Buzz
Bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho một HECM, nhưng bạn sẽ có được tính linh hoạt
Nếu bạn là chủ nhà từ 62 tuổi trở lên, bạn có thể đang xem xét một khoản vay đảo ngược để khai thác vốn sở hữu nhà của bạn. Sau tất cả, một khoản vay đảo ngược có thể cung cấp các khoản tiền cần thiết cho các chi phí sinh hoạt cơ bản, hóa đơn y tế và sửa chữa nhà—trong khi bạn vẫn ở trong nhà.
Có nhiều loại khoản vay đảo ngược, bao gồm khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) và khoản vay đảo ngược đơn mục đích. HECM là loại khoản vay đảo ngược phổ biến nhất và cung cấp tính linh hoạt nhất. Mặt khác, khoản vay đảo ngược đơn mục đích có thể là cách tiết kiệm chi phí hơn để tài trợ cho một chi phí cụ thể, chẳng hạn như thuế bất động sản hoặc sửa chữa nhà.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Một khoản vay đảo ngược được thiết kế cho chủ nhà từ 62 tuổi trở lên muốn khai thác vốn sở hữu nhà để chi trả những chi phí như chi phí sinh hoạt cơ bản và chi phí chăm sóc sức khỏe.
- Thay vì trả tiền cho người cho vay, người cho vay sẽ trả tiền cho bạn dựa trên vốn sở hữu bạn đã tích luỹ trong ngôi nhà. Toàn bộ số dư khoản vay sẽ đáo hạn nếu bạn bán nhà, chuyển đi, không trả kịp thuế bất động sản hoặc qua đời.
- Khoản vay đảo ngược thường rất đắt đỏ do các khoản phí và tiền phí.
- Một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM) là chương trình vay đảo ngược của Hội đồng Quản lý Dân cư Liên bang, đại diện cho phần lớn thị trường vay đảo ngược.
- Một khoản vay đảo ngược đơn mục đích phải được sử dụng để thanh toán một chi phí cụ thể được phê duyệt bởi người cho vay, chẳng hạn như thuế bất động sản hoặc sửa chữa cần thiết cho ngôi nhà.
Khoản vay Đảo ngược là gì?
Hầu hết những người mua nhà đều cần một khoản vay để tài trợ cho việc mua nhà. Sau nhiều năm (hoặc thập kỷ) trả tiền vay, phần lớn giá trị ròng của bạn có thể được liên kết với giá trị ngôi nhà của bạn. Điều này có thể gây phiền toái cho người cao tuổi cố gắng chi trả chi phí sinh hoạt cơ bản, chi phí chăm sóc sức khỏe, cải thiện nhà cửa và những điều tương tự.
Một khoản vay đảo ngược cho phép các chủ nhà từ 62 tuổi trở lên chuyển đổi một phần vốn sở hữu nhà đó thành tiền mặt để thanh toán hóa đơn và đáp ứng các nghĩa vụ tài chính khác. Thay vì trả tiền cho người cho vay, người cho vay sẽ trả tiền cho bạn dựa trên vốn sở hữu bạn đã tích luỹ trong ngôi nhà.
Khoản vay Đảo ngược hoạt động như thế nào?
Giống như một khoản vay thế chấp thông thường, ngôi nhà của bạn là tài sản thế chấp cho một khoản vay đảo ngược. Bạn có thể nhận được tiền một lần duy nhất, trả tiền hàng tháng đều, hoặc một dòng tín dụng. Công nợ của bạn tăng dần theo thời gian trong khi vốn sở hữu nhà của bạn giảm đi.
Khi bạn bán nhà, chuyển đi, hoặc qua đời, số tiền từ việc bán nhà sẽ được trả cho người cho vay để trả lại khoản vay. Nếu căn nhà được bán với giá cao hơn số nợ của bạn, sự khác biệt sẽ được chuyển cho bạn—hoặc di sản của bạn nếu bạn đã mất.
Chi phí Khoản vay Đảo ngược
Ở cái nhìn đầu tiên, lãi suất khoản vay đảo ngược có vẻ thấp so với các khoản vay thế chấp khác. Tuy nhiên, nhiều loại phí có thể làm cho khoản vay đảo ngược trở nên đắt đỏ, bao gồm:
-
Phí bảo hiểm khoản vay (MIP): Phí MIP ban đầu là 2% khi đóng cửa và phí MIP hàng năm là 0.5% của số dư khoản vay còn lại
- Các chi phí của bên thứ ba: Định giá, tìm kiếm và bảo hiểm sở hữu, khảo sát, kiểm tra, phí ghi âm, thuế vay thế chấp và kiểm tra tín dụng
- Phí khởi đầu: Phí khởi đầu là $2,500 hoặc 2% trên $200,000 đầu tiên giá trị nhà của bạn cộng với 1% trên mọi số tiền vượt quá $200,000, giới hạn tối đa là $6,000
- Phí dịch vụ khoản vay: Lên đến $30 mỗi tháng nếu khoản vay có lãi suất điều chỉnh hàng năm hoặc lãi suất cố định và lên đến $35 mỗi tháng nếu lãi suất điều chỉnh hàng tháng
- Lãi suất: Nhiều khoản vay có lãi suất biến đổi, có thể tăng theo thời gian và làm tăng chi phí vay mượn
Và, vì khoản vay đảo ngược là không có ngày trả nợ cụ thể—nghĩa là lãi suất và các khoản phí có thể tích luỹ trong một thời gian dài trước khi người vay bán nhà, chuyển đi, hoặc qua đời.
Những vụ lừa đảo vay đảo ngược xảy ra. Nếu bạn nghi ngờ về một vụ lừa đảo—hoặc rằng có ai đó trong giao dịch có thể đang vi phạm pháp luật—hãy thông báo cho người cho vay hoặc nhà cung cấp dịch vụ vay và nộp khiếu nại cho Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC), văn phòng công tố viên tổng của tiểu bang hoặc cơ quan quản lý ngân hàng của tiểu bang của bạn.
Khoản vay Đảo ngược Vốn sở hữu nhà (HECM) là gì?
Một khoản vay đảo ngược vốn sở hữu nhà (HECM) là một chương trình vay đảo ngược được bảo hiểm bởi Hội đồng Quản lý Dân cư Liên bang (FHA) và được phát hành thông qua các ngân hàng được phê duyệt bởi FHA. HECM đại diện cho hầu hết các khoản vay đảo ngược mà người cho vay cung cấp trên các căn nhà có giá trị dưới $970,800 (trên mức này, bạn sẽ cần một khoản vay đảo ngược jumbo hoặc chủ quyền).
Có các yêu cầu nghiêm ngặt về người vay và tài sản cho HECMs. Đây là một bản tổng quan về những gì bạn cần mong đợi:
Yêu cầu người vay HECM
Khi bạn nộp đơn xin HECM, người cho vay sẽ xác minh thu nhập, tài sản, chi phí sinh hoạt hàng tháng, lịch sử tín dụng và thanh toán đúng hạn thuế bất động sản và phí bảo hiểm nguy hiểm/lũ lụt. Ngoài ra, bạn phải:
- Đủ 62 tuổi trở lên
- Sở hữu ngôi nhà hoàn toàn hoặc có vốn sở hữu đáng kể trong đó
- Sống trong ngôi nhà là nơi cư trú chính của bạn
- Không bị trễ nợ bất kỳ nợ liên bang nào (ví dụ: thuế, khoản vay sinh viên)
- Có tài chính để thanh toán thuế bất động sản, bảo hiểm, phí hội chủ sở hữu (HOA), và những khoản tương tự
- Tham gia vào một buổi hướng dẫn thông tin tiêu dùng do một cố vấn HECM được HUD chấp thuận tổ chức
Yêu cầu tài sản cho HECM
Các tài sản hợp lệ—cần đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn tài sản FHA và yêu cầu lũ lụt—có thể bao gồm:
- Nhà đơn gia đình và những căn nhà từ hai đến bốn đơn vị (ví dụ, nhà liền kề) với một đơn vị do người vay sử dụng
- Các dự án căn hộ được HUD chấp thuận
- Các đơn vị căn hộ chung cư đáp ứng yêu cầu được phê duyệt của FHA
- Những căn nhà di động đáp ứng các yêu cầu của FHA
Số tiền bạn nhận được từ một khoản vay thế chấp ngược thường không chịu thuế và sẽ không ảnh hưởng đến các phúc lợi Bảo hiểm Xã hội hoặc Medicare của bạn.
Một khoản vay thế chấp ngược mục đích đơn
Khoản vay thế chấp ngược mục đích đơn hiếm khi được sử dụng hơn so với HECMs. Những khoản vay này được cung cấp bởi các cơ quan chính phủ, địa phương và phi lợi nhuận và thường là lựa chọn thế chấp ngược rẻ nhất.
Mặc dù bạn có thể sử dụng HECM để chi trả các chi phí sinh hoạt hàng ngày, nhưng tiền vay thế chấp mục đích đơn phải được sử dụng để thanh toán các khoản thuế tài sản hoặc sửa chữa nhà cụ thể, được phê duyệt bởi người cho vay.
Phân biệt đối xử trong cho vay thế chấp là hành vi bất hợp pháp. Nếu bạn cho rằng mình đã bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, sử dụng trợ cấp công cộng, nguồn gốc dân tộc, khuyết tật hoặc tuổi tác, hãy nộp đơn khiếu nại lên Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng hoặc Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).
Khoản vay thế chấp ngược mục đích đơn thường dễ đủ điều kiện hơn và giá cả phải chăng hơn so với HECMs. Hầu hết các chủ nhà có thu nhập thấp hoặc trung bình đều có thể đủ điều kiện để vay các khoản vay này.
Tôi Nên Chọn HECM Hay Khoản Vay Thế Chấp Ngược Mục Đích Đơn?
Cả HECM và khoản vay thế chấp ngược mục đích đơn đều cho phép bạn sử dụng vốn chủ sở hữu nhà để chi trả các chi phí trong thời gian nghỉ hưu. Tuy nhiên, nếu bạn muốn một khoản vay thế chấp ngược để thanh toán thuế tài sản hoặc sửa chữa nhà, khoản vay thế chấp ngược mục đích đơn có lẽ là lựa chọn tốt nhất vì chúng dễ đủ điều kiện và ít tốn kém hơn.
Ngược lại, nếu bạn đang tìm kiếm tiền mặt để chi trả cho các chi phí sinh hoạt hàng ngày, HECM có thể là lựa chọn tốt hơn. Mặc dù các khoản vay thế chấp ngược này tốn kém hơn, nhưng bạn sẽ có nhiều linh hoạt hơn trong việc sử dụng số tiền đó.
Khoản Vay Thế Chấp Ngược Độc Quyền Là Gì?
Một khoản vay thế chấp ngược độc quyền—còn được gọi là khoản vay thế chấp ngược jumbo—cung cấp khoản vay lớn hơn so với chương trình HECM cho phép. Số tiền thường chỉ có sẵn dưới dạng một khoản tiền lớn tại thời điểm đóng giao dịch. Mặc dù các khoản vay thế chấp ngược độc quyền không có phí bảo hiểm thế chấp, nhưng các nhà cho vay thường tính lãi suất cao hơn và cho vay số tiền thấp hơn so với giá trị của ngôi nhà.
Bạn Có Thể Nhận Được Bao Nhiêu Tiền Từ Khoản Vay Thế Chấp Ngược?
Số tiền mặt bạn nhận được từ một khoản vay thế chấp ngược phụ thuộc vào tuổi của bạn, giá trị ngôi nhà của bạn và lãi suất của khoản vay. Giới hạn tối đa của khoản vay thế chấp ngược HECM mà bạn có thể vay là 970.800 USD, ngay cả khi ngôi nhà của bạn có giá trị cao hơn.
Kết Luận
Chi phí cao của các khoản vay thế chấp ngược khiến chúng trở thành lựa chọn không tốt cho nhiều chủ nhà. Nếu bạn muốn tránh vay thế chấp ngược—nhưng vẫn cần tiền mặt—bạn có thể xem xét tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp của mình, vay khoản vay vốn chủ sở hữu nhà, hoặc thu nhỏ nhà của bạn và lấy thêm tiền mặt.
Nếu bạn quyết định rằng khoản vay thế chấp ngược là lựa chọn phù hợp cho bạn, hãy chắc chắn so sánh và tìm hiểu kỹ các chi phí của các khoản vay có sẵn. Mặc dù các nhà cho vay thường tính cùng một mức phí bảo hiểm thế chấp, nhưng các chi phí khác của khoản vay—bao gồm phí khởi tạo, phí đóng giao dịch, phí dịch vụ và lãi suất—thường thay đổi tùy theo từng nhà cho vay.
