Buzz
Việc tái cấu trúc có thể giúp bạn tiết kiệm tiền nếu bạn có được lãi suất đủ thấp. Đây là cách để biết khi nào là thời điểm thích hợp.
Geber86 / GettyImages
Tái cấu trúc một khoản vay thế chấp có nghĩa là thanh toán khoản vay hiện tại và thay thế nó bằng khoản vay mới. Có nhiều lý do mà các chủ nhà tái cấu trúc:
- Để có được lãi suất thấp hơn và khoản thanh toán hàng tháng nhỏ hơn
- Để rút ngắn thời hạn của khoản vay thế chấp
- Để chuyển từ khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) sang khoản vay có lãi suất cố định, hoặc ngược lại
- Để sử dụng vốn sở hữu nhà để lấy tiền cho một mua sắm lớn, để hợp nhất nợ, hoặc để giải quyết tình huống khẩn cấp tài chính,
Vì tái cấu trúc có thể tốn từ 3% đến 6% số vốn khoản vay và—như với khoản vay ban đầu—yêu cầu một định giá, tìm kiếm giấy chứng nhận, và phí đăng ký, điều quan trọng là biết khi nào nó xứng đáng và khi nào nên chờ.
Những điểm chính cần nhớ
- Tái cấu trúc khoản vay thế chấp nhà của bạn có thể hợp lý trong nhiều tình huống.
- Bạn có thể có được một lãi suất thấp đáng kể, giảm bớt khoản thanh toán hàng tháng và giải phóng tiền mặt cho các mục đích khác.
- Bạn cũng có thể rút ngắn thời hạn của khoản vay, cho phép bạn thanh toán nó sớm hơn.
- Việc tái cấu trúc với thu hút tiền mặt là một cách để sử dụng vốn sở hữu đã tích luỹ trong nhà mà không cần phải bán nó.
Tái cấu trúc để có được lãi suất thấp hơn
Một trong những lí do tốt nhất và phổ biến nhất để tái cấu trúc là để giảm lãi suất của khoản vay của bạn. Lịch sử cho thấy rằng nếu bạn có thể giảm lãi suất ít nhất 2%, thì tái cấu trúc là một ý tưởng tốt. Tuy nhiên, nhiều ngân hàng cho biết việc tiết kiệm 1% là đủ động lực để tái cấu trúc. Sử dụng máy tính vay mượn có thể giúp bạn thấy được bạn có thể tiết kiệm được bao nhiêu.
Một lãi suất thấp sẽ giúp bạn tiết kiệm được chi phí lãi suất ngắn và dài hạn, đồng thời giảm góp hàng tháng của bạn. Ví dụ, một khoản vay cố định 30 năm trị giá $100,000 với lãi suất 7% sẽ có khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng là $665. Cùng khoản vay đó với lãi suất 5%, góp hàng tháng của bạn sẽ giảm xuống còn $536.
Tái tài trợ để rút ngắn thời hạn vay
Khi lãi suất giảm, các chủ nhà có thể có cơ hội tái tài trợ khoản vay hiện tại để có khoản vay mới, với thời hạn ngắn hơn đáng kể và có thể tiết kiệm được lượng lãi lớn sau thời gian dài.
Ví dụ, giả sử bạn mua một căn nhà trị giá $200,000 với 20% ($40,000) tiền mặt và vay một khoản vay cố định 30 năm trị giá $160,000 với lãi suất 8%. Sử dụng máy tính cho vay của Mytour, tính cả các khoản giả định về thuế bất động sản và bảo hiểm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ khoảng $1,419, và trong suốt thời gian vay, bạn sẽ trả $262,648 tiền lãi, tổng cộng $422,648.
Nếu lãi suất giảm và bạn có thể vay một khoản vay cố định 15 năm với lãi suất 6%, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ tăng lên khoảng $1,510. Mặc dù đó là $91 nhiều hơn so với khoản vay hiện tại của bạn, bạn sẽ sở hữu căn nhà của mình hoàn toàn miễn phí trong 15 năm. Ngoài ra, tổng chi phí lãi suất của bạn chỉ là $67,648.
Lưu ý rằng ví dụ đơn giản này không tính đến việc các khoản thanh toán bạn đã thực hiện trên khoản vay 30 năm của bạn đã giảm số dư nợ còn lại của bạn một mức độ nào đó, vì vậy khi bạn vay khoản vay 15 năm, bạn sẽ không cần phải vay toàn bộ $160,000. Nói cách khác, bạn có thể tiết kiệm được nhiều hơn nữa.
Tái tài trợ để chuyển đổi sang vay ARM hoặc vay cố định
Mặc dù các khoản vay điều chỉnh lãi suất (ARM) thường bắt đầu với lãi suất thấp hơn so với các khoản vay cố định, việc điều chỉnh định kỳ có thể dẫn đến lãi suất cao như những khoản vay cố định mới. Tái tài trợ sang khoản vay cố định là cách để tránh các đợt tăng lãi suất trong tương lai.
