Khoản thế chấp ngược có phải là sản phẩm tài chính có tính cướp bóc không?

Một số ngân hàng bán cho các chủ nhà già sản phẩm không phải là lợi ích tốt nhất cho họ

Khoản thế chấp ngược cho phép những chủ nhà từ 62 tuổi trở lên và đã thanh toán ít nhất 50% số dư của khoản thế chấp đầu tiên vay tiền dựa trên vốn sở hữu nhà của họ.

Khác với các cách khác để tiếp cận vốn sở hữu nhà—như tái tài trợ lấy tiền mặt, vay tín dụng sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng sở hữu nhà (HELOC)—bạn không cần đủ điều kiện để vay khoản thế chấp ngược với một thu nhập nhất định hay điểm tín dụng. Bạn cũng không phải trả bất kỳ khoản trả tháng nào cho khoản vay này. Thay vào đó, bạn trả lại khoản vay khi bạn chuyển ra sống ở nơi khác vĩnh viễn, dù bạn đang đi đến một ngôi nhà khác, một cơ sở chăm sóc sức khỏe hoặc bạn đã qua đời.

Tuy nhiên, khoản thế chấp ngược không phải là sản phẩm tài chính phù hợp cho mọi chủ nhà già, và cách mà một số ngân hàng hoặc nhân viên cho vay quảng cáo khoản thế chấp ngược có thể có tính cướp bóc. Cho vay cướp bóc mang lại lợi ích cho ngân hàng tại sự thiệt hại của chủ nhà bằng cách lợi dụng sự ngây thơ của người vay. Khi cho vay cướp bóc nhắm vào người cao tuổi, nó có thể trở thành hình thức lạm dụng tài chính đối với người già.

Những điều quan trọng cần biết

Liệu Khoản Thế Chấp Ngược Có Phải Là Cướp Bóc Không?

Khoản thế chấp ngược không phải là sản phẩm có tính cướp bóc bẩm sinh. Đó là một loại khoản vay nhà hợp lệ mang đến giải pháp độc đáo cho các chủ nhà già cần một nguồn tiền mặt phụ thêm.

Chúng không nhất thiết là công cụ cuối cùng. Chúng có thể giúp các chủ nhà già đa dạng hóa nguồn thu nhập và giảm thiểu rủi ro hết tiền.

Tuy nói vậy, các nhân viên cho vay, luật sư, nhà thầu và các chuyên gia đầu tư đã sử dụng những khoản vay này để lừa đảo các chủ nhà già, theo FBI cho biết.

Các quảng cáo có sự xuất hiện của người nổi tiếng và các hội thảo tại nhà thờ và trung tâm dành cho người cao tuổi có thể là các phương thức hợp lệ để tiếp cận thị trường mục tiêu của sản phẩm này. Tuy nhiên, chúng cũng có thể là các chiến thuật để lôi kéo các chủ nhà già vay tiền dựa trên vốn sở hữu nhà bằng một sản phẩm vay mà họ có thể không hiểu rõ các quy tắc và hậu quả của nó.

Năm 2019, USA Today đăng tải một loạt bài điều tra mô tả các thực tiễn cướp bóc trong ngành thế chấp ngược. Phương tiện truyền thông này phát hiện ra rằng các khoản thế chấp ngược đã được cấp ở tỷ lệ không cân đối tại các khu vực thu nhập thấp, chủ yếu là các khu vực da đen.

Nó cũng phát hiện ra rằng các vụ tịch thu tài sản do khoản thế chấp ngược này đang góp phần làm xấu đi các khu vực và làm giảm giá trị của các căn nhà xung quanh.

Tịch thu tài sản có thể là kết quả tự nhiên khi người vay cuối cùng qua đời, không để lại người thừa kế nào có khả năng trả nợ. Điều này cũng có thể xảy ra khi chủ nhà vi phạm nghĩa vụ đóng thuế tài sản hoặc bảo hiểm nhà chủ.

Người cao tuổi có khả năng mất nhà được thế chấp ngược vì hai loại vi phạm này trước khi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) ban hành các quy định mới nhằm bảo vệ tốt hơn cho các chủ nhà vào năm 2013.

Loạt bài của USA Today có thể đã nổi bật một số nguy hiểm của các khoản thế chấp ngược hiện nay, nhưng cũng đã phơi bày cách mà cá nhân, gia đình và cả cộng đồng đã bị tổn thương bởi những khoản vay này và cách mà một số thành viên trong ngành thế chấp ngược đã hành động thiếu minh bạch.

