Buzz
Tái cấu trúc tài chính bằng tiền mặt là gì?
Tái cấu trúc tài chính bằng tiền mặt là một lựa chọn tái cấu trúc thế chấp cho phép bạn chuyển đổi vốn sở hữu nhà thành tiền mặt. Một khoản thế chấp mới được cấp với số tiền lớn hơn số dư thế chấp trước đó của bạn và khoảng chênh lệch được trả cho bạn bằng tiền mặt.
Trong thế giới bất động sản, việc tái cấu trúc tài chính nói chung là một quy trình phổ biến để thay thế khoản thế chấp hiện có bằng một khoản thế chấp mới thường có điều kiện thuận lợi hơn đối với người vay. Bằng cách tái cấu trúc một khoản thế chấp, bạn có thể giảm số tiền trả hàng tháng, đàm phán lãi suất thấp hơn, đàm phán lại các điều khoản vay định kỳ, loại bỏ hoặc thêm người vay vào nghĩa vụ vay, và trong trường hợp tái cấu trúc tài chính bằng tiền mặt, tiếp cận tiền mặt từ vốn sở hữu nhà của bạn.
Những điều quan trọng cần nhớ
Mytour / Madelyn Goodnight
Cách Hoạt Động Của Tái Cấu Trúc Tài Chính Bằng Tiền Mặt
Một giao dịch tái cấu trúc tài chính bằng tiền mặt cho phép bạn sử dụng ngôi nhà của mình làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay mới cũng như một số tiền mặt, tạo ra một khoản thế chấp mới với số tiền lớn hơn số nợ hiện tại. Việc lấy tiền mặt bằng cách sử dụng vốn sở hữu nhà của bạn có thể là một cách dễ dàng để có được tiền cho các tình huống khẩn cấp, chi phí và nhu cầu cá nhân.
Người vay muốn làm khoản tài chính lại để tìm người cho vay sẵn sàng làm việc với họ. Người cho vay đánh giá các điều khoản hiện tại của khoản thế chấp, số dư cần phải trả để thanh toán khoản vay cũ, và hồ sơ tín dụng của người vay. Người cho vay đưa ra một đề nghị dựa trên phân tích dưới góc nhìn tín dụng. Người vay nhận được một khoản vay mới để thanh toán khoản vay trước đó của họ và khóa họ vào một kế hoạch trả góp hàng tháng mới. Số tiền vượt quá khoản vay ban đầu sẽ được cấp bằng tiền mặt.
Với việc làm lại tiêu chuẩn, người vay sẽ không bao giờ nhìn thấy bất kỳ tiền mặt nào, chỉ làm giảm các khoản thanh toán hàng tháng của họ. Các khoản tiền từ việc làm lại để có thể được sử dụng như người vay thấy thích hợp, nhưng nhiều người thường sử dụng tiền để thanh toán các chi phí lớn như phí y tế hoặc giáo dục, để hợp nhất nợ, hoặc làm quỹ khẩn cấp.
Việc làm lại để có tiền mặt dẫn đến việc giảm vốn sở hữu của bạn trong ngôi nhà, điều đó có nghĩa là người cho vay đang chịu nhiều rủi ro hơn. Do đó, chi phí đóng cửa, phí và lãi suất có thể cao hơn so với việc làm lại tiêu chuẩn. Người vay có các khoản vay đặc biệt như các khoản vay của Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA), bao gồm cả các khoản vay có tiền mặt, thường có thể được làm lại với các điều khoản thuận lợi hơn với phí và lãi suất thấp hơn so với các khoản vay không phải VA.
Người cho vay áp đặt các giới hạn vay mượn về mức bạn có thể vay qua việc làm lại để có tiền mặt—thường là 80% số vốn sẵn có của ngôi nhà.
Ưu và nhược điểm của việc làm lại để có tiền mặt
Nhà đầu tư thông thái theo dõi lãi suất qua thời gian thường sẵn sàng tái tài trợ khi lãi suất cho vay đang giảm xuống gần mức thấp nhất. Có thể có nhiều loại tùy chọn tái tài trợ khác nhau, nhưng nói chung, hầu hết đều đi kèm với một số chi phí bổ sung và phí mà làm cho thời điểm vay lại một khoản vay thế chấp cũng quan trọng như quyết định vay lại.
Ngoài việc kiểm tra lãi suất và phí để đảm bảo rằng việc tái tài trợ là một lựa chọn tốt, hãy cân nhắc lí do bạn cần tiền mặt. Tùy chọn tái tài trợ này thường đi kèm với lãi suất thấp hơn so với nợ không đảm bảo, như thẻ tín dụng hoặc khoản vay cá nhân. Tuy nhiên, khác với thẻ tín dụng hoặc khoản vay cá nhân, bạn có nguy cơ mất nhà nếu không thể trả tiền vay, ví dụ như nếu bạn không thể trả tiền gốc, hoặc nếu giá trị của ngôi nhà của bạn giảm và bạn có thể sẽ mắc nợ nhiều hơn so với giá trị ngôi nhà của bạn.
