Buzz
Tùy thuộc vào loại khoản vay mà bạn nhận được
Một khoản vay thế chấp ngược có thể cung cấp tiền mặt cần thiết để chi trả các chi phí như chi tiêu sinh hoạt cơ bản, chăm sóc y tế và sửa chữa nhà. Tuy nhiên, nhiều khoản phí có thể làm cho vay thế chấp ngược trở nên quá đắt đỏ đối với một số chủ nhà.
Một trong những chi phí đáng kể là khoản phí bảo hiểm thế chấp (MIP) do ngân hàng yêu cầu. Nếu bạn có khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM)—được bảo đảm bởi chính phủ liên bang—thì bạn sẽ phải trả MIP ban đầu khi đóng cửa cộng với MIP hàng năm suốt thời gian vay.
Những Điều Quan Trọng Cần Lưu Ý
- Vay thế chấp ngược có thể cung cấp nguồn tiền cần thiết trong thời gian nghỉ hưu, nhưng chi phí cao làm cho khoản vay này trở thành lựa chọn không tốt đối với nhiều chủ nhà.
- Khoản vay thế chấp ngược phổ biến nhất là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM), được bảo hiểm bởi Uỷ ban Nhà ở Liên bang (FHA) và được cung cấp bởi các nhà cho vay được phê duyệt bởi FHA.
- Người vay HECM phải trả khoản phí bảo hiểm thế chấp ban đầu là 2% khi đóng cửa cộng với khoản phí hàng năm bằng 0,5% của số dư thế chấp còn lại.
- Khoản phí bảo hiểm thế chấp HECM đắt đỏ, nhưng chúng cung cấp cho người vay nhiều bảo vệ quan trọng.
- Vì các khoản vay thế chấp ngược là không giới hạn thời gian, lãi suất và các khoản phí có thể tích luỹ trong một thời gian dài trước khi bạn hoặc di sản của bạn trả lại khoản vay.
Đâu là Thế Chấp Ngược?
Thế chấp ngược cho phép bạn chuyển đổi một phần vốn sở hữu nhà của bạn thành tiền mặt mà không cần bán nhà. Bạn không phải trả tiền hàng tháng cho ngân hàng; thay vào đó, ngân hàng cho bạn một số tiền tương đương với một phần vốn sở hữu nhà của bạn dưới dạng một khoản tiền mặt toàn bộ, một số tiền hàng tháng hoặc một dòng tín dụng. Lãi suất và các khoản phí tích luỹ trong suốt thời gian vay, và khoản vay trở nên đáo hạn khi bạn bán nhà, chuyển đi hoặc qua đời.
Để đủ điều kiện để vay thế chấp ngược, bạn phải từ 62 tuổi trở lên, có số vốn sở hữu nhà đáng kể và sống trong ngôi nhà là nơi cư trú chính của bạn. Nếu bạn nhận được HECM, loại vay thế chấp ngược phổ biến nhất, bạn cũng phải tham dự một buổi hướng dẫn được phê duyệt bởi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD). Sau khi được phê duyệt, bạn có thể sử dụng tiền mặt để chi trả các chi phí như chi tiêu sinh hoạt cơ bản, chi phí chăm sóc sức khỏe, cải tạo nhà cửa hoặc thậm chí là mua một ngôi nhà mới nếu bạn có vay HECM để Mua Nhà.
Một số loại thế chấp ngược độc quyền cho phép người vay từ 55 tuổi trở lên.
Bảo hiểm thế chấp là gì?
Với các khoản vay thế chấp truyền thống (đôi khi được gọi là khoản vay tiến tới), người bảo vệ là người cho vay, không phải bạn, khi bạn không thể thanh toán các khoản vay, qua đời hoặc không thể đáp ứng các điều kiện khoản vay.
Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và MIP không giống nhau. PMI thường được yêu cầu đối với các khoản vay truyền thống nếu tiền đặt cọc của bạn ít hơn 20% giá trị mua nhà và bạn vay với khoản vay thế chấp thông thường. Tuy nhiên, nếu Hội đồng Điều hành Nhà ở Liên bang (FHA) bảo đảm khoản vay của bạn, bạn sẽ phải trả MIP. Đó bao gồm một khoản MIP trả trước bằng 1,75% số tiền vay cơ bản, cộng với các khoản MIP hàng năm ít nhất 11 năm, bất kể kích thước của tiền đặt cọc của bạn.
MIP áp dụng cho tất cả các khoản vay thế chấp nghịch đảo HECM. Hầu hết các khoản vay nghịch đảo độc quyền không yêu cầu MIP trả trước hoặc hàng năm nhưng thường có lãi suất cao hơn.
Bảo hiểm thế chấp cho khoản vay nghịch đảo
Bảo hiểm thế chấp hoạt động một chút khác biệt đối với các khoản thế chấp ngược. Thay vì chỉ bảo vệ ngân hàng cho vay, MIP cung cấp một số đảm bảo quan trọng đối với người vay thế chấp ngược.
- Người vay sẽ nhận được các khoản thanh toán khoản vay theo các điều khoản của khoản vay, ngay cả khi ngân hàng cho vay phá sản.
- Bạn hoặc di sản của bạn không thể nợ nhiều hơn giá trị căn nhà khi khoản vay đến hạn và căn nhà được bán.
- Nếu bạn hoặc con cháu muốn trả nợ và giữ lại căn nhà (thay vì bán nó), bạn sẽ không nợ nhiều hơn giá trị định giá của căn nhà.
Phân biệt đối xử trong cho vay thế chấp là vi phạm pháp luật. Bạn không thể bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, màu da, nguồn gốc dân tộc, tôn giáo, giới tính (bao gồm cả nhận thức giới tính và thái độ tình dục), tình trạng gia đình hoặc khuyết tật. Nếu bạn nghĩ mình đã bị phân biệt đối xử như vậy, hãy khiếu nại với Cục Bảo vệ Người tiêu dùng (CFPB) hoặc với HUD.
Khi ký hợp đồng, bạn phải trả một khoản MIP trước 2% dựa trên giới hạn cho vay tối đa của FHA là 1.089.300 đô la hoặc giá trị định giá của căn nhà, tùy thuộc vào con số nào nhỏ hơn. Ví dụ, nếu căn nhà của bạn được định giá là 250.000 đô la, MIP trước sẽ là 5.000 đô la (250.000 × 0,02). Bạn có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc sử dụng tiền từ khoản vay của bạn.
Sau đó, ngân hàng của bạn tính các khoản MIP hàng năm bằng 0,5% số dư nợ khoản vay. Các phí bảo hiểm này thường tích luỹ theo thời gian, và bạn (hoặc di sản của bạn) sẽ thanh toán số tiền khi khoản vay đến hạn.
Bảo hiểm thế chấp có chi phí như thế nào?
Nếu bạn có loại thế chấp ngược phổ biến nhất, là một khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM), ngân hàng của bạn sẽ tính cho bạn một khoản phí bảo hiểm thế chấp (MIP) trước 2% dựa trên giá trị định giá của căn nhà, lên đến giới hạn cho vay tối đa là 1.089.300 đô la do Hội đồng Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) thiết lập. Sau đó, khoản MIP hàng năm bằng 0,5% số dư nợ khoản vay của bạn.
Làm thế nào để tránh bảo hiểm thế chấp khi có thế chấp ngược?
Bạn có thể tránh phải trả MIP bằng cách có được một khoản vay ngược độc quyền. Tuy nhiên, khoản vay này có thể tốn kém hơn trong dài hạn do lãi suất cao hơn. Ngược lại, nếu bạn có HECM, bạn sẽ nợ các khoản MIP trước và hàng năm.
Tuy nhiên, bạn sẽ nhận được một số bảo vệ quan trọng khi trả các khoản phí này. Cụ thể, tiền vay được đảm bảo (ngay cả khi ngân hàng cho vay phá sản), và bạn hoặc di sản của bạn sẽ không nợ nhiều hơn giá trị của căn nhà khi khoản vay đến hạn và ngôi nhà được bán.
Thế chấp ngược có phải chi phí đóng cửa không?
Như các khoản vay thế chấp truyền thống, khoản vay thế chấp ngược cũng có chi phí đóng cửa. Ví dụ, nếu bạn nhận một khoản vay HECM, thì bạn sẽ phải trả các chi phí sau:
- MIPs - khoản phí MIP ban đầu là 2% được thu khi đóng cửa, cộng với MIP hàng năm là 0.5% của số dư thế chấp còn lại
- Các khoản phí bên thứ ba - bao gồm phí định giá, tìm kiếm sổ đỏ, bảo hiểm sổ đỏ, khảo sát, kiểm tra, phí ghi âm, thuế thế chấp và kiểm tra tín dụng
- Phí nguyên gốc - là số lớn hơn trong khoản $2,500 hoặc 2% của $200,000 đầu tiên giá trị nhà của bạn cộng với 1% bất cứ thứ gì trên $200,000, giới hạn tại $6,000
- Phí dịch vụ - lên đến $30 mỗi tháng với khoản vay lãi suất điều chỉnh hàng năm hoặc cố định, và lên đến $35 mỗi tháng nếu lãi suất điều chỉnh hàng tháng
- Lãi suất - thường là lãi suất biến đổi, có thể tăng theo thời gian
Điểm Mấu Chốt
HECM yêu cầu bạn phải trả MIPs và MIP hàng năm. Tuy nhiên, các lợi ích bảo hiểm thế chấp ngược là lợi ích cho người vay, khác với bảo hiểm thế chấp tư nhân truyền thống, bảo vệ người cho vay.
Nếu bạn quyết định rằng khoản vay thế chấp ngược là phù hợp với bạn, bạn có thể tiết kiệm tiền bằng cách tìm hiểu và so sánh chi phí vay. Mặc dù các nhà cho vay thu phí MIPs như nhau, các chi phí vay khác bao gồm phí nguyên gốc, chi phí đóng cửa, phí dịch vụ và lãi suất thay đổi theo từng ngân hàng.
