Hướng dẫn thủ tục mua bán đất đai mới nhất năm 2022

Việc mua bán nhà đất có đơn giản chỉ qua sự thỏa thuận và một số hợp đồng đơn giản giữa hai bên mua và bán? Mytour sẽ hướng dẫn trình tự thủ tục mua bán nhà đất một cách đơn giản và nhanh chóng trong bài viết sau.

Thủ tục mua bán nhà đất bao gồm điều kiện nào và được thực hiện như thế nào một cách chính xác? Khi mua bán nhà đất, chúng ta cần phải trả những khoản chi phí nào? Hãy tham khảo những thông tin trong bài viết dưới đây để biết thêm chi tiết nhé!

Điều kiện mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận (nếu không áp dụng theo khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Trong một số trường hợp, ngoài việc bên chuyển nhượng đáp ứng đủ điều kiện, bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng.

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng

Các cá nhân không đáp ứng các yêu cầu sau sẽ không được quyền nhận chuyển nhượng đất:

• Là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Là tổ chức kinh tế thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất dùng phòng hộ của các cá nhân hay hộ gia đình trừ trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không phải là người trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng.

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất mới nhất

Để thực hiện đúng thủ tục mua bán nhà đất thì các bạn thực hiện đầy đủ những bước sau:

Bước 1 Công chứng, chứng thực các giấy tờ có liên quan

Theo quy định tại điều 42 luật công chứng 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc tại văn phòng công chứng thuộc trụ sở trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố, nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

Theo điều 40 và 41 luật công chứng 2014 quy định các giấy tờ cần chuẩn bị như sau:

Đối với bên chuyển nhượng:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Sổ hộ khẩu.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Nếu bên chuyển nhượng được ủy quyền để chuyển nhượng thì cần có giấy ủy quyền.

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

• Sổ hộ khẩu.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh tình trạng hôn nhân.

Bước 2 Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính

Cá nhân thuộc bên nhượng quyền sử dụng nhà đất có nghĩa vụ kê khai tài chính bằng cách nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn được quy định tại tiết a.1 thuộc điểm a khoản 3 điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 điều 10 thuộc nghị định 140/2016/NĐ-CP.

Bước 3 Thực hiện thủ tục sang nhượng sổ đỏ

Theo quy định tại điều 40 và điều 41 luật công chứng 2014, các giấy tờ cần chuẩn bị như sau:

Đối với bên chuyển nhượng nhà đất:

• Sổ đỏ, sổ hộ khẩu.
• Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
• Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc giấy kết hôn.
• Hợp đồng ủy quyền (trong trường hợp bên chuyển nhượng được nhận ủy quyền chuyển nhượng).

Đối với bên nhận chuyển nhượng nhà đất:

• Sổ hộ khẩu.
• Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
• Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân hoặc giấy kết hôn.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp các khoản lệ phí được yêu cầu, hồ sơ cần phải được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã hoặc thành phố, nơi có đất cần chuyển nhượng.

Câu hỏi phổ biến khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Đất nằm trong quy hoạch có thể chuyển nhượng không?

Trước tiên, để biết thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không, người dân có thể thực hiện các bước kiểm tra sau:

• Trực tiếp xem quy hoạch sử dụng đất tại UBND huyện, UBND xã.

• Xem trên trang thông tin điện tử của UBND huyện.

• Hỏi ý kiến của nhân viên địa chính tại UBND xã hoặc người dân ở khu vực đó để biết thêm thông tin.

• Yêu cầu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Dựa theo quy định của Điều 49 Luật Đất đai 2013 được điều chỉnh và bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.

Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực (phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch) vẫn giữ được các quyền theo quy định, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở hoặc công trình hiện có, người sử dụng đất phải có sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định trên, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Trong tổng thể, đất trong quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để thực hiện chuyển nhượng đúng theo quy định pháp luật, cần phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu đất nằm trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng, thì thủ tục chuyển nhượng giống như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Trước hết, hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để tạo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng.

