Giao kèo thuê mua là một thỏa thuận cho phép người thuê có quyền lựa chọn mua tài sản đã thuê trong suốt hoặc vào cuối thời hạn thuê. Nó cũng ngăn chặn chủ sở hữu khỏi việc bán tài sản cho người khác. Khi hạn chót đến, người thuê phải hoặc thực hiện quyền lựa chọn hoặc bỏ nó. Giao kèo thuê mua còn được gọi là thuê với quyền lựa chọn mua.

Giao kèo thuê mua là gì?

Giao kèo thuê mua là một thỏa thuận cho phép người thuê có quyền lựa chọn mua tài sản đã thuê trong suốt hoặc vào cuối thời hạn thuê. Nó cũng ngăn chặn chủ sở hữu khỏi việc bán tài sản cho người khác. Khi hạn chót đến, người thuê phải hoặc thực hiện quyền lựa chọn hoặc bỏ nó. Giao kèo thuê mua còn được gọi là thuê với quyền lựa chọn mua.

Những điều cần nhớ

Cách hoạt động của Giao kèo thuê mua

Giao kèo thuê mua mang lại cho người mua tiềm năng linh hoạt hơn so với thỏa thuận thuê mua tiêu chuẩn, trong đó yêu cầu người thuê mua nhà khi hết hạn thuê. Giá của căn nhà được thỏa thuận từ trước bởi người mua (người thuê) và chủ sở hữu. Giá thường là giá trị thị trường hiện tại của căn nhà, cho phép người thuê mua nhà trong tương lai với giá hôm nay.

Để có quyền lựa chọn đó, thường người thuê phải trả một khoản phí trước cho chủ sở hữu, có thể là 1% giá bán của căn nhà. Khoản phí này được sử dụng làm tiền đặt cọc nếu người thuê quyết định mua nhà vào cuối thời hạn thuê. Giao kèo thuê mua đặc biệt hữu ích cho những người đang xây dựng tín dụng hoặc chưa có đủ tiền tiết kiệm để đặt cọc. Tuy nhiên, có một số đặc điểm của giao kèo thuê mua cần cân nhắc.

Yêu cầu cho Giao kèo thuê mua

Giao kèo thuê mua đến với một sự đánh đổi cho chủ sở hữu tài sản, vì họ có thể mất cơ hội bán tài sản với giá cao hơn. Đổi lại, người thuê trả nhiều hơn để thuê với giao kèo thuê mua hơn là trả giá thuê thông thường.

Chứng từ thanh toán thuê nhà

Chủ sở hữu tính thêm một khoản phí bổ sung vào số tiền thuê hàng tháng chuẩn để có quyền mua với giá hiện tại khi hết hạn hợp đồng thuê. Phí bổ sung có thể là một tỷ lệ được thêm vào số tiền thuê hàng tháng hiện tại, ví dụ như một khoản phụ phí 10% của số tiền thuê hàng tháng chuẩn cho một căn hộ có kích thước như vậy.

Phí bổ sung, thường được gọi là tín dụng thuê nhà, trở thành một phần của tiền đặt cọc cho căn nhà nếu người thuê lựa chọn mua căn nhà. Tuy nhiên, người thuê sẽ mất số tiền thêm đã trả trên số tiền thuê hàng tháng chuẩn nếu không mua căn nhà vào cuối hợp đồng thuê.

Một số chủ sở hữu có thể nhận một khoản thanh toán tiền một lần, thường được gọi là 'giá trị quan trọng', tương tự như khoản phí bổ sung trả cho một lựa chọn trên thị trường tài chính. Đây không phải là tiền đặt cọc để mua tài sản, có nghĩa là không hoàn lại. Số tiền dao động từ một khoản phí nhỏ đến 5% giá trị mua dự kiến.

