Định nghĩa về Định giá và Công bằng Định giá Bất động sản (PAVE)

Property Appraisal and Valuation Equity (PAVE) là gì?

Định giá và Công bằng Định giá Bất động sản (PAVE) là một bộ quy tắc nhằm tạo ra các đánh giá giá trị nhà ở không bị thiên vị về chủng tộc, sắc tộc hoặc bất kỳ hình thức thiên vị nào khác.

Lịch sử, các đánh giá giá trị nhà ở đã bị thiên lệch do những định kiến gây tổn hại không hợp lý cho các chủ nhà trong cộng đồng da màu. Đây là một yếu tố góp phần vào khoảng cách giàu nghèo chủng tộc và sắc tộc tại Hoa Kỳ. Nó cũng đã góp phần vào sự chênh lệch trong tỷ lệ sở hữu nhà ở giữa các sắc tộc và dân tộc khác nhau và trong các lợi ích tài chính liên quan đến việc sở hữu nhà ở.

Những điều quan trọng cần lưu ý

Hiểu về Công Bằng Định Giá Tài Sản và Công Bằng Định Giá (PAVE)

Gia đình trung bình người Mỹ da trắng sở hữu tài sản nhiều gấp tám lần so với gia đình người Mỹ da đen điển hình và năm lần so với gia đình người Mỹ Latin theo dữ liệu mới nhất từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang.

Một phần bất công trong sự chênh lệch đó là do sự thiên vị trong các định giá nhà cần thiết mỗi khi một ngôi nhà được mua bán lại hoặc tái tài trợ. Số tiền chính xác là không thể xác định được.

PAVE đã là một khái niệm và một mục tiêu trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, chỉ vào năm 2021, Tổng thống Joe Biden công bố việc thành lập một ban công tác để đánh giá nguyên nhân, phạm vi và hậu quả của sự thiên vị trong định giá và đưa ra một số đề xuất để loại bỏ nó.

Tại sao PAVE quan trọng

Cho dù bạn đang mua nhà bằng cách sử dụng thế chấp, tái tài trợ thế chấp hiện có, hoặc bán nhà của bạn, việc định giá nhà là một phần quan trọng của giao dịch.

Có các phương pháp khác nhau để đánh giá giá trị. Hầu hết các nhà định giá sử dụng Báo cáo Định giá Nhà Ở Đồng Nhất từ Fannie Mae cho các nhà đơn gia đình. Báo cáo yêu cầu nhà định giá mô tả nội thất và ngoại thất của tài sản, khu vực và số liệu bán hàng tương đồng gần đó. Sau đó, nhà định giá đưa ra phân tích và kết luận về giá trị của tài sản.

Quá trình định giá nhà không thể tránh khỏi những đánh giá chủ quan, và những đánh giá này có thể dẫn đến thiên vị ảnh hưởng đến định giá của một tài sản.

Các nhà nghiên cứu đã quan sát thấy sự chênh lệch về giá trị thị trường giữa các khu phố chủ yếu của người Mỹ da đen và người Mỹ da trắng trong nhiều thập kỷ. Trung bình, các ngôi nhà trong các khu phố chủ yếu của người Mỹ da đen được định giá thấp hơn rất nhiều so với những ngôi nhà trong các khu phố chủ yếu của người Mỹ da trắng.

Các chỉ số mục tiêu của các đặc điểm tài sản—như tuổi của tài sản hoặc khoảng cách đến phương tiện giao thông công cộng—không thể giải thích hết sự chênh lệch.

Một trong những lý do cho điều này được gợi ý bởi các nghiên cứu gần đây hơn về các bình luận đánh giá thuộc phần báo cáo. Đây là một phần mô tả tự do trong đó người đánh giá có thể chi tiết lý do đằng sau định giá. Nghiên cứu của chính phủ đã cho thấy rằng có những lúc người đánh giá đưa ra các tham chiếu về chủng tộc và sắc tộc và dùng chúng làm cơ sở để giảm giá trị của một ngôi nhà.

Cũng có các báo cáo theo cảm tính. Theo một vụ kiện tại California gần đây, khi đánh giá giá nhà của một gia đình da đen ở vùng vịnh khu vực San Francisco thấp hơn mong đợi, họ đã nhờ một người bạn da trắng giả làm chủ nhà. Kết quả định giá cao hơn khoảng 500,000 đô la.

Tác động của Định giá và Công bằng Định giá Tài sản

Định giá nhà xác định số tiền tối đa mà ngân hàng sẵn sàng cho vay cho người đăng ký vay mua nhà đó.

Một trong những vấn đề thường gặp trong các trường hợp thiên vị định giá là định giá không công bằng. Nghĩa là, giá định giá thấp hơn giá hợp đồng được thỏa thuận bởi người mua và người bán.

Khi giá định giá thấp hơn giá hợp đồng, người mua thường tìm cách đàm phán lại giá hoặc từ bỏ giao dịch. Một người mua quyết đoán có thể tiếp tục giao dịch ban đầu nhưng có thể phải đặt cọc lớn hơn.