Sau đó, kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tiếp theo là kê khai hồ sơ sang tên. Cuối cùng, hai bên đóng đủ lệ phí theo quy định và nhận Sổ đỏ. Quy trình hoàn thành.

Thủ tục công chứng khi mua bán nhà đất như thế nào?

Bước 1 Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 40 và Điều 41 của Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Người bán cần:

• Chứng chỉ quyền sử dụng đất.

• Chứng minh nhận dạng: CMND/thẻ căn cước/hộ chiếu (của cả hai vợ chồng).

• Sổ hộ khẩu.

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh quan hệ hôn nhân.

• Hợp đồng ủy quyền (trong trường hợp thay người khác chuyển nhượng đất).

Người mua cần:

• Chứng minh nhận dạng: CMND/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu còn hiệu lực.

• Sổ hộ khẩu.

• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng minh quan hệ hôn nhân.

Một trong hai bên cần chuẩn bị:

• Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định, bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

• Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2 Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng.

Cần chú ý điều gì khi mua bán nhà đất không có Sổ đỏ

Nếu quyết định mua nhà đất chưa có Sổ đỏ, cần chú ý những điểm sau:

• Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng về cam kết và bồi thường nếu người bán không tuân thủ cam kết. Làm giấy ủy quyền quản lý và quyết định để đề phòng trường hợp người bán không tuân thủ cam kết.
• Tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất: có tranh chấp hay không.
• Yêu cầu người bán cung cấp bản chính của các giấy tờ liên quan đến đất.
• Giấy tờ mua bán và hợp đồng chuyển nhượng đất cần được chứng thực và đóng dấu bằng ngón trỏ phải của người bán.

Sự khác biệt giữa đất nền và đất thổ cư là gì?

Lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán đất nền và đất thổ cư:

• Khi mua đất thổ cư, cần tìm hiểu thông tin về mảnh đất để tránh tranh chấp, quy hoạch,...
• Khi mua đất nền, nên kiểm tra pháp lý của dự án, có giấy tờ và hợp đồng minh bạch rõ ràng.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ, đổi chủ nhà đất

Theo Thông tư số 24/2013/TT-BTNM, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Luật Đất đai năm 2013, thủ tục sang tên Sổ đỏ, đổi chủ nhà đất thực hiện như sau:

Bước 1 Lập hợp đồng chuyển nhượng

2 bên thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng hoặc UBND cấp xã. Các giấy tờ cần thiết gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• CMND/CCCD
• Xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn hoặc giấy đăng ký kết hôn của 2 bên nếu đã kết hôn
• Sổ hộ khẩu của 2 bên

Bước 2 Thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính

Tuy nhiên, các khoản phí cần phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Lệ phí trước bạ: Tính theo tỷ lệ 0,5% trên giá trị quyền sử dụng đất cụ thể: Số tiền lệ phí cần nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%
• Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí địa chính: Theo quyết định của chính quyền địa phương.
• Lệ phí thẩm định: Tuân theo quy định pháp lý tại từng địa phương.

Thời hạn để thực hiện nghĩa vụ tài chính là 10 ngày tính từ thời điểm nhận được thông báo.

Bước 3 Nộp hồ sơ sang tên

Các hộ gia đình, cá nhân yêu cầu cấp Giấy chứng nhận phải nộp tại UBND xã nơi đất đặt hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thời gian nhận giấy chứng nhận là 15 ngày làm việc, theo quy định.

Trên đây là quy trình mua bán nhà đất đơn giản và nhanh chóng. Nếu có thắc mắc về giấy tờ hoặc thủ tục, bạn có thể đến cơ quan chính quyền để được giải đáp chi tiết hơn. Mytour chúc bạn thành công.

Mua nước rửa tay tại Mytour để đảm bảo vệ sinh tay, chân sau khi rửa sạch để phòng tránh dịch bệnh nhé: