Buzz
Chi phí tổng năm của khoản vay (TALC) ước tính số tiền bạn sẽ trả trong một số kịch bản khác nhau
Khi bạn đang mua một khoản vay thế chấp thông thường, tỷ lệ lợi suất hàng năm (APR) là một con số quan trọng cần xem xét. Thế chấp ngược cũng có lãi suất tuyên bố, nhưng con số có ý nghĩa hơn là chi phí tổng năm của khoản vay (TALC).
Đây là cách tính TALC và những gì bạn có thể học hỏi từ đó.
Những điều quan trọng cần nhớ
- Các nhà cho vay phải cung cấp cho những người đăng ký vay thế chấp ngược được bảo hiểm liên bang một bảng chi phí tổng năm của khoản vay (TALC).
- TALC là ước tính lãi suất mà họ sẽ phải trả cho khoản vay dựa trên một số kịch bản khác nhau, bao gồm thời gian vay và mức tăng giá nhà.
- Thường thì, một khoản vay thế chấp ngược kéo dài càng lâu, chi phí hàng năm sẽ càng ít đối với người vay.
Cơ bản về Thế chấp ngược
Thế chấp ngược cho phép chủ nhà sử dụng vốn sở hữu nhà để cung cấp một nguồn thu nhập trong khi vẫn sở hữu và sống trong ngôi nhà của họ. Họ có thể nhận tiền một lần, trả hàng tháng, hoặc một dòng tín dụng mà họ có thể rút tiền khi cần. Thường thì, khoản vay không cần phải trả lại cho đến khi người vay qua đời, chuyển đi hoặc bán nhà.
Loại thế chấp ngược phổ biến nhất là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM). HECM được bảo hiểm bởi Ủy ban Nhà ở Liên bang (FHA) và chỉ được phát hành bởi các nhà cho vay được phê duyệt bởi FHA. Bảo hiểm FHA, mà người vay phải trả, bảo vệ ngân hàng cho vay trong trường hợp họ không thể thu hồi lại toàn bộ số tiền khi khoản vay thế chấp ngược kết thúc và phải được trả lại.
Khái niệm Chi phí Tổng năm của Khoản vay (TALC) là gì?
Vay thế chấp ngược là các sản phẩm tài chính phức tạp và đắt đỏ. Luật pháp yêu cầu các nhà cho vay cung cấp cho người vay một biểu mẫu thông báo TALC trước khi họ cam kết với khoản vay.
Thông báo TALC cố gắng định lượng chi phí của khoản vay dưới nhiều kịch bản khác nhau. Chi phí vay thế chấp ngược không thể dự đoán chính xác vì không ai biết chắc chắn rằng người vay sẽ sống bao lâu hoặc có thể tiếp tục ở trong nhà.
Cách tính TALC được tính như thế nào
Các yếu tố trong việc tính toán TALC của vay thế chấp ngược bao gồm:
- Tuổi của người vay trẻ nhất là yếu tố quan trọng—Tất cả các người vay phải đủ từ 62 tuổi trở lên để đủ điều kiện vay HECM, nhưng nếu một cặp vợ chồng có tuổi khác nhau—ví dụ, 75 và 70—thì tuổi của vợ/chồng trẻ hơn sẽ được tính vào phép tính này.
Mặc dù những yếu tố và phí phạm vi biết từ đầu, chi phí của vay thế chấp ngược cho người vay trong suốt thời gian vay chỉ có thể đoán được. Do đó, biểu mẫu thông báo TALC tính toán chi phí dưới nhiều đến 12 kịch bản khác nhau.
Các kịch bản này bao gồm ít nhất ba hình thức vay khác nhau. Một giả định rằng vay kéo dài hai năm. Thứ hai dựa trên tuổi thọ còn lại trung bình của người vay trẻ nhất, trong khi thứ ba sử dụng 1,4 lần tuổi thọ còn lại của họ. Người cho vay cũng có thể thêm một kịch bản dựa trên 0,5 lần tuổi thọ còn lại của người vay. Đối với mỗi loại hình vay đó, biểu mẫu thông báo tính toán chi phí của khoản vay bằng ba ước tính khác nhau về sự tăng giá hàng năm cho ngôi nhà: 0%, 4% và 8%.
Như các con số trên biểu mẫu TALC sẽ cho thấy, càng kéo dài thời hạn vay, chi phí vay sẽ càng thấp, vì chi phí được trung bình hóa trong một khoảng thời gian dài hơn. Các ước tính về tăng giá cũng quan trọng vì trong các HECMs có điều khoản rằng khi đến lúc trả nợ, bạn (hoặc người thừa kế của bạn) không thể nợ nhiều hơn số dư nợ toàn phần hoặc 95% giá trị được định giá của căn nhà, tùy thuộc vào giá trị nào thấp hơn. Do đó, càng ít nhà bạn tăng giá, thì điều đó càng tốt cho bạn.
Khi nào cần mong đợi một thông báo TALC
Luật pháp yêu cầu nhà cho vay cung cấp cho bạn biết về thông báo TALC ít nhất ba ngày trước khi “thực hiện một giao dịch tín dụng kết thúc; hoặc giao dịch đầu tiên dưới một kế hoạch tín dụng mở.” (Một giao dịch tín dụng kết thúc là một khoản vay với phân phối lượng tiền cố định, lượng tiền mở rộng liên quan đến tất cả các loại khác.) Biểu mẫu TALC cũng phải cho biết rằng bạn không bị bắt buộc phải thực hiện giao dịch này.
Bởi vì một số chi phí có thể khác nhau từ ngân hàng này sang ngân hàng khác, bạn nên sử dụng các thông báo TALC để so sánh mua sắm.
Có những loại vay thế chấp ngược nào?
Tôi có thể nhận vay thế chấp ngược ở đâu?
Bạn có thể nhận vay thế chấp ngược nếu vợ/chồng dưới 62 tuổi không?
Điểm quan trọng nhất là gì?
Khi bạn đăng ký vay HECM, người cho vay phải cung cấp cho bạn một bảng chỉ ra TALC của bạn. Đó là một ước tính về chi phí mà khoản vay có thể đối với bạn dựa trên một số kịch bản khác nhau, và nó có thể được sử dụng để so sánh các ưu đãi vay thế chấp ngược từ các nhà cho vay khác nhau.