Tài chính ngân hàng với một lựa chọn thuê

Một tin vui dành cho người thuê nhà là thường thì, các ngân hàng sẽ cho phép toàn bộ số tiền phụ phí trên số tiền thuê nhà được áp dụng vào tiền đặt cọc để mua nhà. Tuy nhiên, nếu số tiền thuê được tính theo mức giá thị trường, ngân hàng có thể không cho phép bất kỳ khoản tiền nào được áp dụng vào giá mua. Quan trọng là người mua cần kiểm tra với nhiều ngân hàng để xác định chính sách về tài chính vay mượn cho một khoản vay mua nhà với tùy chọn thuê.

Thời hạn của một tùy chọn thuê

Thời hạn của tùy chọn có thể là bất kỳ khoảng thời gian nào mà chủ sở hữu bất động sản và người thuê đồng ý, nhưng thường là từ một đến ba năm. Hợp đồng tùy chọn thuê cũng quy định giá mua của bất động sản từ đầu hợp đồng thuê hoặc cách thức xác định giá đó vào cuối tùy chọn. Cụ thể hơn về các điều khoản tùy chọn thuê được mô tả trong phần sau.

Điều khoản của tùy chọn thuê

Có một số đặc điểm hoặc điều khoản của tùy chọn thuê bắt đầu bằng thực tế về thời hạn thuê thực sự. Điều này xác định khoảng thời gian mà người thuê sẽ sử dụng bất động sản. Giá mua tùy chọn cũng là một thành phần quan trọng của hợp đồng thuê, xác định giá mà người thuê có thể mua bất động sản nếu họ quyết định thực hiện tùy chọn của họ. Trong một số trường hợp, có thể không chỉ định một số tiền cụ thể mà thay vào đó là phương pháp tính toán giá trị (ví dụ như giá trị Official Kelley Blue Book vào ngày kết thúc hợp đồng thuê).

Phí tùy chọn, còn được gọi là sự cân nhắc tùy chọn, là một khoản thanh toán không hoàn lại được đặt trước bởi người thuê cho chủ nhà để đảm bảo quyền mua bất động sản trong suốt thời gian thuê. Tín dụng thuê, nếu có, là các động cơ tài chính bổ sung trong một số thỏa thuận tùy chọn thuê có thể đôi khi được sử dụng để cân bằng phí hoặc giá mua.

Tùy chọn thuê thường có một giai đoạn thực hành xác định thời gian cụ thể mà người thuê phải thông báo cho chủ nhà về ý định thực hiện tùy chọn mua. Điều quan trọng là người thuê phải tuân thủ thời hạn này để tránh mất quyền mua bất động sản.

Thỏa thuận tùy chọn thuê thường có các điều khoản mặc định và chấm dứt. Các quy định mặc định và chấm dứt nên chỉ ra những gì sẽ xảy ra nếu một trong hai bên không đáp ứng các nghĩa vụ của mình. Một số thỏa thuận tùy chọn thuê có thể bao gồm một tùy chọn cho người thuê gia hạn thời hạn thuê hoặc giai đoạn thực hành nếu họ cần thêm thời gian để quyết định thực hiện tùy chọn mua. Trong một số trường hợp, phí gia hạn này có thể phát sinh phí.

Cuối cùng, thỏa thuận tùy chọn thuê có thể yêu cầu một đánh giá và kiểm tra. Điều này để xác định giá trị hiện tại và điều kiện của bất động sản vào thời điểm thực hiện tùy chọn mua. Trên nhiều mặt, điều này bảo vệ người mua khỏi việc trả giá quá cao cho một sản phẩm ít giá trị hơn.

Các ngành có Tùy chọn Thuê

Bài viết này tập trung chủ yếu vào bất động sản; tuy nhiên, có nhiều ngành công nghiệp khác thường tích hợp các tùy chọn thuê vào các hợp đồng. Những ngành này bao gồm nhưng không giới hạn trong:

