Hướng dẫn thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất và nhà theo luật pháp mới 2022

Bí quyết thực hiện thủ tục thừa kế đất, nhà ở dựa trên quy định pháp luật mới nhất trong năm 2022. Làm sao khi không có di chúc từ người thân?

Hướng dẫn chi tiết thủ tục thừa kế đất và nhà ở, một quy trình phức tạp với nhiều bước. Cùng Mytour khám phá rõ hơn về thủ tục này qua bài viết.

Điều kiện cần thiết cho việc thừa kế đất và nhà ở

Theo Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, điều kiện cho việc thừa kế đất và nhà ở được quy định như sau:

“1. Người dùng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp đất dựa trên các điều kiện sau đây:

a) Phải có Giấy chứng nhận, ngoại trừ các trường hợp tại khoản 3 Điều 186 và khi nhận thừa kế như quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị tạm ngừng để thực hiện quyết định của tòa án;

d) Trong khoảng thời gian sử dụng đất.

Để nắm rõ các điều kiện áp dụng cho việc thừa kế đất và nhà ở, ta có các căn cứ pháp lý sau:

Điểm C của khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 nói rằng: “Tài liệu liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo luật dân sự.”

Vì vậy, điều kiện cần có Giấy chứng nhận áp dụng cho trường hợp người sử dụng đất để lại quyền thừa kế dựa trên di chúc. Thêm vào đó, khi lập di chúc đã được công chứng hoặc chứng thực, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận để tiến hành các thủ tục; nếu di chúc có người làm chứng hoặc không có, người sử dụng đất vẫn có thể thể hiện ý định của mình là để lại quyền sử dụng đất mà không cần Giấy chứng nhận.

Tóm gọn lại, việc có Giấy chứng nhận áp dụng khi di chúc đã được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp di chúc có người làm chứng hoặc không, chỉ cần chứng minh rằng tài sản đất đai đó hợp pháp, người thừa kế vẫn có quyền được thừa kế.

Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, quyền sử dụng đất được xem là di sản như sau:

Đối với đất do người chết để lại có Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất đó được coi là di sản.

Đối với trường hợp đất do người chết để lại có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đó vẫn là di sản, không phụ thuộc vào thời gian mở thừa kế.

Trong trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có nhà ở hoặc vật kiến trúc khác gắn với đất đó và có yêu cầu phân chia tài sản thừa kế, ta cần phân loại các trường hợp sau:

• Nếu đương sự có văn bản từ UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp lệ, nhưng chưa có Giấy chứng nhận, Toà án sẽ giải quyết yêu cầu phân chia tài sản liên quan đến đất và quyền sử dụng đất.
• Trường hợp đương sự không có văn bản của UBND xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp, nhưng có văn bản từ UBND cho biết đất không vi phạm quy hoạch và có thể giao quyền sử dụng, Toà án sẽ giải quyết yêu cầu phân chia tài sản liên quan đến đất và tài sản gắn liền với đất.

• Nếu UBND xác nhận đất không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất sẽ không tồn tại trên đó và Toà án chỉ giải quyết vấn đề tài sản trên đất.
• Đối với đất không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác và không có tài sản gắn liền, khi có tranh chấp, UBND sẽ giải quyết theo quy định pháp luật đất đai.

Hướng dẫn thủ tục thừa kế đất đai, nhà ở

Trường hợp có di chúc từ người thân

Loại di chúc

Di chúc có thể là miệng hoặc bằng văn bản. Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

• Di chúc văn bản với người chứng minh.
• Di chúc văn bản không có nhân chứng.
• Di chúc văn bản với chứng thực.
• Di chúc văn bản được công chứng.
• Di chúc có thể là miệng hoặc bằng văn bản.

Yêu cầu hợp lệ của di chúc

Theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, điều kiện cho một di chúc hợp lệ như sau:

“1. Di chúc hợp lệ phải đáp ứng các tiêu chí sau:

a) Người lập di chúc phải tỉnh táo, suy nghĩ rõ ràng khi lập di chúc; không bị đe dọa, bắt ép, hay lừa gạt;

b) Nội dung di chúc không vi phạm pháp luật, không xâm phạm đạo đức xã hội; hình thức di chúc không vi phạm quy định của pháp luật.”

