Hướng dẫn cách tính vị trí đất tại Hà Nội và xác định giá trị đất chính xác nhất

Vị trí của miếng đất là yếu tố quan trọng không thể bỏ qua khi định giá đất. Đất đai có giá trị lớn, vì vậy, để đầu tư hiệu quả, bạn cần có nguồn vốn đáng kể. Trước khi đầu tư, điều cần thiết là phải hiểu rõ vị trí thửa đất. Cùng khám phá phương pháp tính vị trí đất tại Hà Nội chính xác nhất qua bài viết dưới đây.

Tầm quan trọng của việc xác định vị trí đất trước khi đầu tư

Đối với bất kỳ dự án bất động sản nào, vị trí của mảnh đất là yếu tố quan trọng nhất. Các yếu tố kinh tế, pháp lý, hay các yếu tố xung quanh có thể thay đổi theo thời gian, nhưng vị trí thì luôn giữ nguyên giá trị.

Trong bất kỳ dự án nào, vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị của dự án. Một ví dụ rõ ràng là dù một dự án có các yếu tố khác tốt nhưng vị trí không đẹp, thì mức giá sẽ không thể bằng một dự án có vị trí đẹp và thuận lợi hơn, dù các yếu tố khác tương tự.

Nguyên tắc cơ bản trong việc xác định cách tính vị trí đất tại Hà Nội

Vị trí đất được xác định dựa trên tiềm năng sinh lời và cơ sở hạ tầng phục vụ cho đời sống, kinh doanh và cung cấp dịch vụ. Các nguyên tắc chung để xác định vị trí đất như sau:

• Vị trí 1 là đất tiếp giáp với các đường phố có tên trong bảng giá đất, có tiềm năng sinh lời cao và điều kiện hạ tầng thuận lợi để phục vụ nhu cầu con người.
• Vị trí 2, 3, 4 sẽ có khả năng sinh lời và điều kiện hạ tầng kém thuận lợi hơn so với vị trí 1.

Nguyên tắc xác định vị trí đất phi nông nghiệp

Các nguyên tắc xác định vị trí đất phi nông nghiệp tại Hà Nội bao gồm:

• Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường (phố) có tên chính thức trong bảng giá đất theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND.
• Vị trí 2: Áp dụng cho thửa đất có một chủ sở hữu, có ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ, ngách có mặt cắt từ 3,5m trở lên.
• Vị trí 3: Áp dụng cho thửa đất có một chủ sở hữu, có ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ, ngách có mặt cắt từ 2m đến dưới 3,5m.
• Vị trí 4: Áp dụng cho thửa đất của một chủ sở hữu, có ít nhất một mặt giáp ngõ có mặt cắt dưới 2m, tính từ chỉ giới hè của đường (phố) có tên trong bảng giá đất đến mốc giới đầu tiên của thửa đất.

4 bước đơn giản để tra cứu giá đất theo từng vị trí của thửa đất

Hướng dẫn cách tính giá trị đất theo vị trí của thửa đất:

Mỗi cá nhân có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau để tra cứu giá đất trong bảng giá đất của các tỉnh, thành. Dưới đây là một trong những cách tra cứu dễ dàng và dễ tiếp cận nhất mà bạn có thể áp dụng.

• Bước 1: Tìm kiếm quyết định hoặc bảng giá đất đang được áp dụng tại thời điểm hiện tại.
• Bước 2: Xác định rõ địa chỉ của thửa đất và mục đích sử dụng đất.
• Bước 3: Kiểm tra vị trí của thửa đất, xác định nó thuộc khu vực nào.
• Bước 4: Sau khi thực hiện các bước trên, đối chiếu với bảng giá đất để xác định giá đất chính xác.

Xác định giá đất trong các tình huống đặc biệt

a) Đối với thửa đất có hai mặt đường hoặc hơn, giá đất được tính theo hệ số nhân sau:

• Đất có ít nhất bốn mặt giáp đường được gọi tên trong bảng giá đất sẽ được nhân hệ số K = 1,3, áp dụng cho mặt đường có giá đất cao nhất.
• Đất có ba mặt giáp đường được gọi tên trong bảng giá đất sẽ nhân hệ số K = 1,25, áp dụng cho mặt đường có giá đất cao nhất.
• Đất có hai mặt giáp đường được gọi tên trong bảng giá đất sẽ nhân hệ số K = 1,2, áp dụng cho mặt đường có giá đất cao nhất.

