Buzz
Khi nào và làm thế nào để tái tài chính khoản vay mua nhà của bạn
10'000 Hours / Getty Images
Nếu bạn muốn tái tài chính khoản vay mua nhà của mình, bạn thường có thể tái tài chính khoản vay của mình bất cứ lúc nào. Bạn có thể phải chờ một khoảng thời gian nhất định tùy thuộc vào loại khoản vay mua nhà bạn có và loại khoản vay tái tài chính bạn đang tìm kiếm. Tuy nhiên, thời điểm thích hợp để tái tài chính là khi nó phù hợp với lợi ích tài chính của bạn.
Những điểm chính cần lưu ý
- Bạn có thể làm mới một khoản vay mua nhà khá nhanh sau giao dịch mua nhà trong hầu hết các trường hợp.
- Bạn có thể phải chờ đợi một thời gian cho những loại làm mới cụ thể.
- Khi khám phá các phương án làm mới, cân nhắc các yếu tố như lãi suất, điều khoản vay, chi phí đóng cửa, và tình hình tài chính cá nhân và điểm tín dụng của bạn.
- Làm mới với tư cách rút tiền mặt và làm mới với tư cách lãi suất và điều khoản có thể có các thời gian chờ khác nhau.
Các Yếu Tố Cần Xem Xét Trước Khi Làm Mới
Một khoản vay mới sẽ thanh toán khoản vay hiện tại của bạn và thay thế bằng một khoản vay mới, và bạn sẽ phải trải qua quy trình đăng ký và đóng cửa mới, điều này cũng có thể kèm theo các chi phí cần xem xét. Quyết định có nên làm mới bao gồm nhiều phép tính và so sánh. Bạn sẽ cần xác định xem một khoản vay mới có ý nghĩa tài chính hay không, và sau đó xem khoản vay mới nào là phù hợp nhất với bạn.
Đánh giá các yếu tố sau đây:
- Lãi suất: Làm mới vào một khoản vay mua nhà với lãi suất thấp hơn sẽ tiết kiệm tiền cho bạn trong dài hạn. Khi tính tổng số tiền tiết kiệm, tính cả chi phí đóng cửa.
- Điều khoản vay: Hãy cố gắng làm việc với một nhà cho vay làm mới vay mua nhà hoặc chương trình cho vay mua nhà có điều khoản thuận lợi hơn so với khoản vay hiện tại của bạn. Ví dụ, có thể bạn muốn chuyển từ một khoản vay mua nhà phi truyền thống sang một khoản vay mua nhà truyền thống.
- Chi phí đóng cửa: Ước tính chi phí đóng cửa của bạn và sau đó tính toán bao lâu bạn sẽ phải thu hồi lại những chi phí đó. Nếu bạn không dự định ở lại nhà trong khoảng thời gian đó, có thể không đáng để làm mới vay.
- Tình hình tín dụng của bạn: Kiểm tra điểm tín dụng của bạn. Nếu điểm tín dụng của bạn thấp hơn so với khi bạn nhận được khoản vay gốc, có thể bạn sẽ không được lãi suất tốt hơn, tùy thuộc vào xu hướng lãi suất cho vay mua nhà rộng lớn.
Làm mới vay có thể là một ý tưởng tốt khi:
- Lãi suất thấp: Trong các giai đoạn có lãi suất cho vay mua nhà thấp, nhiều người cố gắng làm mới khoản vay mua nhà của họ để giảm số tiền hàng tháng và giảm tổng chi phí của khoản vay.
- Điểm tín dụng của bạn đã cải thiện: Một số người làm mới sau khi điểm tín dụng của họ tăng đáng kể, vì họ có thể đủ điều kiện để có được lãi suất tốt hơn.
- Bạn muốn có điều khoản vay mới: Bạn có thể muốn làm mới từ khoản vay 30 năm sang khoản vay 15 năm, hoặc chuyển sang một chương trình vay khác (ví dụ: từ FHA sang truyền thống).
- Bạn có thay đổi lớn trong cuộc sống: Nếu một cặp vợ chồng ly dị hoặc một người qua đời, việc làm mới có thể giúp đưa nhà vào tên của một người.
- Bạn muốn sử dụng vốn sở hữu của mình: Tùy thuộc vào tình huống, có thể là hợp lý để làm mới vay rút tiền mặt để tiếp cận vốn sở hữu của bạn so với một lựa chọn khoản vay khác nếu bạn cần một khoản tiền mặt lớn.
Thời Gian Chờ Đợi Cho Việc Làm Mới Vay
| Mortgage Type | Typical Waiting Period for Refinance |
|---|---|
| Conventional | 12 months for cash-out; none for limited cash-out; 30 days for a non-cash-out |
| FHA | Varies by refinance type (see details below) |
| VA | 210 days |
| USDA | 12 months |
| Jumbo | None |
Quy Định cho Vay Mua Nhà Truyền Thống
Các khoản vay truyền thống, là các khoản vay không phải do chính phủ hỗ trợ của Fannie Mae hoặc Freddie Mac, thường có thời gian chờ 12 tháng cho việc làm mới vay rút tiền mặt, hoặc chỉ 30 ngày cho việc làm mới vay không rút tiền mặt. Đối với việc làm mới vay hạn chế rút tiền mặt, không có yêu cầu thời gian chờ, theo Fannie Mae, có nghĩa là bạn có thể làm mới bất kỳ lúc nào.
Quy Định cho Vay Mua Nhà FHA
Các khoản vay Mục Đích Dân Sự Liên Bang (FHA) là các chương trình vay được chính phủ hỗ trợ. Có các hướng dẫn cụ thể cho các lựa chọn làm mới vay khác nhau.
- Làm mới vay rút tiền mặt FHA: Người vay phải đã sống trong ngôi nhà ít nhất 12 tháng trước khi họ có thể nộp đơn làm mới vay rút tiền mặt FHA.
- Làm mới đơn giản: Nếu bạn chuyển từ một khoản vay FHA sang một khoản vay FHA khác mà không rút tiền mặt, không có thời gian chờ. Tuy nhiên, người vay không được có bất kỳ khoản thanh toán muộn nào trong sáu tháng trước khi nộp đơn.
- Làm mới nhanh chóng FHA: Với loại làm mới này, quy trình diễn ra nhanh hơn vì có ít hơn về kiểm duyệt cho người vay mua nhà FHA, nhưng có yêu cầu thời gian chờ. Phải ít nhất là 210 ngày kể từ ngày đóng cửa trên khoản vay gốc của bạn, và bạn phải đã thanh toán đúng hạn trên khoản vay trong ít nhất sáu tháng.
Quy Định cho Vay Mua Nhà VA
Các khoản vay của Bộ Quốc phòng Mỹ (VA) dành cho các thành viên phục vụ quân đội, cựu chiến binh và vợ chồng của họ. Có hai loại làm mới vay: vay VA rút tiền mặt hoặc Vay Làm Mới Lãi Suất (IRRRL). Cả hai đều yêu cầu ít nhất 210 ngày với khoản vay VA hiện tại của bạn trước khi bạn có thể nộp đơn. Lưu ý có một chút khác biệt trong ngôn ngữ cho yêu cầu đó. Đối với rút tiền mặt, 210 ngày bắt đầu từ ngày đóng cửa của khoản vay; đối với IRRRL, 210 ngày được tính từ ngày đáo hạn thanh toán đầu tiên của khoản vay hiện tại.
Quy Định cho Vay Mua Nhà USDA
Các khoản vay của Bộ Nông nghiệp Mỹ (USDA) cũng có hai lựa chọn làm mới vay khác nhau: đơn giản (không có kiểm tra tín dụng) và không đơn giản. Cả hai loại đều có thời gian chờ 12 tháng, và phải đã thanh toán đúng hạn trong vòng sáu tháng trước khi nộp đơn.
Quy Định cho Vay Mua Nhà Jumbo
Các khoản vay Jumbo, còn được gọi là các khoản vay Jumbo không phù hợp, là các khoản vay mua nhà vượt quá giới hạn cho vay (là 766.550 đô la vào năm 2024 cho một đơn vị tài sản) được quy định bởi Cơ quan Tài chính Mua Nhà Liên Bang. Do đó, khi làm mới vay loại này, các yêu cầu và quy trình sẽ thay đổi theo ngân hàng cho vay. Nói chung, các khoản vay thường không có thời gian chờ cố định, tuy nhiên.
Lợi ích và Rủi ro của Việc Tái Tài Chính Sớm
Quyết định tái tài chính ngay sau khoản vay nhà ban đầu của bạn hoặc bất kỳ lúc nào cũng không phải là một quyết định dễ dàng. Đầu tiên, nó liên quan đến các chi phí đóng cửa và trải qua quá trình đăng ký và duyệt hồ sơ vay đầy đủ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc tái tài chính có thể hợp lý tài chính. Đôi khi, bạn có thể phải tái tài chính vì lý do bắt buộc.
Lợi ích
- Tiết kiệm trên các khoản thanh toán lãi suất: Nếu bạn có thể tái tài chính để có một lãi suất thấp hơn, bạn có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng và/hoặc tổng chi phí của khoản vay của bạn.
- Truy cập vào tiền mặt: Nếu bạn chọn con đường tái tài chính rút tiền mặt, nó có thể giúp bạn chi trả chi phí sửa chữa và nâng cấp nhà, hoặc cho phép bạn gộp nợ với lãi suất cao.
- Có thể kết hợp các khoản vay nhà: Nếu bạn có một khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc HELOC trên đỉnh khoản vay nhà của bạn, bạn có thể trả nợ cả hai khoản vay thông qua một việc tái tài chính để bạn chỉ có một khoản thanh toán.
- Có thể chuyển sang một chương trình vay lợi suất thuận lợi hơn: Nếu bạn lấy một khoản vay nhà với các điều khoản không lý tưởng hoặc lãi suất cao vì bạn không thể đủ điều kiện cho bất kỳ thứ gì khác vào thời điểm đó, việc tái tài chính sang một chương trình vay lợi suất tốt hơn có thể là một ý tưởng tốt nếu tình hình tài chính và khả năng tín dụng của bạn đã cải thiện từ đó.
Rủi ro
- Chi phí tài chính cuối cùng tăng tổng nợ của bạn và có thể giảm vốn chủ sở hữu của bạn: Chi phí tài chính cuối cùng được tính vào khoản vay tái tài chính, làm tăng số dư gốc của bạn. Điều này cũng có thể có nghĩa là bạn sẽ có ít vốn chủ sở hữu hơn trong ngôi nhà (trừ khi giá trị nhà tăng từ khi bạn mua nhà).
- Mất tiền nếu bạn bán đi: Tùy thuộc vào cách các con số hoạt động, có thể mất vài năm cho bạn để đạt được điểm mà bạn thu hồi lại chi phí tài chính tái tài chính. Nếu bạn bán và di chuyển trước thời gian đó, bạn sẽ không thu hồi lại số tiền đó.
- Được phê duyệt: Nếu tình hình tín dụng và thu nhập của bạn đã thay đổi đáng kể kể từ khi khoản vay mua nhà ban đầu của bạn kết thúc, có thể khó hơn để bạn đủ điều kiện để nhận được tỷ lệ tốt nhất.
- Nếu bạn thanh toán nợ nhà của mình sớm, có thể có một khoản phạt: Hầu hết các khoản vay mua nhà không tính phí trả nợ sớm. Nhưng nếu của bạn có, đó sẽ là một chi phí khác được tính vào khoản vay mới của bạn.
Bạn Cần Bao Nhiêu Vốn Chủ Sở Hữu Để Tái Tài Chính?
Trong hầu hết các trường hợp, bạn nên có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình để tái tài chính. Nếu bạn có tín dụng mạnh, một số ngân hàng có thể vẫn cho phép bạn tái tài chính, nhưng bạn có thể phải trả lãi suất cao hơn hoặc cần phải trả bảo hiểm thế chấp.
Tái Tài Chính Có Gây Tổn Thương Đến Tín Dụng Của Bạn Không?
Mỗi khi bạn nộp đơn cho một khoản vay mới, như là tái tài chính, điểm tín dụng của bạn có thể giảm tạm thời. Điểm của bạn nên phục hồi với việc thanh toán đều đặn, đúng hạn.
Có thể Tái Tài chính Hợp đồng Vay Mua nhà Ngay sau khi Mua nhà mới không?
Phải chờ bao lâu để tái tài chính hợp đồng vay mua nhà sau khi mua nhà phụ thuộc vào chương trình vay cụ thể, từ không có thời gian chờ đợi đến 12 tháng. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, sau khi bạn ở trong nhà một năm, bạn sẽ có thể tái tài chính.
Bạn có nhận tiền khi tái tài chính hợp đồng vay không?
Bạn có thể nhận tiền khi tái tài chính thông qua việc rút tiền mặt. Điều này là khi bạn sử dụng một khoản vay lớn hơn để trả nợ khoản vay hiện tại của mình và cung cấp cho bạn một khoản tiền mặt.
Bạn có thể tái tài chính nhà của mình bao nhiêu lần?
Kỹ thuật, không có giới hạn về số lần bạn có thể tái tài chính nhà của mình. Nhưng khi xem xét rằng có chi phí cao và một quy trình đăng ký kỹ lưỡng mỗi lần, điều này không nên được thực hiện quá thường xuyên.
Điểm quan trọng
Vì một loạt các lý do, bạn có thể quyết định muốn thanh toán khoản vay hiện tại của mình bằng một khoản vay mới, vì vậy quan trọng là phải biết các lựa chọn tái tài chính của bạn và hiểu về thời gian. Trong một số trường hợp, bạn có thể phải đợi vài tháng hoặc đến một năm, trong khi các loại vay khác cho phép bạn tái tài chính bất cứ lúc nào.
Ngay cả khi bạn đủ tiến xa với khoản vay của mình để tái tài chính, tuy nhiên, quan trọng là cần cân nhắc kỹ lưỡng xem việc tái tài chính có ý nghĩa tài chính cho bạn không. Tính toán một số con số với máy tính tái tài chính và nói chuyện với cố vấn tài chính của bạn để cân nhắc lợi ích và rủi ro.