Các Động Cơ Cho Cho Vay Cướp Bóc Trong Khoản Thế Chấp Ngược

Các nhân viên cho vay thế chấp không nhất thiết phải có nghĩa vụ pháp lý để hành động trong lợi ích tối đa của khách hàng của họ. Họ có thể có các động cơ—hoa hồng cao, thăng tiến nhanh—để hành động trong lợi ích tối đa của họ và của công ty họ. Hơn nữa, họ có thể có ít kinh nghiệm trong ngành thế chấp, chưa kể đến kinh nghiệm về thế chấp ngược, trước khi ngân hàng thuê họ và đào tạo để làm việc trong lĩnh vực này.

Ví dụ, một yêu cầu quan trọng để trở thành một sinh viên học việc làm nhân viên cho vay tại American Advisors Group (AAG), ngân hàng thế chấp ngược có khối lượng giao dịch cao nhất của quốc gia, là có ít nhất bốn năm kinh nghiệm bán hàng.

Kinh nghiệm trong ngành được ưu tiên nhưng không bắt buộc. Các bộ kỹ năng ưu tiên bao gồm kinh nghiệm giải quyết nợ và cho vay dưới chuẩn. Tiền lương bao gồm lương cơ bản cộng thưởng và hoa hồng. Theo thông tin đăng tuyển dụng tháng 5 năm 2022 trên trang web của AAG, một sinh viên học việc làm nhân viên cho vay chỉ cần đóng bốn giao dịch mỗi tháng có thể kiếm được 90.000 đô la một năm với đầy đủ các phúc lợi.

$38,000

Tất cả các nhà cung cấp khoản thế chấp ngược đều có thể kiếm được vài ngàn đô la từ mỗi khoản vay họ đóng cửa. Trên khoản thế chấp ngược FHA, cũng gọi là khoản vay chuyển đổi vốn sở hữu nhà (HECM), phí này được giới hạn tối đa là 6.000 đô la. Trên một khoản thế chấp ngược riêng (hoặc jumbo) không thuộc FHA, phí của người cho vay có thể cao hơn nhiều (một phần vì giới hạn vay cao hơn).

Cũng hấp dẫn đối với các nhà cho vay: Bảo hiểm FHA bảo vệ các nhà cho vay HECM khỏi mất tiền trên các khoản thế chấp ngược. Nếu số dư khoản vay của người vay cao hơn giá trị nhà khi người vay chuyển ra sống ở nơi khác vĩnh viễn hoặc qua đời, không có người sở hữu nhà, cũng không có di sản hay người thừa kế nào chịu trách nhiệm cho khoản chênh lệch đó. Quỹ bảo hiểm thế chấp liên bang sẽ đền bù đầy đủ cho người cho vay.

Các người vay khoản thế chấp ngược đóng góp vào quỹ này với bảo hiểm thế chấp ban đầu mà họ chấp nhận khi vay và các khoản phí bảo hiểm thế chấp hàng tháng mà họ trả hàng tháng trong suốt thời gian có khoản vay.

Vấn đề khác đối với cả người cho vay và người vay là khoản thế chấp ngược khó hiểu, ngay cả đối với nhiều người làm việc trong ngành dịch vụ tài chính. Những chủ nhà lựa chọn khoản vay này có thể không hiểu rõ họ đang đăng ký cái gì.

Một số chuyên gia tài chính có thể cho rằng các chủ nhà là người lớn tuổi có khả năng tự quyết định. Tuy nhiên, hầu hết những người lớn không có một mức độ sành sỏi về tài chính cao.

Chủ nhà không thể đưa ra quyết định hoàn toàn thông suốt nếu họ không hiểu rõ về sản phẩm mà họ đang đăng ký. Họ cũng không thể dựa vào lời giới thiệu từ một nhân viên cho vay có thể không hiểu rõ sản phẩm và các rủi ro của nó.

Hơn nữa, nhiều người mất đi sự sắc sảo tinh thần khi họ già đi, và một số chủ nhà già cảm thấy cô đơn và cô lập, quá tin tưởng hoặc gặp khó khăn trong việc từ chối—những đặc điểm này có thể làm cho họ dễ bị lợi dụng tài chính.

Các giải pháp để ngăn chặn cho vay thế chấp ngược lừa đảo là gì?

Người vay thế chấp ngược làm thế nào để tránh bị tịch thu nhà?

Sau khi ký hợp đồng, tôi có thể thay đổi quyết định không?

Điểm Chủ yếu

Về bản chất, thế chấp ngược không phải là lừa đảo, nhưng cách một số người trong ngành quảng cáo và bán hàng lại như thế. Hậu quả là mất mát của tài sản theo thế hệ trong một số cộng đồng, đặc biệt là trong cộng đồng người da đen.

Hậu quả bao gồm những người con trưởng thành bị tàn phá không biết gì về việc cha mẹ đã thế chấp nhà của họ và các chủ nhà và người vợ còn sống mất khả năng sống trong chính ngôi nhà của mình vì các hợp đồng vay mà họ không hiểu.