• Bất động sản: Trên lĩnh vực bất động sản, tùy chọn thuê cho phép người mua nhà tiềm năng thuê một căn nhà với cơ hội mua sau này. Đây là ngữ cảnh chính của bài viết này.
• Xe hơi: Tùy chọn thuê thường được áp dụng cho ô tô. Khách hàng có thể lựa chọn thuê một chiếc xe trong thời gian nhất định, thường là hai đến ba năm, với khả năng mua lại xe vào cuối hạn thuê với một chi phí nhất định.
• Thiết bị: Các công ty thường sử dụng thiết bị đắt tiền trong nhiều ngành, bao gồm sản xuất, xây dựng và chăm sóc sức khỏe. Họ có thể thuê thiết bị trong một khoảng thời gian nhất định để đánh giá hiệu suất và tính phù hợp của nó với mục đích của họ bằng cách sử dụng các tùy chọn thuê thiết bị. Sau khi thiết bị đã qua thời hạn sử dụng giảm (nhưng vẫn còn giá trị), công ty có thể có lựa chọn mua thiết bị.
• Công nghệ: Các giấy phép phần mềm, phần cứng máy tính và các loại thiết bị công nghệ khác đều có thể được thuê qua các tùy chọn thuê công nghệ. Trong một số trường hợp, các dịch vụ này có thể được tải xuống hoặc sở hữu vĩnh viễn (thường vì chúng có thể đã bị thay thế bởi phiên bản mới hơn).
• Nông nghiệp: Cho thuê trang trại là một trong những cách sử dụng tùy chọn thuê trong ngành nông nghiệp. Những người nông dân thiếu vốn để mua đất có thể thuê nó với khả năng mua lại sau này nếu họ sản xuất cây mùa có lợi.
• Hàng không: Khi thuê máy bay, các hãng hàng không hoặc cá nhân có thể sử dụng các tùy chọn thuê. Điều này cho họ sự tự do tài chính hơn bằng cách cho phép họ sử dụng máy bay trong một khoảng thời gian nhất định mà không cần phải trả toàn bộ giá mua máy bay.

Lý do sử dụng Tùy chọn Thuê

Có nhiều lý do mà người thuê và chủ sở hữu có thể ký kết một tùy chọn thuê. Quan trọng là cân nhắc xem lợi ích có lớn hơn nhược điểm nào đó khi ký kết hợp đồng.

Tại sao người thuê nhập vào một tùy chọn thuê

Một người mua tiềm năng có thể có nhiều lý do để sử dụng tùy chọn thuê thay vì mua tài sản ngay từ đầu. Một yếu tố quan trọng là không có đủ tiền hoặc tín dụng để thực hiện việc mua. Việc thuê có thể cho phép người mua tiềm năng tiết kiệm tiền để mua và đồng thời xây dựng tín dụng bằng cách thanh toán đều đặn và đúng hạn.

Người thuê có cơ hội mua nhà trong tương lai với giá của ngày hôm nay. Nếu người thuê không có tiền tiết kiệm ngày hôm nay để mua nhà nhưng lo ngại giá trị nhà sẽ tăng trong vài năm tới, tùy chọn thuê là một lựa chọn tốt. Ngoài ra, nếu người thuê yêu thích ngôi nhà, học khu hoặc khu phố, tùy chọn thuê sẽ ngăn ngừa việc nhà được bán—cho phép người thuê tiết kiệm đủ tiền để mua khi hết hạn thuê nhà.

Ngay cả khi người mua tiềm năng có khả năng mua tài sản, họ có thể không muốn cam kết ngay lập tức. Ví dụ, nếu người mua tiềm năng đến từ một nơi khác, họ có thể muốn sống tại thị trấn mới trước khi cam kết mua. Hoặc họ vẫn còn tài sản cũ để bán trước khi có thể mua tài sản mới.

Cuối cùng, tài sản có thể không đủ điều kiện để vay mượn nhất định, bao gồm cả vay thông qua VA do cần sửa chữa hoặc nâng cấp. Bằng cách thuê trước, người mua tiềm năng có thể thực hiện những cải tiến đó để đủ điều kiện vay mượn sau này.