Các Tác Động Phụ Khác của Định giá Thấp

Sở hữu nhà ở Hoa Kỳ là một phần lớn trong việc tạo ra tài sản. Gần một phần tư tài sản của một hộ gia đình Mỹ điển hình nằm trong vốn sở hữu nhà.

Các gia đình có nhà bị định giá quá thấp sẽ có ít tài sản trên giấy tờ hơn. Điều này có thể loại họ ra khỏi nhiều dịch vụ tài chính liên quan đến vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Ví dụ, một cặp vợ chồng muốn nâng cấp nhà bếp có thể phải dùng thẻ tín dụng lãi suất cao thay vì sử dụng hạn mức tín dụng dựa trên vốn chủ sở hữu nhà rẻ hơn nhiều.

Tác Động Rộng Hơn

Định giá không công bằng có hiệu ứng lan tỏa đến cả cộng đồng. Các nhà định giá xem xét giá mua bán trong khu vực như một phần của định giá—và những giá mua bán này có thể bị ảnh hưởng bởi thành kiến chủng tộc hoặc sắc tộc.

Mỗi lần giá mua bán thấp trở thành một trường hợp để nhà định giá tiếp theo chọn làm giá bán so sánh cho lần định giá tiếp theo trong cộng đồng, kéo dài ảnh hưởng của giá trị thấp đó.

Qua thời gian, ngay cả sự mất cân bằng nhỏ cũng có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản trong cộng đồng và do đó ảnh hưởng đến tài sản tích lũy của các chủ nhà trong cộng đồng đó.

Thiên vị và phân biệt đối xử trong việc thẩm định tài sản đã là những trở ngại lớn đối với quyền sở hữu nhà ở Mỹ. Hơn 50 năm sau khi Đạo luật Nhà ở Công bằng được thông qua, khoảng cách về quyền sở hữu nhà giữa các chủng tộc ngày càng lớn: Năm 2021, tỷ lệ sở hữu nhà của người da đen chỉ đạt 44%, trong khi tỷ lệ này của người da trắng là 74%.

Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng thành kiến ngày càng rõ rệt hơn. Thành phần chủng tộc của một khu vực ảnh hưởng đến giá trị nhà ở nhiều hơn vào năm 2015 so với năm 1980, điều mà các nhà nghiên cứu xác định là yếu tố chính làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo giữa các chủng tộc, theo dữ liệu của Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ. Trong 35 năm đó, giá trị nhà ở các khu vực của người da trắng tăng khoảng 200.000 USD nhiều hơn so với các khu vực của người da màu, các nhà nghiên cứu phát hiện.

Lực lượng Đặc nhiệm PAVE

Ngày 1 tháng 6 năm 2021, nhân kỷ niệm 100 năm vụ thảm sát chủng tộc Tulsa, Tổng thống Biden đã công bố sáng kiến liên cơ quan mang tên Lực lượng Đặc nhiệm PAVE. Lực lượng này được giao nhiệm vụ:

• Đánh giá các nguyên nhân, phạm vi và hậu quả của sự thiên vị trong thẩm định tài sản
• Đưa ra bộ khuyến nghị đột phá nhằm loại bỏ thiên vị chủng tộc và sắc tộc trong việc định giá nhà

PAVE đại diện cho nỗ lực nghiêm túc nhất trong nhiều thập kỷ nhằm giảm sự phân biệt đối xử trong định giá nhà. Nhiệm vụ này bao gồm 13 cơ quan và văn phòng liên bang và được chủ trì bởi Giám đốc Hội đồng Chính sách Nội địa Đại sứ Susan E. Rice và Bộ trưởng Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ Marcia L. Fudge.

Đến nay, PAVE đã khởi động một đánh giá độc lập về Tiêu chuẩn Thống nhất của Thực hành Đánh giá Chuyên nghiệp (USPAP) để hiểu rõ các rào cản tiềm ẩn đối với các cộng đồng thiểu số.

Ngoài ra, Hội đồng Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) đã ban hành một Thư Thế chấp để làm rõ các yêu cầu không phân biệt đối xử áp dụng cho các nhà đánh giá và các nhà cho vay.

Phân biệt chủng tộc đã ảnh hưởng đến định giá nhà không?

Các giải pháp cho vấn đề bất công trong định giá nhà đã được đề xuất là gì?

Tôi có thể làm gì nếu tôi là nạn nhân của định giá nhà không công bằng?

Điểm cần nhớ

Nghiên cứu đã quan sát được sự khác biệt về giá trị thị trường giữa các khu phố đa số da đen và đa số da trắng trong nhiều thập kỷ. Độc giả chủ yếu là nguyên nhân gây ra sự chênh lệch này.

Việc định giá không công bằng có thể có những tác động đáng kể. Tài sản lớn nhất của nhiều gia đình là ngôi nhà của họ. Và, việc định giá hệ thống không công bằng của các tài sản trong một khu phố có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản của cả cộng đồng và giảm đi sự giàu có tích luỹ của tất cả các chủ nhà sống ở đó. 

Mục tiêu của Chương trình Định giá và Công bằng Giá trị Tài sản (PAVE) là tạo ra quy trình đánh giá nhà không có định kiến.