Chú ý:
- Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được xem là hợp lệ khi đáp ứng các tiêu chí trên.
- Di chúc miệng được coi là hợp lệ nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí trước mặt ít nhất hai người làm chứng, và ngay sau đó, họ ghi chép và ký tên hoặc điểm chỉ. Chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng cần được cơ quan chứng thực xác nhận trong vòng 5 ngày.

Cách phân phối tài sản theo di chúc

Khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép người lập di chúc quyết định phần tài sản cho mỗi người thừa kế. Tuy nhiên, nếu di chúc không rõ ràng hoặc chỉ giao cho một số người thừa kế ít hơn 2/3 phần di sản, các phần được nhận cần được xác định lại.

Trường hợp người thừa kế không dựa vào di chúc

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ:

“1. Các người sau đây sẽ nhận được hai phần ba của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo luật, khi họ không được người lập di chúc giao di sản hoặc chỉ nhận ít hơn hai phần ba:

a) Con dưới 18 tuổi, cha mẹ, vợ chồng;

b) Con trưởng thành nhưng không có khả năng lao động.

Do đó, những nhóm này sẽ nhận được 2/3 phần di sản từ một người thừa kế theo luật, nếu họ không nhận được di sản từ di chúc hoặc nhận ít hơn 2/3 phần đó.

Trường hợp người thân không để lại di chúc

Dựa trên khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, nhà đất được phân chia theo quy định luật khi không có di chúc, di chúc không hợp lệ, hay khi thừa kế chết cùng lúc với người lập di chúc, hoặc người được chỉ định không muốn hoặc không có quyền nhận di sản.

Bên cạnh đó, quy định thừa kế theo luật cũng áp dụng cho di sản là nhà đất:

• Phần di sản không được quyết định trong di chúc.
• Phần di sản liên quan đến di chúc không có giá trị pháp lý.
• Phần di sản liên quan đến người được chỉ định trong di chúc nhưng họ không nhận di sản, từ chối nó, hoặc qua đời cùng với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được chỉ định nhận di sản trong di chúc nhưng đã không còn tồn tại khi thừa kế được mở.

Người thừa kế theo quy định pháp luật

Theo Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, người được xem là thừa kế theo luật là những người trong phạm vi thừa kế và dòng dõi thừa kế.

Phạm vi thừa kế: Đối với những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng với người để lại tài sản.

Dòng dõi thừa kế:

Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 xác định thứ tự dòng dõi thừa kế như sau:

“a) Hàng thừa kế đầu tiên bao gồm: vợ, chồng, cha, mẹ, cha dượng, mẹ dượng, con ruột, con nuôi của người đã mất;

b) Hàng thừa kế thứ hai bao gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh, chị, em ruột của người đã mất; cháu ruột của người đã mất nếu người đã mất là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba bao gồm: ông cố, bà cố của người đã mất; dì ruột, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã mất; cháu ruột của người đã mất nếu người đã mất là dì ruột, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột; chắt ruột của người đã mất nếu người đã mất là ông cố, bà cố.”

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được nhận thừa kế khi không còn ai ở hàng thừa kế trước đã qua đời, không có quyền nhận di sản, bị mất quyền nhận di sản hoặc từ chối di sản (theo khoản 3 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).

Cách chia di sản thừa kế theo luật

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 nói rằng: “Những người thừa kế trong cùng một hàng sẽ được nhận di sản bằng nhau”. Vì vậy, khi chia di sản theo luật, những người thừa kế sẽ nhận được phần di sản tương đồng.

Các thắc mắc thường gặp khi thực hiện thủ tục thừa kế đất, nhà ở

Di sản thừa kế nhà đất được xác định ra sao?

Dựa vào Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản thừa kế được định nghĩa như sau: “Di sản là tài sản cá nhân của người đã mất và phần của họ trong tài sản chung với người khác.”