Tại sao chủ sở hữu nhập vào một tùy chọn thuê

Một chủ sở hữu bất động sản có thể ký kết một thỏa thuận tùy chọn thuê vì họ gặp khó khăn trong việc bán nhà ngay từ đầu. Tùy chọn này có thể làm cho tài sản hấp dẫn hơn đối với các loại người mua tiềm năng khác nhau.

Ngoài ra, nếu chủ nhà đang nghĩ đến việc bán nhà trong vài năm tới, tùy chọn thuê cho phép chủ sở hữu thu thêm một khoản tiền cao hơn thị trường hiện tại cho việc thuê. Trường hợp xấu nhất là người thuê không mua nhà; chủ sở hữu sẽ đưa nó vào thị trường để bán và giữ lại khoản tiền extra được trả cao hơn tiền thuê hàng tháng tiêu chuẩn.

Có thể cũng có các vấn đề thuế liên quan đến việc bán tài sản ngay lúc này thay vì bán sau này. Tuy chọn này, mặc dù không đảm bảo bán sau này, nhưng làm tăng khả năng chủ sở hữu có một người mua sẵn sàng vào cuối thời hạn tùy chọn.

Tùy chọn thuê so với Quyền Mua Đầu Tiên

Nhiều mặt, tùy chọn thuê (hoặc hợp đồng thuê mua) tương tự như quyền mua đầu tiên. Quyền mua đầu tiên (ROFO) là một điều khoản hợp đồng cho phép một bên cụ thể có cơ hội đầu tiên để mua tài sản.

Nếu chủ sở hữu tài sản quyết định bán tài sản, họ phải đầu tiên đưa ra các điều khoản của việc bán cho bên giữ ROFO. Điều này cho người giữ quyền có cơ hội chấp nhận hoặc từ chối đề nghị.

Nếu họ từ chối hoặc không đáp lại trong một khung thời gian nhất định, chủ sở hữu tài sản sau đó có thể tiến hành đề xuất tài sản cho các bên có quan tâm khác. Tuy nhiên, nếu giá được đàm phán của tài sản khác với giá đã được đề xuất ban đầu cho người thuê ban đầu, có thể có một điều khoản yêu cầu người bán tiếp cận lại người thuê ban đầu với gói thầu tương tự.

Tùy chọn thuê so với Quyền Ưu Tiên Mua Lại

Một tùy chọn thuê có một chút khác biệt so với quyền ưu tiên mua lại (ROFR). Một ROFR là một hợp đồng cho phép một bên cụ thể, thường là người thuê hoặc người cho thuê, có quyền phù hợp với các điều khoản của bất kỳ đề nghị mua của bên thứ ba trước khi chủ sở hữu tài sản có thể tiến hành bán.

Ví dụ, Bên A sở hữu một tài sản và nhận được một đề nghị từ Bên B để mua nó. Người thuê, Bên C, có cơ hội phù hợp với các điều khoản được đề xuất bởi Bên B và nếu Bên A đồng ý bán, họ phải tiếp cận Bên C trước tiên.

Mặc dù điều này có vẻ tương tự như một tùy chọn thuê, nhưng có sự khác biệt đáng kể giữa hai loại. Trong tùy chọn thuê, người thuê có thể được cung cấp một cơ hội mua nhà từ đầu; nếu họ từ chối, họ có thể không được tiếp cận với cơ hội này một lần nữa. Với ROFR, quyết định tiến hành bán thuộc về người bán; chỉ sau đó người thuê mới được liên kết vào một thương vụ tiềm năng. Thay vì điều khoản được kích hoạt dựa trên thời gian, một ROFR được kích hoạt bởi quyết định bán hàng.

Xem xét Đặc biệt

Bảo hiểm người thuê thường được yêu cầu cho các tài sản cá nhân của người thuê. Bảo hiểm người thuê bảo vệ bất kỳ mất mát giá trị nào của tài sản và đồ nội thất trong nhà. Ngoài ra, quan trọng là phải yêu cầu chủ nhân cũng có bảo hiểm nhà chủ trong trường hợp xảy ra sự cố trong thời gian thuê có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản như hỏa hoạn hoặc thiệt hại do nước.

