Buzz
Bạn có thể mua nhà với khoản vay thế chấp ngược này, nhưng nó không rẻ
Khoản vay thế chấp ngược là một khoản vay cho phép các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tận dụng vốn sở hữu nhà của họ mà không cần bán nhà hoặc tăng chi phí hàng tháng. Mặc dù những khoản vay này thường được sử dụng để chi trả chi phí sinh hoạt cơ bản và hóa đơn y tế, nhưng bạn có thể sử dụng khoản vay thế chấp ngược HECM để Mua Nhà để mua một căn nhà mới.
Dưới đây là một cái nhìn nhanh về cách hoạt động của khoản vay thế chấp ngược HECM để Mua Nhà.
Những điều cần chú ý chính
- Một khoản vay thế chấp ngược cho phép chủ nhà từ 62 tuổi trở lên tiếp cận vốn sở hữu nhà của họ để chi trả các chi phí sinh hoạt cơ bản và chi phí y tế.
- Thay vì trả tiền cho ngân hàng mỗi tháng, ngân hàng sẽ trả cho bạn một khoản tiền nhất định dựa trên vốn sở hữu mà bạn đã tích lũy trong ngôi nhà của mình.
- Toàn bộ số dư khoản vay sẽ trở nên đáo hạn nếu bạn bán nhà, chuyển đi, nợ thuế tài sản hoặc qua đời.
- Một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) là chương trình vay thế chấp ngược của Cục Quản lý Dân cư Liên bang (FHA).
- Một HECM để Mua Nhà là một khoản vay thế chấp ngược mà bạn có thể sử dụng để mua một nơi cư trú chính mới.
Khoản Vay Thế Chấp Ngược Là Gì?
Sau khi chăm chỉ thanh toán khoản vay thế chấp của bạn trong nhiều năm (hoặc thập kỷ), phần lớn giá trị tài sản ròng của bạn có thể liên quan đến giá trị nhà của bạn. Điều này có thể là tình huống tài chính phức tạp đối với người cao tuổi cố gắng chi trả các chi phí sinh hoạt hàng ngày, hóa đơn y tế, sửa chữa nhà, hoặc bất cứ điều gì khác.
Tuy nhiên, các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên có thể chuyển đổi một phần vốn sở hữu nhà đó thành tiền mặt bằng cách sử dụng khoản vay thế chấp ngược. Thay vì thanh toán cho ngân hàng, ngân hàng sẽ trả cho bạn dựa trên vốn sở hữu mà bạn đã tích lũy trong ngôi nhà của mình. Trong suốt thời gian của khoản vay, nợ của bạn tăng lên trong khi vốn sở hữu nhà giảm xuống. Cuối cùng—khi bạn bán nhà, di chuyển, hoặc qua đời—tiền thu nhập từ việc bán nhà sẽ được sử dụng để thanh toán khoản vay.
HECM Là Gì?
Một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) là một chương trình vay thế chấp ngược được bảo hiểm bởi Cục Quản lý Dân cư Liên bang (FHA) và có sẵn thông qua các nhà cho vay được FHA chấp thuận.
Số tiền mà bạn có thể vay thông qua khoản vay thế chấp ngược phụ thuộc vào:
- Tuổi của người vay trẻ nhất
- Lãi suất hiện tại
- Sự thấp hơn giá trị định giá nhà, giới hạn HECM của FHA ($970,800 vào năm 2022), hoặc giá bán (áp dụng cho các khoản vay HECM để Mua Nhà)
HECMs đại diện cho phần lớn các khoản vay thế chấp ngược mà các nhà cho vay cung cấp trên các căn nhà có giá lên đến $970,800—trên mức này, bạn sẽ cần một khoản vay thế chấp ngược độc quyền hoặc jumbo.
HECM để Mua Nhà Là Gì?
Một HECM để Mua Nhà là một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà mà bạn có thể sử dụng để mua một căn nhà. Giống như HECMs tiêu chuẩn, có hạn chế độ tuổi từ 62 trở lên và bạn không cần phải trả lại khoản vay cho đến khi bạn bán nhà, di chuyển đi, qua đời, hoặc không đáp ứng các nghĩa vụ vay (ví dụ, nợ thuế tài sản hoặc bảo hiểm chủ nhà chậm trễ).
Căn nhà mà bạn mua bằng tiền từ HECM để Mua Nhà phải là nơi cư trú chính của bạn mà bạn sẽ sử dụng trong vòng 60 ngày kể từ khi đóng khoản vay.
Các chi phí đóng cửa của HECM để Mua Nhà cao hơn so với các khoản vay thế chấp ngược khác. Chúng bao gồm một khoản phí bảo hiểm thế chấp ban đầu bằng 2% giá trị của tài sản, cộng với các chi phí khác từ ngân hàng và bên thứ ba như phí khởi động khoản vay, bảo hiểm tiêu đề, phí định giá, phí báo cáo tín dụng và phí ghi âm.