Cân nhắc kỹ xem việc bạn cần tiền mặt cho mục đích gì có đáng giá hơn nguy cơ mất nhà nếu bạn không thể duy trì được các khoản thanh toán trong tương lai. Nếu bạn cần tiền mặt để trả nợ tiêu dùng, hãy thực hiện các bước cần thiết để kiểm soát chi tiêu của bạn để bạn không rơi vào tình trạng nạp lại nợ không ngừng. Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) có nhiều hướng dẫn tuyệt vời để giúp xác định xem việc tái tài trợ có phải là lựa chọn tốt cho bạn.
Việc tái tài trợ rút tiền mặt mang lại cho người vay tất cả những lợi ích mà họ đang tìm kiếm từ một sự tái tài trợ tiêu chuẩn, bao gồm lãi suất thấp hơn và có thể là các điều chỉnh có lợi khác. Người vay cũng nhận được tiền mặt được chi trả cho họ có thể được sử dụng để trả nợ nợ lãi suất cao khác hoặc có thể tài trợ cho một giao dịch lớn khác. Điều này có thể rất hữu ích khi lãi suất thấp, hoặc trong thời gian khủng hoảng - như vào năm 2020–21, sau khi thế giới phong tỏa và cách ly toàn cầu, khi các khoản thanh toán thấp hơn và một số tiền mặt thêm có thể rất hữu ích.
Các khoản vay vốn sở hữu nhà và các dòng tín dụng vốn sở hữu nhà (HELOCs) là các phương án thay thế cho việc tái tài trợ thế chấp có rút tiền mặt hoặc không rút tiền mặt (hoặc tỷ lệ và điều kiện) tín dụng vốn sở hữu nhà.
Ví dụ về Việc Tái Tài Chính Bằng Tiền Mặt
Giả sử bạn đã vay một khoản vay thế chấp $200,000 để mua một tài sản trị giá $300,000 và sau nhiều năm, bạn vẫn nợ $100,000. Giả sử giá trị tài sản không giảm dưới mức $300,000, bạn cũng đã tích luỹ ít nhất $200,000 về vốn chủ sở hữu. Nếu lãi suất giảm và bạn đang muốn tái tài chính, bạn có thể được phê duyệt vay tối đa là 80% giá trị vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, tùy thuộc vào quá trình xác nhận dưới quy định.
Nhiều người không nhất thiết muốn gánh nặng tương lai của một khoản vay $200,000 khác, nhưng có vốn chủ sở hữu có thể giúp bạn nhận được số tiền tiêu dùng. Giả sử ngân hàng sẵn sàng cho vay 75% giá trị căn nhà của bạn. Đối với căn nhà trị giá $300,000, điều này sẽ là $225,000. Bạn cần $100,000 để trả nợ còn lại. Điều này để lại cho bạn $125,000 tiền mặt.
Nếu bạn quyết định chỉ nhận được $50,000 tiền mặt, bạn sẽ tái tài chính với một khoản vay thế chấp $150,000 có lãi suất thấp và điều khoản mới. Khoản vay thế chấp mới sẽ bao gồm số dư còn lại $100,000 từ khoản vay ban đầu cộng với $50,000 mong muốn có thể rút ra tiền mặt.
Nói cách khác, bạn có thể giả định một khoản vay mới $150,000, nhận $50,000 tiền mặt và bắt đầu một lịch thanh toán trả góp hàng tháng mới cho toàn bộ số tiền. Đó là lợi thế của các khoản vay có tài sản đảm bảo. Nhược điểm là cái thế tạm thế mới trên ngôi nhà của bạn áp dụng cho cả $100,000 và $50,000, vì nó được kết hợp vào một khoản vay duy nhất.
So sánh Tái Tài Chính Theo Lãi Suất và Rút Tiền Mặt
Như đã đề cập ở trên, người vay có nhiều lựa chọn khi tái tài chính. Tái tài chính cơ bản nhất của khoản vay thế chấp là tái tài chính theo lãi suất và thời hạn, cũng gọi là tái tài chính không rút tiền mặt. Với loại này, bạn cố gắng đạt được lãi suất thấp hơn hoặc điều chỉnh thời hạn của khoản vay, nhưng không có gì thay đổi khác trên khoản vay thế chấp của bạn.
Ví dụ, nếu tài sản của bạn được mua nhiều năm trước khi lãi suất cao hơn, bạn có thể thấy có lợi khi tái tài chính để tận dụng lãi suất thấp hơn. Ngoài ra, các biến số trong cuộc sống của bạn có thể đã thay đổi, cho phép bạn xử lý một khoản vay thế chấp 15 năm (tiết kiệm mạnh về thanh toán lãi suất), mặc dù điều đó có nghĩa là bạn phải từ bỏ khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn của khoản vay 30 năm. Với tái tài chính theo lãi suất và thời hạn, bạn có thể giảm lãi suất, điều chỉnh để trả trong 15 năm, hoặc cả hai điều đó. Chỉ có lãi suất và thời hạn thay đổi, không có gì khác.
Tái tài chính rút tiền mặt có mục tiêu khác biệt. Bạn nhận được sự khác biệt giữa hai khoản vay dưới dạng tiền mặt miễn thuế. Điều này là có thể vì bạn chỉ nợ tổ chức cho vay phần còn lại của số tiền khoản vay gốc ban đầu. Bất kỳ số tiền khoản vay dư thừa từ khoản vay tái tài chính rút tiền mặt sẽ được trả cho bạn bằng tiền mặt khi đóng cửa, thường là từ 45 đến 60 ngày kể từ khi bạn nộp đơn.
So với tái tài chính theo lãi suất và thời hạn, các khoản vay rút tiền mặt thường đi kèm với lãi suất cao hơn và các chi phí khác như điểm hoa hồng. Các khoản vay rút tiền mặt phức tạp hơn so với tái tài chính theo lãi suất và thường có các tiêu chuẩn xác nhận cao hơn. Điểm tín dụng cao và tỷ lệ giá trị vay (LTV) thấp hơn có thể làm giảm một số lo ngại và giúp bạn có được một thỏa thuận thuận lợi hơn.
Sự khác biệt giữa Vay tín dụng thế chấp tiền mặt và Vay vốn sở hữu nhà
Với vay tín dụng thế chấp tiền mặt, bạn trả hết khoản thế chấp hiện tại và ký vào một khoản vay mới. Với vay vốn sở hữu nhà, bạn thực hiện thêm một khoản thế chấp thứ hai bên cạnh khoản vay ban đầu, có nghĩa là bạn hiện có hai giao kèo thế chấp đối với tài sản của mình. Điều này có nghĩa là có hai ngân hàng tách biệt, mỗi ngân hàng có thể đòi hỏi quyền yêu cầu trên ngôi nhà của bạn.
Chi phí đóng cửa cho vay vốn sở hữu nhà thường ít hơn so với chi phí đóng cửa cho vay tín dụng thế chấp tiền mặt. Nếu bạn cần một số tiền lớn cho một mục đích cụ thể, vay vốn sở hữu nhà có thể có lợi. Tuy nhiên, nếu bạn có thể được lãi suất thấp hơn với vay tín dụng thế chấp tiền mặt — và nếu bạn dự định ở lâu dài tại ngôi nhà của mình — thì việc tái tài trợ có lẽ hợp lý hơn. Trong cả hai trường hợp, hãy đảm bảo rằng bạn có khả năng trả lại số tiền vay mới vì nếu không, bạn có thể mất ngôi nhà của mình.
Phân biệt đối xử trong cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Nếu bạn cho rằng mình bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, việc sử dụng trợ cấp công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, có những bước bạn có thể thực hiện. Một trong những bước đó là gửi báo cáo với Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Home Equity là gì?
Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường của ngôi nhà trừ đi bất kỳ thế chấp nào, chẳng hạn như số tiền bạn nợ trên khoản thế chấp hoặc khoản vay vốn chủ sở hữu. Vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn có thể dao động dựa trên điều kiện thị trường bất động sản trong cộng đồng hoặc khu vực mà bạn sống.
Làm thế nào để tính toán vốn chủ sở hữu nhà?
Để tính toán vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của bạn, đơn giản là trừ số dư thế chấp còn nợ từ giá trị thị trường của tài sản. Ví dụ, nếu ngôi nhà của bạn được định giá 600,000 đô la và bạn nợ 200,000 đô la, bạn sẽ có 400,000 đô la vốn chủ sở hữu nhà.
Làm thế nào để sử dụng tiền từ việc tài chính tái cấp vốn lấy tiền mặt?
Không có hạn chế về cách bạn có thể sử dụng tiền từ tài chính tái cấp vốn lấy tiền mặt. Nhiều người vay dùng tiền này để chi tiêu cho một chi phí lớn, chẳng hạn như để tài trợ cho giáo dục hoặc trả nợ, hoặc dành làm quỹ khẩn cấp.