Một điều kiện đánh giá nên được bao gồm trong hợp đồng tùy chọn thuê. Nói cách khác, khi hợp đồng thuê kết thúc, giá trị của căn nhà có thể giảm. Việc đánh giá cung cấp một giá trị cập nhật của tài sản trước khi giao dịch mua bán được tiến hành.

Quan trọng là tính toán số tiền chính xác sẽ được trả cho chủ nhà vào cuối hợp đồng tùy chọn thuê. Hãy nhớ, chủ nhà đang ngừng đưa nhà ra thị trường và từ bỏ bất kỳ lợi nhuận nào từ giá trị thị trường của ngôi nhà bằng cách tham gia vào tùy chọn thuê. Chủ nhà sẽ muốn được bồi thường đầy đủ cho việc không thể bán nhà cho người khác đã sẵn sàng mua.

Đối với những người đang xem xét một tùy chọn thuê hoặc một tùy chọn thuê mua, họ nên có một luật sư đã quen với các giao dịch tùy chọn thuê để xem lại các điều khoản chi tiết để đảm bảo không có bất ngờ khi kết thúc thời hạn thuê.

Thuê-mua so với Mua-bán thuê

Một ví dụ về tùy chọn thuê-mua nhà

Giả sử một chủ nhà muốn bán căn nhà của họ, có giá trị 500,000 đô la. Ngôi nhà có một người thuê lâu dài, hiện đang tiết kiệm để mua nhà riêng. Cả hai bên có thể thử vận may trên thị trường nhà ở, nhưng khả năng sẽ mất vài tháng cho chủ nhà tìm một người mua phù hợp và người thuê tìm một tài sản và người bán phù hợp. Hơn nữa, việc bán nhà sẽ yêu cầu chủ sở hữu bỏ trống người thuê, do đó mất một nguồn thu nhập hàng tháng.

Thay vào đó, chủ nhà có thể đề nghị cho người thuê của họ một tùy chọn thuê, mang lại một sự chuyển giao dễ dàng hơn cho cả hai bên. Trong một tùy chọn thuê điển hình, người thuê có tiềm năng sẽ thanh toán thêm 3% đến 5% giá nhà ($15,000 đến $25,000) làm phí tùy chọn, cùng với một khoản phí bổ sung cho tiền thuê hàng tháng. Đổi lại, họ sẽ có tùy chọn mua căn nhà trong hai năm tới, với giá hiện tại. Các khoản phí hàng tháng sẽ đóng góp vào tiền đặt cọc.

Sắp xếp này mang lại lợi thế cho cả hai bên, mặc dù có một sự đánh đổi. Người thuê-mua có thể khóa giá thuận lợi trên căn nhà, nhưng nếu họ không thực hiện tùy chọn mua, họ sẽ đã trả nhiều tiền hơn so với việc thuê thông thường. Ngoài ra, họ cũng có thể chịu trách nhiệm chi phí bảo trì mà thông thường là trách nhiệm của chủ nhà. Người bán-chủ nhà kiếm được nhiều tiền ban đầu hơn, nhưng họ mất cơ hội để nhận được một đề nghị cao hơn.

Làm thế nào để một tùy chọn thuê hoạt động cho một chiếc xe ô tô?

Làm thế nào để tìm nhà thuê mua?

Làm thế nào để viết một hợp đồng thuê mua?

Một hợp đồng thuê-mua có giúp xây dựng tín dụng của bạn không?

Kết Luận

Các lựa chọn cho thuê là một cách phổ biến để các chủ nhà có thể bảo đảm một người mua tiềm năng mà không cần phải đưa tài sản lên thị trường. Sau khi thanh toán một khoản phí ban đầu, người thuê có quyền mua nhà vào cuối hợp đồng thuê của họ, thường với một mức giá ưu đãi. Sắp xếp này mang đến sự linh hoạt bổ sung cho các người mua nhà tiềm năng, cho phép họ tích lũy tiết kiệm và tín dụng khi chuẩn bị mua nhà.