Không giống như HECM thông thường, bạn cũng cần có tiền mặt sẵn có để trả một khoản tiền đặt cọc lớn. Tổng chi phí ban đầu của bạn có thể dao động từ 29% đến 63% giá mua nhà, tùy thuộc vào độ tuổi của bạn.
Đối với các khoản vay HECM để Mua Nhà, bạn cần phải trả khoản chênh lệch giữa số tiền thu được từ khoản vay HECM và giá bán của căn nhà, cộng với bất kỳ chi phí đóng cửa nào.
Tiền có thể đến từ tiết kiệm của bạn hoặc từ việc bán nhà trước đó hoặc tài sản cá nhân của bạn (ví dụ như cổ phiếu)—nhưng bạn không thể sử dụng “tài chính khoảng cách” hoặc các loại tài chính tạm thời khác như tạm ứng tiền thẻ tín dụng hoặc tài trợ từ người bán.
Số tiền mà bạn nhận được từ một khoản vay thế chấp ngược thông thường không chịu thuế và sẽ không ảnh hưởng đến các lợi ích Bảo hiểm Xã hội hoặc Medicare của bạn.
Dưới đây là một số ví dụ về khoản tiền đặt cọc tối thiểu được yêu cầu cho một khoản vay HECM để Mua Nhà, theo Hiệp hội Người cho vay Thế chấp Ngược Quốc gia:
| HECM for Purchase Down Payment Examples | ||||
|---|---|---|---|---|
| Purchase Price | Down Payment—Age 62 | Down Payment—Age 67 | Down Payment—Age 71 | Down Payment—Age 75 |
| $350,000 | $199,100 | $187,700 | $181,500 | $172,650 |
| $375,000 | $222,150 | $209,400 | $202,250 | $192,500 |
| $425,000 | $251,000 | $236,500 | $228,500 | $217,500 |
| $465,000 | $273,600 | $257,800 | $249,000 | $237,000 |
Phân biệt đối xử trong việc cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Nếu bạn nghĩ rằng bạn đã bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, hỗ trợ công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật, hoặc tuổi tác, hãy nộp khiếu nại với Cục Bảo vệ Người tiêu dùng (CFPB) hoặc Uỷ ban Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Các Bất Động Sản Đủ Điều Kiện Cho HECM để Mua Nhà
Mọi căn nhà mà bạn mua với HECM để Mua Nhà phải đáp ứng các tiêu chuẩn tài sản của FHA và yêu cầu ngập lụt. Các loại bất động sản đủ điều kiện bao gồm:
- Nhà ở đơn gia đình (các căn hộ từ một đến bốn đơn vị)
- Những căn nhà di động (xây dựng sau tháng 6 năm 1976)
- Căn hộ chung cư
- Bất động sản trong các khu phát triển đơn vị đã lập kế hoạch (PUDs)
- Nhà phố
- Những căn nhà xây mới với giấy chứng nhận sử dụng (CO) được cấp sau khi đóng gói
Tôi có thể sử dụng khoản vay thế chấp ngược để mua một căn nhà không?
Có. Bạn có thể sử dụng khoản vay thế chấp ngược HECM để Mua Nhà để mua một nơi cư trú chính. Để đủ điều kiện, bạn phải ít nhất 62 tuổi và có tiền mặt sẵn để chi trả tiền đặt cọc và chi phí đóng cửa.
Sự khác biệt giữa khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) và khoản vay thế chấp ngược là gì?
Một khoản vay thế chấp ngược dành cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên muốn tiếp cận vốn sở hữu nhà mà không cần bán hoặc di chuyển. Khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) là chương trình vay thế chấp ngược của Cục Quản lý Dân cư Liên bang (FHA), đại diện cho phần lớn thị trường vay thế chấp ngược. HECMs là các khoản vay thế chấp ngược duy nhất được bảo hiểm bởi chính phủ Mỹ.
Điều kiện độ tuổi để có được một khoản vay thế chấp ngược là gì?
Chủ nhà phải ít nhất 62 tuổi để đủ điều kiện cho một HECM, loại khoản vay thế chấp ngược phổ biến nhất. Tuy nhiên, một số khoản vay thế chấp ngược độc quyền (hoặc jumbo) có sẵn cho các chủ nhà từ 55 tuổi trở lên.
Điểm Quan Trọng
Khoản vay thế chấp ngược—bao gồm cả các khoản vay HECM để Mua Nhà—liên quan đến các chi phí lớn, khiến chúng không phải là lựa chọn tốt đối với nhiều người cao tuổi. Một số lựa chọn rẻ hơn bao gồm việc tái tài chính vay mượn, khoản vay vốn sở hữu nhà, hoặc thu nhỏ và giữ lại số tiền thừa.
Tuy nhiên, nếu bạn quyết định rằng một khoản vay thế chấp ngược là phù hợp về mặt tài chính với bạn, hãy mua sắm để so sánh chi phí. Phí bảo hiểm thế chấp thường giống nhau qua các nhà cho vay, nhưng các chi phí như phí khởi động khoản vay, chi phí đóng cửa, phí dịch vụ và lãi suất thường có sự khác biệt.
