Căn hộ dịch vụ khách sạn hay Condotel là thuật ngữ viết tắt của condo & hotel, có nghĩa là khách sạn căn hộ. Theo hình thức, đây là một Condominium (căn hộ cao cấp) nhưng hoạt động như một khách sạn. Condotel thường được xây dựng tại các thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng cao cấp. Tại Việt Nam, Condotel vẫn chưa được pháp luật công nhận mặc dù hoạt động bán và chuyển quyền sử dụng vẫn tồn tại.
Đặc điểm nổi bật
Condotel là loại tài sản ngày càng được các nhà đầu tư cá nhân ưa chuộng bên cạnh cổ phiếu, vàng, BĐS nhà ở và BĐS thương mại. Sự phổ biến của loại tài sản này là do đáp ứng được nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư:
- Lợi nhuận từ việc đầu tư ban đầu
- Tỷ suất sinh lợi (Thu nhập hàng năm).
- Mức đầu tư phù hợp.
- Thanh toán theo hình thức trả góp
- Có khả năng sử dụng vốn vay từ ngân hàng để mua
- Thể hiện đẳng cấp và phong cách sống trong các kỳ nghỉ. Condotel là một loại tài sản tương đối mới và đang phát triển nhanh với nhiều sản phẩm đa dạng.
- Đối tượng khách hàng: Nhà đầu tư cá nhân đã sở hữu ngôi nhà là nơi ở của chính họ hoặc có các khoản đầu tư BĐS khác.
- Mục đích của người mua: KHÔNG dùng để làm nơi ở của chính họ. Sử dụng cho các kỳ nghỉ và thư giãn với gia đình và bạn bè trong một khoảng thời gian giới hạn mỗi năm (1 – 3 tháng). Chỉ dành cho mục đích đầu tư, để có lợi nhuận từ việc đầu tư khi bán và thu nhập hàng năm từ việc cho thuê tài sản mà chủ sở hữu không sử dụng.
- Vị trí: Các địa điểm mà người mua thường chọn cho các kỳ nghỉ và cho thuê tài sản du lịch đã phát triển. Vị trí của thị trường Condotel thường ở những điểm du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Mũi Né, Bà Rịa – Vũng Tàu, Vịnh Hạ Long, Đà Lạt...
Hoạt động của Condotel
- Condotel có chức năng của một khách sạn bởi: Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác biệt của Condotel so với khách sạn là khách hàng có thể mua căn hộ để sử dụng và cho thuê.
- Condotel có chức năng như một căn hộ bởi: Căn hộ Condotel được thiết kế với đầy đủ tiện nghi như bếp, phòng khách, phòng ngủ với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có trải nghiệm cuộc sống như ở nhà của mình. Tuy nhiên, khác với căn hộ thông thường, Condotel yêu cầu một đơn vị quản lý và điều hành cho thuê và hoạt động hàng ngày của khách sạn.
Chủ sở hữu
Chủ sở hữu của khách sạn căn hộ thường thuộc hai nhóm chính:
- Nhà đầu tư: Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu mua Condotel với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Đối với họ, điểm hấp dẫn của Condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh chóng. Việc bán Condotel tương tự như bán một căn hộ có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức.
- Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và những người có thu nhập trung bình: Đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê Condotel để tận hưởng cuộc sống, thưởng thức kỳ nghỉ dài và thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một căn nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí hợp lý.
Cấu trúc quản lý hoạt động
- Condotel cần được quản lý chuyên nghiệp vì chủ sở hữu cá nhân không sống trong căn nhà suốt thời gian và do đó không thể thực hiện bảo dưỡng hàng ngày hoặc định kỳ cho tài sản.
- Quản lý hiệu quả có tác động lớn đến hiệu suất hoạt động, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ của căn nhà thứ hai. Yếu tố quản lý cũng quan trọng như thiết kế hấp dẫn, vị trí, giá cả và chất lượng công trình.
Dịch vụ quản lý điển hình bao gồm:
- Vệ sinh và dịch vụ phòng – trong khu và sau mỗi lần sử dụng bởi chủ sở hữu, bạn bè, gia đình và khách thuê.
- Bảo trì các tầng, cảnh quan, hồ bơi và khu vực sử dụng chung.
- Quản lý tài sản – phương thức thanh toán và quản lý các tiện ích như điện, nước, điện thoại, internet.
- Cho thuê, hợp đồng cho thuê, kinh doanh và marketing – hợp tác với các dịch vụ môi giới khi chủ sở hữu không sử dụng tài sản.