Các trường hợp của tài sản chung của người đã mất bao gồm:

• Trường hợp 1: Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng.
• Trường hợp 2: Nhà đất là tài sản chung của gia đình sử dụng đất.
• Trường hợp 3: Nhà đất là tài sản chung của những người đóng góp tiền mua chuyển nhượng mà không phải là thành viên trong gia đình hoặc vợ chồng.

Phí thủ tục thừa kế nhà đất là bao nhiêu?

Thuế cá nhân

Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những thu nhập từ việc thừa kế giữa các cặp sau đây không cần phải đóng thuế cá nhân: Vợ chồng; bố mẹ với con cái; bố mẹ nuôi với con nuôi; bố mẹ chồng với con dâu; bố mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột.

Dựa vào điểm c khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, người có thu nhập từ thừa kế là bất động sản phải đóng thuế cá nhân cho: Quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất kèm tài sản; quyền sở hữu nhà, cả nhà trong tương lai; các công trình và hạ tầng kèm đất, cả công trình trong tương lai; quyền thuê đất, thuê mặt nước; các thu nhập khác từ thừa kế là bất động sản.

Dựa vào khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, số thuế cá nhân cần đóng khi thừa kế bất động sản được tính như sau: Thuế cá nhân = 10% x Giá trị tài sản thừa kế. Tuy nhiên, chỉ bất động sản có giá trị trên 10 triệu mới phải đóng thuế.

Phí trước bạ là gì?

Dựa vào khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa các cặp sau, lệ phí trước bạ sẽ được miễn: Vợ chồng; bố mẹ với con cái; bố mẹ nuôi với con nuôi; bố mẹ chồng với con dâu; bố mẹ vợ với con rễ; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột.

Trừ những trường hợp trên, người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải đóng lệ phí trước bạ theo công thức: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Bất động sản nhận được sẽ được xác định dựa trên giá của Nhà nước: Đối với quyền sử dụng đất, căn cứ vào bảng giá đất. Đối với nhà ở, căn cứ vào giá lệ phí trước bạ theo quy định của các tỉnh, thành.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Nếu cần cấp mới Giấy chứng nhận, người nhận thừa kế sẽ phải đóng lệ phí cấp mới. Thông thường, lệ phí này ở mức dưới 100.000 đồng cho mỗi Giấy chứng nhận.

Phí đánh giá hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC nêu rằng:

“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến việc xác nhận các điều kiện và tiêu chuẩn cho việc cấp, sửa đổi, tái cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả việc thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận đã được cấp) theo luật lệ quy định.

Phí thẩm định hồ sơ sẽ được xác định dựa trên diện tích lô đất, độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng và điều kiện địa phương.

Do đó, các Hội đồng nhân dân tại các tỉnh, thành sẽ đặt ra các mức phí khác nhau cho việc thẩm định hồ sơ.

Thời gian xử lý thừa kế di sản là bao lâu?

Theo Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời gian xử lý thừa kế được quy định như sau:

“1. Thời gian cho người thừa kế yêu cầu chia tài sản là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm cho tài sản di động, từ lúc mở quyền thừa kế. Sau khoảng thời gian này, tài sản sẽ thuộc về người thừa kế đang giữ tài sản. Nếu không có người thừa kế, tài sản sẽ được xử lý như sau:

a) Tài sản thuộc về người hiện đang nắm giữ theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Nếu không có người nắm giữ theo điều a, tài sản sẽ thuộc về Nhà nước.”

Vì vậy, sau 30 năm từ khi người chết để lại tài sản mà không có yêu cầu chia, nhà đất sẽ thuộc về người thừa kế hiện tại nắm giữ tài sản đó.

Trên đây là tổng hợp thông tin về thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở mới nhất năm 2022 từ Mytour. Hy vọng bài viết sẽ hữu ích cho bạn. Cảm ơn bạn đã đọc.

Mua khẩu trang tại Mytour để bảo vệ sức khỏe: