Buzz
Những năm nghỉ hưu của chúng ta nên được dành để tận hưởng bạn bè và gia đình, nuôi dưỡng sở thích và thư giãn. Nhưng với nhiều người chưa đủ tiền hưu, vấn đề về dòng tiền có thể là một vấn đề. Nếu bạn là chủ nhà, thế chấp đảo ngược có thể là một công cụ để giúp bạn có một chút không gian để thở trong ngân sách.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Thế chấp đảo ngược có thể có các khoản phí cao hơn so với các khoản vay mua nhà truyền thống, hạn mức tín dụng về vốn sở hữu nhà (HELOCs) hoặc các khoản vay mua nhà.
- Các khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECMs) được bảo hiểm chính phủ và yêu cầu các khoản phí bảo hiểm thế chấp.
- Các khoản vay tư nhân có thể yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp nhưng không được quy định về số lượng các khoản phí khác, như phí khởi tạo.
Thế chấp Đảo ngược là gì?
Thế chấp đảo ngược là sản phẩm tài chính chỉ dành cho những người từ 62 tuổi trở lên sở hữu nhà. Khoản vay mua nhà truyền thống liên quan đến việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà và trả lại tiền dần dần trong các kỳ trả nợ.
Thế chấp đảo ngược hoàn toàn ngược lại—ngân hàng trả cho bạn giá trị vốn sở hữu của căn nhà. Bạn có thể nhận tiền theo nhiều cách khác nhau, bao gồm một khoản tiền lớn hoặc các kỳ trả hàng tháng, nhưng ý tưởng chính vẫn là như vậy: Họ trả tiền cho bạn cho số tiền mà bạn đã đầu tư vào ngôi nhà của mình. Khoản vay sẽ được trả khi bạn bán nhà hoặc qua đời.
Thế chấp đảo ngược là các khoản vay phức tạp với nhiều yếu tố di động. Chúng cũng đi kèm với các khoản phí—nhiều khoản phí hơn so với một khoản vay mua nhà truyền thống. Hiểu rõ các khoản phí là rất quan trọng để biết liệu một khoản vay đảo ngược có thể mang lại lợi ích cho bạn trong dài hạn hay không. Chúng tôi đã phân tích chi tiết các khoản phí chính để bạn có một lộ trình của những gì bạn có thể mong đợi.
Tất cả các khoản phí được đề cập ở đây áp dụng cho khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM), được bảo hiểm bởi chính phủ liên bang và có các hướng dẫn nghiêm ngặt và giới hạn về khoản phí. Các khoản phí thế chấp đảo ngược tư nhân có thể thay đổi tùy thuộc vào ngân hàng và có thể cao hơn so với HECMs. Thế chấp đảo ngược đơn chủ động cũng có sẵn tại một số địa phương. Đây thường là các lựa chọn chi phí thấp nhất nhưng không phải ở mọi nơi.
Buổi Tư vấn Thế chấp
Bởi vì thế chấp đảo ngược có nhiều tác động đối với bạn và con cháu của bạn, Bộ Gia đình và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) yêu cầu mọi người xin thế chấp đảo ngược phải tham gia buổi tư vấn thế chấp.
Buổi tư vấn này, thường có chi phí khoảng $125 nhưng có thể cao hơn, sẽ đi qua các mặt tích cực và tiêu cực của thế chấp đảo ngược áp dụng vào tình hình tài chính đặc biệt của bạn. Vì có tác động đối với con cháu hoặc người phối ngẫu sống cùng bạn nhưng có thể không có trong hợp đồng vay, buổi tư vấn đảm bảo rằng bạn biết những gì sẽ xảy ra sau khi bạn qua đời hoặc phải rời khỏi ngôi nhà.
Phí Khởi tạo
Phí khởi tạo phổ biến trên cả các khoản vay mua nhà truyền thống và đảo ngược. Chúng đại diện cho chi phí xử lý khoản vay của bạn. Phí khởi tạo tính đến số tiền mà ngân hàng kiếm được từ việc cung cấp khoản vay của bạn. Đối với HECMs, ngân hàng của bạn có thể tính cho bạn 2% hoặc $2,500, tùy thuộc vào con số nào lớn hơn, của 200,000 đô la đầu tiên của giá trị nhà của bạn. Vượt quá 200,000 đô la, họ có thể tính 1% của giá trị còn lại, nhưng tổng phí không thể vượt quá $6,000.
Vì thế chấp đảo ngược tư nhân không được bảo hiểm bởi chính phủ liên bang, không có giới hạn về những gì họ có thể tính phí.
Phí Bảo hiểm Thế chấp Ban đầu
Một điều khoản khác của HECM là phí bảo hiểm thế chấp ban đầu (UFMIP). Phí này được tính vào lúc đóng cửa và bằng 2% của giá trị nhà được định giá tổng cộng, không nhất thiết phải là số tiền thế chấp đảo ngược. Ví dụ, một căn nhà trị giá 600,000 đô la sẽ có một UFMIP là 12,000 đô la.
Phí Bảo hiểm Thế chấp Thường xuyên
Sau khi thế chấp đảo ngược được cấp, phí bảo hiểm thế chấp bổ sung (MIP) là 0.5% được thu hàng năm. 0.5% này dựa trên số tiền được vay. Vì hầu hết HECMs chỉ cho phép chủ nhà vay lên đến 50% giá trị vốn sở hữu trong nhà của họ, điều này thường là một số tiền đáng kể thấp hơn so với chi phí ban đầu.
Cả UFMIP và MIP cùng tạo thành một quỹ để bù đắp khoảng cách khi số tiền của một khoản vay đảo ngược vượt quá số vốn sở hữu có sẵn. Vì HECMs được bảo hiểm bởi chính phủ, các ngân hàng không thể yêu cầu chủ nhà hoặc người thừa kế phải trả khoảng cách trong tình huống này, và quỹ này bảo vệ quyền lợi của họ và bảo vệ chủ nhà tránh khỏi hậu quả.
Các khoản vay đảo ngược tư nhân không bắt buộc phải thu phí UFMIP hoặc MIP, vì vậy điều này có thể tiết kiệm được tiền cho người vay.
Lãi suất
Ngoài UFMIP và MIP, lãi suất sẽ áp dụng cho khoản vay đảo ngược của bạn. Vì ngân hàng trả tiền cho bạn thay vì ngược lại, lãi suất được trừ từ vốn sở hữu của ngôi nhà. Thế chấp đảo ngược có thể có lãi suất cố định hoặc biến đổi. Đối với các khoản vay cố định, ngân hàng thường yêu cầu tiền được thanh toán một lần. Thế chấp đảo ngược biến đổi lãi suất rất phổ biến, nhưng cần cảnh giác: Lãi suất tăng có thể làm giảm vốn sở hữu nhanh hơn bạn nghĩ.
Phí của Bên Thứ Ba
Vì vốn sở hữu của bạn là hàng hoá trong một khoản vay đảo ngược, bạn phải xác định giá trị của ngôi nhà của mình. Ngân hàng có thể yêu cầu một đánh giá để cho thấy giá trị hiện tại của ngôi nhà của bạn và xác định vốn sở hữu của bạn. Các phí của bên thứ ba khác có thể bao gồm bảo hiểm tiêu đề, phí ghi âm, kiểm tra tín dụng và các dịch vụ khác được sử dụng để xác lập cơ sở của khoản vay.
Phí Dịch vụ
Mỗi ngân hàng cũng đặt ra các khoản phí dịch vụ riêng của mình. Những khoản phí này bao gồm việc cung cấp các báo cáo tài khoản, đảm bảo rằng bạn duy trì bảo hiểm chủ nhà và thuế tài sản, cũng như việc chi tiêu tiền. Phí dịch vụ được tính dựa trên cách tính lãi suất của bạn. Nếu khoản vay có lãi suất cố định hoặc điều chỉnh hàng năm, họ có thể tính phí lên đến $30 mỗi tháng. Đối với lãi suất biến đổi hàng tháng, họ có thể tính đến $35. Những khoản phí này sẽ được thêm vào số dư khoản vay của bạn thay vì được trừ trực tiếp từ túi của bạn.
Một Khoản Vay Thế Chấp Độc Quyền Có Rẻ Hơn Một Khoản Vay Thế Chấp Chuyển Đổi Vốn Sở Hữu (HECM) Không?
Không nhất thiết. Mặc dù các khoản vay thế chấp độc quyền không yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp (MIP), nhưng chúng cũng không có bất kỳ biện pháp bảo vệ nào về mức phí khác như dịch vụ vay hoặc khởi tạo. Hãy đọc kỹ hợp đồng để chắc chắn về những gì được bao gồm.
Tôi Có Thể Truy Cập Tất Cả Vốn Sở Hữu Trong Nhà Của Mình Không?
Thường thì, các khoản vay thế chấp đảo ngược chỉ cho bạn vay tối đa là 50% số vốn sở hữu có sẵn trong nhà của bạn. Điều này là một cách để bảo vệ bạn khỏi việc sử dụng nhiều hơn số vốn sở hữu mà bạn đã vay trong khoản vay thế chấp đảo ngược, mặc dù điều này vẫn xảy ra.
Điều Gì Xảy Ra Tại Phiên Tư Vấn Thế Chấp?
Bởi vì các khoản vay thế chấp đảo ngược là sản phẩm dành cho người cao tuổi, phiên tư vấn thế chấp giải thích tất cả những lợi ích và hạn chế có thể của khoản vay áp dụng vào hoàn cảnh cụ thể của họ. Điều này hy vọng sẽ làm sáng tỏ liệu một khoản vay thế chấp đảo ngược có phải là sự lựa chọn tốt hơn so với một kế hoạch khác, như bán nhà hay vay vốn sở hữu nhà.
Điểm Quan Trọng
Các khoản vay thế chấp đảo ngược có thể mang đến một chút sự thoải mái cho người cao tuổi có lưu lượng tiền mặt thấp, nhưng các khoản phí có thể ăn mòn số tiền mà họ có thể sử dụng. Ngoại trừ phiên tư vấn, hầu hết các khoản phí có thể và sẽ được tính vào tổng số tiền vay. Hãy xem xét kỹ các khoản phí chi tiết để đảm bảo rằng một khoản vay thế chấp đảo ngược phù hợp với hoàn cảnh của bạn.