Các loại hình quản lý hiện tại
Quản lý bởi nhà điều hành khách sạn
- Một công ty quản lý khách sạn chuyên nghiệp có thể hoạt động toàn cầu, khu vực hoặc địa phương (ví dụ: Accor) và thường vận hành dưới nhiều thương hiệu khác nhau (ví dụ: Ibis, Novotel, Mercure, Pullman...)
- Công ty này cung cấp toàn bộ dịch vụ đại diện cho các chủ dự án, bao gồm văn phòng giao dịch, hậu cần, dịch vụ khách hàng, dịch vụ phòng, bảo trì, F&B, kế toán, kinh doanh và marketing, nhân sự, đặt phòng.
Quản lý bởi công ty quản lý tài sản:
- Công ty quản lý tài sản cung cấp các dịch vụ quản lý với giới hạn, tập trung vào các chức năng quản lý cần thiết và thường không có thương hiệu riêng, đảm bảo tính linh hoạt cao, giảm thiểu chi phí và cam kết ràng buộc.
Nhà đầu tư:
- Nhà đầu tư tự thành lập một bộ phận đặc biệt hoặc công ty con để quản lý tất cả các hoạt động của một dự án cụ thể. Ví dụ: Ocean Villas Đà Nẵng, The Cliff Mũi Né, Ocean Vista Mũi Né.
Liên minh chủ sở hữu / Hiệp hội chủ sở hữu nhà:
- Một tổ chức đại diện cho một nhóm các chủ sở hữu cá nhân của dự án, được phân công nhiệm vụ quản lý hoặc giám sát quản lý.
Các lựa chọn quản lý
Không quản lý:
- Việc chủ đầu tư rời khỏi sau khi bán hết dự án mà không có bất kỳ sự quản lý hiện tại không còn là một lựa chọn nữa do khách hàng nhận ra đây là một yếu tố quan trọng. Trước đây, những dự án như vậy thường thất bại do tài sản xuống cấp nhanh chóng và giá trị tài sản giảm do thiếu bảo trì và không tạo ra thu nhập từ cho thuê cũng như lợi nhuận đầu tư ban đầu.
- Đây là lựa chọn dễ dàng nhất và ít tốn kém nhất cho các nhà đầu tư có tầm nhìn ngắn hạn, chi phí tiết kiệm được chuyển sang giá bán thấp nhất.
- Người mua có sự linh hoạt tối đa (không bị áp đặt các hạn chế hoặc chi phí quản lý), nhưng cũng phải chịu trách nhiệm tự bảo trì tài sản.
Được quản lý:
- Một ngôi nhà thứ hai được quản lý và bảo trì hiệu quả sẽ tối đa hóa nguồn thu nhập.
- Một nhà điều hành thực hiện các chức năng quản lý thay mặt cho chủ sở hữu. Cường độ quản lý có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào cấu trúc quản lý, nhà điều hành được chỉ định và yêu cầu của chủ sở hữu.
- Khi tài sản được quản lý bởi bên thứ ba, chủ sở hữu không phải chịu gánh nặng về quản lý và bảo trì tài sản, do đó có thể hưởng lợi từ việc tối đa hóa tỷ suất sinh lời tài chính từ tài sản, mặc dù điều này cũng đi kèm với chi phí cao và một số hạn chế.
Một số hạn chế và ảnh hưởng của việc được quản lý bao gồm:
- Để quản lý hoạt động tài sản hiệu quả, khi lập kế hoạch ban đầu, chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ và sẵn sàng chi phí phụ trợ để cung cấp đầy đủ tiện ích và khu vực hậu cần (BOH).
- Quản lý tối ưu có ảnh hưởng lớn đến thiết kế tổng thể, quy mô, quy hoạch tổng thể, bố trí và chi phí phát triển của dự án.
- Các nhà điều hành khách sạn thường chọn quản lý khách sạn thay vì condotel và đôi khi khó tìm nhà điều hành phù hợp cho dự án condotel. Do đó, dự án cần được thiết kế đặc biệt để thu hút sự quan tâm của nhà điều hành.
- Giới hạn sự linh động: Nhà điều hành hiệu quả sẽ áp dụng các tiêu chuẩn khác nhau để chuẩn hóa dịch vụ và sản phẩm, đảm bảo mức độ kỳ vọng tối thiểu. Đây là những hạn chế và quy định mang lại hiệu quả cho việc sử dụng condotel và dẫn đến sự kiểm soát kém từ phía chủ sở hữu.
Sự khác biệt giữa condotel và khách sạn
- Condotel cho phép khách hàng sở hữu và sử dụng căn hộ hoặc tham gia chương trình cho thuê với chủ đầu tư
- Có đơn vị quản lý và bảo trì chuyên nghiệp
- Hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận
- Condotel thường phát triển ở các thành phố du lịch và nghỉ dưỡng, kết hợp với tiện ích chung của hệ thống