Ngược lại, chuyển từ khoản vay cố định sang một ARM mới với khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đôi khi có ý nghĩa, đặc biệt là đối với chủ nhà không dự định ở lại nhà của họ hơn vài năm. Tùy thuộc vào ARM, nó có thể không điều chỉnh trong năm đầu tiên, bảy hoặc thậm chí mười năm, khiến nó trở thành khoản vay cố định trong giai đoạn đó.
Tái tài trợ để sử dụng vốn lợi tức hoặc hợp nhất nợ
Chủ nhà cũng có thể tái tài trợ để sử dụng một phần của vốn lợi tức đã tích luỹ trong nhà của họ qua việc gọi là tái tài trợ rút tiền mặt.
Trong tái tài trợ rút tiền mặt, chủ nhà vay một khoản vay lớn hơn số tiền họ hiện tại đang nợ, trả hết khoản vay cũ và giữ lại số tiền còn lại bằng tiền mặt. Tiền mặt có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào, như nâng cấp nhà cửa, việc học đại học của con cái, hoặc để hợp nhất và trả hết các khoản nợ khác với lãi suất cao như thẻ tín dụng.
Bên cạnh đó là chi phí của số tiền mặt, và chủ nhà có thể phải trả lãi suất cho nó trong nhiều năm tới. Vì vậy, những khoản vay này không được nhẹ nhàng. Đặc biệt, chủ nhà có thể muốn cân nhắc kỹ lưỡng việc rút ra bao nhiêu tiền mặt. Ví dụ, nếu chủ nhà có thể rút ra $100,000 nhưng chỉ cần $25,000, thì không có lý do gì để vay (và trả lãi suất cho) $75,000 còn lại.
Lãi suất cho vay mua nhà có được miễn thuế khi tái tài trợ?
Có, lãi suất cho vay mua nhà chính của chủ nhà có thể được miễn thuế, với một số giới hạn nhất định. Những người chủ nhà kết hôn và nộp thuế chung có thể miễn thuế lãi suất trên đến $750,000 nợ vay mua nhà; đối với người độc thân, giới hạn là $375,000. Các quy định về việc miễn thuế lãi suất cho những ngôi nhà thứ hai phức tạp hơn, phụ thuộc vào cách sử dụng ngôi nhà đó.
Ngoài ra, để yêu cầu miễn thuế lãi suất vay mua nhà, chủ nhà phải phân tích các khoản khấu trừ trên bảng thuế của họ thay vì yêu cầu khoản khấu trừ tiêu chuẩn. Khoản khấu trừ tiêu chuẩn đã được nâng lên đáng kể vào năm 2017, vì vậy nhiều người đóng thuế không còn thấy lợi ích khi phân tích các khoản khấu trừ.
Các điểm lãi suất cho vay mua nhà có được miễn thuế khi tái tài trợ?
Điểm lãi suất vay mua nhà, một hình thức lãi suất trả trước, được miễn thuế khi tái tài trợ, giống như khi bạn vay mua nhà ban đầu. Trong hầu hết các trường hợp, chúng phải được phân bổ và khấu trừ trong suốt thời gian của khoản vay. Ngoại lệ là nếu tái tài trợ được sử dụng để cải thiện ngôi nhà chính của bạn; trong trường hợp đó, bạn có thể được phép khấu trừ chúng vào năm bạn trả.
Tương tự như lãi suất cho vay mua nhà khác, các điểm lãi suất chỉ được miễn thuế nếu bạn phân tích các khoản khấu trừ của mình.
Số tiền nhận được từ tái tài trợ rút tiền mặt có được coi là thu nhập chịu thuế không?
Số tiền từ tái tài trợ rút tiền mặt thông thường không được coi là thu nhập chịu thuế vì, theo IRS, 'bạn có nghĩa vụ trả lại cho người cho vay sau này.' Tuy nhiên, nếu người cho vay sau này hủy nợ, số tiền đó trở thành một phần của thu nhập chịu thuế của bạn.
Kết luận
Tái tài trợ có thể là một bước đi tài chính thông minh nếu nó giảm khoản vay mua nhà của bạn, rút ngắn thời hạn của khoản vay, hoặc cung cấp tiền mặt cho các chi phí cần thiết. Tuy nhiên, nó cũng có thể liên quan đến các chi phí đóng cửa và phí lớn, vì vậy bạn có thể không thấy bất kỳ tiết kiệm nào trong nhiều năm. Trước khi tái tài trợ, đáng đáng suy nghĩ bạn dự định ở lại nhà bao lâu và so sánh các lựa chọn của bạn bằng cách sử dụng máy tính vay mượn.