Nếu thửa đất có một mặt giáp đường có tên trong bảng giá đất, và ít nhất một mặt giáp ngõ với chiều rộng ngõ từ 3,5 m trở lên, giá đất sẽ nhân hệ số K = 1,15.

Nếu thửa đất có một mặt giáp đường tên trong bảng giá đất và ít nhất một mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến dưới 3,5m, giá đất sẽ được nhân hệ số K = 1,1.

Lưu ý: Sau khi áp dụng hệ số K, giá đất không được vượt quá mức giá đất tối đa quy định bởi Chính phủ. Nếu giá đất vượt qua mức này, sẽ lấy giá theo khung quy định của Chính phủ.

b) Đối với thửa đất thuộc quyền sở hữu của một cá nhân tại các khu đất thuộc Bảng số 2, 3, 4, 5, 6 (ngoại trừ thị trấn Tây Đằng, huyện Ba Vì) và Bảng số 7 thuộc các khu dân cư cũ, nếu khoảng cách từ mốc giới đầu tiên của thửa đất đến đường (phố) có tên trong bảng giá đất là ≥ 200m, giá đất sẽ được giảm theo tỷ lệ sau:

Nếu khoảng cách từ mốc giới đầu tiên của thửa đất đến đường (phố) là từ 200m đến 300m, giá đất sẽ giảm 5% so với mức giá quy định.

c) Đối với thửa đất có một chủ sử dụng tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ thông với nhiều đường, giá đất sẽ được tính theo vị trí của đường có giá đất cao nhất và có thể áp dụng các yếu tố giảm trừ nếu có.
d) Đối với thửa đất có mặt giáp với đường có chiều sâu từ chỉ giới hè đường, phố hoặc ngõ lớn hơn 100m, giá đất sẽ được chia thành các lớp tính giá như sau:

Các lớp tính giá đất:
Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường đến 100m, giá đất tính 100% giá quy định.
Lớp 2: Tính từ chỉ giới hè đường từ trên 100m đến 200m, giảm 10% so với giá lớp 1.
Lớp 3: Tính từ chỉ giới hè đường từ trên 200m đến 300m, giảm 20% so với giá lớp 1.
Lớp 4: Tính từ chỉ giới hè đường trên 300m, giảm 30% so với giá lớp 1.

Tầm quan trọng của bảng giá đất theo từng vị trí thửa đất

Bảng giá đất được sử dụng để làm cơ sở cho các mục đích sau:

• Tính tiền sử dụng đất trong những trường hợp đặc biệt.
• Tính thuế sử dụng đất.
• Xác định các khoản phí và lệ phí trong công tác quản lý, sử dụng đất đai.
• Đưa ra mức xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai.
• Xác định số tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi người dân tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, bao gồm các trường hợp đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Bảng giá đất Hà Nội 2022-2024: Cập nhật mới nhất

Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, bảng giá đất nông nghiệp áp dụng cho 03 loại mục đích sử dụng đất, bao gồm: đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm rừng phong hộ, rừng đặc dụng, và rừng sản xuất.

Bảng giá đất Hà Nội 2022 có sự chênh lệch giữa các quận, huyện đối với đất nông nghiệp. Mức giá đất cũng khác nhau tùy theo từng khu vực và vị trí cụ thể.

Trong giấy xác nhận quyền sử dụng đất, cả đất thổ cư và đất nông nghiệp đều được liệt kê, nhưng không có phân biệt rõ ràng giữa vị trí đất thổ cư và đất nông nghiệp. Vì vậy, ngoài việc xác định diện tích đất nông nghiệp, bạn cũng cần biết cách phân biệt vị trí đất thổ cư trong thửa đất của mình.

Ví dụ về giá trị đất nông nghiệp trồng lúa nước và cây lâu năm:

(đơn vị tính: đ/m2)