặc cá nhân có thu nhập thấp để mua nhà. Các khoản thế chấp được cung cấp thông qua các trái phiếu nhà ở chỉ dành cho những người mua nhà lần đầu có thu nhập không vượt quá mức thu nhập trung bình khu vực. Hơn nữa, giá của căn nhà mua bằng thế chấp trái phiếu nhà ở được giới hạn chỉ đến 90% của giá trị trung bình mua nhà khu vực.

Những Xem xét Đặc biệt

Các trái phiếu nhà ở thường có lãi suất thấp và có thể được phát hành dưới dạng nghĩa vụ lãi suất cố định hoặc biến đổi (VRDO). Các khoản thanh toán gốc và lãi suất cho các nhà đầu tư trái phiếu được thực hiện từ các khoản trả nợ thế chấp cam kết và thu nhập từ đầu tư.

Các khoản trả nợ trên các khoản thế chấp bởi người vay được thu thập bởi người quản lý trái phiếu nhà ở, người đầu tư các khoản tiền vào các đầu tư ngắn hạn cho đến thời điểm dự kiến để trả lãi cho những người nắm giữ trái phiếu. Hiệu quả, việc thanh toán trên các trái phiếu nhà ở được bảo đảm bởi việc thanh toán lãi đúng hạn và liên tục và việc trả gốc của các khoản thế chấp cơ bản bởi người vay.

Các trái phiếu nhà ở có lợi cho cả chính phủ và các nhà đầu tư tư nhân. Mặt một, chính phủ có được tài chính rẻ mạnh lớn. Mặt khác, những lợi ích thuế được cung cấp bởi các trái phiếu nhà ở rất hấp dẫn đối với những người thu nhập cao.

Đối với các nhà đầu tư, lãi suất được trả trên các trái phiếu nhà ở được miễn thuế thu nhập liên bang và đôi khi còn được miễn thuế thu nhập của các bang. Càng cao tỷ lệ thuế biên lãi , giá trị miễn thuế của một trái phiếu doanh thu nhà ở càng cao. Mặc dù nhà đầu tư chịu thuế tối thiểu thay thế (AMT) có thể phải chịu thuế, miễn thuế có nghĩa là các nhà đầu tư ở các hạng mục thuế liên bang cao hưởng lợi từ các trái phiếu doanh thu và các trái phiếu thành phố khác. Miễn thuế này giúp bù đắp cho lãi suất thấp của các trái phiếu.

Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp liên bang cũng là một nguồn vốn có thể được sử dụng thay cho hoặc bổ sung cho các trái phiếu nhà ở để tài trợ các dự án nhà ở phù hợp giá. Các khoản tín dụng là khoản tín dụng thuế thu nhập liên bang không hoàn lại cho một phần lãi suất thế chấp mà người mua nhà đủ điều kiện phải trả mỗi năm.

Do liên quan đến nợ công, việc bán các trái phiếu cơ quan nhà ở đôi khi yêu cầu sự chấp thuận của cử tri địa phương. Ví dụ, vào năm 2018, cử tri California đã thông qua một biểu quyết để bán 4 tỷ đô la trái phiếu cơ quan nhà ở để tài trợ các chương trình cho cư dân có thu nhập thấp, cựu chiến binh và nông dân.